Необходимо выполнить две работы

Движимое имуществоНетнетНетНетНетЦена, руб./м2 20000085978,83598178241,13105000Источник информации https://www.avito.ru/sankt-peterburg/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_1000_m_723234669https://www.avito.ru/sankt-peterburg/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_1512_m_350266129https://www.avito.ru/sankt-peterburg/kommercheskaya_nedvizhimost/pomeschenie_svobodnogo_naznacheniya_594.7_m_552421921https://www.avito.ru/sankt-peterburg/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_460_m_654146741Таблица №17Таблица выявленных различийХарактеристикиОбъект оценкиСопоставимые объекты-склады1234Права на объектправоправо собственностиправо собственностиправо собственностиправо собственностиОКС - собственностьОКС - соб-тьОКС - соб-тьОКС - соб-тьОКС - соб-тьРазличие 0000Условия финансированияЕд.платежЕд.платежЕд.платежЕд.платежЕд.платежРазличие 0000Условия продажирын.сделка купли-продажипредло-жениепредло-жениепредло-жениепредло-жениеРазличие 0000Время продажи14 марта 201601.мар.1601.мар.1601.мар.1601.мар.16Различие 0000Местоположение0СПбСПбСПбСПбРазличие 0000Физические характеристики:     -площадь склада, м2195110001512594,7460Различие 1111 -площадь земельного участка, кв.м.153212821550595460Sзу /Sзд0,81,31,01,01,0Различие 1111 – тип постройкиПанельное зд 3-эт, 2009Пан.зд 2-4-эт, 2010 (реконстр)Пан.зд 4-эт, 1984Пан.зд 7-эт, 2009Пан.зд 4-эт, 1988Различие 0101- состояние помещенияотличноехорудовл.отличноехорошееРазличие 1101Эк.хар-киб/оБез особен.Без особен.Без особен.Без особен.Различие 0000Движимое имуществоНетнетНетНетНетРазличие 0000Всего различий 3424На время продажи/предложения Оценщик принял различие для всех аналогов равное 0, так как из анализа рынка продаж и предложений офисных помещений было выявлено, что изменения цен с февраля 2016 г. по начало марта 2016 г. не произошло.Расчет величины поправок для объектов-аналогов приведен далее.Таблица №18Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продажХарактеристикиОбъект оценкиАналоги1234Цена, руб./м2 20000085978,83598178241,13105000Права на объектправоправо собственностиправо собственностиправо собственностиправо собственностиОКС - собственностьОКС - соб-тьОКС - соб-тьОКС - соб-тьОКС - соб-тьКорректировка, % 0,00%0,00%0,00%0,00%Условия финансированияЕд.платежЕд.платежЕд.платежЕд.платежЕд.платежКорректировка, % 0,00%0,00%0,00%0,00%Условия продажирын.сделка купли-продажипредло-жениепредло-жениепредло-жениепредло-жениеКорректировка, % 0,00%0,00%0,00%0,00%Время продажи14 марта 201601.03.201601.03.201601.03.201601.03.2016Корректировка, % 0,00%0,00%0,00%0,00%Местоположение0СПбСПбСПбСПбКорректировка, % 0,00%0,00%0,00%0,00%Физические характеристики:     -площадь склада, м2195110001512594,7460Корректировка, % 5,00%2,00%15,00%15,00%-площадь ЗУ153212821550595460Sзу /Sзд0,81,31,01,01,0Корректировка, % 1,00%0,00%10,00%10,00%Корректировка, руб/м2 212100,087698,4225475,0132825,0 – тип постройкиПанельное зд 3-эт, 2009Пан.зд 2-4-эт, 2010 (реконстр)Пан.зд 4-эт, 1984Пан.зд 7-эт, 2009Пан.зд 4-эт, 1988Корректировка, % 0,00%5,00%0,00%5,00%- состояние помещенияотличноехорудовл.отличноехорошееКорректировка, % 2,00%3,00%0,00%2,00%Экономические характеристикиб/оБез особен.Без особен.Без особен.Без особен.Корректировка, % 0,00%0,00%0,00%0,00%Движимое имуществоНетнетНетНетНетКорректировка, руб. 21634294846225475142256Корректировка, % 8,00%10,00%25,00%32,00%Скорректированная цена, руб./м2 216342,094845,8225475,0142255,6Всего различий 3424Итоговая поправка     Значимость аналога, баллы 0,100,200,500,20Веса 0,100,200,500,20Средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов, руб./кв.м. 181 792Рыночная стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода, руб.354 676 185Рыночная стоимость Объекта оценки, полученная с помощью сравнительного подхода, по состоянию на 14 марта 2016 года составляет:354 676 185 (Триста пятьдесят четыре миллиона шестьсот семьдесят шесть тысяч сто восемьдесят пять) рублей.13. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИДОХОДНЫМ ПОДХОДОМПодход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.3. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.4. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ (они уже проведены на дату оценки), а также принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости города Энергодара, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки доходов от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации.Этапы метода прямой капитализации:Сбор рыночной информации о доходности объектов.Расчет потенциального валового дохода (ПВД).Расчет действительного валового дохода (ДВД).Расчет операционных расходов (ОР).Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов.Расчет ставки капитализации.Капитализация ЧОД в текущую стоимость.Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:, где(12) - стоимость оцениваемого объекта; - чистый операционный доход (ЧОД); - коэффициент капитализации;Расчет потенциального и действительного валового доходаПотенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов. ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:, где(13) – площадь, сдаваемая в аренду, м2; – рыночная арендная ставка за 1 м2 в год.Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:, где(14)- коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);- коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.На основании анализа рынка аренды производственно-складских помещений г. Энергодара была выявлена средняя арендная ставка 1 кв.м. общей площади для аналогичных помещений (для расчетов использовалась информация, размещенная в газете «Из рук в руки», а также у агентств недвижимости города).Среднерыночная арендная ставка 1 кв.м. производственно-складских помещений определялась методом сравнения продаж.В распоряжении оценщика на дату оценки имеется в наличии достоверная информация о предложениях по аренде объектов-аналогов, расположенных во Фрунзенском районе города. В таком развитом сегменте рынка как аренда производственно-складских помещений, данные по публичным предложениям сдачи в аренду помещений, являются достаточно достоверными (часто более достоверными, чем данные из зарегистрированных договоров) и пригодными для расчетов.Ставка арендной платы приведена за 1 кв.м помещения в месяц. Все цены приведены с учетом НДС и без учета коммунальных услуг. Данные по объектам- аналогам приведены в таблице ниже.Таблица №19Данные по объектам-аналогам и расчет арендной платыПоказательОбъект№1№2№3№4Источник информации (точная интернет-ссылка)https://www.avito.ru/sankt-peterburg/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_114_m_745455304https://www.avito.ru/sankt-peterburg/kommercheskaya_nedvizhimost/vidovoy_ofis_v_petrogradskom_r-ne_570_m_745454544https://www.avito.ru/sankt-peterburg/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_593_m_718001590https://www.avito.ru/sankt-peterburg/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_800_m_92841342ПринтскринОписаниеофисное помещение, СПБ Каменоостровскойпр-кт 65офисное помещение в Петроградском районе, ул. Академика Павлова 5офисное помещение СПб Малая Посадскаяофисное помещение СПб Петроградская наб. 16Площадь, кв.м.114570593800Арендная плата, рублей в месяц148 200741 000445 000800 000Арендная плата, руб./кв.м. в год15 60015 6009 00512 000Средняя арендная плата по аналогам, руб./кв.м. в год13 051При анализе и сравнении объектов-аналогов установлено, что условия рынка (время предложения), рассматриваемые права (условия договора - аренда с ежемесячными платежами), местоположение, а также физические характеристики аналогичны оцениваемому объекту. Поэтому внесение поправок по вышеуказанным факторам не требуется.Для оцениваемого объекта коэффициент потерь от недозагрузки объекта определяется из расчета того, что арендодатель месяц тратит на поиск арендатора и составит: = 0,025По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент потерь от недосбора арендных платежей принимаем = 0,01.Расчет чистого операционного дохода и операционных расходовЧистый операционный доход (сокращенно или ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).ЧОД = ДВД – ОР, где(15)Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.Операционные расходы принято делить на:•условно-постоянные;•условно-переменные, или эксплуатационные;•расходы на замещение, или резервы.К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:- Налог на имущество- Страховые взносы- Платежи за земельный участок- Некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:- Коммунальные;- На текущие ремонтные работы;- Заработная плата обслуживающего персонала;- Налоги на заработную плату;- На рекламу и заключение договоров;- На управление;- Прочие расходы.Расходы на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.Данные по расходам были частично предоставлены Собственником, частично рассчитаны Оценщиком. Расчет операционных расходов представлен в сводной таблице ниже.Таблица №20Расчет чистого операционного дохода ПоказателиОпределение величины показателя1.Площадь помещений, сдаваемая в аренду (S), кв. м19512.Рыночная арендная плата (Сар), включая НДС, руб./кв.м. в год13051,263.Потенциальный валовой доход, руб. в год25 463 0184.Коэффициент потерь от недозагрузки (Кндз ), % от ПВД2,50%5. Коэффициент потерь от недосбора арендных платежей (Кн ар ), % от ПВД1,00%6.Действительный валовой доход, руб. в год24 571 8127.Операционные расходы, руб. в год621 665 Эксплуатационные расходы, руб. в год. (7,1+7,2)2 717 2937.1.Условно-постоянные расходы, руб. в год 1 851 8417.2.Условно-переменные расходы, руб. в год 670 8017.3.Расходы на замещение, руб. в год194 6528.Чистый операционный доход, руб. в год21 232 853Расчет ставки капитализациис учетом возмещения капитальных затратСтавка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:, где(16)– ставка капитализации; – ставка доходности на собственный капитал;– норма возврата капитала; – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.В условиях российского рынка обычно представляется в виде:, где(17) – безрисковая ставка дохода, %; – премия за риск вложения в недвижимость, %; – премия за низкую ликвидность недвижимости, %;– премия за инвестиционный менеджмент, %.Суть расчета ставки дисконтирования методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущество. Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации.В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка ГКО-ОФЗ со сроком погашения более 1 года по состоянию на 01.03.2016 г., по бюллетеню ЦБР = 10,6%.Премия за риск вложения в недвижимость рассчитывалась, как премия за риск вложений в регионе путем сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:, где(18) – индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект (Санкт-Петербуг); – индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона (Санкт - Петербург).Средневзвешенный индекс риска Санкт-Петербург= 0,171;Средневзвешенный индекс риска Ленинградской области= 0,163.Премия за риск вложения в недвижимость будет равна: Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии по формуле:, где(19) – безрисковая ставка дохода, %– срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах). Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается средняя величина – 4,5 месяца, соответственно = 4,5/12 = 0,375 лет.Премия на низкую ликвидность будет равна: %Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии равной 2,5%.Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:,где(20)– норма возврата капитала; – безрисковая ставка дохода, %;sff(п, )–фактор фонда возмещения. Оцениваемое здание I группы капитальности (согласно техпаспорта БТИ), нормативный срок службы такого здания приблизительно составляет 125 -150 лет. Доля земельного участка в оцениваемом объекте составляет примерно 20%. Норма возврата капитала будет равна: r=0,00694444 (≈0,69%)Расчет коэффициента капитализации (R) приведен в таблице ниже.Таблица №21Расчет ставки капитализации№, п/пНаименованиеВеличина1. – безрисковая ставка процента, %10.62. –премия за риск вложения в недвижимость,%0,593. – премия на низкую ликвидность, %0,224. - премия за инвестиционный менеджмент, %2,55. – ставка доходности на собственный капитал, %8.96.Доля снижения стоимости недвижимости через n лет0,787.Норма возврата капитала, %0.018.- ставка капитализации для объекта оценки, %=0.1037 или 10,37%Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества с помощью доходного подхода приведен в таблице ниже.Таблица №22Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода№, п/пНаименование показателяВеличина1.Площадь помещений, сдаваемая в аренду (), м219512.Рыночная арендная плата () с учетом НДС, руб./м2 в год13051.263.Потенциальный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год25463017.544.Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей , % от ПВД0.035.Действительный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год24571811.926.Операционные расходы (с учетом НДС), руб. в год621665.457.Чистый операционный доход, руб. в год21232853.138.Ставка капитализации0,10379.Рыночная стоимость объекта оценки (с учетом НДС), руб.204 842 670Рыночная стоимость Объекта оценки, полученная с помощью доходного подхода по состоянию на 14 марта 2016 года составляет:204 842 670 (Двести четыре миллиона восемьсот сорок две тысячи шестьсот семьдесят) рублей.14. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ИЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИОбобщение результатовПрименяя три подхода при оценке рыночной стоимости объекта, были получены следующие результаты:Таблица №23Результаты расчета рыночной стоимости Объекта оценкиПодход к оценкеРезультаты расчетов (с учетом НДС), руб.Затратный236 074 002Сравнительный354 676 185Доходный204 842 670Для обобщения результатов применялся метод анализа иерархии.Метод анализа иерархии является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть проблемы.Метод анализа иерархии состоит в декомпозиции проблемы на более простые составляющие части и дальнейшем представлении суждений по парным сравнениям. В результате определяются численные значения интенсивности взаимодействия элементов в иерархии.Структурирование проблемы согласования результатов и представление ее в виде иерархии.Иерархия строится с вершины, через промежуточные уровни, к набору альтернатив.Схема иерархии.где:- верхний уровень - цель (определение рыночной стоимости акций);- промежуточный уровень - критерии согласования.- нижний уровень - набор альтернатив (результаты, полученные затратным - З, доходным – Д, сравнительным - С подходами).Оценщиком принимались четыре наиболее значимых критерия А1, А2, А3, А4.С помощью критериев: А1, А2, А3, А4, определялись весовые значения каждого из подходов, используемых при оценке:А1) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца;А2) тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;А3) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;А4) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).Построение матрицы сравнения критериев по отношению к их воздействию на общую для них цель и расчет значений приоритетов (весов) критериевВ методе анализа иерархий элементы сравниваются попарно по отношению к их воздействию на рассматриваемую характеристику.На данном этапе попарно сравниваем критерии по отношению к их воздействию на общую для них цель (таблица №24). Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.Элементом этой матрицы α(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:1 - равная важность;3 - умеренное превосходство одного над другим;5 - существенное превосходство;7 - значительное превосходство;9 - очень сильное превосходство;2, 4, 6, 8 - промежуточные значения.Если при сравнении одного фактора i с другим j получено α(i,j) = β, то при сравнении второго фактора j с первым - i получаем α(j,i) = 1/β.Таблица №24Матрица сравнения критериев по отношению к их воздействию на общую для них цель и расчет весов критериев АБВГWjWj’1234567А10,333333333110,20095989Б31532,590020060,52049014В0,333333330,210,333333330,38609740,07759009Г10,333333333110,20095989сумма 4,976117461В данной таблице наибольший вес присвоен критерию Г, поскольку он отражает способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность). Следующим по важности является критерий А2, поскольку стоимость имущества, прежде всего, должна быть отражена в качестве и обширности данных предоставленных с учетом внешней среды и специфических особенностей объекта оценки.Следующими по важности являются критерииВ и А, поскольку стоимость имущества, в том числе, должна быть отражена в возможности отразить действительные намерения потенциального инвестора и конъюнктурные колебания, т.е. колебания наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.Построение матриц сравнения альтернатив по отношению к каждому из критериев и расчет весов альтернативНа данном этапе попарно сравниваем альтернативы (результаты, полученные затратным – З, сравнительным - С и доходным - Д подходами) по каждому из критериев (таблица №25 - таблица №28). Система парных сравнений приводит к результату, который также представлен в виде обратно симметричной матрицы.Таблица №25Критерий А1 – возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца Затрат-ныйДоход-ныйСравни-тельныйРасчетвеса подходов по критерию АЗатратный10,333333330,333333330,480749860,14285714Доходный3111,442249570,42857143Сравнитель-ный3111,442249570,42857143сумма3,3652491Таблица №26КритерийБ – тип, качество, обширность данных на основе которых проводится анализ Затрат-ныйДоход-ныйСравни-тельныйРасчетвеса подходов по критерию БЗатратный10,20,142857140,305710710,07505673Доходный510,51,357208810,33321587Сравнитель-ный7212,410142260,5917274сумма4,073061781Таблица №27КритерийВ – способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания Затрат-ныйДоход-ныйСравни-тельныйРасчетвеса подходов по критерию ВЗатратный10,333333330,20,405480130,11397237Доходный3111,442249570,40538755Сравнитель-ный5111,709975950,48064009сумма3,557705651Таблица №28Критерий Г – способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность) Затрат-ныйДоход-ныйСравни-тельныйРасчетвеса подходов по критерию ГЗатратный10,50,50,629960520,2Доходный2111,259921050,4Сравнитель-ный2111,259921050,4сумма3,149802621Расчет весов подходовОпределение итоговых весов по каждой альтернативе (подходам)Итоговое согласование результатов представлено ниже в таблице. Итоговый результат равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив.Таблица №29Расчет итоговых весов по каждой альтернативе АБВГВес Вес критерия0,200959890,520490140,077590090,20095989 подходаЗатратный0,142857140,075056730,113972370,20,117Доходный0,428571430,333215870,405387550,40,371Сравни-тельный0,428571430,59172740,480640090,40,512Рыночная стоимость оцениваемого имущества определяется как взвешенная, полученная каждым из подходов стоимость, результаты согласования приведены в таблице ниже.Таблица №30Рыночная стоимость оцениваемого имущества№, п/пНаименование показателяВеличина1.Стоимость Объекта оценки, полученная затратным подходом (с учетом стоимости земельного участка и НДС) руб.236 074 0022.Стоимость Объекта оценки, полученная сравнительным подходом (с учетом НДС), руб.354 676 1853.Стоимость Объекта оценки, полученная доходным подходом (с учетом НДС), руб.204 842 6704.Согласованная стоимость объекта (с учетом НДС), руб.285 174 2155.Рыночная стоимость Объекта оценки (с учетом допустимых округлений, с учетом НДС), руб.285 174 215В итоге проведенных исследований, расчетов и заключений, рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 14 марта 2016 года, составляет:285 174 215 (Двести восемьдесят пять миллионов сто семьдесят четыре тысячи двести пятнадцать) рублей.СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ1. Налоговый кодекс Российской Федерации; 2. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ от 29 июня 1998 г. в последней редакции; 3. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. г. №297; 4. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №298; 5. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №299; 6. ФСО №7, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611 7. Болдырев B.C., Галушка А.С., Федоров АЕ. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебного курса. 2-е издание. - М. Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 2012 г.; 8. Григорьев В.В. и др. Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты. Учебное пособие. - М., Инфра-М, 2011,320с.2000; 9. Ким Е.П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости. Практическое руководство. - М., 20137; 10.Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений. - М., Ассоциация строительных ВУЗов,2009; 11.Основы оценки недвижимости. Курс лекций Бейлезона Ю.В.-М., РОО,2015; 12.Оценка недвижимости. Учебник под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой- М., «Финансы и статистика», 2008 г; 13.ТПП. Оценка стоимости недвижимого имущества. Методические рекомендации, г.Москва, 2013 г. 14.Е.Е. Яскевич. «Практические методы и примеры проведения сравнительных корректировок при оценке недвижимости (купля-продажа и аренда). Прибыль предпринимателя и внешний износ. Оценка инфраструктурных объектов.» М.: ООО «НПЦПО», 2010 г. 15. «Справочник корректировок для оценки стоимости объектов жилой недвижимости». РБПИ 16.«Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга», СРД №17, 2015 г. под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича.16. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ К ПРИМЕНЕНИЮ11Термины и определения в соответствии с Федеральными законом об оценочной деятельностиРыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Субъекты оценочной деятельности - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики). Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. Термины и определения в соответствии с Федеральными стандартами оценкиК объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)». Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Иные термины и определения, использованные при подготовке данного Отчета: Право собственности, согласно гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.