Арендные отношения на рынке капитала

Рентный налог определяется равным ренте, если: воспроизводство лесных ресурсов производится госорганами управления лесами за счет бюджетных средств или доля лесной ренты, которая превышает расходы на ведение лесного хозяйства, используется на социальные и другие общегосударственные цели. Лесной налог превышает ренту, когда он устанавливается без обоснований. Превышение лесного налога над рентой может иметь негативные последствия: снижение рентабельности лесозаготовок и заработной платы рабочих.
2.2 Понятие аренды и арендных отношений и закрепление их права
Проблема правового регулирования договора аренды имущества в современном законодательстве России связана с осуществляемыми в нашей стране экономическими преобразованиями. Рыночная форма хозяйствования приводит к расширению области гражданско-правового регулирования имущественных отношений, которые складываются в различных областях деятельности. На сегодняшний день каждое публично-правовое образование: Российская Федерация в целом, субъекты РФ, муниципальные образования – является собственником имущества и в этом качестве могут сами решать, каким образом будет использовано находящееся в его собственности имущество. При этом совокупность объектов государственной и муниципальной собственности, не взяв во внимание осуществляемую приватизацию, продолжает оставаться широким и многообразным и предполагающим самые разнообразные методы его использования.
Арендные отношения – древнейшие известные человечеству частноправовые отношения. Универсальный механизм договора аренды одинаково отражается не просто приемлемой, но и объективно необходимой формой эффективного использования имущества при любом устройстве в обществе. Договор аренды достигает баланса между интересами арендодателя – государства и арендатора – частного собственника. Сохраняя целевое использование публичного имущества и получая посредством этого прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют ему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте. В силу этого вопрос арендной платы является одним из основных вопросов договора аренды, от решения которого зависит эффективность использования имущества.
Внимание к этой проблеме объясняется тем, что арендная плата за эксплуатацию недвижимости, объемы которой находятся в собственности государства, способна стать источником значительных поступлений в бюджет. Любое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы арендатора-предпринимателя или несет ущерб арендодателю-государству.
В контексте методологического плана, как и в части практической реализации задача оптимизации системы арендных платежей является очень непростой. С одной стороны, в условиях дефицита бюджета нужно максимально приспособить арендную политику к существующему состоянию рынка недвижимости, в первую очередь, в части ценообразования. С другой стороны, государственные задачи поддержки малого предпринимательства и социально-значимых программ объясняют определенные ограничения при разработке рыночно ориентированных ставок арендной платы.
Необходимо отметить, что гражданское законодательство (ст. 614 ГК РФ), предусматривая положения по арендной плате, закрепляет только обязанность арендатора вовремя вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы должны определяться договором аренды. Если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Исходя из определения договора аренды в современном гражданском законодательстве, можно сделать вывод о том, что условие об арендной плате относится к существенным условиям любого договора аренды. Однако договор аренды, в котором не указан размер арендной платы, в отличие от общего правила, которые касаются существенных условий договора (ст. 432 ГК РФ), не может быть признан незаключенным. Это стало возможным благодаря правилу, установленному ГК РФ на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. В соответствии с этим правилом в подобных случаях будет считаться, что стороны ввели в договор порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде схожего имущества при сравнимых обстоятельствах.
Современный ГК, в отличие от Основ законодательства об аренде, отличавшихся примитивным подходом к определению размера арендной платы отчисления от стоимости арендованного имущества плюс доля прибыли, которая может быть получена от необходимого пользования взятого в аренду имущества, на уровне не ниже банковского процента, включает совокупность вариантов указания в договоре арендной платы. При этом достаточно расширяется область волеизъявления сторон. Исходя из этого, можно прийти к выводу о том, что гражданское законодательство предусматривает только некоторые положения по арендной плате, предоставляя возможность участникам договора аренды решать данный вопрос.
В условиях свободного рыночного оборота, участниками которого являются равноправные партнеры, это оправдано и необходимо.
Избрав такую форму использования имущества, как договор аренды, собственник может по праву оценить сдаваемое в аренду имущество и определить необходимый ему размер арендной платы. При этом, противоположная сторона – арендатор, заключая договор аренды, руководствуется собственными интересами, определяя приемлемость арендной платы. В результате достигается совместное соглашение, выгодное обоим.
Существенное изменение правовой системы РФ повлекло изменение ряда законодательных и правовых документов, к числу которых и относится аренда. Арендные отношения закрепляются гл. 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ. В договоре аренды участвуют две стороны:
·арендодатель (наймодатель) – собственник имущества, а также другие лица, которые уполномочены законом или собственником сдавать имущество в аренду за плату;
·арендатор (наниматель) – получатель имущества, который использует его в своих целях согласно назначения имущества или условием, оговоренным в договоре.
Перед тем, как сдать здание, которое помещено в аренду, предприятие должно оформить согласие компетентного органа Госкомимущества РФ на сдачу помещений в субаренду. Если помещение сдается в субаренду организацией, не являющейся собственником имущества, то такой договор может быть признан недействительным, а сумма полученной арендной платы передана в бюджет. В договоре аренды нужно сделать ссылку на наличие указанного свидетельства.
Полномочия арендодателя на госимущество возлагаются на Госкомимущество РФ. Организации имеют право сдавать полученное от государства имущество в аренду по согласованию с территориальным комитетом по управлению имуществом, получившим такие полномочия от Госкомимущества РФ.
Право сдавать имущество в аренду имеют субъекты права хозяйственного ведения – государственные и муниципальные предприятия, однако только с согласия собственника.
Казенные предприятия могут выступать в качестве арендодателя принадлежащего им на праве оперативного управления имущества только с согласия собственника.
Учреждение ни при каких обстоятельствах не может сдавать в аренду имущество, которое за ним закреплено на праве оперативного управления, а также имущество, выделенное ему собственником по смете.
В то же время если учреждению согласно учредительным документам предоставлено право осуществлять предпринимательскую деятельность, то имущество, которое было приобретено за счет этих доходов, может быть объектом арендных отношений.
Если условие договора предусмотрено нормой, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено другое (диспозитивная норма), то стороны имеют возможность личным договором исключить ее использование или определить условие, которое отличается от предусмотренного в ней. Если такое соглашение отсутствует, то условие договора определяется диспозитивной нормой.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.
Под договором аренды понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона – арендодатель обязуется предоставить другой стороне – арендатору за плату определенное имущество во временное владение и пользование.
Определение договора аренды устанавливает, что он является:
возмездным, то есть арендованное имущество может быть передано только за плату;
реальным, то есть заключением договора считается момент времени, когда имущество, являющегося предметом аренды;
срочным, то есть передача имущества арендатору осуществляется во временное) владение и/или пользование. Стоит отметить, что срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, поскольку ГК РФ допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия.
В аренду могут передаваться земельные участки и иные обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, сооружения, здания, транспортные средства, оборудование и другие вещи, не теряющие своих естественных свойств в процессе их использования (неупотребляемые вещи). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, уполномоченному собственником (ст. 608 ГК РФ).
Заключение договора аренды недвижимого имущества определяется моментом его государственной регистрации.
Если в процессе аренды происходит перемена собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Следует отметить, что изменение собственника арендованного имущества не является основанием для внесения изменений в условия ранее заключенного договора аренды, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе.
Заключение
Рынок капитала как структурное звено рынка факторов производства является типичным рынком. В принципах его организации и в механизме его функционирования, установления равновесия имеется много общего с аналогичными процессами на рынке труда.
Под рынком земли понимается не только купля-продажи земли, но и предоставление ее в аренду, а также рынок сельскохозяйственной продукции в целом, на котором реализуются отношения собственности на землю.
Особенностью земли как в контексте экономических ресурсов является ее ограниченность. В отличие от капитала и труда земля является не мобильным, а особенным аспектом производства.
Специалисты говорят, что любая земельная рента есть не заработанный доход, поскольку земля является бесплатным даром природы и не требует затрат на ее производство. По их мнению, земля должна находиться в собственности государства.
Рентные отношения развиваются между собственниками земли и арендатором по распределению дохода. Одна его часть – в виде обычной прибыли – забирается предпринимателем, а другая передается земельному собственнику. Рента – это излишек над обычной средней прибылью предпринимателя – арендатора.
Цена земельного участка устанавливается двумя факторами. Во-первых, цена земли прямо пропорциональна приносимой ею арендной плате. Во-вторых, цена земли обратно пропорциональна норме ссудного процента. Использование ставки ссудного процента необходимо потому, что покупается право на получение регулярного дохода в течение достаточно продолжительного периода времени.
Список литературы
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Российская газета. 14.11.2013. № 153-154.
Алексеев Н. Экономическая теория.. – М.: Инфра, 2007. – 312 с.
Баринов В.А. Макроэкономика: Учебное пособие. – М.: ИД ФКБ-ПРЕСС, 2009. – 520 с.
Барисовский Р.Б. Экономическая теория.- М.: «Демо», 2011. – 529 с.
Беглова А. С. Экономика и управление на предприятии. Ульяновск: УлГТУ, 2007. – 302 с.
Белобородова М.А.. Человеческий фактор в экономике // ТИСБИ. 2009. – № 2. – 67 с.
Борисов А.Б. Большой экономический словарь. – М.: Книжный мир, 2009. – 895 с.
Гаринов Ф.О. Экономика. Учебное пособие. М.: «ПРЕСС», 2011. – 388 с.
Державин К.Г. Экономическая теория. М.: «Москва-М», 2008.- 379 с.
Елисеев А.А. Макроэкономика. – М.: АСТ, 2011. – 399 с.
Еремин Р.Ю. экономика. М.: «ЭКСМО-ПРЕСС», 2007. – 426 с.
Зуб А.Т. Экономика. Учебное пособие – М.: Генезис, 2011.- 340 с.
Крыг О.Ю. Экономическая теория. Учебное пособие. – М.: Дрофа, 2011. – 501 с.
Ларин В.Д. Экономика. СПб: «С-Наука», 2009. – 528 с.
Пантелеев А.В. Теоретические подходы к исследованию конкуренции и конкурентоспособности // РАГС. 2009. № 12. – 62 с.
Фазанов Г. Экономическая теория. М.: Приор, 2011. – 408 с.


Борисов А.Б. Большой экономический словарь. – М.: Книжный мир, 2009. – 136 с.
Ларин В.Д. Экономика. СПб: «С-Наука», 2009. – 231 с.
Зуб А.Т. Экономика. Учебное пособие – М.: Генезис, 2011. – 216 с.
Макроэкономика: Учебное пособие. – М.: ИД ФКБ-ПРЕСС, 2009. – 251 с.
Борисов А.Б. Большой экономический словарь. – М.: Книжный мир, 2009. – 213 с.
Еремин Р.Ю. экономика. М.: «ЭКСМО-ПРЕСС», 2007. – 216 с.
Гаринов Ф.О. Экономика. Учебное пособие. М.: «ПРЕСС», 2011. – 175 с.
Фазанов Г. Экономическая теория. М.: Приор, 2011. – 316 с.
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Российская газета. 14.11.2013. № 153-154.
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Российская газета. 14.11.2013. № 153-154.









11