Ипотечное кредитование,как способ инвестирования жилищного строительства.

Потенциальный клиент банка может единовременно внести 1,4 млн. рублей – первый взнос, таким образом, он подает заявку в банк на получение ипотечного кредита на сумму 2 млн. рублей. Первый взнос (1,4 млн. руб.) – чуть более 41 % от стоимости квартиры, следовательно, процентная ставка составит 19 % - до регистрации прав собственности на квартиру и 17 % - после оформления квартиры в собственность.
При подаче заявки на получение кредита клиент должен оплатить 1 500 рублей за рассмотрение заявки. При положительном решении о выдаче кредита клиент понесет дополнительные расходы.
Перед фактической выдачей кредита оплачивается комиссия за выдачу кредита в размере 1 % от суммы кредита, но не менее 9 000 рублей и не более 25 000 рублей. В нашем случае эта комиссия составит 14 000 рублей.
В таблице 3.1.1. обобщены расходы клиента при поучении ипотечного кредита:
Таблица 3.1.1.
Денежные расходы при выдаче кредита
Комиссия за рассмотрение заявки на кредит 1 500 руб. Первый взнос 1,4 млн. руб. Комиссия за выдачу кредита 14 000 руб. ИТОГО при подписании договора кредитования клиенту при себе необходимо иметь следующую сумму: 1 415 500 руб.
Далее рассчитаем размер ежемесячных платежей по выданному ипотечному кредиту.
Первый месяц – производится платеж только процентов, т.е. клиентом выплачиваются проценты с первого числа месяца выдачи кредита до расчетного дня месяца – день оплаты ипотеки. В ОАО «Банк «Санкт-Петербург» днем оплаты является 20-е число каждого месяца.
Предположим, что договор кредитования (т.е. непосредственное получение кредита) подписан 1-го числа месяца. Тогда за первый месяц пользования кредитом клиент должен заплатить сумму в размере:
[(2 млн. * 0,19) / 12 мес.] / 30 (дней в месяце) * 20 дней = 21 111 руб.
Далее ипотека выплачивается равными аннуитетными платежами.






























4. Необходимые расходы для снижения рисков деятельности ипотечных банков
Весьма немалые расходы обусловлены тем, что практически все ипотечные банки, помимо обязательного страхования залога на случай его повреждения или полного уничтожения прописанного в законе об ипотеке требуют заемщиков заключать договора со страховщиками и на другие виды страхования.
Как правило, под вышеупомянутыми видами подразумевается риск утраты жизни или трудоспособности, риск утраты права собственности на квартиру (титула), а также риск нанесения ущерба имуществу. Все эти меры и принято называть комплексным страхованием ипотеки.
Стоит отметить, что комплексное страхование ипотеки является предметом интереса не только кредитора, но и самого заемщика. Например, если наступает страховой случай, то платежи по ипотеке будет выплачивать страховая компания.
Существуют 3 вида риска:
Риск утраты жизни или трудоспособности:
в данном случае, страховой случай возникает, если заемщик умер, либо утратил трудоспособность в результате несчастного случая, приведшего к инвалидности I или II группы. Но это не значит, что если вы немолодой человек и имеете проблемы со здоровьем, то вам непременно будет отказано в страховке. Просто обслуживать вас будут по более высокому тарифу. То же самое касается и специалистов профессий связанных с повышенным риском.
2. Рис нанесения ущерба имуществу:
имеется в виду страхование на случай утраты или повреждения недвижимого имущества, одновременно являющегося предметом залога. Подразумевается повреждение или утрата жилья в результате непредвиденных обстоятельств (пожар, стихийное бедствие и т. п.). Некоторые банки требуют застраховать помимо основных конструктивных элементов квартиры еще и внутреннюю отделку. Но так как в каждой квартире отделка индивидуальна и стандартные подходы к ее оценке малоприменимы эта процедура является более сложной. Именно поэтому в некоторых страховых компаниях это предложение не включено в стандартный пакет услуг.
3. Риск утраты права собственности на квартиру (титула)
это страхование на случай утраты права собственности заемщика на недвижимое имущество, являющееся предметом залога. Возмещению подлежат убытки, возникающие в результате утраты заемщиком права собственности на приобретаемое жилье на основании вступившего в законную силу решения суда.
















5. Проблемы развития деятельности ипотечных банков и предоставления ипотеки в России
Жилищная проблема в современной России столь значительна, что не принимать ее в расчет при построении устойчивого гражданского общества не представляется возможным. Мировой опыт неопровержимо свидетельствует о том, что исключительно за счет бюджетных средств возможно решить жилищные проблемы не более чем 15 процентов населения страны, к которым относятся социально незащищенные слои.
Остальные слои граждан должны приобретать жилье в собственность, а государственная поддержка будет иметь исключительно адресный характер. Необходимым условием обеспечения доступности жилья для этих категорий граждан является максимальное стимулирование платежеспособного спроса при одновременном сбалансированном увеличении объемов ввода жилья.
Процесс становления ипотеки в России продолжается уже 13 лет, однако сегодня сдерживающими факторами её развития являются: ограниченный платёжеспособный спрос населения, незначительные объёмы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах РФ, низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости, неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства, психологические факторы. Тем не менее, в Российской Федерации все-таки сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: формируются рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является и поддержка, оказываемая местными федеральными органами власти. Таким образом, можно рассчитывать на то, что через два-три года в нашей стране выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система.
Несмотря на хорошие показатели, ипотечные банки сталкиваются с проблемами, которые не позволяют им в полном объёме осуществлять кредитование строительства и покупку жилья. Решение этих проблем даст возможность увеличивать объемы кредитования, а также постепенно снижать ставки по кредитам, что будет способствовать росту степени доступности ипотеки.
Одна из проблем состоит в реформировании налогообложения. Кредиты, права по которым банки впоследствии передают аутсорсинговым компаниям, не включены в объекты, исключающие налогообложение. Налог на прибыль по получаемым процентам также очень высок (24%). Его нужно сократить по ипотечным кредитам как минимум до 15%, как по государственным бумагам с ипотечным покрытием. Разумным шагом было бы также увеличить размер налогового вычета для физических лиц или вообще его отменить. Сейчас размер налогового вычета составляет 1 млн. руб. - этого явно мало при текущем уровне цен на жилье. Помимо этого, целесообразно включить в состав налогового вычета расходы, связанные с перекредитованием, чтобы уменьшить долговую нагрузку заёмщика.
Для инвесторов и кредиторов было бы логично ввести страховочный счет, используемый только для приёма платежей от должников, который невозможно взыскать при банкротстве кредитора. Эта идея общеизвестна, но до сих пор конкретных решений так и не принято.






Заключение
После выполнения данной работы многие интересующие меня, да в принципе и большую часть населения нашей страны, вопросы по деятельности ипотечных банков перестали пугать своей неопределенностью. Проанализировав материалы, можно сделать некоторые выводы.
Во-первых, в целях привлечения ресурсов для своей деятельности сберегательным институтам важно разработать стратегию политики исходя из целей и задач, закрепленных в уставе, для получения максимальной прибыли и сохранения банковской ликвидности. Политика сберегательного банка в области сбережений населения нацелена на сохранение лидирующего положения в этом секторе финансового рынка, путем совершенствования действующих и внедрения новых видов вкладов и депозитов.
Во-вторых, экономическая ситуация, которая сложилась в стране, - дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения обуславливает сложность и противоречивость процесса становления ипотечных банков. Хотя в настоящее время все большая часть населения России решается на приобретение кредита на недвижимость посредством использования услуг ипотечных банков.
В-третьих, формирование рынка ипотек и механизма ипотечного кредитования, связанного с землей, недвижимостью, жильем, не стоит на месте. Это обуславливается высокой потребностью в услугах ипотечных банков.


Список используемой литературы
Грудцына Л.Ю., Филиппова Е.С. «Ипотека» Издательство «Эксмо-пресс» 2006 г.
Жуков Е.Ф., «Общая теория денег и кредита» Издательство «Юнити» 2005 г.
Каджаева М.Р., Дубровская С.В. «Банковские операции» Издательство «Академия» 2007 г.
Ковалев В.В. «Инвестиции» Издательство «Проспект» 2008 г.
Сборник статей «Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России» Издательство «Институт экономики и права» 2007 г.
Щетинин Я.В. «Спрос на ипотечные кредиты» Издательство «БДЦ-пресс» 2007 г.
Федеральный Закон об ипотеке (залоге недвижимости) ОТ 16.07.1998 N 102-ФЗ
www.bspb.ru
www.kreditkonsalt.ru
www.sbrf.ru





Ковалев В.В. «Инвестиции» Издательство «Проспект» 2008 г.
Грудцына Л.Ю., Филиппова Е.С. «Ипотека» Издательство «Эксмо-пресс» 2006 г.
Сборник статей «Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России» Издательство «Институт экономики и права» 2007 г.
Федеральный Закон об ипотеке (залоге недвижимости) ОТ 16.07.1998 N 102-ФЗ ст. 9
Сборник статей «Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России» Издательство «Институт экономики и права» 2007 г.
Грудцына Л.Ю., Филиппова Е.С. «Ипотека» Издательство «Эксмо-пресс» 2006 г.
Щетинин Я.В. «Спрос на ипотечные кредиты» Издательство «БДЦ-пресс» 2007 г.












4