Основы бюджетирования девелоперского проекта

Впроцессебюджетированияуточняютплановые ирассчитываютвспомогательныефинансовыепоказатели, атакжеопределяютпоследовательностьдействий, направленныхна их достижение, осуществляюткоординациюдеятельности различныхподразделенийпредприятияи различныхвидовегопроизводственно-хозяйственной деятельности. Внедрениенапредприятиибюджетированияозначает нетолько составлениесистемыбюджетов, но и осуществлениепостоянногоконтроля за ихвыполнением, анализатекущейситуации ивнесения коррективв бюджеты входе их выполненияв зависимостиот измененийв деятельностипредприятия иконъюнктуре рынка.Бюджетированияспособствуетвыявлениюслабыхзвеньевв финансовомобеспечениииворганизационнойструктурестроительногопредприятия, решениюпроблемкоммуникацииираспределенияответственностимеждуотдельнымиподразделениямии участникамистроительногопроцесса, обеспечениюнадлежащейсметнойипрогнознойдисциплины.Бюджетныйпроцесспозволяетвовремявыявитьнесогласованностьв деятельностиотдельныхподразделенийстроительногопредприятия, неэффективное использованиересурсов, низкийуровень управлениязапасамиилиденежнымисредствами. Традиционныйбухгалтерскийучетобычноконцентрируетсянавнутренней деятельностиорганизацииирассматриваетвнешниепартнерскиевзаимосвязилишь формально.В такойситуациипредприятиямнеобходимопересмотретьтрадиционныйподходк управленческому учету. Появилась необходимостьиспользоватьопыт в планировании, анализеиконтролезатратами, накопленный вотносительно стабильномсредебизнеса, для достиженияцелейиреализациистратегийорганизации вусловиях внешнейивнутренней средысамогопредприятия, которая быстрои непредсказуемоменяется.Необходимопереходить отустаревшихметодовраспределенияи анализа затрат«по факту» к современнойконцепциистратегического управления затратами. Вобщихчертахподстратегическимуправлением затратамипонимаетсяаналитическаясистемадля соотнесениязначимойбюджетной информациисо стратегиейфирмы. Болееглубокое пониманиестратегического управленческогоучета затратпредполагаетдетальное знаниеструктуры, спецификиповедения затрат, умениеуправлятьзатратамиприукреплениипозициина рынке идостиженииустойчивойпреимуществапередконкурентами. Этосвязанос тем, что необходимо нетолькооценить, какуправленческое решениеповлияетнафинансовое состояние предприятия вцелом исоответствует ли эторешениестратегиипредприятия, ноивлияниеосуществляютрезультатыдеятельности отдельныхединицбизнеса- центровответственности - на процессреализациистратегии.Какэлементучетнойинформационногопространствастратегическийуправленческийучетоперируетсвоейсистемойприемовисследования. В данной системеприемовнаряду собщенаучной и специальной базовойосновой являютсяэлементыметодабухгалтерскогоучета, и в частностиприемкалькулирования. Традиционнымиметодамиучета затрат и калькулированиявотечественнойизарубежнойпрактикеявляетсяпопроцессный, позаказный, нормативный, стандарт-кости директ-костинг. В концепрошлого векасформировалисьиуспешноприменяютсяпо сей деньтакиестратегическизначимыеметодыиприемыкалькуляции, какцелеваякалькуляция(таргет-костинг), пооперационноекалькулирование(АВС, АВ-костинг), калькуляцияжизненногоцикла, калькулированиявсистемеуправленияJIT(«точнов срок»)идр. Существует множество методов бюджетирования и каждый отражает некую концепцию планирования. Среди методов разработки бюджетов девелопментевыделяют следующие методы.Метод гибкого бюджета. Отчетность составляется не в абсолютных цифрах, а в процентах от объема сбыта. Достоинство этого подхода в том, что если деловая обстановка на фирме нестабильна, закладывать в бюджет процент от объема сбыта часто оказывается проще. Риск же заключается в том, что при таком подходе вы не чувствуете насущной необходимости уделять своему бизнесу самое пристальное внимание. Метод построчного бюджета. Представляет собой длинныйпере-чень позиций, причем оценка проводится по каждому пункту в от-дельности. Если фирма невелика и перечень короткий, все хорошо, в противном случае, наоборот, плохо. Контроль за исполнением такого бюджета чрезвычайно затруднен.Метод бюджета нуля. Планировать с нуля (исключительно в зависимости от нужд на данный момент без опоры на былой опыт, т. е. с нулевого баланса) означает, как правило, вырабатывать отдельный бюджет для каждого уровня деятельности. Целью такого планирования является оптимизация сметы накладных расходов. В результате менеджеры выстраивают в порядке приоритета пакеты решений и проводят границу финансирования, отсекая пакеты, которые не удовлетворяют установленным приоритетным требованиям.Метод рекурсивного бюджета. В отличие от предыдущего случая при выработке этого бюджета исходят из показателей прошлого года; рост продаж и затрат рассматривают в процентах от прошлогодних данных. Такой подход практикуется, когда не хватает времени на доскональные изыскания. Риск же в том, что можно проглядеть долгосрочные тенденции. Метод фондового бюджета. Согласно данному подходу расходы планируются по самым широким категориям. Скажем, предприниматель может решить потратить деньги на рекламу, точно не зная, о запуске каких проектов идет речь; или фирма может запланировать дискреционный фонд в расчете на непредвиденные благоприятные обстоятельства.Метод прироста. Данная методика подразумевает следующий подход: в основу составления бюджета на предстоящий период закладываются данные о достигнутых ранее уровнях дохода и затрат. Затем эти данные перерабатываются с учетом ожидаемых цен, а также изменений объема или характера предпринимаемой деятельности. Таким образом, бюджеты подготавливаются на базе прироста затрат и доходов от достигнутого уровня деятельности.Метод нулевого базиса. Данная методика позволяет подготовить бюджет затрат для определенной сферы деятельности при минимальном уровне производства, а затем определить оформив решение в виде отдельного документа, затраты и выгоды от дополнительного прироста деятельности. Суть метода в том, что каждый из видов деятельности, осуществляемый в рамках центра финансовой ответственности или же структурного подразделения, в начале года должен доказать свое право на дальнейшее существование путем обоснования будущей экономической эффективности выделяемых средств. В результате руководство получает информацию, позволяющую лучше определить приоритеты. Метод «мозаичного» бюджетирования. В основе данного подхода лежит обособленный расчет бюджетных статей отдельными подразделениями (отдел продаж, например, рассчитывает величину доходов от продаж, бухгалтерия — величину расходов на выплату заработной платы, отдел снабжения — величину расходов на закупки производственного сырья и материалов, административные закупки и т. д.) с последующим сведением в консолидированный бюджет. Метод линейного планирования на основе ключевых исходных показателей. Суть метода состоит в следующем: ключевым бюджетным показателем является величина продаж, и далее нисходящим линейным способом последовательно рассчитываются: величина затрат на сырье и материалы, зарплата производственного персонала, накладные общепроизводственные и административные расходы, затраты на маркетинг и рекламу. В результате рассчитываются производные бюджетные показатели: доход, бюджетная прибыль до налогообложения, чистая прибыль.Метод Profit-Target системы. Данная методика заключается в расчете бюджетных показателей с использованием математического моделирования на основе установленных значений целевых показателей. Чаще всего таким показателем является величина чистой прибыли. Величина непрямых затрат рассчитывается на основании утвержденных нормативов расходов в привязке к количеству работников, календарных дней в периоде планирования, особенностей географического расположения подразделений и т. д. ЗаключениеСуществует множество методов бюджетирования и каждый отражает некую концепцию планирования. Среди методов разработки бюджетов девелопменте выделяют следующие методы:Метод гибкого бюджета. При этом методе отчетность составляется не в абсолютных цифрах, а в процентах от объема сбыта.Метод бюджета нуля. Сослано данному методу, планировать с нуля (исключительно в зависимости от нужд на данный момент без опоры на былой опыт, т. е. с нулевого баланса) означает, как правило, вырабатывать отдельный бюджет для каждого уровня деятельности.Метод рекурсивного бюджета. В отличие от предыдущего случая при выработке этого бюджета исходят из показателей прошлого года; рост продаж и затрат рассматривают в процентах от прошлогодних данных.Метод прироста. Данная методика подразумевает следующий подход: в основу составления бюджета на предстоящий период закладываются данные о достигнутых ранее уровнях дохода и затрат.Метод нулевого базиса. Данная методика позволяет подготовить бюджет затрат для определенной сферы деятельности при минимальном уровне производства, а затем определить оформив решение в виде отдельного документа, затраты и выгоды от дополнительного прироста деятельности.Метод «мозаичного» бюджетирования. В основе данного подхода лежит обособленный расчет бюджетных статей отдельными подразделениями.Метод Profit-Target системы. Данная методика заключается в расчете бюджетных показателей с использованием математического моделирования на основе установленных значений целевых показателей.Список литературыЗакон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 (ред. от 22.08.2004) "Об основах федеральной жилищной политики" Федеральный закон от 17.11.1995 N 169-ФЗ (ред. от 19.07.2011) "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ n(действующая редакция от 31.12.2014)Федеральный закон от 09.07.1999 N 160-ФЗ (ред. от 05.05.2014) "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб: Питер, 2012. – 336 с.Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. – М.: ИНФРА-М, 2012. – 672 с.Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. – М.: Русская Деловая Литература, 2012. – 224 с.Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Учеб.для вузов. / под ред. В.И. Кошкина. – М.: ИКФ ЭКМОС, 2014. – 944 с.Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости). Учеб.пособие / М.М. Соловьев. – М.: ГУ ВШЭ, 2013. – 348 с.Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости. Учебное пособие / Под ред. Краюхина Г.А. – СПб.: СПбГИЭА, 2013.Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2012.Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов н/Д: Феникс, 2012.Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения. Учеб.для вузов: В 2-х ч./ под ред. П.Г. Грабового. – Смоленск. – М.: Смолин Плюс: АСВ, 2013. – 483 с.