Экономический оборот недвижимости и его особенности.

Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов.Девелопер - предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости.В России строительством на земле занимались застройщики. Как субъект рынка недвижимости застройщик функционировал до конца 20-х гг. XX в. и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народно-хозяйственного комплекса.Вдореформенной отечественной практике девелопмент в его классическом виде проявился в Санкт-Петербурге еще в середине 90-х гг. прошлого века, когда в городе реализовывался «Жилищный проект РФ». За счет кредита Всемирного банка в двух кварталах города городской Центр по работе с кредитами банков осуществил инженерную подготовку земли, разработал регламент застройки территорий, получил все согласования с естествен.....момонополистами, а затем, разбив кварталы на лоты, выставил их на аукцион. Строп тельные организации, купившие землю, смогли сразу приступить к строительствуПуть в девелопмент у каждого свой. В этом направлении развиваются бывшие строители(«ЛенСпецСМУ», «Петротрест», «Строймонтаж», «Главмосстрой, «Кроет», «СУ-155»), успешные риелторы («Инком», «Миэль», МИАН), подрал деления крупных финансово-промышленных групп («Открытые инвестиции», «Система-Галс», «Главстрой») или компании, выстраивающие свой бизнес с пуля, (iPBi, Mirax, «Дон-Строй» и др.). Стратегия всех этих компаний одна: активное наращивание основных фондов и создание системы полного контроля всех этапов инвестиционно-строительного процесса. Наращивание инвестиционного капитала, позволяет девелоперам реализовывать более крупные проекты. Необходимо подчеркнуть, что основной доход девелоперам приносит инвестиционная деятельность, а девелопмент как деятельность позволяет максимизировать прибыль, — поэтому сращивание функций инвестора и девелопера в одном лице — наиболее выгодное совмещение видов деятельности.В настоящее время этим видом деятельности занимаются и частные девелоперские компании. Например, «Корпорация "С"» подыскивает привлекательный земельный участок для застройки, готовит и утверждает документацию (включая и распоряжение губернатора), а затем предлагает участок строительным и инвестиционным компаниям.1 Если покупателя не находится, корпорация сама реализует проект. Для этого создаются дочерние структуры по строительству объектов недвижимости.2В настоящее время почти все строительные организации, занимающиеся жилищным строительством, называют себя девелоперами, причем не без основания, так как в большинстве своем земельные участки, на которых можно вести строительство, были абсолютно неподготовленными: отсутствовало юридическое оформление участков, не было инженерных сетей и т. д. В процессе развития объектов недвижимости основными участниками кроме девелопера являются застройщик, инвестор и руководитель (главный менеджер) проекта.При реализации инвестиционного проекта по развитию объекта недвижимости девелопер может взять на себя выполнение функций застройщика, инвестораи управлении проектом, может передать функции управлении профессиональному руководителю (табл. 3). Это возможно как па предварительной стадии подготовки проекта, так и па стадии его реализации.Таблица 3Распределение функций между участниками проекта по созданию, продаже и эксплуатации объектов недвижимостиКак показывает практика, реальную помощь девелоперу или инвестору могут оказать компании, занимающиеся управлением строительством. Их цель как раз и состоит в том, чтобы следить и перепроверять все, что делается на стройке.Девелопмент — это направление, в которое другие прибыльные направления бизнеса передают значительную часть доходов, а широкая доступность заемных средств, развитие механизма их вовлечения в оборот и многообразие финансовых инструментов создают благоприятную среду для развития и функционирования девелопмента. В то же время девелопмент, как и другие виды предпринимательства, зависит от инвестиционного климата в регионе.Стоимость проекта и срок его окупаемости можно значительно сократить за счет оптимизации краткосрочного финансирования и достижения оптимального соотношения между краткосрочным и долгосрочным финансированием, в том числе за счет привлечения средств от реализации части объектов, для завершения строительства, использования части объекта в качестве залога и т. д.В странах с развитой рыночной экономикой считается, что сколько-нибудь значимый девелоперский проект обречен на неудачу, если он финансируется из единственного источника (собственного или заемного) средств. Инвестор, реализуя проект, всегда наряду с собственными средствами использует средства из внешних источников (табл. 4).Таблица 4Основные источники финансирования и финансовые инструменты, использующиеся для развития объектов недвижимостиИсточникПервоначальный рисковый капиталЗаемный капиталАкцииОблигацииКредитыФинансовые инструментыДругиеСобственные средства, вкладываемые на начальном этапе строительства (обычно в виде капитала венчурной компании, создающейся под конкретный проект)Заемные средства, привлекаемые для краткосрочного и долгосрочного финансирования девелоперского проекта под залог строящегося объектаСредства от продажи акций венчурной компании, созданной под конкретный проектСредства от продажи облигаций, выпущенных венчурной компанией, созданной под конкретный проектКредиты банков или инвестиционных компанийПрочие долговые обязательства, экспортные кредиты и т. д.В странах с развитой рыночной экономикой используются типовые схемы финансирования девелоперских проектов, и среди них:1. Реализация проекта развития объектов недвижимости с привлечением стратегического инвестора.2. Создание финансового пула, реализация и финансирование проекта через венчурную компанию, создаваемую инвесторами.3. Варианты указанных схем.В качестве вариантов наиболее часто встречаются: финансирование проекта подрядчиком (в объеме 50% и более); нахождение стратегического клиента и привлечение его к финансированию на ранней стадии выполнения проекта; стратегическим инвестором могут являться как частные, так и институциональные инвесторы.В обязанности девелопера обычно входят: выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей концептуальной идее, и приобретение прав на нее; маркетинг; поиск механизмов привлечения инвесторов (в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком); организация финансирования проекта; организация и управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа В зависимости от функциональной направленности, различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.Российский рынок девелопмента сформировался за последние 10-12 лет и охватывает большой круг участников: частные и институциональные инвесторы, девелоперы, банки, страховые компании, земельные консультанты, архитекторы и проектировщики, строительные подрядчики, оценщики, юридические и финансовые консультанты, агентства по недвижимости, владельцы недвижимости и фирм, эксплуатирующих недвижимость, арендаторы недвижимости, муниципальные организации, в том числе земельные и имущественные комитеты, департамепты развития и планировании мэрий и администраций городом и областей, архитектурно-планировочные управления.3.3. Содержание и основные направления риелторской деятельностиРиелторская деятельность - деятельность юридических лиц и/или индивидуальных предпринимателей на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.Первые риелторские фирмы, легально действующие на рынке жилья, появились в 1991 г. после принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда и РСФСР» и перехода квартир в частную собственность. В последние годы рынок недвижимости развивался стремительно. Однако становление единой идеологии работы фирм на этом рынке было затруднено ввиду отсутствия законодательной и нормативной базы.Существуют различные направления деятельности риелторов. Основным из них принято считать брокерскую.Основные направления риелторской деятельности, сложившиеся в мировой практике:Брокерская деятельностьАгентская деятельностьДеятельность в качестве поверенного Деятельность в качестве дилераПосредническая деятельностьТорговая деятельность Новые для российских условий направления риелторской деятельностиДевелоперская и редевелоперская деятельностьУправление недвижимостью Деятельность в качестве специалиста по информационным технологиямЮридическое сопровождение объектов недвижимостиБрокерские услуги оказывают риелторские организации, имеющие статус юридического лица, а также индивидуальные предприниматели, зарегистрированные в установленном на территории РФ порядке. При этом риелторские организации обязаны оформить с брокером трудовые отношения в соответствии с требования ми трудового законодательства РФ и наделить его правом подписи договоров на оказание брокерских услуг.Брокерская деятельность включает следующие основные услуги:консультирование по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости;подбор и организация показов объектов недвижимости;сбор и подготовка документов, необходимых для осуществления сделки;оценка планируемой сделки на предмет вероятности ее оспоримости;содействие в организации взаиморасчетов сторон сделки;документальное оформление передачи объекта недвижимости.В России агентства недвижимости строят свою работу «под продавца», хотя во всем мире уже давно ориентируются в первую очередь па покупателя.Поэтому операторы рынка уверены, что поисковые договоры должны широко внедряться в практику работы с клиентами.Перечень документов, необходимых для осуществления сделки, и порядок их получения утверждаются риелторской организацией. Документы могут готовиться риелторской организацией на основании доверенности, выданной заинтересованным лицом.При оценке планируемой сделки на предмет ее оспоримости риелторская организация определяет круг лиц, обладающих правами на объект недвижимости собственники, залогодержатели и др.), а также круг лиц, возникновение прав которых на объект недвижимости носит вероятностный характер. В ходе осуществления сделки необходимо своевременно письменно информировать заинтересован нос-лицо обо всех известных обстоятельствах и фактах, относящихся к правам на предмет сделки, способных впоследствии привести к признанию данной сделки недействительной или обременению прав заинтересованного лица.По желанию заинтересованного лица риелторская организация может оформить расчеты по сделке или через специализированные финансовые учреждения или используя иные законные формы.В случае оказания брокерской услуги по передаче объекта недвижимости риелторская организация должна организовать процесс освобождения и передачиобъекта.Брокерская деятельность на российском рынке недвижимости регламентируется требованиями национальных стандартов профессиональной деятельности «Социально-ответственный бизнес. Риелторская деятельность. Услуги брокерские на рынке недвижимости. Общие требования».В настоящее время девелопмент риелторской фирмы направлен на создание» новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риелторская фирма работает на вторичном рынке недвижимости, однако в Санкт-Петербурге существуют несколько риелторских компаний, продающих жилье на первичном рынке. Возможна также деятельность по созданию отдельного объекта недвижимости с целью последующей продажи путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования. В таком случае специалисты проводят полный комплекс работ: от консалтинга до оформления прав собственности на земельный участок.Выступая в качестве специалиста по информационным технологиям, риелторская организация предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки, консультационные и услуги по оформлению документов, а также по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам. В настоящее время данная функция риелторских организаций проявляется при создании в регионах России механизмов обмена информацией между фирмами — так называемых мультилистинговых систем (МЛС).Главная идея МЛС состоит в следующем: фирмы, представляющие интересы продавца, помещают в единую базу данных все предлагаемые к продаже или сдаюшиеся и аренду объекты недвижимости. Ксли предложением заинтересовался клиент другой компании, риелторы должны поделить причитающиеся комисси. При этом сокращается размер премиальных, но возрастает скорость реализации объекта.Системы обмена информацией между риелторами о выставленных на продажу объектах появилась в США в конце XIX в. К 1920 г. мультилистинговая система стала общепринятой в Америке. Региональная ассоциация риелторов собирает данные по объектам, выставляющимся на продажу или аренду, и предоставляет их фирмам-пользователям. Одновременно они поступают на общенациональный интернет-сайт Realtor.com, на котором можно ознакомиться с 95% информации об объектах недвижимости США.Инициатором создания МЛС в России стала Российская гильдия риелторов, разработавшая проект Российской мультилистинговой системы (РМЛС). Она функционирует до сих пор, однако конкуренция не позволила ей развиться в полноценную национальную базу данных. В настоящее время МЛС активно используется в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске, Ульяновске.Риелторская деятельность чаще всего проявляется при операциях с жилыми и коммерческими объектами недвижимости, земельными участками, а также связанных с инвестиционной деятельностью.В последнее время возрастает интерес к операциям в арендном секторе. Обычно фирмы, занимающиеся арендой, не являются управляющими недвижимостью, а сводят арендатора и арендодателя. В этом случае фирма должна проверить права арендодателя на объект, соответствие документов и личность арендатора. Квартира передается по договору, заключаемому между арендодателем и арендатором, с прилагаемой описью имущества. Стоимость услуг риелторской организации в этом случае составляет обычно одну месячную арендную ставку по сдаваемому в аренду объекту недвижимости.В настоящее время многие семьи не располагают суммой, достаточной для покупки новой квартиры, но могут улучшить жилищные условия, продав свою квартиру и купив другую с доплатой.Как правило, такого рода обмен проводится через куплю-продажу объектов недвижимости. Это связано с тем, что возможность подобрать необходимые объекты среди выставленных на продажу значительно больше вероятность совпадения требований сторон при простом натуральном обмене.При проведении операций по продаже объекта недвижимости, связанных со встречной покупкой другого объекта, обычно применяется следующая схема. Продавец заключает договор с риелторской фирмой на предмет поиска необходимого объекта недвижимости. В договоре оговариваются все характеристики требуемого жилья и размер доплаты. Фирма подбирает клиенту необходимый объект и одновременно подыскивает покупателя на его объект недвижимости. Для фирмы наиболее сложным является стыковка во времени моментов покупки и продажи объектов недвижимости, увязанных в одну сделку.Основные этапы технологии оказания риелторских услуг указаны ниже:1.Получение заявки:а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленныхзаказчиком подробностей по объекту недвижимостиб) формулирование ограничительных условий2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора:а) конкретизация предмета договора и подготовка его к подписаниюб) составление плана выполнения работ по договору3. Сбор и анализ данных об объекте:а) сбор документов об объекте, подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделкиб) представление заказчику отчета о проведенной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки4. Юридическое сопровождение сделки:а) формирование комплекса документов, их исследование и подтверждение юристом законности сделкиб) определение рисков, сопутствующих сделкев) ознакомление заказчика с документами и материалами, представляемыми для оформления сделки, согласование условий и техники проведения сделкиВ. Проведение сделки и оплата услуг риелтора:а) проведение сделки и документальное оформление ее результатовб) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об оказании услугв) оплата услугриелтораПервый вариант расчета по сделкам с объектами недвижимости — расчеты наличиыми через ячейку (в банках или расчетных центрах) — в практике встречается наиболее часто: девять из десяти клиентов риелторской фирмы проводят расчеты именно таким образом.Безопасность работы с ячейками повышается, если в расчетах с покупателем участвует три лица: продавец, покупатель и независимый наблюдатель (представитель руководства агентства или сотрудник расчетного центра). Но все же риск пропажи денег есть. В договорах с банком (расчетным центром) закладываемая сумма не прописана и за пропажу ее содержимого держателя ячейки к ответственности привлечь невозможно.Наиболее безопасный вариант расчетов — через банковский аккредитив или бессрочный вексель.К расчетам векселями сегодня прибегают очень редко: если юридическое лицо покупает объект недвижимости у физического.Можно также прибегнуть к услугам нотариуса.Схема расчета через банковский аккредитив предполагает, что покупатель открывает в банке счет, на который кладет необходимую сумму. После этого счет блокируется банком до предоставления необходимых документов (свидетельство О регистрации и т. д.). Затем деньги переводят на счет продавца.Такие расчеты дороже, чем банковские ячейки, и к тому же многие клиенты считают эту схему сложной и не очень понятной.Наиболее популярны новые направления в деятельности риелторских организаций ипотека, эксплуатация недвижимости и аренда жилья. Некоторые риелторские организации не только создают отдельный офис, но и ипотечные центры с одноименным названием, департаменты по аренде жилья и управлению недвижимостью.Описанные этапы являются универсальными, и их, как правило, проходят все риелторские организации с численностью от 30 до 100 сотрудников. Практика показала, что для прохождения двух первых этапов организации требуется не менее 1 года работы на рынке недвижимости.ЗаключениеС развитием рынка недвижимости начинает формироваться более развернутая структура предпринимательской деятельности. В настоящее время многопрофильные фирмы осуществляют целый ряд видов предпринимательской деятельности, тем не менее процесс специализации уже стал очевидным фактом. Многие фирмы выделили в своей структуре подразделения для работы с разными типами объектов недвижимости, для выполнения тех или иных операций. Необходимо отметить, что главными источниками дохода в современных предпринимательских структурах, работающих в сфере недвижимости, остаются операции на вторичном рынке жилья. Однако с развитием рынка формируются и другие виды профессиональной деятельности: управление коммерческой недвижимостью; аренда жилой недвижимости; долевое строительство и посредническая деятельность на первичном рынке жилья; загородная недвижимость; продажа конфискованного имущества; консалтинг; оценка; юридические консультации; исследование, анализ и прогнозирование рынка; обучение.Каждая из этих групп выполняет свои функции, а в рамках одной фирмы могут быть разные направления деятельности. Например, девелоперская деятельность и деятельность по управлению недвижимостью достаточно часто пересекаются, особенно на рынке коммерческих объектов.Но все же говорить о насыщении рынка профессиональными участниками еще рано. Распределение фирм по территории крупного города также неравномерно. Большинство фирм работает в целом по городу, а их местонахождение определяется транспортной доступностью и показателями движения населения. В большинстве западных стран фирмы, занятые на рынке недвижимости, тяготеют к локализации своей деятельности по территории.В странах с развитой рыночной экономикой на рынке недвижимости, как правило, действуют крупные диверсифицированные фирмы, работающие в сфере как девелопмента, так и консалтинга. В этом же направлении идет развитие фирм в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах.Список использованных источниковНормативно-правовые акты1. Конституция РФ, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. 1993. № 237.2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос. Думой 21.10.1994 г.: по состоянию на 31.12.2009 г.].3. Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 28.06.1991 г. № 1488-1.Учебники, монографии, брошюры4. Акимов В.В., Герасимова А.Г., Макарова Т.Н., Мерзляков В.Ф., Огай К.А. Экономика отрасли (строительство): Учебник. – 2 изд. – М.: ИНФРА-М, 2011. – 320 с.5. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. – СПб.: Питер, 2010. – 624 с.6. Бовтеев С.В. Управление инвестиционными строительными проектами на основе Primavera: учеб. пособие / С. В. Бовтеев, Е. В. Колосова, Е. И. Рыбцов, В. И. Фролов, А. В. Цветков; под ред. С. В. Бовтеева и А. В. Цветкова; ЗАО «ПМСОФТ»; Санкт-Петербургский гос. архит.-строит, ун-т. - М; СПб., 2008. -464 с.7. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) / С. А. Боголюбов и др. - М.: Велби, 2007. - 496 с.8. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный) / Е. П. Гаврилов. - М.: Проспект, 2007. - 782 с.9. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации (постатейный) / С. А. Боголюбов и др. - М: Проспект, 2008. - 464 с.10. Мазур И. И. Управление проектами: учеб. пособие / И. И. Мазур, В. Д. Шапиро, Н. Г. Ольдерогге, А. В. Полковников; под общ. ред. И. И. Мазура и В. Д. Шапиро. - 5-е изд., перераб. - М.: Издательство «Омега-Л», 2009. - 960 с.11. Сергеев И.В., Веретенникова И.И. Экономика организаций (предприятий): учеб. – 3-е изд., перераб. И доп. – М.: Проспект, 2010. – 560 с.