Оценка рыночной стоимости земельных участков.

В перечне остаются для последующего анализа функции, ограничение реализации которых может быть преодолено путем дополнительных усилий заинтересованных лиц и дополнительного финансирования. На третьем этапе анализа изучаются возможности физической осуществимости функций, остающихся в перечне после процедур второго этапа. Из перечня исключаются функции, осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка, а также функции, которые не могут быть реализованы из-за невыполнимости каких-либо звеньев технологической цепочки планируемого строительства. Как и на предыдущем этапе, в перечне функций для дальнейшего анализа оставляются функции, которые физически нереализуемы в текущем состоянии объекта, но могут быть исполнены после дополнительных улучшений. Однако, требующееся для таких улучшений дополнительное финансирование понижает конкурентоспособность функции при окончательном выборе варианта по критерию максимальной продуктивности.На четвертом этапе анализа юридически разрешенные и физически осуществимые функции остаются в перечне только в случае их экономической целесообразности. Это достигается, если соотношение платежеспособного спроса и конкурентного предложения на локальном рынке недвижимости обеспечивает (при использовании каждой из функций) возврат капитала и доходы на капитал с нормой этого дохода, не ниже нормы отдачи для одного из надежных альтернативных проектов. Предусматривается также, что указанные доходы должны поступать в планируемые промежутки (моменты) времени и в заданных размерах. При анализе спроса выделяется целевой рынок под каждую функцию, позиционирование объекта оценки в сравнении с объектами-конкурентами, прогноз тенденций развития демографической ситуации и инвестиционной активности – с анализом экономической ситуации в регионе и регионального рынка недвижимости, прогноз доходности и возможной цены перепродажи объекта с учетом тенденций изменения структуры предложения.На данном этапе анализа выясняется только принципиальная возможность обеспечения финансирования – без предпочтений какого-либо из источников (вариантов).На последнем этапе из экономически обоснованных и финансово осуществимых проектов выбираются несколько проектов с реализацией функций, использование которых принесет собственнику максимальную доходность и максимальную рыночную стоимость объекта (с учетом "своих" рисков и "своих" норм отдачи для каждого варианта). Один из этих последних проектов (наименее рискованный) и признается отвечающим принципу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. При анализе нами было учтено, что данный земельный участок относится к категории земель "Земли поселения". Близлежащие участки освоены под индивидуальное жилищное строительство.По результатам анализа ННЭИ данного земельного участка нами определено как строительство жилого дома.3.10. Определение рыночной стоимости объекта оценкиСравнительный подходДанные по объектам-аналогам, вносимым корректировкам и выведение скорректированной рыночной стоимости представлены в приложении 7.На этапе сбора и анализа исходных данных были использованы информационные материалы ООО "ИНКОМ – Эксперт", публикуемые в печатных изданиях и различные интернет ресурсы.В ходе исследования предложений на рынке были отобраны пять сопоставимых объектов, предложенных на продажу в апреле 2011 года. Обоснование вносимых корректировок/поправокПри проведении корректировок в расчетах оценщик использовал, в том числе свое экспертное мнение (согласно ФСО №3 п.12) как специалиста ООО "ИНКОМ-Эксперт" и ЗАО "Корпорация "ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ" по коммерческой и жилой недвижимости.Передаваемые права.Сравнение можно проводить только при передаче одинаковых прав по объекту и его аналогам. Поправка вводится при обременении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой. В данном случае сделки по всем объектам представляют собой передачу прав собственности на недвижимость, поэтому поправки по данному фактору не вводились.Корректировка на время продажи.Принятые для оценки пять объектов-аналогов были выставлены на продажу в апреле 2011 года, поэтому поправка на время продажи не производится для всех объектов-аналогов.Поправка на торг.На основании информации полученной в компании Blackwood (www.blackwood.ru), а также анализа рынка продажи загородной жилой недвижимости, можно сделать вывод о том, что разница между ценой предложения и ценой сделкисоставляет от 10% до 20%. В данном случае величина поправки –15 % как среднее значение.Местоположение.Одним из факторов, влияющих на стоимость продажи – аренды объектов в г. Москве и ближнего Подмосковья – близость к МКАД, станции метро, ж/д станции и характеристика района. В данном случае все объекты-Аналоги и Объект оценки находятся в одном городе, в одном кадастровом квартале, приблизительно на одинаковой удаленности от МКАД, поэтому корректировка применяется 0% ко всем Аналогам. Наличие коммуникаций.Оцениваемый жилой дом имеет все коммуникации: электричество, газ, вода, канализация. Объекты Аналоги также имеют все коммуникации, соответственно к ним корректировки не применяются.Площадь земельного участка.Принятые для оценки объекты-аналоги имеют разную площадь земельных участков, поэтому необходимо произвести корректировку на разницу в площади земельных участков. Корректировка применяется денежная и рассчитывается методом выборки предлагаемых на продажу земельных участков в данном районе с одинаковой удаленностью от МКАД, сопоставимых по площади. Полученная средняя стоимость 1 кв.м. земельного участка прибавляется либо вычитается из стоимости 1 кв.м. жилого дома соответствующего Аналога. Корректировка на площадь по объектам аналогам:К1 = (1 -11,39 / 10) * 100% = -13,9%К2 = (1 -11,39 / 10) * 100% = -13,9%К3 = (1 -11,39 / 10,5) * 100% = -8,5%К4 = (1 -11,39 / 12) * 100% = 5,1%К5 = (1 -11,39 / 12) * 100% = 5,1%Скорректированная стоимость 1 сотки земли по объектам-аналогам:Аналог № 1: 318920 руб.Аналог № 2: 341700 руб.Аналог № 3: 351257 руб.Аналог № 4: 348028 руб.Аналог № 5: 348028 руб.Средняя стоимость 1 сотки земли составит 341587 руб.Состояние.Подразумевается наличие и качество внутренней отделки. За единицу сравнения принимается качество отделки помещений. Разница между качеством отделки определяется по критерию "простая – улучшенная – высококачественная". В данном случае качество отделки внутренних помещений объекта "улучшенная отделка, в хорошем состоянии". Аналоги берутся также с "улучшенная отделка, в хорошем состоянии", "улучшенная отделка, требующая косметического ремонта" и "под чистовую отделку", поэтому применяется денежная корректировка рассчитанная на основе данных интернет сайта http://s-str.ru/services/ser_cott/ стоимость ремонта коттеджа и составляет:Качество работЦена за 1 кв.м.Косметический ремонт коттеджа - отделка старого ремонта без капитальной подготовки помещения5 000Стандартный ремонт коттеджа - это ремонт без перепланировок, с классической отделкой помещения (полов, стен, потолка и т.п.). Применяются материалы, которые можно купить по умеренным ценам.12 500Элитный ремонт - это евроремонт повышенной сложности (радиусные элементы стен, конструкции из ГКЛ, мозаика, штучный паркет, декоративная окраска).15 000Расчет средней стоимости 1 сотки земельного участка представлен в приложении 8.Затратный подходРасчет затрат на замещение объектов недвижимости с использованием сборников УПСС КО-ИНВЕСТРасчет затрат на замещение объектов недвижимости производится методом сравнительной единицы, исходя из следующих составляющих: договорных цен, сметных расценок на проведение строительно-монтажных работ, оптовых цен на строительные материалы, топливо, энергию, машины, оборудование, инвентарь, транспортных тарифов и т.д.Затраты на замещение объектов недвижимости рассчитаны в соответствии со сборниками укрупненных показателей стоимости строительства "Жилые здания"2009 г. и индексами цен КО-ИНВЕСТ №74.Подбор здания-аналога производится посредством поиска здания-представителя конкретной этажности, наиболее близкого по функциональным и конструктивным характеристикам к оцениваемому зданию. При оценке конкретного здания предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих некоторое несоответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим условиям. Предусматривается введение поправок, как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину затрат на замещение как в целом по зданию.Таким образом, корректирующие показатели объединяются в две группы:первая группа – поправки, выраженные в рублях на 1 куб. м объема здания ("+" увеличение, "–"уменьшение);Поправка на отсутствие какой-либо наружной стены здания (ΔСст), применяемая тогда, когда оцениваемое здание пристроенное. Поправка на различие в высоте этажа (ΔСh). Средняя высота этажа может определяться как частное от деления строительного объема здания на общую площадь здания брутто.Поправка на наличие подвалов (ΔСп) производится с учетом приведенных в сборнике справочных данных о стоимости строительства подвалов, исходя из их объемов и характеристик.Корректировка на величину особостроительных работ (ΔCоc).Поправка на отсутствие у оцениваемого здания каких-либо элементов инженерного оборудования / прочих работ, которые имеются у здания-аналога, (ΔCпр) рассчитывается исходя из удельного веса данных видов работ в справочной стоимости единицы строительного объема здания-аналога.Применений данных поправок при расчете затрат на замещение оцениваемого объекта не требовалось.вторая группа – поправочные коэффициенты к справочной стоимости.Поправка на разницу между объемом оцениваемого здания () и объемом здания-аналога (). При разнице в объемах менее 30% поправочный коэффициент к общей стоимости здания может не вводиться.Поправка на разницу в объеме (V, куб. м) или площади (S, кв. м) между оцениваемыми общественными зданиями (Vo, So соответственно) и ближайшим параметром из справочника (Vспр, Sспр) определяется с помощью коэффициентов (Приложение 9)Регионально-климатические поправки (Ккп) приведены в справочниках для экономических районов, краев, областей (представлены в сборниках КО-ИНВЕСТ).Коэффициент пересчета, учитывающий рост инфляции с даты составления сборников (01 января 2009 г.) до даты оценки (15.04.2011 г.) рассчитывается по сборнику КО-ИНВЕСТ "Индексы цен в строительстве" (выпуск №74, январь 2011 г.).Коэффициент предпринимательской прибыли (Кп). Предпринимательская прибыль отражает вознаграждение, которое требует типичный инвестор за риск, связанный со строительством объекта, схожего по структуре с оцениваемым. В данном сборнике данный коэффициент уже учтен в стоимости строительства.Формула расчета затрат на замещение по сборникам КО-ИНВЕСТ "Жилые здания 2009 г.", имеет следующий вид:ЗЗ = So * (Са – ΔСст + ΔСh + ΔСп – ΔCоc – ΔCпр) * Ko *Крег.-эк * Кклим * Kинфлгде ЗЗ - затраты на замещение объекта на дату оценки, руб.;So - площадь оцениваемого здания, м3;Са - стоимость единицы строительного объема объекта–аналога в ценах на 01.01.2009 г., руб./кв.м;ΔСст - поправка на отсутствие какой–либо наружной стены здания (для пристроенного здания);ΔСh - поправка на различие в высоте этажа оцениваемого здания и здания-аналога;ΔСп - поправка на наличие подвалов;ΔCоc - поправка на величину особостроительных работ;ΔCпр - поправка на отсутствие у оцениваемого здания каких–либо элементов инженерного оборудования / прочих работ;Ko - коэффициент, учитывающий разницу между объемом оцениваемого здания и объемом здания-аналога (1);Крег.-эк - регионально-экономический коэффициент к справочной стоимости строительства по классам конструктивных систем зданий (1);Кклим - регионально-климатический коэффициент (1);Kинфл - индекс пересчета стоимости строительства из цен на 15.04.2011/01.01.2009 (Источник: Индексы цен в строительстве "КО–ИНВЕСТ", выпуск 74, январь 2011 г.).Для Московской обл. индекс составляет 1,477.Расчет затрат на замещение объектов недвижимости приведен в таблице 11.Затраты на замещение Объекта оценки, рассчитанные на основе сборников КО-ИНВЕСТ в рамках затратного подхода, составляют 42 014 796 руб. без НДС.Оценка совокупного устаревания недвижимостиДля расчета совокупного устаревания необходима оценка трех его составляющих ― физического износа, функционального и внешнего устаревания.Оценка физического износаДля Объекта оценки расчет физического износа проводится по удельным весам конструктивных элементов и инженерного оборудования, принятых по данным сборника "Жилые здания", информации, предоставленной Заказчиком оценки и на основании ведомственных строительных норм ВСН 53-86(р). Оценка функционального устареванияФункциональное устаревание уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта, обусловленное развитием новых технологий в сфере производства аналогичных объектов оценки. Признаки функционального устаревания у оцениваемых объектов отсутствуют в связи с соответствием оцениваемых зданий современным строительным нормам.Оценка экономического устареванияВнешнее (экономическое) устаревание определяет уменьшение полезности оцениваемого имущества в результате действия внешних факторов – рыночных, финансовых, законодательных, экологических и прочих условий функционирования. Поскольку в настоящее время наблюдается устойчивый спрос в сегменте рынка на объекты недвижимого имущества аналогичного назначения и местоположения, можно сделать вывод, что экономического устаревания в отношении оцениваемой недвижимости нет. Таким образом, накопленное устаревание Объекта оценки совпадает по величине с физическим износом.Расчет затрат на замещение оцениваемых объектов недвижимости с учетом совокупного устаревания приведен в Приложении 10.Затраты на замещение с учетом совокупного устаревания Объекта оценки, со 100% готовностью дома к проживанию, на 15.04.2011 г. составляет 42014796руб. без НДС.При этом процент готовности дома можно посчитать исходя из выполненных работ на основании весов по данным сборника "Жилые здания", скорректированные на наличие дополнительного цокольного этажа и соответствующего Аналога. (Приложения 11-13)Оценка рыночной стоимости земельного участкаОписание методов оценки прав на земельный участокВ данном случае используется Метод сравнения продаж.Расчет рыночной стоимости права собственности на оцениваемый земельный участокРасчет средней рыночной стоимости 1 сотки оцениваемого земельного участка представлен в п. Сравнительный подход, ".Рыночная стоимость права собственности на оцениваемый земельный участок составит 341587 руб. * 11,39 соток = 3890671 руб.Таким образом, рыночная стоимость права собственности на земельный участок составляет 3890671 руб.Подставив в стандартную формулу расчета рыночной стоимости объекта недвижимости полученные значения стоимости воспроизводства здания и стоимости права собственности на земельный участок, Оценщик определяет рыночную стоимость Объекта оценки, полученную в рамках затратного подхода. Расчет рыночной стоимости Объекта оценки представлен в Приложении 14.Рыночная стоимость Объекта оценки предположительно готового к проживанию, полученная в рамках затратного подхода, составляет на дату оценки 45 905 467 руб.Рыночная стоимость земельного участка со стоимостью строительства жилого дома, с учетом готовности 10,2% приведена в приложении 15.Рыночная стоимость земельного участка со стоимостью строительства жилого дома, с учетом готовности 37,14%, полученная в рамках затратного подхода, составляет на дату оценкиокругленно 17 049 241 руб.3.11. Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценкиПроведя анализ результатов полученных разными подходами к оценке недвижимости, можно сделать следующие выводы:Оценка в рамках сравнительного подхода основывается на рыночной информации с учетом тех корректировок, которые возможно было осуществить на основе имеющейся в распоряжении Оценщика информации. Оценка, полученная в рамках данного подхода, на взгляд Оценщика, является репрезентативной и в достаточной степени соответствует понятию обоснованной рыночной стоимости, поскольку опирается на сравнительный анализ существующих на момент оценки цен на рынке по сопоставимым объектам недвижимости. Таким образом, вес данного подхода составит 90%.Затратный подход основан на базе затрат на замещение, которая рассчитана на основе сборников укрупненных показателей стоимости строительства, ориентированных на средние стоимости строительства типового объекта, имеющего то же назначение и основные конструктивные элементы, что и оцениваемый объект недвижимости. Однако в Московской области, где расположен оцениваемый объект, рыночная стоимость объектов недвижимости в большей степени зависит от их местоположения, а также от соотношения спроса и предложения на данный тип недвижимости, чем от строительных затрат. Таким образом, вес данного подхода составит 10%.Таблица 1Расчет итоговой рыночной стоимости объекта оценки предположительно готовогоНаименование подходаЗначение результатовВес подходаРС объекта оценкиЗатратный подход45 9054670,104 590547Сравнительный подход40 309 0000,9036278100Итого:  40 868 647Рыночная стоимость Объекта оценки предположительно достроенногосоставляет 40869 тыс. руб.Рыночная стоимость земельного участка со стоимостью строительства жилого дома, с учетом готовности составляет 17049 тыс. руб.ЗаключениеНа сегодняшний день вопрос оценки недвижимости для России является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства страны. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства.Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики России.Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики.Земля в настоящее время является одной из главных сфер выгодного вложения капитала. Земельные участки можно сдавать в аренду, продавать, покупать, и, понятно, что без рыночной оценки земли для установления её реальной стоимости обойтись невозможно. Под оценкой стоимости земли понимают мероприятия, направленные на установление цены на какой-либо земельный участок, например, частным лицам часто требуется оценка дачного участка, а предпринимателям – оценка стоимости сельскохозяйственных земель и участков. Главным документом, который подтверждает права владельца на участок земли, в России является специальное свидетельство, выдаваемое "Государственным единым реестром прав на недвижимость".В оценочной практике оценка земельных участков относится к частному случаю оценки недвижимости, и основной задачей, стоящей перед специалистом оценочной компании при проведении оценки земли, считается необходимость дать ответ на вопрос о том, как наиболее эффективно и финансово выгодно эксплуатировать тот или иной участок земли с максимальной отдачей для его собственника. При проведении мероприятий по оценке стоимости земельного участка принято применять два оценочных показателя – оценка права аренды и непосредственно оценка рыночной стоимости земельных участков (рыночная оценка земельного участка).Для того чтобы взвешенно оценить земельный участок, специалист центра оценки анализирует целый комплекс разнообразных факторов и критериев, среди которых – наличие конкуренции на рынке, ландшафт, местонахождение участка, потенциал земли с экономической точки зрения и так далее. Причем оценка стоимости участка осуществляется по принципу наиболее выгодной его эксплуатации. Здесь сразу же можно отметить, что зачастую оценка земельных участков показывает – текущая их эксплуатация не совпадает с наиболее эффективным способом использования земли.При оценке стоимости земельного участка, кроме того, всегда необходимо придерживаться некоторых юридических норм, связанных с нормативным или целевым назначением земли. Именно поэтому при оценке дачного участка, оценке земельных участков населенных пунктов применяются одни оценочные подходы, а при оценке стоимости земель сельскохозяйственного назначения – совершенно другие.Например, при оценке земли, которая относится к населенным пунктам, оценщик должен проанализировать информацию об экологической обстановке в данной местности, о ландшафте, о развитости транспортной и инженерной инфраструктуры, обо всех объектах бытового, социального и культурного обслуживания, а также об эстетической, архитектурной и исторической ценности земли. А оценка дачного участка, который находится в садоводческом товариществе или кооперативе, кроме рассмотрения всех основных факторов, должна предусматривать и данные об удаленности участка от ближайших населенных пунктов, о наличии газо- и водоснабжения, об электрификации.Оценка стоимости сельскохозяйственных земель обычно включает в себя анализ всех факторов, начиная от структуры площадей для посева сельскохозяйственных культур и урожайности (фактической) многолетних насаждений и основных культур и заканчивая рыночными ценами в конкретномрегионе на продажу выращенной продукции. При этом, чтобы грамотно оценить земельный участок сельскохозяйственного назначения, следует учесть и требуемые траты на изготовление конкретного вида продукции. Как видим, оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения требует от эксперта массы специальных знаний в области народного хозяйства.Рыночная оценка земельного участка (оценка рыночной стоимости земельного участка) также предполагает рассмотрение данных о рельефе местности и составе грунта, то есть, изучение геологических и геодезических сведений. Эти сведения при проведении оценки стоимости участка требуются для установления вероятных финансовых вложений в новое строительство (когда речь идет об оценке земельного участка, на котором госорганы позволили застройку), и добавочную информацию о вероятной урожайности на оцениваемой земле (когда осуществляется оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения).Отдельно отметим и тот факт, при оценке земли и при оценке земельной доли специалист оценочной компании использует данные, которые были зафиксированы при проведении кадастровой государственной оценки земли, что предусмотрено приказом Министерства имущества РФ. Как правило, при оценке земли оценщик применяет все три основных оценочных метода, что позволяет получить максимально достоверные результаты рыночной оценки земельного участка или оценки земельной доли.в дипломной работе проведена оценка рыночной стоимостиземельного участка с индивидуальным жилым домом предположительно достроенного и стоимость его строительства с учетом готовности дома по адресу: Московская обл., Ногинский район, пос. Старая Купавна.Проведя анализ результатов полученных разными подходами к оценке недвижимости, можно сделать следующие выводы:Оценка в рамках сравнительного подхода основывается на рыночной информации с учетом тех корректировок, которые возможно было осуществить на основе имеющейся в распоряжении Оценщика информации. Оценка, полученная в рамках данного подхода, на взгляд Оценщика, является репрезентативной и в достаточной степени соответствует понятию обоснованной рыночной стоимости, поскольку опирается на сравнительный анализ существующих на момент оценки цен на рынке по сопоставимым объектам недвижимости. Таким образом, вес данного подхода составит 90%.Затратный подход основан на базе затрат на замещение, которая рассчитана на основе сборников укрупненных показателей стоимости строительства, ориентированных на средние стоимости строительства типового объекта, имеющего то же назначение и основные конструктивные элементы, что и оцениваемый объект недвижимости. Однако в Московской области, где расположен оцениваемый объект, рыночная стоимость объектов недвижимости в большей степени зависит от их местоположения, а также от соотношения спроса и предложения на данный тип недвижимости, чем от строительных затрат. Таким образом, вес данного подхода составит 10%.Рыночная стоимость Объекта оценки предположительно достроенногосоставляет 40869 тыс. руб.Рыночная стоимость земельного участка со стоимостью строительства жилого дома, с учетом готовности составляет 17049 тыс. руб.Список использованной литературыГражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)".Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)".Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)".Приказ Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Об утверждении федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)".Приказ Минэкономразвития России от 04 июля 2011 г. № 328 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Об утверждении федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)".Приказ Минэкономразвития России "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)" от 7 ноября 2011 года № 628.Распоряжение Минимущества России от 06 марта 2002 г. № 568-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков".Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. № 1102-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков".Горемыкин В.А. Экономика и управление недвижимостью. – М.: МГИУ, 2007.Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие. – М.: Маросейка, 2009.Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости "Rway" за 2010-2011 гг., Москва. Коптев-Дворников В.Е., Цыпкин Ю.А. Оценка земель сельскохозяйственных предприятий. – М.: ЮНИТИ, 2001.Косорукова И.В., Кацман В.Е., Родин А.Ю. Оценочная деятельность: Правовые, теоретические и математические основы. Кн.1. – М.: Учебное пособие, Маркет ДС, 2008.Литовченко В.А., Наназашвили И.Х., Наназашвили В.И. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости. Справочное пособие. – М.: Высшая школа, 2009.Медведева О.Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Книга 2 / Под ред. Косоруковой И.В. – М.: МФПУ "Синергия", 2012.Петров В.И., Федотова М.А. Оценка стоимости земельных участков. Учебное пособие для вузов. Издание 2. – М.: КноРус, 2008.http://www.irn.ru/articles/26425.htmlhttp://www.advisers.ru/review_article/article1452.htmlПриложенияПриложение 1Приложение 2Информация об оцениваемом жилом домеНаименование показателяПоказатель при завершенном строительствеПоказатель при незавершенном строительствеВладелецПраво собственности будет зарегистрировано на Владимирова Владимира АнатольевичаПраво собственности не зарегистрированоЭтажность дома2+цоколь (3,4м)2+цоколь (3,4м)Материал стенКирпичКирпичОбщая площадь 1 050 кв.м (со слов Заказчика)1 050 кв.м (со слов Заказчика)Жилая площадь97,8 кв. м (по проекту)97,8 кв. м (по проекту)Площадь кухни-столовой19,9/26,6 кв.м19,9/26,6 кв.мКоличество с/у6 (по проекту)6 (по проекту)ОкнаПластикНетМатериал полаПаркетная доска, ламинат, керамическая плиткаНетВнешнее состояние домаХорошееУдовлетворительноеСостояние внутренней отделкиУлучшенная отделка, в хорошем состоянииБез отделкиОхранаНетНетГаражЕстьЕстьБассейнЕстьЕстьГотовность дома100% с внутренней отделкойФундамент, цокольный этаж-стеныДополнительные характеристики--Приложение 3Информация об оцениваемом земельном участкеНаименование показателяПоказательКадастровый №50:16:0602003:54215Общая площадь, кв.м1139ВладелецВладимиров Владимир АнатольевичНазначениеДля индивидуального жилищного строительства. Земли населенных пунктовНаправлениеГорьковское шоссеУдаленность от МКАД21кмФормаПравильнаяЭлектроснабжениеЕстьВодоснабжениеЕсть скважина артезианская 52мКанализацияЕсть, септик (ямы еще нет)ГазЕсть, централизованныйВозможность прописки (ПМЖ)ЕстьСостояниеДля индивидуального жилищного строительства. Земли населенных пунктовОграждениеЕстьЛандшафтные работыНетОхранаНетПриложение 4Объемы продаж загородной недвижимости на первичном рынке в 2010 годуТип недвижимостиОбъем продаж, ед.Объем продаж, кв. мОбъем продаж, соткиОбъем продаж, USDКоттеджи65622038110983792809375Участки с подрядом131233117722093801734065Участки без подряда13877 1711721029552704Таунхаусы1130222762 472003222ИТОГО:169757743202042483096099366Приложение 5Объем предложения участков без подряда в 2010 году, ед.Тип недвижимостиI кв.II кв.III кв.IV кв.Коттеджи1 5951 6191 7001 700Участки с подрядом4 4004 1644 6994 800 Участки без подряда20 70222 85427 040 30 000 Таунхаусы3 0733 333 3 5223 600ИТОГО:29 77031 97036 96140 100Приложение 6Средняя цена квадратного метра по классам, $Сегмент рынкаI кв. 2010II кв. 2010III кв. 2010IV кв. 2010Прогноз на I-II кв. 2011Премиум50005165503050005100Бизнес35154240 436045504600Эконом1435 141013951380 1400Приложение 7Данные по объектам-аналогам, вносимым корректировкам и выведение скорректированной рыночной стоимости№НаименованиеОбъект оценкиАналог №1Аналог №2Аналог №3Аналог №4Аналог №51Описание объекта2-х этажный кирпичный дом с цокольным этажом в котором находятся бассейн, гараж и др. помещения, площадь - 1 050 кв.м. с улучшенной отделкой, земельный участок 11,39 соток, все коммуникации. Коттедж 600 кв.м., на участке 22 сотки, под ключ (мрамор, гранит). Граничит с лесом. Коммуникации: электричество 380 В., магистральный газ (отопление - газ. котел "Висман"). Две артезианские скважины 60 и 15 метров. Септики. Интернет. Городской телефон. Охрана поселковая. ИЖС. автоб. остановка в 5 мин. пешком. Солидные соседи. Подъезд асфальт. Отличное место для ПМЖ. на, 17 км. от МКАД. Площадь дома 700 м2. Площадь участка материал стен - Кирпич. 2 эт., бассейн, сауна, бильярд, камин, ванна Участок - Газон. Электричество разведено. Газ разведен. Вода разведена. КПП на въезд. Цена RUB Подробное описание объекта и фото можно увидеть пройдя по ссылке Салон недвижимости НУКЛЕУС в разделе контактная информацияПродам ОСОБНЯК, Горьковское шоссе, 17 км, великолепный дом 850 кв.м, участок 25 соток на рыбных озерах, 12 комнат, 6-сан.узлов, камин, баня, гараж, глухой кирпичный забор, с мебелью, в доме есть всё. Документы готовы к сделке на завтра. Коттедж 710 кв.м., на участке 25 соток, под ключ (мрамор, гранит). Граничит с лесом. Коммуникации: электричество 380 В., магистральный газ (отопление - газ). Две артезианские скважины 53 и 14 метров. Септики. Интернет. Городской телефон. Охрана поселковая. ИЖС. автоб. остановка в 5 мин. пешком. Солидные соседи. Подъезд асфальт. Отличное место для ПМЖ.Коттедж 590 кв.м., на участке 25 соток, под ключ (мрамор, гранит). Граничит с лесом. Коммуникации: электричество 380 В., магистральный газ (отопление - газ). Две артезианские скважины 53 и 14 метров. Септики. Интернет. Городской телефон. Охрана поселковая. ИЖС. автоб. остановка в 5 мин. пешком. Солидные соседи. Подъезд асфальт. Отличное место для ПМЖ.2АдресСтарая Купавна г.Старая Купавна г.Старая Купавна г.Старая Купавна г.Старая Купавна г.Старая Купавна г.3Год постройки2011нет данныхнет данныхнет данныхнет данныхнет данных4Назначениедля ведения личного подсобного хозяйства, земли населенных пунктовдля ведения личного подсобного хозяйства, земли населенных пунктовдля ведения личного подсобного хозяйства, земли населенных пунктовдля ведения личного подсобного хозяйства, земли населенных пунктовдля ведения личного подсобного хозяйства, земли населенных пунктовдля ведения личного подсобного хозяйства, земли населенных пунктов5Площадь участка, сот.11,3918152521186Площадь объекта, кв. м1 050,0600,0700,0850,0710,0590,07Состояние объектаулучшенная отделка, в хорошем состоянииулучшенная отделка, в хорошем состоянии (дому 3 года)под чистовую отделку, в хорошем состоянииулучшенная отделка,требуется косметический ремонт (дому 10 лет)улучшенная отделка, в хорошем состоянии (дому 2 года)под чистовую отделку, в хорошем состоянии8Удаленность от МКАДа, км2118172018179Стоимость продажи, руб.-24 000 00027 972 00038 000 00024 000 00027 972 00010Стоимость продажи, руб./кв.м -40 00039 96058 46240 00039 96011Дата подачи объявления/дата оценкиАпрель 2011Апрель 2011Апрель 2011Апрель 2011Апрель 2011Апрель 201112Источник информации база WinNerбаза WinNerбаза WinNerбаза WinNerбаза WinNer13Контактный телефон-8-495-363-04158-495-646-01198-495-637-6003, 8-926-268-53308-495-652-27138-495-652-271314Корректировки:      а)Рыночные условия (право собственности)право собственностиправо собственностиправо собственностиправо собственностиправо собственностиправо собственностикорректировка на рыночные условия (право собственности)-0%0%0%0%0%Скорректированное значение, руб./кв. м 40 00039 96058 46240 00039 960б)корректировка на время продажи 0%0%0%0%0%Скорректированное значение, руб./кв. м 40 00039 96058 46240 00039 960в)корректировка на уторговывание -15%-15%0%-15%-15%Скорректированное значение, руб./кв. м 34 00033 96658 46234 00033 966г)корректировка на местоположение-0%0%0%0%0%Скорректированное значение, руб./кв. м 34 00033 96658 46234 00033 966д)Наличие коммуникацийвсе коммуникациивсе коммуникациивсе коммуникациивсе коммуникациивсе коммуникациивсе коммуникациикорректировка на коммуникации-0%0%0%0%0%Скорректированное значение, руб./кв. м 34 00033 96658 46234 00033 966е)корректировка на площадь земельного участка, сот.11,391815251815денежная корректировка, руб. кв.м -3 811-1 784-5 538-3 811-1 784корректировка на площадь земельного участка--14%-7%-12%-14%-7%Скорректированное значение, руб./кв. м 37 81132 18252 92437 81132 182ж)Наличие бассейнаестьнетестьестьнетестькорректировка на наличие бассейна, руб./кв.м-0%0%0%0%0%Скорректированное значение, руб./кв. м 37 81132 18252 92437 81132 182з)Состояние внутренней отделки объектаулучшенная отделка, в хорошем состоянииулучшенная отделка, в хорошем состоянии (дому 3 года)под чистовую отделку, в хорошем состоянииулучшенная отделка,требуется косметический ремонт (дому 10 лет)улучшенная отделка, в хорошем состоянии (дому 2 года)под чистовую отделку, в хорошем состоянииденежная корректировка, руб. кв.м 012 5005 000012 500корректировка на состояние внутренней отделки объекта, руб./кв.м-0%49%12%0%49%Скорректированное значение, руб./кв. м 37 81132 18252 92437 81132 182Значение суммарной корректировки 44%86%27%44%86%Весовой коэффициент 0,300,150,150,250,1515Скорректированная цена продажи, руб./кв. м без НДС 38 38937 81132 18252 92437 81132 18216Рыночная стоимость, руб. без НДС40 308 713     17Рыночная стоимость, руб. округленно40 309 000     Приложение 8Расчет средней стоимости 1 сотки земельного участкаОбъект оценкиАналог №1Аналог №2Аналог №3Аналог №4Аналог №5Цена, руб.280000300000323810366667366667Коэффициент корректировки, %-13,9-13,9-8,55,15,1Скорректированная цена, руб.341587318920341700351257348028348028Приложение 9Поправки на разницу в площадях для жилых зданийНа разницу в площадиSo/SспрКо<0,251,250,49-0,251,20,86-0,501,10,85-1,1511,16-1,50,95>1,50,93Приложение 10Расчет затрат на замещение с учетом накопленного устареванияНаименованиеЗЗ, руб. без НДССовокупное устаревание, %ЗЗ с учетом совокупного устаревания, руб.Жилой дом420147960%42014796Итого:42014796Приложение 11НаименованиеВеса по сборникуКоэффициентВеса после корректировки% готовностиВеса готовых элементовФундамент6,055,6634,2410034,24Стены12,440,78,710,332,90Перегородки6,80,74,7600Перекрытия и покрытия18,70,713,0900Кровля2,230,71,5600Лестницы3,020,72,1100Окна и балконные двери10,390,77,2700Полы4,630,73,2400Отделка9,160,76,4100Специальные конструкции4,970,73,4800Инженерные системы21,620,715,1300Итого:100,01100,001,3337,14Приложение 12Расчет затрат на замещение объектов недвижимостиНаименованиеПлощадь, кв. мОбъем, куб.мЭтажностьИзмерительКлассКод объекта аналогаVa, куб. м.Sa, кв. м.СаVo/VаSo/SaКоЦперЦполЦкаркhaΔСhКр-климКр-эк.КпК инфлЗЗ, руб. без НДССтр. в сборникеЖилой дом1 050,0-21 кв. мКС-1ЖЗ.2.2.763-75028 517,33-1,400,95-----1-1,001,47742 014 796177Приложение 13Расчет физического износа объектов недвижимостиНаименованиеГод постройкиФундаментИфизКаркасИфизСтеныИфизПерегородкиИфизПерекрытия и покрытияИфизКровляИфизЛестницыИфизЖилой дом201134,240%008,710%4,760%13,090%1,560%2,110%ПродолжениеОкна и балконные двериИфизПо-лыИфизОтделкаИфизПрочиеИфизСпециальные конструкцииИфизИнженерные системыИфизИтог Ифиз7,270%3,240%6,410%--3,480%15,130%0%Приложение 14Расчет рыночной стоимости объекта оценки предположительно достроенного в рамках затратного подходаНаименованиеРС зданийРС землиРС объекта оценкиЖилой дом42 014 7963 890 67145 905467Итого45 905467Приложение 15Расчет рыночной стоимости строительства объекта оценки как недостроенного в рамках затратного подходаНаименованиеЗЗ с учетом совокупного устаревания, руб.% готовностиЗЗ с учетом готовности дома, руб.РС землиРС объекта оценкиЖилой дом4201479637,14%15604295389067117049291Итого:1560429517049291