Особенности оценки страховой стоимости объектов собственности

Что же касается убытка, полученного от реализации объекта недвижимости по ценам, ниже балансовых, он уменьшает налогооблагаемую базу собственника как в текущем налоговом периоде, так и в течении последующих десяти лет.Возможность получения страхового возмещения в размере балансовой стоимости, превышающей действительную рыночную стоимость объекта недвижимости при его полном уничтожении, таким образом, может рассматриваться как получение дополнительного дохода, превышающего доход от возможной реализации этого объекта.Страховая выплата должна обеспечивать страхователю возмещение его реального убытка, который он понесет в результате уничтожения объектанедвижимости в сумме, которую он мог бы получить в случае реализации этого объекта недвижимости, если бы он не был уничтожен в результате страхового случая.Следовательно, исходя из величины возможного страхового возмещения, можно предположить, что страховая стоимость данного объекта недвижимости должна определяться в размере его рыночной стоимости за вычетом стоимости земельного участка, на котором было возведено рассматриваемое здание, как стоимости неистощимого актива (капитала), остающегося в собственности владельца здания. При этом, поскольку наилучшие результаты определения рыночной стоимости дает доходный подход к ее оценке, как учитывающий степень востребованности рассматриваемого здания, можно опять же предположить, что страховая стоимость данного объекта недвижимости может определяться как его рыночная стоимость, полученная на основе доходного подхода к ее оценке за вычетом стоимости соответствующего земельного участка.Если данный объект недвижимости не подлежал продаже, а используется для производства собственных товаров, работ, услуг, а потому должен быть восстановлен, необходимо учитывать, что в целях экономической целесообразности он будет восстановлен не в первоначальном варианте - той же площади и капитальности, а в объемах, достаточных для производства товаров, работ, услуг в текущем объеме.Т.е. в нашем случае данное здание заводоуправления в Тульской области будет, скорее всего, восстановлено не более как в 3/4 от его первоначального объема (так как самому заводоуправлению, как было сказано выше достаточно только 50% от всех площадей здания, а сдать в аренду при нынешнем спросе на офисные помещения в данной местности удается только 25% площадей), т.к. его восстановление именно в этом, а не в первоначальном объеме позволит дополнительно сократить расходы на содержание этого здания.При этом ежегодная экономия от эксплуатации здания меньшего объема составит125 * 10000 * 1 /4 = 312,5 тыс.долл.США.При стоимости аренды в 4920 рублей или 190,6 долл.США за квадратный метр в год, получим, что для восстановления первоначального чистого денежного потока, генерируемого этим зданием, достаточно восстановить только(10000 * 1 / 2) + (10000 * 1 /4) - 312500 / 190,6 = 7500 - 1639,6 = 5860,4квадратных метра или 58,6 % от общего объема здания.Таким образом, если согласно уже рассмотренной таблице 2.9 «Базовые удельные показатели стоимости строительства учреждений финансов и юстиции» Сборника базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПов) для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции МРР-2.1.02-97 базовый удельный показатель стоимости строительства офисных помещений составляет 2,4 тыс. руб. на 1 кв.м, в ценах 1991 года, в ценах июля 2007 года строительство здания, достаточного для его текущего использования в объеме 58,6% от первоначального с учетом его износа при хорошем состоянии здания составит(1 - 0,054) * 24000 * 15,94 * 0,586 = 212074 тыс. руб.или212798 / 25,8162 = 8214,8 тыс.долл.США.Как было показано, текущая рыночная стоимость данного здания без учета кадастровой стоимости земли в Тульской области составляет 7170,3 - (9,11 * 4,4) / 25,8162 = 7168,7 тыс. долларов США.Данные величины различаются менее чем на 13%, что можно считать статистической погрешностью.Следовательно, уточняя сделанное предположение о размере страховой стоимости данного здания можно сказать, что она может определяться в размере его рыночной стоимости, полученной на основе доходного подхода к ее оценке, за вычетом рыночной стоимости земельного участка, на котором данное здание расположено, так и в размере стоимости строительства нового здания - заменителя, меньшего по объему и капитальности, но достаточного для удовлетворения текущих потребностей собственника и способного генерировать чистый денежный поток на первоначальном уровне.В заключение рассмотрим отдельные офисные помещения.При полном уничтожении здания, в котором находилось рассматриваемое помещение, оно также будет полностью уничтожено. Полному уничтожению отдельное офисное помещение может подвергнуться и в случае частичного разрушения здания, в котором оно находится.В ценах 1991 года согласно рассмотренной таблице 2.9 «Базовые удельные показатели стоимости строительства учреждений финансов и юстиции» Сборника базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПов) для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции МРР-2.1.02-97 базовый удельный показатель стоимости строительства офисных помещений составляет 2,4 тыс. руб. на 1 кв.м. В марта июля 2014 года стоимость строительства офисных помещений составит2,4 * 15,94= 38,26 тысячи рублей на 1 квадратный метр.Однако, как уже отмечалось, строительство отдельно взятого офисного помещения физически не возможно и экономически не целесообразно.Как было показано выше стоимость 1 квадратного метра офисного помещения в рассматриваемом здании в Москве при оформлении на него договора купли / продажи может составить 90,47 тыс.долларов США.В аналогичном здании в Тульской области рыночная стоимость 1 квадратного метра офисного помещения составляет 10,2 тыс.долл.США.При физической невозможности и экономической нецелесообразности строительства отдельного офисного помещения вне разрушенного здания, его рыночная стоимость никогда не совпадет с суммой расходов на возведение аналогичного офисного помещения в составе того или иного здания. При этом в условиях повышенного спроса на нежилые помещения, превышающие имеющееся предложение (т.е. при полной востребованности этих помещений) рыночная стоимость 1 м2 этих помещений может оказаться значительно выше стоимости возведения 1 м2 аналогичных помещений во вновь отстраиваемом здании. В условиях же недостаточной востребованности нежилых помещений их стоимость окажется ниже стоимости возведения 1 м2 аналогичных помещений во вновь отстраиваемом здании.Поэтому при полном разрушении рассматриваемого нежилого помещения ущерб собственника будет определяться не стоимостью возведения отдельно взятого помещения, а стоимостью приобретения аналогичного по своей площади, техническим характеристикам, оснащению и назначению помещения.Приведенный пример показывает, что местоположение недвижимости действительно существенно влияет на ее цену.Следовательно, при принятии решения о приобретении отдельного нежилого помещения покупатель в расчет принимает также и его местоположение. Следовательно, в сумму ущерба, подлежащего возмещению при полном страховании отдельного помещения внутри здания и его полном разрушении должна включаться полная рыночная стоимость этого помещения с учетом его местонахождения.Следовательно, исходя из имущественных интересов страхователя и величины его возможного ущерба при полном разрушении отдельного нежилого помещения, его страховая стоимость должна соответствовать расходам страхователя на приобретение нового, взамен утраченного помещения той же площади, того же качества, такого же расположения внутри аналогичного здания и в том же районе, т.е. должна определяться полной рыночной стоимостью данного помещения.Проанализировав связь величины выплачиваемого страхового возмещения при полном разрушении застрахованного объекта коммерческой и производсвенной недвижимости с величиной возможного убытка страхователя с учетом его имущественного интереса в восстановлении данного объекта для его использования в производственных целях для выпуска собственной продукции, товаров, работ, услуг в первоначальном объеме, в восстановлении его инвестиционной привлекательности и в восстановлении первоначального уровня доходов от сдачи этого объекта недвижимости в аренду или его иного использования, можно дать следующее определение страховой стоимости:Страховая стоимость имущества - это сумма максимально возможного ущерба, который страхователь может понести в результате утраты или полного уничтожения этого имущества в результате страхового случая при условии его разумных действий, направленных на устранение и уменьшение суммы дополнительного ущерба, вызванного утратой этого имущества в результате этого страхового случая.В качестве основных свойств страховой стоимости имущества можно указать следующие:Первое. Порядок определения страховой стоимости имущества регламентируется положениями соответствующего договора страхования(страхового полиса).Второе. Страховая стоимость имущества не может превышать действительную стоимость объекта страхования в месте его нахождения в день заключения договора страхования.Таким образом, получаем цепочку:Страховая сумма — денежная сумма, которая установлена федеральным законом и (или) определена договором страхования и исходя из которой устанавливаются размер страховой премии (страховых взносов) и размерстраховой выплаты при наступлении страхового случая, т.е. сумма, в пределах которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение по договору имущественного страхования.При страховании имущества или предпринимательского риска, еслидоговором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должнапревышать их страховую стоимость.Страховая стоимость имущества - это сумма максимально возможногоущерба, который страхователь может понести в результате утраты илиполного уничтожения этого имущества в результате страхового случая приусловии его разумных действий, направленных на устранение и уменьшениесуммы дополнительного ущерба, вызванного утратой этого имущества врезультате этого страхового случая, определяемая положениямисоответствующего договора страхования (страхового полиса).При страховании имущества или предпринимательского риска, еслидоговором страхования не предусмотрено иное, страховая стоимость недолжна превышать действительную стоимость этого имущества в месте егонахождения в день заключения договора страхования.Данная формулировка показывает связь страховой и действительной стоимости имущества, не смешивая эти два понятия.3.2. Порядок определения страховой стоимости юрдической недвижимостиДля юрдической недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях, страховая стоимость определяется в следующем порядке:а)для отдельно стоящих зданий (производственных, административных, социально-культурного назначения и общественного пользования и др.), группы зданий, сооружений (башен, мачт, агрегатов и иных производственно-технологических установок), хозяйственных построек (гаражей, хранилищ, складов, навесов, крытых площадок и ограждений и т.п.), для отдельных нежилых помещений, пристроенных к зданиям и сооружениям — в размере стоимости строительства объекта, аналогичного застрахованному по своим функциональным характеристикам с учетом применения при его строительстве более совершенной технологии и современных материалов, удешевляющих строительство, меньшего по объему и капитальности, но достаточного для удовлетворения текущих потребностей собственника и способного генерировать чистый денежный поток на первоначальном уровне, с учетом износа и эксплуатационнотехнического состояния, но не более его рыночной стоимости, полученной на основе доходного подхода к ее оценке, за вычетом рыночной стоимости земельного участка, на котором расположены данные объекты недвижимости;б)для отдельных нежилых помещений - в размере стоимости приобретения аналогичных по площади, техническим характеристикам и функциональному назначению нежилых помещений в том же районе, с учетом их износа и эксплуатационно-технического состояния, а также с учетом износа и эксплуатационно-технического состояния здания или сооружения, в котором находятся рассматриваемые нежилые помещения;в)для объектов в стадии незавершенного строительства - по фактически произведенным материальным и трудовым затратам на момент заключения договора страхования, исходя из рыночных цен, норм и расценок для данного вида работ и затраченных материалов.Страховая стоимость объекта страхования устанавливается отдельно по каждому застрахованному объекту или совокупности объектов, указанных в договоре страхования (страховом полисе), на основании предоставленных документов, подтверждающих действительную (рыночную) стоимость имущества, или путем экспертной оценки.При анализе указанных документов необходимо определить на основе чего и каким методом производилась оценка рассматриваемого объекта недвижимости, как давно она производилась, производилась ли после этого переоценка основных средств, как регулярно и каким способом.Указанная в названных документах оценка может применяться:для отдельных нежилых помещений, если в представленном отчете об оценке указывается, что определяется рыночная стоимость соответствующего помещения для целей проведения операций купли/продажи; со времени проведения оценки прошло менее года или собственник ежегодно производил переоценку на основе прямого пересчета указанной стоимости в соответствии с индексом потребительских цен, о чем есть соответствующие записи в представленных переоценочных ведомостях;для отдельно стоящих зданий и сооружений, а также для группы зданий и пристроенных к зданиям помещений, используемых собственником в полном объеме, если в представленном отчете об оценке указывается, что при оценке данного здания (данных зданий), сооружения (сооружений) и помещений использовался затратный подход; в указанную в отчете стоимость зданий, сооружений и помещений не включена стоимость соответствующего участка земли; со времени проведения оценки прошло менее года или собственник ежегодно производил переоценку на основе прямого пересчета указанной стоимости в соответствии с индексом потребительских цен, о чем есть соответствующие записи в представленных переоценочных ведомостях; либо если из представленных документов следует, что данные здания, сооружения и помещения построены самим собственником или по договору строительного подряда; при возведении зданий, сооружений и помещений во внимание принимались все расходы, связанные со строительством; эти расходы экономически обоснованы и документально подтверждены; со времени завершения строительства прошло менее года или собственник ежегодно производил переоценку на основе прямого пересчета полученной при сдаче объекта стоимости в соответствии с индексом потребительских цен, о чем есть соответствующие записи в представленных переоценочных ведомостях;для отдельно стоящих зданий и сооружений, а также для группы зданий и пристроенных к зданиям помещений в которых имеются неиспользуемые (невостребованные) помещения, если в представленном отчете об оценке указывается, что определяется рыночная стоимость соответствующих зданий, сооружений и помещений для целей проведения операций купли/продажи; в указанную в отчете стоимость зданий, сооружений и помещений не включена стоимость соответствующего участка земли; со времени проведения оценки прошло менее года или собственник ежегодно производил переоценку на основе прямого пересчета указанной стоимости в соответствии с индексом потребительских цен, о чем есть соответствующие записи в представленных переоценочных ведомостях;Во всех остальных случаях необходимо произвести экспертную оценку страховой стоимости соответствующего объекта недвижимости.Для определения рыночной стоимости отдельных нежилых помещений необходимо:Определить тип помещения: торговое, складское, производственное, офисное.Для офисных помещений на основании Единой классификации офисных помещенийдополнительно определить класс офисного помещения.На основании статистических данных определить среднюю стоимость аренды помещения данного типа и данного класса в данном районе Определить общую площадь помещенияS.На основании Приложения № 3 к Общей части к сборникамукрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооруженийдля переоценки основных фондов, утвержденнымГосударственным комитетом Совета министров СССР по делам строительства 14 июля 1970 г. определить группу капитальности здания, в котором расположено рассматриваемое помещение." На основании норм ПИНОиАустановить срок службы (долговечность) зданий данной группы капитальности Д.На основании документов о государственной регистрации права собственности на рассматриваемое помещение, установить возраст здания, в котором находится данное помещение Ф. На основании выставленных счетов, счетов-фактур и платежных документов определить сумму, которую собственник уплачивает эксплуатирующим организациям за содержание мест общего пользования в данном здании.На основании Сборников базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПов) для использования при разработке бизнеспланов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции МРР-2.1.02-97 (Приложение к распоряжению первого заместителя Премьера Правительства Москвы № 595-РЗП от 06.06.1997) определить среднюю величину затрат на содержание данного нежилого помещения в состоянии, пригодном для его эксплуатации в данном качестве. (По офисным помещениям Согласно таблице 3.8 Сборника базовый удельный показатель величины эксплуатационных затрат составляет 175 — 230 руб. на 1 кв.м, общей площади здания в год в ценах 1991 года).Путем пересчета соответствующей величины эксплуатационных затрат с применением индексов потребительских цен в процентах к предыдущему месяцу, а также в процентах к декабрю предыдущего года нарастающим итогом с начала года, публикуемых в электронной справочноправовой системе «КонсультантПроф», определить величину эксплуатационных затрат на содержание помещения данного класса в текущих ценах Эо.На основании полученных данных, определить рыночную стоимость рассматриваемого помещения с учетом общего износа здания, в котором данное помещение находится.Для здания в хорошем состоянии это:(1 - Н,) * (1 - Н2) * (S* (А - Э2) - Э,) * (Д2 - Ф2) / ((1 + Y) * (2 * Ф + 1)),где Н] - текущая ставка по налогу на имущество юридических лиц(2,2%);Н2 - текущая ставка по налогу на прибыль предприятий (24%)Y- ставка рефинансирования, установленная Центральным банком РФ на дату заключения договора страхования (13%).Для здания в неудовлетворительном состоянии:(1 - Hi) * (1 -Н2) * (S* (A—32)-3j) * (Д-Ф)/(1 + Y)В качестве нормативов для оценки стоимости строительных работ по возведению отдельно стоящих зданий и сооружений, а также для группы зданий можно использовать:Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов УПВС (утверждены Государственным комитетом Совета министров СССР по делам строительства 14 июля 1970 г.);Сборники базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПов) для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции МРР-2.1.02-97 (Приложение к распоряжению первого заместителя Премьера Правительства Москвы № 595-РЗП от 06.06.1997).При использовании метода УПВС (на основе Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений дляПункт 3.6попереоценки основных фондов УПВС (утверждены Государственным комитетом Совета министров СССР по делам строительства 14 июля 1970 г.)) последовательно проводятся следующие шаги:на основании отраслевой принадлежности оцениваемого объекта выбирается конкретный справочник УПВС, в выбранном справочнике подбирается аналог, наиболее полно совпадающий по всем параметрам с оцениваемым зданием;определяется табличная стоимость единицы измерения аналога с учетом климатического района и территориального пояса, в которых расположен объект оценки;вносятся необходимые корректировки в табличную стоимость единицы измерения аналога, учитывающие различия между объектом и аналогом;полная восстановительная стоимость объекта в ценах 1969 г. определяется умножением откорректированной табличной стоимости единицы измерения аналога на строительный объем или иные присущие ему показатели;производится пересчет стоимости в цены на дату оценки с учетом отраслевых и территориальных индексов изменения стоимости строительства;производится пересчет стоимости здания с учетом фактической потребности собственника в свободных площадях (если рассматриваемое здание используется ее собственником не полностью).Путем пересчета соответствующей величины эксплуатационных затрат с применением индексов потребительских цен в процентах к предыдущему месяцу, а также в процентах к декабрю предыдущего года нарастающим итогом с начала года, публикуемых в электронной справочноправовой системе «КонсультантПроф», определить величину экономии на затратах на содержание данного здания в текущих ценах.На основании статистических данных определить среднюю стоимость аренды помещения в здании данного типа в данном районе А.Определить объем здания, возможность сдачи которого в аренду изначально покрывала текущие расходы на его содержание и которое может не подлежать восстановлению в связи с сокращением расходов на его содержание и скорректировать на этот объем полезную площадь здания, достаточную для собственника на дату заключения договора страхования:Бдост = Бдост1 - (3i / А).На основании Приложения № 3 к Общей части к сборникамукрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов,утвержденнымГосударственным комитетом Совета министров СССР по делам строительства 14 июля 1970 г. определить группу капитальности здания, в котором расположено рассматриваемое помещение. На основании норм ПИНОиА установить срок службы (долговечность) зданий данной группы капитальности Д.На основании документов о государственной регистрации права собственности на рассматриваемое помещение, установить возраст здания, в котором находится данное помещение Ф.На основании Сборников базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПов) для использования при разработке бизнеспланов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции МРР-2.1.02-97 (Приложение к распоряжению первого заместителя Премьера Правительства Москвы № 595-РЗП от 06.06.1997) определить среднюю стоимость строительства здания данного назначения. (Стоимость строительства офисных зданий согласно таблице 2.9 «Базовые удельные показатели стоимости строительства учреждений финансов и юстиции» составляет 2,4 тыс. руб. на 1 кв.м, общей площади здания в ценах 1991 года).Путем пересчета соответствующей величины стоимости строительства с применением индексов потребительских цен в процентах к предыдущему месяцу, а также в процентах к декабрю предыдущего года нарастающим итогом с начала года, публикуемых в электронной справочноправовой системе «КонсультантПроф», определить стоимость строительства здания данного назначения в текущих ценах Сстр.На основании полученных данных, определить стоимость строительства здания - заменителя с условием его достаточности для производства товаров, работ, услуг в первоначальном объеме.Для здания в хорошем состоянии это:Сстр * So6 * (8дост / Эполн) - 100% * Ф2 / Д2При среднем содержании здания:Сстр * So6 * (8дост / Зполн) - 100 % * Ф * (Ф + Д) / 2 * Д2При неудовлетворительном содержании здания:Сстр * So6 * (Бдост / 8полн) - 100 % * Ф / ДМожно воспользоваться современными программными комплексами, позволяющими на основе введенных данных об объеме будущего здания составить полный комплект сметной документации.Описанная система может использоваться как профессиональными оценщиками - при этом оговаривается, что они производят оценку специальной стоимости - стоимости для которой оговариваются особые условия, не включенные в понятие рыночной стоимости, так и непосредственно самими страховщиками.Право страховщика произвести собственную оценку объекта страхования в целях определения его действительной и страховой стоимости определяется не только правилами страхования, устанавливающими, что страховая сумма может быть определена на основе экспертизы, но и гражданским законодательством РФ.Пункт 1 статьи 945 Гражданского кодекса РФ прямо оговаривает, что при заключении договора страхования имущества страховщик вправе произвести осмотр страхуемого имущества, а при необходимости назначить экспертизу в целях установления его действительной стоимости.Выводы по главе 3.Следует особо подчеркнуть, что произведенная страховщиком оценка стоимости объекта страхования не может иметь каких-либо иных правовых последствий и не несет за собой каких-либо иных обязательств, не связанных с процедурой страхования.Сказанное вытекает как из условий деятельности страховых компаний, устанавливаемых пунктом 2 статьи 6 Федерального закона Российской Федерации от 23 июля 2013 г. N 234-ФЗ , где оговаривается, что страховщики только осуществляют оценку страхового риска, получают страховые премии (страховые взносы), формируют страховые резервы, инвестируют активы, определяют размер убытков или ущерба, производят страховые выплаты, осуществляют иные связанные с исполнением обязательств по договору страхования действия, так и из особых требований, предъявляемых к оценочным организациям.Хотя с 1 января 2006 года лицензирование оценочной деятельности прекращенно (пункт 5 статьи 18 Федерального закона № 128-ФЗ от 08.08.2001), сохраняется требование об обязательном наличии в штате оценочной компании не менее одного работника, для которого данная компания является основным местом работы и который имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников (статья 24 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»),ЗаключениеМногие авторы, изучающие формы собственности (в том числе формы собственности на землю), сталкиваются с тем, что единая система классификации для этого термина отсутствует. Каждый автор предлагает свою классификацию, которая кажется ему наиболее правильной. Для начала мы рассмотрим формы собственности в зависимости от субъекта собственности, т.е. в зависимости от принадлежности объектов собственности определённому субъекту. Индивидуальная собственность подразумевает полное право индивидуума распоряжаться принадлежащей ему собственностью. Собственник чётко знает и понимает, что принадлежит конкретно ему. Эта форма собственничества, в свою очередь, делится на личную и частную. Личная собственность, как правило, предполагает, что собственник использует и потребляет собственность сам или даёт другим лицам пользоваться ею совершенно бесплатно. Отсюда следует, что частная собственность – это те объекты собственнования, которые предоставляются в пользование другим лицам за определённую плату. Экономической является именно категория частной собственности, поскольку именно она оказывает действенное влияние на эффективность экономики. Коллективная собственность принадлежит не конкретному индивидууму, а группе, сообществу или коллективу. Чаще всего такой коллектив представляет собой юридическое лицо (компанию, предприятие), общественную организацию или государственный орган. Общенародная собственность – это собственность, которая принадлежит всем и каждому на равных началах. Применительно к такой форме собственности практически невозможно, да и не нужно, конкретизировать собственника. Общенародная собственность – это природные богатства ,которые не вовлечены в общественное производство: вода, воздух, флора, фауна и т.п. А вот та собственность, которая вовлечена в общественное производство, относится к государственной. Это может быть информация, оборотные средства и т.д., это собственность, которая по воле народа на определённых условиях передана в распоряжение государственных органов. Региональная государственная собственность – это то, что принадлежит субъектам федерации. Коммунальная и муниципальная собственность передаётся в распоряжение местных органов управления. Общие формы собственности предполагают использование определённого имущества, ценностей и т.д. группой людей с соблюдением общих правил, установленных законом. Эта классификация отличается от той, которая широко известна и прописана в российском законодательстве. Согласно последней, формы собственности в России следующие: частная, муниципальная, государственная и иные формы. Частная собственность трактуется как любое имущество, которым граждане и юридические лица свободно распоряжаются и используют для любой, необходимой им деятельности. Свободное распоряжение ограничивается, помимо интересов собственника, только общими рамками законов и условиями рынка. Государственная собственность включает в себя ресурсы страны и различные объекты, которые имеют государственное или оборонное значение. В муниципальной собственности находятся все городские и сельские поселения, округа и районы. Иные формы собственности: собственность религиозных организаций, собственность иностранных государств на российской территории и т.д. Формы соственности на землю идентичны общим формам собственности. Выделяют государственную, муниципальную и частную собственность . Государственная собственность на землю, в свою очередь, делится на собственность Российской Федерации (федеральная собственность)и собственность субъектов Российской Федерации. На сегодняшний момент практически все люди пользуются таким процессом, как страхование имущества юридических лиц. Под этим понятием понимают классический вид страхования, который минимизирует существующие риски предприятий, а также позволяют организациям вести свою деятельность стабильно. Таким образом, роль страхования в рыночной экономике играет очень большую, ведь данной услугой пользуются всегда и практически все грамотные люди. Сегодня страхование имущества юридических лиц разнообразно, разница в видах страхования заключается в том, каков будет перечень покрываемых рисков и процент страхового трафика. Само юридическое лицо может застраховать свое имущество, как от всех существующих рисков, так и от некоторых или конкретного одного риска. Действующее законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации не различает понятия «действительная стоимость» и «рыночная стоимость».Вместе с тем, понятия «страховая стоимость» и «рыночная стоимость» не тождественны.Страхование по своей сути должно гарантировать страхователю при полном страховании того или иного объекта полное возмещение его реальных убытков в случае повреждения или утраты этого объекта страхования.Исходя из концепции полного возмещения страхователю понесенных им в результате страхового случая убытков, можно дать следующее определение термину «страховая стоимость»:Страховая стоимость имущества - это сумма максимально возможного ущерба, который страхователь может понести в результате утраты или полного уничтожения этого имущества в результате страхового случая при условии его разумных действий, направленных на устранение и уменьшение суммы дополнительного ущерба, вызванного утратой этого имущества в результате этого страхового случая.Данное определение позволяет уточнить терминологический аппарат страхового законодательства:При страховании имущества или предпринимательского риска, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать их страховую стоимость." Страховая стоимость при этом не должна превышать их действительную стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования.Полученная цепочка показывает связь страховой и действительной стоимости имущества, не смешивая эти два понятия:Страховая сумма — денежная сумма, которая установлена федеральным законом и (или) определена договором страхования и исходя из которой устанавливаются размер страховой премии (страховых взносов) и размер страховой выплаты при наступлении страхового случая, т.е. сумма, в пределах которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение по договору имущественного страхования.С учетом сказанного, система определения страховой стоимости юрдческой недвижимости должна устанавливать, что:а)для отдельно стоящих зданий (производственных, административных, социально-культурного назначения и общественного пользования и др.), группы зданий, сооружений (башни, мачты, агрегаты и иные производственно-технологические установки), хозяйственных построек (гаражи, хранилища, склады, навесы, крытые площадки и ограждения и т.п.), для отдельных нежилых помещений, пристроенных к зданиям и сооружениям страховая стоимость определяется в размере стоимости строительства объекта, аналогичного застрахованному по своим функциональным характеристикам с учетом применения при его строительстве более совершенной технологии и современных материалов, удешевляющих строительство, меньшего по объему и капитальности, но достаточного для удовлетворения текущих потребностей собственника и способного генерировать чистый денежный поток на первоначальном уровне, с учетом износа и эксплуатационно-технического состояния, но не более его рыночной стоимости, полученной на основе доходного подхода к ее оценке, за вычетом рыночной стоимости земельного участка, на котором расположены данные объекты недвижимости;б) для отдельных нежилых помещений страховая стоимость определяется в размере стоимости приобретения аналогичных по площади, техническим характеристикам и функциональному назначению нежилых помещений в том же районе, с учетом их износа и эксплуатационнотехнического состояния, а также с учетом износа и эксплуатационнотехнического состояния здания или сооружения, в котором находятся рассматриваемые нежилые помещения;в)для объектов в стадии незавершенного строительства страховая стоимость определяется по фактически произведенным материальным и трудовым затратам на момент заключения договора страхования, исходя из рыночных цен, норм и расценок для данного вида работ и затраченных материалов.Страховая стоимость объекта страхования устанавливается отдельно по каждому застрахованному объекту или совокупности объектов, указанных в договоре страхования (страховом полисе), на основании предоставленных документов, подтверждающих действительную (рыночную) стоимостьимущества, или путем экспертной оценки.Таким образом, предлагаемая система определения страховой стоимости юридической недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях учитывает следующие аспекты, не принимаемые во внимание действующими методиками:необходимость различного подхода к оценке страховой стоимости отдельно стоящих зданий и сооружений (группы отдельно стоящих зданий исооружений), восстановление которых физически возможно и экономически необходимо с одной стороны и отдельных помещений в зданиях и сооружениях, самостоятельное восстановление которых физически невозможно;- необходимость различного подхода к оценке страховой стоимости полностью востребованных зданий и сооружений с одной стороны и зданий и сооружений, избыточных по своему объему и капитальности для текущих потребностей и нужд страхователя.Список литературыГражданский кодекс Российской ФедерацииНалоговый кодекс Российской ФедерацииУказ Президента Российской Федерации «Об изменении нарицательной стоимости российских денежных знаков и масштаба цен» № 822 от 04.08.1997Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998Закон РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» №4015-1 от 27.11.1992Инструкция Минфина СССР № 199 от 30.12.1988 «По определению ущерба и выплате страхового возмещения по добровольному страхованию имущества государственных, кооперативных (кроме колхозов) и общественных предприятий и организаций»Постановление Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 (ред. от 01.06.2012) "Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории на территории Российской ФедерацииМетодика определения физического износа гражданских зданий (утверждена Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР № 404 от 27 октября 1970 года.)Основные положения о порядке наблюдения за потребительскими ценами и тарифами на товары и платные услуги, оказанные населению, и определения индекса потребительских цен (утверждены Постановлением Госкомстата РФ № 23 от 25.03.2002)Приказ Минфина РФ от 31.10.2000 N 94н (ред. от 08.11.2010) "Об утверждении плана счетов бухгалтерского учета финансово - хозяйственной деятельности организации и инструкции по его применению". Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ (в ред. Приказа Минфина РФ от 24.12.10 №186н) Положение о порядке наблюдения за изменением цен и тарифов на товары и услуги, определения индекса потребительских цен (утверждено Постановлением Госкомстата РФ № 79 от 29.06.1995)Постановление Министерства труда и социального развития РФ «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «Оценщик (Эксперт по оценке имущества)» № 11 от 27.11.1996Постановление Госкомстата РФ от 25.03.2002 N 23 "Об утверждении "Основных положений о порядке наблюдения за потребительскими ценами и тарифами на товары и платные услуги, оказанные населению, и определения индекса потребительских цен"Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (ред. от 22.10.2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 22.08.2007 N 10040) Закон г. Москвы от 24.11.2004 N 74 (ред. от 06.02.2013) "О земельном налоге" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2014)Закон г. Москвы от 05.11.2003 N 64 (ред. от 20.11.2013) "О налоге на имущество организаций" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2014)Постановление Правительства Москвы «О едином порядке оценки и управления нежилыми помещениями в г. Москве» № 520 от 14 июля 1992 г.Постановление Правительства Москвы от 14.11.2006 N 900-ПП (ред. от 28.12.2011) "О порядке перехода на определение сметной стоимости строительства объектов в городе Москве с применением территориальных сметных нормативов в уровне цен по состоянию на 1 января 2000 года" (вместе с "Перечнем сборников территориальных сметных нормативов для Москвы ТСН-2001") Постановление Правительства Москвы «О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в г. Москве» № 868 от 16.09.1993Постановление Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП (ред. от 11.12.2013) "Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы"Распоряжение Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы Правительства Москвы № 38-р от 10 января 1999 г. «О практических мерах по страхованию недвижимого имущества Москвы при заключении договоров аренды».Перечень Московских территориальных сметных нормативов (МТСН 81-98) в базисном уровне цен на 01.01.98 (Приложение к распоряжению первого заместителя Премьера Правительства Москвы № 521-РЗП от 05.07.1999 «О применении Московских территориальных сметных нормативов МТСН 81-98 при разработке проектно-сметной документации и расчетах в строительстве»)Сборники базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПов) для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции МРР-2.1.02-97 (Приложение к распоряжению первого заместителя Премьера Правительства Москвы № 595-РЗП от 11.08.1998)Удельные показатели кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам города и видам функционального использования земель (Приложение № 1 к Постановлению Правительства Москвы № 417-ПП от 03.06.2003)Аналитический доклад по данным формы 1-С за 2013 год. Подготовлен отделом экономического анализа и актуарного контроля Управления учета и экономического анализа ФССН. Размещен на официальномсайтеФССН www.fssn.ru/www/site.nsf/web/doc_13042006221511 .htmlАлиев Б.Х. Маркетинговые аспекты развития региональных рынков страхования в России / Б. Х. Алиев, Э. С. Вагабова, Р. А. Кадиева // Финансы и кредит. - 2011. - № 15. - С. 15-19Алиев Б.Х. Специфика организации страхового маркетинга в условиях кризиса / Б.Х. Алиев, Э. С. Вагабова, Р. А. Кадиева // Там же. - 2011. - № 23. - С. 22-27Архипов, А. П. Страхование : учебник / А. П. Архипов. – М. : КНОРУС, 2012. – 288 с.Бесфамильная Л.В. Страхование ответственности за качество продукции // Методы оценки соответствия. - 2009. - № 6. - С. 6-7.Большая советская энциклопедия. Интернетпроект «Рубрикой». Russ Portal Company Ltd. Поисковая система www.yandex.ruЕрмасов, С. В. Страхование : учеб. для бакалавров / С. В. Ермасов, Н. Б. Ермасова. – 4-е изд., перераб. и доп. – М. : Юрайт, 2012. – 748 с.Ерачина О. Страховые компании : [топ-лист] / О. Ерачина // Деловой квартал. - 2008. - № 44. - С. 24-32.Ермак С. Вмененный подход : [рейтинг страховых компаний] / С. Ермак, С. Селянин // Эксперт-Урал. - 2012. - № 13. - С. 24-29.Ермак С. Впечатлительных просьба не радоваться : [рейтинг страховых компаний] / С. Ермак, С. Селянин // Эксперт-Урал. - 2011. - № 24. - С. 28-30.Ермак С. Второе, третье и четвертое : [рейтинг страховых компаний] / С. Ермак, С. Селянин // Эксперт-Урал. - 2010. - № 48. - С. 41-46.Ермак С. Количество без качества : [о страховом рынке] / С. Ермак // Эксперт-Урал. - 2012. - № 23. - С. 26-27.Ермак С. По течению : [о страховом рынке] / С. Ермак // Эксперт-Урал. - 2011. - № 15. - С. 38-42.Ермак С. Рост / риски = ? : [рынок страхования] / С. Ермак // Эксперт-Урал. - 2011. - № 24. - С. 27-32.Ермак С. У страхования глаза велики / С. Ермак // Эксперт-Урал. - 2011. - № 50. - С. 28-34.Зыкова М.Е. Маркетинг в страховом деле // Вестн. ОрёлГИЭТ. – 2009. - № 1/2(7). - С.43-47Колесникова Т.В. Генезис страхового маркетинга в экономической науке // Изв. Иркутской гос. экон. акад. (Байкальский гос. ун-т экономики и права). - 2010. - № 4 (72). - С. 42-45Кучерова Н.В. Тенденции развития страхового маркетинга в России // Изв. Оренбургского гос. аграрного ун-та. - 2010. - Ч. 1, № 4 (28). - С. 154-158Кучерова Н.В. Формирование ситемы маркетинговой деятельности страховых компаний на развивающихся рынках // Вестн. Оренбургского гос. ун-та. - 2010. - № 4, апр. - С. 81-86Кузьминов Н.Н. Увязка страховой стоимости коммерческой и промышленной недвижимости с имущественным интересом страхователя и размером выплаты страхового возмещения // Страховое дело. 2007. № 7Международныйстандартоценки «Базыоценки, отличныеотрыночнойстоимостиМКСОИ» The International Assets Valuation Standards Committee, 12 Great George Street, Parliament Square, London SW1P3AD. Telephone: 071-222-7000; Facsimile: 071-222-9430. (воспроизводится no ссылке http://www.appraiser.ru/stand/misc/mso2.htm)Орланюк-Малицкая Л.А. - Отв. ред., Янова С.Ю. - Отв. ред. Страхование. Учебник для вузов. — М.:Издательство Юрайт, 2011 г. — 828 с.Ожегов С.И. Словарь русского языка. - М.: Оникс, 2007. С.100.Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2012 год и плановый период 2013-2014 годов // Финансовый бизнес. - 2012. - № 1. - С. 2-7.Прогнозирование социально-экономического развития региона : [моногр.] / [А. И. Татаркин [и др.]. - Екатеринбург : Ин-т экономики УрО РАН, 2013. - 1103 с.Русецкая Э. А. Тенденции и перспективы развития страхового рынка в Российской Федерации / Э. А. Русецкая // Финансы и кредит. - 2011. - № 11. - С. 6-9. - Библиогр.: с. 9 (3 назв.).Русакова О.И. Роль маркетинговых инструментов в продвижении страховых продуктов на российском рынке / О. И. Русакова, Д. С. Хаустов // Страховое дело. - 2008. - № 1. - С. 38-42.Русецкая Э.А. Перспективы развития страхования профессиональной ответственности в Российской Федерации / Э.А. Русецкая, В.А. Арустамова // Финансы и кредит. - 2010. - № 20. - С. 46-51.Рынок страхования ответственности в Российской Федерации : анализ, тенденции и перспективы развития / Русецкая Э.А. и др. // Финансы и кредит. - 2010. - № 37. - С. 39-43.Рябикин В. И. Неопределенность рисков страхового бизнеса / В. И. Рябикин // Вестник Российского экономического университета имени Г. В. Плеханова. - 2012. - № 3. - С. 51-57. - Библиогр.: с. 57 (8 назв.).Страхование : учеб. для бакалавров / под ред. Л. А. Орланюк-Малицкой, С. Ю. Яновой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М. : Юрайт, 2012. – 869 с. – (Бакалавр. Углубленный курс). – 11 экз. – Рек. УМО.Соколов Д. С. Эффективность государственного регулирования страховой деятельности : автореф. / Д. С. Соколов ; Финансовый ун-т при Правительстве Рос. Федерации. - М., 2012. - 25 с.Турбанов А.В. Роль агентства по страхованию вкладов в развитии конкуренции в банковском секторе // Соврем. конкуренция. - 2010. - № 4 (22). - С. 104-110Стихина Е. Страховщикам прописали слияния / Е. Стихина // Деловой квартал. - 2011. - № 23. - С. 14.Страхование : учеб. / С. Б. Богоявленский [и др.]. - М. : Юрайт, 2011. - 828 с.Страхование : учеб. / Ю. Т. Ахвледиани [и др.]. - 3-е изд., перераб. и доп. - М. : ЮНИТИ, 2009. - 510 с. - Библиогр.: с. 504-506 (48 назв.).Сулименко А. В. Экономико-статистический анализ детерминантов развития региональных страховых рынков Российской Федерации / А. В. Сулименко // Вестник Ростовского государственного экономического университета РИНХ. - 2011. - № 33. - С. 54-59. - То же [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http: // elibrary.ru для доступа к информ. ресурсам требуется авторизация.Усманов Х. Г. Влияние современных трансакционных издержек на развитие регионального страхового рынка / Х. Г. Усманов // Вестник ВЭГУ. - 2011. - № 4. - С. 147-151. - То же [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http: // elibrary.ru для доступа к информ. ресурсам требуется авторизация.Финансы и кредит : электрон. учеб. / М. Л. Дьяконова [и др.]. - Электрон. текстовые дан. - М. : КноРус, 2010. - 1 эл. опт. диск (CD-ROM).Черногузова Т. Н. Страховой рынок России в период кризиса / Т. Н. Черногузова // Вестник Калининградского юридического института МВД России. - 2010. - № 3. - С. 67-70. - То же [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http: // elibrary.ru для доступа к информ. ресурсам требуется авторизация.Шептунов М. В. Страховые взносы и выплаты в 2007-2010 гг. в Российской Федерации / М. В. Шептунов // Финансы. - 2011. - № 10. - С. 49-54. - Библиогр.: с. 54 (5 назв.).Шипицына С. Е. Моделирование и прогнозирование развития страхового рынка региона / С. Е. Шипицына // Экономика региона. - 2010. - № 2. - С. 212-216. - То же [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http: // elibrary.ru для доступа к информ. ресурсам требуется авторизация.Шипицына С. Е. Формирование и развитие страхового рынка региона : автореф. / С. Е. Шипицына ; Ин-т экономики УрО РАН. - Екатеринбург, 2011. - 27 с.ПриложенияТаблица 1.Бальная оценка ценообразующих факторовценообразующиефакторыВлияние на стоимостьБальная оценка по 10-балльной шкалесокращенноеобозначениеМесторасположениеочень сильное, стоимость может различаться в несколько раз10МНаличие и состояние инженерных коммуникацийсреднее, 40-50 % от рыночной стоимости8НСИКФизическое и функциональное состояниезначимое6ФФСТранспортнаядоступностьзаметная4ТДРазмер земельного участкаслабое2РЗУТаблица 2.Интенсивность относительной влажностиразница в бальных оценкахинтенсивность относительной важностиОпределение1 баллiРавная важность2-3 балла3Умеренное превосходство одного над другим4-5 баллов5Существенное или сильное превосходство6-7 баллов7Значительное превосходство8 и более баллов9Очень сильное превосходствоТаблца 3.Обратносимметричная матрица попарных сравнений№п/пНаименование ценообразующих факторовмНсикффсТДПр.среднее геометрическоеВес фактора, %1Месторасположение (М)135793,9451,002Наличие и состояние инженерных коммуникаций (НСИК)1/313572,0426,383Физическое и функциональное состояние (ФФС)1/51/31351,0012,964Транспортная доступность (ТД)1/71/51/3130,496,365Прочие (Пр.)1/91/71/51/310,253,295Итого:1,794,689,5316,3325,007,72100,00Сумма0,510,260,130,060,03--Li0,911,231,241,040,825,24Индекс согласованности экспертных оценок0,06Индекс случайной согласованности1,12Отношение согласованности5,36%Таблица 4.Подфакторы местоположенияОбъектнедвижи-мостиМесторасположение,адресобъектастоимость за 1 м.кв.объектанедвижимостиПрестиж-ностьрайонаТип микрорайонаТипокружающейзастройкиУдаленность от исторического центра городаЭкологияПешеходнаядоступность,проходимостьНаличие видовых харак- терис- тикНаличие ограничений по строительс- твуОбъектоценкиМосква, ул. N1высокаяадминистративно- промышленный, с участками жилой застройкиадим-нистра-тивно-жилая,про-мыш-ленная0,5-1удовл.низкая, располагается во дворахвидовыехарактеристикиотсутствуютимеютсяАналог 1Москва, ул. N2M1низкаяцентральный,административно-деловойадим-нистра-тивно-жилаяотносится к историческому центру городане-удовлвысокая, фасад здания располагается вдоль 24 ЛиниивидовыехарактеристикиотсутствуютимеютсяАналог 2Москва, ул. N3M2средняяспальныйжилая3-5 кмхорошаянизкая, располагается во дворахвидовыехарактеристикиотсутствуютимеютсяАналог 3Москва, ул. N4M3средняяадминистративно-деловой,промышленныйадим-нистра-тивно-про-мышленнаярасполагается в непос- редс- твенной близости к историческому центру городаудовл.средняя, располагается на территории предприятиявидовыехарактеристикиотсутствуютимеютсяАналог 4Москва, ул. N5M4средняяспальныйадим-нистра-тивно-жилая,про-мыш-ленная6-8 кмоченьхорошаявысокая, располагается в зоне деловой активностивидовыехарактеристикиотсутствуютнетТаблица 5.Подфакторы инжененрных коммуникацийОбъект недвижимостиЭлектроснабжениеВодоснабжениеканализацияОтплениегорячееводоснабжениеобъектоценкиЕсть, сост. удовл.Есть, сост. хор.Есть, сост. хор.Есть, сост. хор.Есть, сост. хор.Аналог 1Есть, сост. удовл.Есть, сост. удовл.Есть,сост. удовл.Есть,сост. удовл.Есть, сост. хор.Аналог 2Есть, сост. неуд.Есть, сост. удовл.Есть,сост. удовл.Есть,сост. удовл.НетАналог 3Есть, сост. удовл.Есть, сост. удовл.Есть,сост. удовл.Есть,сост. удовл.Есть, сост. удовл.Аналог 4Есть, сост. удовл.Есть, сост. удовл.Есть,сост. удовл.Есть,сост. удовл.Есть, сост. удовл.Таблица 6.Подфакторы прочих факторовОбъектнедвижимостиТип зданияНаличие земельного участкаПерспективы развития районаОбъект оценкипримыкающеепод застройкусредниеАналог 1отдельно стоящееда, большойхорошиеАналог 2отдельно стоящеепод застройкусредниеАналог 3отдельно стоящеепод застройкусредниеАналог 4примыкающеедасредниеТаблица 7.Подфакторы физического и функционального состоянияОбъектнедвижимостифизический износ %ВнешняяотделкаВнутренняяотделкафункциональный износобъект20хоротн хоресть устранимыйАналог 130хоротн хоресть устранимыйАналог 240хорхоресть неустранимыйАналог 320отлотлесть устранимыйАналог 430отн хоротн хоресть устранимыйТаблица 8.Подфакторы транспортной доступностиОбъект недвижимостиАдресБлизостьцентральныхпроспектов,шоссеБлизостьостановокобщественноготранспортаБлизостьстанцииметрополитенаДоступностьаэропортаБлизость ж/д вокзаловОбъектоценкиСанкт- Петербург, ул. No 110 мин. пешкв пред. пеш. доступн5 мин. пешкомУдХорАналог 1Санкт- Петербург, ул. N 210 мин. пешкв пред. пеш. доступн5 мин. тр.УдУдАналог 2Санкт- Петербург, ул. N 310 мин. пешкв пред. пеш. доступн5 мин. пешкомУдХорАналог 3Санкт- Петербург, ул. N 410 мин. пешкв пред. пеш. доступн15 мин. пешкомУдУдАналог 4Санкт- Петербург, ул. № 510 мин. пешкв пред. пеш. доступн15 мин. пешкомХорХорТаблица 9.Веса факторов№ п/пНаименование ценообразующих факторовВесфактораВес объекта по данному фактору1Месторасположение (М)51,00%Х11%Х12%Х13%Х11%Х11%2Наличие и состояние инженерных коммуникаций (НСИК)26,38%Х21%Х22%Х23%Х24%Х25%3Физическое и функциональное состояние (ФФС)12,96%Х31%Х32%Х33%Х34%Х35%4Транспортная доступность (ТД)6,36%Х41%Х42%Х43%Х44%Х45%5Прочие (Пр)3,29%Х51%Х52%Х53%Х54%Х55%5Интегральный коэффициент качества объекта-6Цена продажи объекта, руб,-M1M2M3M4