Анализ динамики разития различных сегментов рынка недвижимости в России.

Примечательно, что за границей вообще не существует понятия "загородная" недвижимость: там развитие территорий происходит более равномерно - в пригородах существуют свои муниципальные образования, школы, детсады, поликлиники, рабочие места.На рынке загородной недвижимости Москвы обозначилась тенденция превышения предложения над спросом на коттеджные поселки верхнего ценового сегмента и нехватка поселков эконом-класса. В начале 2011 года сразу несколько компаний заявили о намерениях развивать это перспективное направление. Возможно, расширение предложения поселков эконом-класса будет являться решением жилищного вопроса для многих семей и приведет к некоторому оттоку покупателей с рынка недвижимости мегаполиса.Большие перспективы для рынка жилой недвижимости открывает введение в оборот земельных участков, которые находятся в собственности. Подобная практика давно существует во многих странах и доказала свою эффективность. Пока недостаточно проработано законодательство в этой сфере, и банки практически не кредитуют строительство под залог земли. Данный инструмент должен подтолкнуть в первую очередь строительство частных домов.Формирование цивилизованного рынка недвижимости, который предполагает в частности открытые инвестиционные торги, приведение отчетности девелоперских компаний в соответствие с международными нормами дает возможность развитию такого инструмента, как Паевые Инвестиционные Фонды недвижимости. В странах Западной Европы и США данный финансовый инструмент широко распространен. В России на сегодня насчитывается около 155 закрытых ПИФов недвижимости, общая капитализация которых составляет 65,1 млрд. рублей. В большинстве случаев средства фонда размещаются в объекты, располагающиеся по месту нахождения управляющей компании. Учитывая то, что из 282 управляющих компаний 207 располагаются в Москве и Московской области, очевидно, что основные объекты инвестирования находятся в московском регионе. Рост ПИФов, возможно, будет являться причиной повышения прозрачности рынка и более точной оценки стоимости кв.м. Развитие ПИФов недвижимости в регионах будет означать установление одинаковых "правил игры" для девелоперов на всем рынке жилой недвижимости России. В 2012 году при растущих доходах населения, относительной развитости ипотечного кредитования и дефиците площадок под строительство особенно на рынке Москвы говорить о заметном "проседании" рынка не стоит. Остановка роста цен в конце 2011 года была вызвана в основном тем, что цены стали недоступными для людей с относительно высокими доходами, значительная часть которых прибегала к услугам ипотечного кредитования. Поэтому, учитывая стабильную ситуацию в стране, продолжение динамичного развития бизнеса и, как следствие, постепенный рост доходов населения, можно ожидать, что к концу лета или началу осени мы будем наблюдать заметное повышение цен на рынке недвижимости, который, однако, будет далеко не столь скачкообразным, как в 2011 году. Желание граждан улучшить свои жилищные условия будет подталкивать рынок к дальнейшему росту. На 2012 год в России запланирован ввод 56 млн. кв.м. жилья, возможно, эта цифра будет превышена. Однако этого совершенно недостаточно для удовлетворения спроса. По нашему мнению, цифра в 100 млн. кв.м. в год обеспечит приемлемое насыщение рынка.Глава 3. Направления развития рынка недвижимости России3.1. Перспективы развития рынка коммерческой недвижимостиГлавной антикризисной мерой стало замораживание проектов. В первую очередь замораживанию подверглись проекты, находящиеся в "бумажной" стадии, — половина из них сегодня выставляется на продажу. Так девелоперы изыскивают средства на финансирование уже строящихся объектов. Для проектов в "бумажной" стадии предполагается гораздо больший дисконт, и продать подобный проект можно гораздо быстрее, чем строящийся. У девелоперов в сегменте коммерческой недвижимости есть только один путь к выживанию — перераспределение средств между объектами. Если раньше, в период подъема, потребителями было востребовано практически все, что строилось, то теперь времена изменились. Следует серьезно пересмотреть свой проектный портфель и выбрать в нем только наиболее удачные проекты — преимущественно находящиеся на поздних стадиях строительства (от реализации остальных придется отказаться). Денежный поток, который будет генерироваться этими объектами в будущем, поможет продолжить строительство временно приостановленных объектов. Согласнополученнымрезультатаммаркетинговогоанализарынковосновныепотребителикоммерческойнедвижимостивближайшие 3 года–сотовыеоператоры, IT-компании, иныесвязисты, крупныепродавцыспецтехникиигрузовыхавтомобилей,транспортныекомпании, авиаиж/дперевозчики, действующиесервисныецентрыпоремонтуавтотранспортапреимущественномелкогоформата, крупныеоптовыепродавцыипроизводителирядаобрабатывающихпроизводств, торговыесетимелкогоформата,крупныеаграрныекомпании, монополистывсферепроизводстваэлектроэнергии, газаиводы. Впервуюочередьтранспортникиисвязистыизуказанногосписка. Основнымитипаминедвижимости, спроснакоторыевыраститвближайшиегоды–производственно-складскиепомещенияипаркингидлярядаотраслей, мелкиеторговыеиофисныепомещения.Девелоперы будут концентрировать свое основное внимание на наиболее перспективных и наиболее ликвидных объектах, с грамотной концепцией, хорошим местоположением и находящихся на высоких стадиях готовности. География будет сконцентрирована на Москве и Санкт Петербурге, проекты в регионах будут развиваться крайне слабо. Также актуальным станет вопрос о реконструкции устаревших офисных объектов. В результате реконцепции или реконструкции облик здания меняется на более современный и привлекательный, также видоизменяется и внутреннее пространство, планировки, устаревшая инженерная начинка и, в целом, класс объекта. Относительно небольшие инвестиции в проект позволят значительно повысить его стоимость.Не являясь профильными игроками рынка, банки, получившие в собственность объекты, недвижимости будут либо избавляться от непрофильных активов путем их продажи, либо передаст объекты недвижимости в управление фондам недвижимости, в которых они будут являться соучредителями.Снижение ставок аренды и цен продажи по-прежнему не будет носить массовый характер: общее снижение ценового уровня возможно во всех сегментах, однако наибольшее падение цен будут демонстрировать объекты, сильно переоцененные в период острого дефицита и активного роста рынка, когда по многим объектам рост ценовых показателей носил инерционных характер. До конца 2011 г. ставки аренды могут снизиться в среднем еще на 10-15%. На наш взгляд, рынок недвижимости начнет ощущать подъем в III—IV кварталах 2012 года, но сложно говорить о том, когда наступит окончательная стабилизация. Говоря о подъеме рынка, имеется в виду осторожное, планомерное развитие оставшихся девелоперов и ритейлеров в регионах России (поскольку в Москве и Санкт-Петербурге ритейл по-прежнему готов развиваться).Оживление рынка коммерческой недвижимости начнется с первыми признаками оздоровления экономики, однако, по всей видимости, созданный за этот период излишек предложения окажется достаточным для удовлетворения спроса в течение еще как минимум полутора-двух лет. 3.2. Перспективы развития рынка жилой недвижимостиПервая антикризисная мера девелоперов — снижение цен — не была эффективной, поскольку кризис оказался более затяжным, чем предполагалось. Сегодня они пытаются приспособиться к новым реалиям. На рынке появились девелоперы, которые начинают строительство жилья эконом-класса — самого дешевого и очень небольших площадей, этакие "современные хрущевки". На лестничной площадке может располагаться 8–10 квартир-студий площадью 20–30 кв. м, продаваемых с отделкой. Такие квартиры можно приобрести на 30–35% дешевле стандартных однокомнатных квартир экономкласса. В условиях падающей платежеспособности такое жилье начинает пользоваться спросом по всей стране: массовое строительство домов с такими квартирами начинается во Владивостоке, Краснодаре, Санкт-Петербурге и других городах. Замечу, что первоначально часть из них планировали как стандартные многоквартирные дома. Но в связи с кризисом концепция была изменена. Девелоперы не остаются внакладе: несмотря на то, что общая цена квартиры является очень низкой, цена квадратного метра в таких объектах обычно выше среднерыночной на 10–15%. Сейчас есть все основания говорить, что будущее рынка недвижимости в кризисный период — именно за такими объектами. Однако стоит учесть тот факт, что "хрущевки" и в советские времена являлись жильем для малообеспеченных граждан и социальная престижность таких домов в перспективе представляется сомнительной. Пока они выполняют свою роль, но, как только кризис прекратится, девелоперам придется идти на значительное снижение цен, чтобы продолжать продавать квартиры минимальной площади.Потенциал роста рынка недвижимости во многом зависит отдеятельности банков, в частности от суммы выдаваемых на покупку недвижимости кредитов.Поэтому доступность ипотечных кредитов является для развития рынка жилой недвижимости крайневажным фактором, который еще больше усиливает спрос на жилую недвижимость.Несмотря на то, что в связи с мировым финансовым кризисом доступность банковских кредитовзначительно снизилась, мы ожидаем, что ситуация изменится к лучшему в течение 2011-2012 годов.Произойдет это благодаря беспрецедентным мерам, которые предпринимает правительство дляподдержки банковской системы России и восстановления работоспособности системы ипотечногокредитования.В целом рынок кредитования еще очень далек от насыщения. Подтверждением этому служитдовольно низкий по сравнению с международными стандартами объем выданных физическим лицамкредитов.Решаязадачупостимулированиюспроса, продавцынедвижимостибудутвынужденырасширитьассортиментсхемреализации (Приложение 14). Всегментежилойнедвижимостивозможноиспользованиеследующихсхем:модернизированныеипотечныепрограммы, покупкапосоциальнымигосударственнымпрограммам, договорарендыспоследующимвыкупом,максимальнаярассрочкаплатежа, корпоративныепрограммыпокупкижильядлясвоихсотрудников.Пожилойнедвижимостибанкирыпредпочтутфинансироватьгосударственныеикорпоративныепрограммы, гдевозвратденежныхсредствдлянихбудетказатьсяболеегарантированным. Последствие–дифференциациякредитныхпортфелейфинансовыхкомпаний.ЗаключениеОтносительно развития рынка недвижимости можно отметить следующее. К сожалению, говорить о развитых рынках недвижимости на всей территории России в нынешней экономической ситуации не приходится. Высокая деловая активность отмечается в основном в крупных городах европейской части России. После Москвы это Санкт-Петербург с населением около 4,7 млн. чел. Рынки недвижимости в других региональных центрах развитие хуже, в основном движение заметно в наиболее крупных городах: в Екатеринбурге, в Нижнем Новгороде, в Самаре, в Казани, в Калининграде, в Перми и в некоторых других городах.Инвесторы неохотно рассматривают в качестве потенциальных объектов инвестиций регионы, расположенные за пределами центра европейской части России. По отзывам инвесторов, из-за географической удаленности там практически невозможно установить контроль над объектами, в которые были вложены средства. Для того чтобы контролировать строительство или функционирование объекта, представители инвестора должны регулярно посещать объект, а лучше постоянно присутствовать на нем. Не все компании готовы командировать квалифицированных сотрудников для такой работы. На практике эта готовность зависит от важности проекта, но в общем случае, когда при прочих равных условиях у инвестора есть выбор, предпочтение будет отдано объекту, расположенному ближе к центру европейской части страны. Исключение составляют объекты недвижимости, строящиеся при градообразующих предприятиях: недаром вокруг богатых нефтяных месторождений часто вырастают современные офисные комплексы, гостиницы, развлекательные центры и жилые объекты.Региональные рынки недвижимости находятся в качественно другой нише, чем рынки Москвы и Санкт-Петербурга. Поскольку рынки недвижимости в двух столицах развиты лучше и оперируют международными стандартами и понятиями, то и уровень затрат и цен также сравним с международным - цены на недвижимость рассчитываются и указываются в валюте (в долларах США). Региональные рынки более замкнуты на себе, участникам не нужно сравнивать параметры своего рынка с другими - объекты недвижимости находятся на "рублевых" рынках и участники сделок оперируют в рублях. В отдельных городах, где есть здания, построенные по международным стандартам, цены могут также указываться в долларах, но это - единичные случаи. В общем, активность региональных рынков недвижимости в настоящее время низкая, это выражается как в количестве сделок на этих рынках, так и в суммах этих сделок. Косвенным признаком развития рынков могут также служить низкие арендные ставки. Согласнополученнымрезультатаммаркетинговогоанализарынковосновныепотребителикоммерческойнедвижимостивближайшие 3 года–сотовыеоператоры, IT-компании, иныесвязисты, крупныепродавцыспецтехникиигрузовыхавтомобилей, транспортныекомпании, авиаиж/дперевозчики,действующиесервисныецентрыпоремонтуавтотранспортапреимущественномелкогоформата, крупныеоптовыепродавцыипроизводителирядаобрабатывающихпроизводств, торговыесетимелкогоформата, крупныеаграрныекомпании, монополистывсферепроизводстваэлектроэнергии, газаиводы. Впервуюочередьтранспортникиисвязистыизуказанногосписка. Основнымитипаминедвижимости, спроснакоторыевыраститвближайшиегоды–производственно-складскиепомещенияипаркингидлярядаотраслей, мелкиеторговыеиофисныепомещения.Нарынкежилойнедвижимостипослеспадаспросаиформированиядефицитапроизойдетдифференциациярынкапоприменяемымтехнологиямстроительства,поразмеруквартир, постоимостииуровнюдоходапотребителя. Основнойпроцесс–снижениесебестоимостизасчетболеедешевых, вероятнеевсего,китайскихтехнологий, уменьшениеплощадейквартирикакследствиеснижениеценыкв.м. иобщейстоимостиобъектов.Однаизглавныхтенденций–дифференциациясхемсделки. Нарынкежилойнедвижимости: модернизированныеипотечныепрограммы, покупкапосоциальнымигосударственнымпрограммам, договорарендыспоследующимвыкупом, максимальнаярассрочкаплатежа, корпоративныепрограммыпокупкижильядлясвоихсотрудников. Всегментекоммерческойнедвижимости: договорыарендыспоследующимвыкупом, максимальнаярассрочкаплатежа, возможно,будутиметьместопокупкипопрограммамгосударственногостимулированиямалогоисреднегобизнеса.Список литературыКонституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г.Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г.) // Справочная правовая система – Гарант.Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изменениями от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г.) // Справочная правовая система – Гарант.. Андрианов В.Д. Россия: Экономический и инвестиционный потенциал. – М.: Экономика, 2003. – 431 с.Бекетов А.А. Анализ рынка недвижимости. – М.: Аналитик, 2010. – 547 с.Жилищный рынок России в 2011году. Состояние и прогноз. РГР, - М. 2011.Иностранные инвестиции в России: современное состояние и перспективы / Под редакцией И.П. Фаминского - М: Международные отношения - 2008. – 365 с.Мищенко В.В. Государственное регулирование экономики: Учеб. пособие. – М.: ИНФРА-М, 2008. – 480 с. Инвестиционный климат в России (доклад Экспертного института) // Вопр. экономики. — 2009. - № 12. c.6-7.Инвестиции и инновации: Словарь-справочник / Под ред. М.З. Бора, А.Ю. Денисова. — М.: ДИС, 2009. – 302 с.Камаев В.Д. Экономическая теория: Учебник – 8-е изд., перераб. и доп. – М.: Гуманит. изд. центр ВЛАДОС, 2010. – 640 с.Льюис К.Д Методы прогнозирования экономических показателей. / Пер. с англ. Е.С. Демиденко. – М.: Финансы и статистика, 2010. – 564 с.Максимов С.Н. Экономика недвижимости. Учебник для студентов учреждений высшего профессионального образования. – М.: Издательский центр "Академия", 2010. - 138 с.Мальгинов Г.Н., Стерник Г.М. Становление и развитие рынка недвижимости в России. – В сб. Российская экономика в 2009 году. Тенденции и перспективы (вып. 21) . Институт экономики переходного периода. – М., апрель 2010., стр. 399-428.Мальгинов Г.Н., Стерник Г.М. Российский рынок недвижимости в 2008 году: от депрессивной стабилизации к росту. – В сб. Российская экономика в 2008 году. Тенденции и перспективы (вып. 22). Институт экономики переходного периода. – М., апрель 2009., стр. 637-654.Мищенко В.В. Государственное регулирование экономики: Учеб. пособие. – М.: ИНФРА-М, 2008. – 480 с. Ноздрина Н.Н., Стерник Г.М. Рынки жилья и миграция в городах России. Московский Центр Карнеги. – М., 2009. – 60 стр.Ноздрина Н.Н., Пчелинцев О.С., Стерник Г.М. Цены и доступность жилья в городах России. – Журнал РАН "Проблемы прогнозирования" №6, 2008, с. 115-138.Олейник А.Н. Институциональная экономика: Учеб. пособие. — М.: ИНФРА-М, 2008. – 452 с.Орешин В. П. Государственное регулирование национальной экономики: Учеб. пособие. — М.: Юристь, 2008. – 578 с.Путь в XXI в.: проблемы и перспектива российской экономики / Рук. авт. колл. Д.С. Львов. — М.: Экономика, 2010. – 319 с.Рынок недвижимости России в 2010 году. Анализ и прогноз. РГР, -М. 2010.Стерник Г.М. Прогноз ситуации на рынке недвижимости Москвы до 2013 года (доклад автора на секции аналитики 5го Конгресса по недвижимости).Стерник Г.М. Рынок жилья России: состояние и перспективы. Доклад на семинаре в Московском центре Карнеги по проблеме "Миграция и рынок жилья", май 2011.Стерник Г.М.Рынок жилья России: Тенденции изменения в 2009-2011 гг. (доклад на конференции "Инвестиции в недвижимость" 24 июня 2011 года).www.arn.ruwww.fd.ruwww.inwestmentrussia.ru