Новая заявка

Первым этапом является расчет потенциального валового дохода (PGI) – это общий доход, который можно получить от недвижимости при 100 процентной сдаче в аренду объекта без учёта потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей и другие доходы от недвижимости. Определяется потенциальный валовой доход от аренды здания - PGI:PGI = rB * SB*m,где: rB - арендная плата за 1 кв. м полезной площади здания в месяц, руб.; SB - полезная площадь здания, кв. м; m - количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.Согласно анализу рынка, месячная арендная плата объекта оценки составит 1250 руб. за 1 кв. м. Далее определяется действительный валовой доход - EGI:EGI =PGI*к ,где к – коэффициент недозагрузки; Размер недозагрузки составляет 2% от потенциального валового дохода. Далее определяются текущие операционные расходы (СОЕ) по эксплуатации здания путем суммирования:амортизационных отчислений на восстановление здания в размере 1% от полной восстановительной стоимости здания (VR);налога на имущество в размере 2,2%от остаточной стоимости здания в каждом анализируемом году; налог на землю – 1,5% от кадастровой стоимости затраты на страхование для производственно – складских помещений составляют 0,4 % от балансовой стоимости объекта в год.затраты на управление составляет 5% от действительного валового дохода. Величина управленческих расходов определялась с учетом рыночных предложений. Например, ООО «Фонд Эффективного Управления» предлагает свои услуги по управлению и эксплуатации имущественных комплексов, зданий, сооружений и иного нежилого фонда. Стоимость услуг по управлению составляет от 5 до 10 % от дохода объекта недвижимости. Остаточная стоимость здания (Vост n)в каждом анализируемом году, начиная со второго, определяется по формуле: Vост n= Vост n-1-Агде:Vост n-1- остаточная стоимость здания в предыдущем году, тыс. руб.; А - амортизационные отчисления на восстановление здания в размере 1% от полной восстановительной стоимости здания, руб.При этом необходимо учесть, что ставка арендной платы, затраты на управление, затраты на страхование каждый год будут увеличиваться с учетом прогнозных темпов роста инфляции в размере 10% в годДалее определяется чистый операционный доход от аренды (NОI1) как разница между действительным валовым доходом и текущими операционными расходами:NОI1 =EGI - СОЕОпределяется коэффициент дисконтирования – кdкd =1/(1+i)^nгде i- ставка дисконтирования, доли единицы.Для расчёта ставки дисконтирования используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости. Формула определения ставки дисконтирования методом кумулятивного построения выглядит следующим образом:R = Rf + S1 + … + Snгде Rf –доходность безрисковых активов; S1 - Sn – риски, присущие предприятию и учитываемые по методике Мирового Банка, определяются экспертным путём. Расчет ставки дисконтирования методом кумулятивного построения составит 11,7% (табл. 13).Таблица 13Расчет ставки дисконтирования для объекта оценкиНаименованиеОбоснование%Безрисковая ставка Норма доходности по долгосрочным правительственным облигациям8,7Риск низкой ликвидностиобъект обладает привлекательным местоположением1Риск вложения в недвижимость учитывается возможность случайной потери потребительной стоимости.1Риск инвестиционного менеджмента конструктивная особенность рационально для использования данного объекта в качестве складского.111,7Определяется дисконтированный денежный поток - DCF:DCF = CF* кdОпределяется текущая стоимость перепродажи здания (реверсии) в конце срока коммерческого использования - PVrPVr=DCFm/Rгде: DCFm- дисконтированный денежный поток последнего, 5-го года;R- коэффициент капитализации для здания.Коэффициент капитализации для здания определяется путем вычитания из ставки дисконтирования среднего темпа роста чистого операционного дохода (4%). Таким образом, коэффициент капитализации для здания составит 14,48%.Определяется текущая стоимость здания - PVB:PVB = ∑DCFn+PVrОпределяется стоимость всего объекта недвижимости по методу дисконтирования доходов – VDI:VDI=PVB + VLРасчет стоимости объекта оценки методом дисконтирования доходов представлен в табл. 14Таблица 14Расчет стоимости здания методом дисконтирования доходовНаименование показателей Значение показателей по годам1 год2 год 3 год 4 год5 годПолезная площадь здания, кв. м435,28435,28435,28435,28435,28Ставка арендной платы за 1 кв. м полезной площади здания в месяц, руб.1250,001375,001512,501663,751830,13Кол-во месяцев12,0012,0012,0012,0012,00Итого потенциальный валовой доход, руб.65292007182120790033286903659559402Коэффициент заполняемости0,980,980,980,980,98Действительный валовой доход, руб.63986167038478774232585165589368214Остаточная стоимость здания,руб.63753305737797516401746476164182854Налог на имущество, руб.14025712623211360810224892023Налог на землю, руб.585168585168585168585168585168Амортизационные отчисления, руб.637533573780516402464762418285Затраты на страхование 0,4 от ост2550125246227222045018405Затраты на управление 531993083871163425827946841075152518Итого текущие операционные расходы, руб.45877685181589549617958567346266399Чистый операционный доход от аренды, руб.18108481856889224614626598243101815Денежный поток, руб.18108481856889224614626598243101815Ставка дисконтирования, %0,120,120,120,12 Коэффициент дисконтирования0,900,800,720,64Дисконтированный денежный поток, руб.1621171148826316116791708599Текущая стоимость перепродажи (реверсии) здания, руб. 29739140Стоимость здания по методу дисконтирования доходов, руб.36 168 852Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная с применением доходного подхода на дату оценки составляет 36 168 852руб.3.5 Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценкиАнализируя применяемость каждого подхода для оценки объекта, мы пришли к следующим выводам:1. Согласно ФСО-7 «затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют)». Кроме того согласно стандартам использование затратного подхода связано с определением «потери стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний». 2. Согласно ФСО-7 «при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: …. сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений». 3. Согласно стандарту оценки ФСО-7 «при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: … для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи».Для определения весов результатов различных подходов в итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки использованы четыре приведенных ниже критерия, которыми описаны те или иные имеющиеся преимущества или недостатки примененного Оценщиком метода расчета с учетом особенностей сегмента рынка, объекта и поставленной цели оценки:- 3 балла - полное соответствие; - 2 балла – скорее соответствует; - 1 балла – скорее не соответствует; - 0 балл – не соответствует.Для расчета весов результатов использованных методов в итоговой рыночной стоимости объекта оценки проделаем следующие вычисления:построим матрицу (таблицу) факторов, присвоив каждому баллы в соответствии с тремя критериями;найдем сумму баллов каждого подхода;найдем сумму баллов всех используемых для оценки подходов;по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов найдем расчетный вес данного подхода в процентах;на основе округленных весов рассчитаем обобщенную стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный в целях обобщения результатов оценки.В качестве принятого значения рыночной стоимости оцениваемого имущества принимаем округленное до двух значащих цифр значение обобщенной величины. Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные величины порождают у читателя отчета ошибочное представление о точности полученного результата, что может нанести заинтересованному лицу больше вреда, чем кажущаяся формальная ошибка, вносимая округлением в итоговый результатТаблица 5Результаты согласования подходов к оценке ПодходДоходныйСравнительныйЗатратныйКритерийБаллыДостоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты252Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта251Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости251Итого сумма баллов для данного подхода6154Веса подходовСумма баллов25Вес подхода, %246016Рыночная стоимсоть, рублей36 168 8524826583839 011 225Расчетная величина стоимости здания с учетом права на земельный участок, руб. с НДС43 881 823Расчетная величина стоимости здания с учетом права на земельный участок, руб. с НДС44 000 000Таким образом, определенное значение рыночной стоимости объекта оценки, входит в границы интервала возможной стоимости, определенного на основании анализа рынка.ЗаключениеНа основании договора на проведение оценки № 1 от 23.03.2016 г., специалистами ООО «ХХХ» проведена оценка рыночной стоимости недвижимого имущества: детские ясли – сада на 50 мест со стенами из кирпича, общей площадью 435,28 кв. м. на земельном участке (кадастровый номер: 16:50:100306:9) площадью 4 740.00 кв. м., расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Московский район, ул. Восстания 64 Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки: право собственности. Данное право подтверждено свидетельством о государственной регистрации права на землю и зданиеЦель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки. Предполагаемое использование результатов оценки: для целей купли продажи.Дата оценки: 30.03.2016 г. Объект оценки расположен по адресу: Республика Татарстан, г Казань, Московский район, ул. Восстания 64.Московский район Казани (тат.Мәскәү районы) находится в центре заречной северной части города. Район по праву считается центром-кластером химической промышленности.Согласно ФСО-7 анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости. По мнению Оценщика, наиболее эффективное использование объекта оценки совпадает с его текущим назначением и фактическим использованием. Рыночная стоимость оцениваемого объекта с земельным участком, определенная в рамках сравнительного подхода, составила на дату оценки 48265838 руб., в рамках затратного подхода, - 39 011 225 руб., в рамках доходного подхода - 36 168 852 руб.Для определения весов результатов различных подходов в итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки использованы четыре критерия, которыми описаны те или иные имеющиеся преимущества или недостатки примененного Оценщиком метода расчета с учетом особенностей сегмента рынка, объекта и поставленной цели оценки.На основании информации, предоставленной и проанализированной в отчете, по нашему мнению итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату оценки 30.03.2016 г. с необходимыми предположениями и допущениями округленно составляет: 44 000 000 рублей.Таким образом, определенное значение рыночной стоимости объекта оценки, входит в границы интервала возможной стоимости, определенного на основании анализа рынка.Список литературыФедерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 г. № 135-ФЗПриказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)»Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», Т1. Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2014http://www.cbr.ruПриложение 1Договор об оказании оценочных услуг Договор № 1оказания услуг по оценке«_23_» марта 2016 г.ФИО (паспорт РФ), именуемое в дальнейшем «Заказчик» с одной стороны, и ЗАО Агентство оценки «ОЦЕНКА», именуемое в дальнейшем «Исполнитель», в лице генерального директора, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор (далее – Договор) о нижеследующемПредмет Договора«Заказчик» поручает, а «Исполнитель» принимает на себя оказание услуг по оценке в соответствии с Заданием на оценку, которое является приложением № А к Договору. Оценщики, оказывающие услуги в рамках настоящего Договора:Аванова А. А – член СРО «Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 21, стр. 1), регистрационный № ______; страховой полис № ______________ от 27.07.2008 г. выдан ОАО «РОСНО»Услуги по настоящему Договору оказываются «Исполнителем» в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе: Федеральным законом РФ от 29.07.98г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».При подготовке отчета об оценке «Исполнитель» руководствуется требованиями Законодательства, Федеральными стандартами оценки №1,2,3,7 и стандартами РОО. С перечисленными документами «Исполнитель» ознакомил «Заказчика» при подписании договора.Стоимость услуг и порядок расчетовВознаграждение «Исполнителя» за проведение оценки по настоящему Договору составляет 2000 рублей. Оплата услуг по настоящему Договору производится с 100%-ным авансовым платежом. Аванс перечисляется на расчетный счет «Исполнителя» не позднее следующего дня за днем подписания договора.Подписание Акта сдачи-приемки услуг осуществляется при предъявлении «Заказчику» Отчета об оценке.В случае задержки платежа сверх оговоренных сроков начисляются проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ«Заказчик» осуществляет оплату услуг на основании счета, выставляемого «Исполнителем». Датой оплаты считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет «Исполнителя».Порядок и сроки выполнения услугДатой начала оказания услуг считается дата предоставления исходных данных для оценки согласно перечню приложения №2 к Договору, и поступления авансового платежа на расчетный счет «Исполнителя».Результатом оказания услуг по настоящему Договору является Отчет об оценке, который оформляется «Исполнителем» и передается «Заказчику» в письменной форме на материальном носителе, на русском языке, в одном экземпляре и должен соответствовать положениям действующего законодательства и требованиям, установленным Договором.Датой окончания оказания услуг считается дата передачи «Заказчику» Отчета об оценке. Передача Отчета об оценке оформляется Сторонами Актом сдачи-приемки услуг. «Заказчик» в течение _15_ рабочих днейс даты предоставления«Заказчику» подписанного «Исполнителем» Акта сдачи-приемки услуг и Отчета об оценке обязан направить «Исполнителю» один экземпляр подписанного со стороны «Заказчика» Акта сдачи-приемки услуг или мотивированный отказ от его подписания. В случае, если «Заказчик» не подпишет в срок, установленный настоящим пунктом Договора, Акт сдачи-приемки услуг или не направит «Исполнителю» мотивированный отказ от его подписания, Акт сдачи-приемки услуг считается утвержденным «Заказчиком».Права и обязанности Сторон«Исполнитель» обязан проводить оценку объектов оценки в соответствии с п.1.1 Договора.«Исполнитель» имеет право получать в полном объеме документы и информацию, необходимые для оценки объектов оценкиСтороны обязуются хранить в тайне конфиденциальную информацию и не раскрывать ее какой либо причине третьей стороне без предварительного письменного согласия другой стороны. Перечень сведений, представляющих коммерческую и служебную тайну представляется«Заказчиком».«Заказчик» имеет право расторгнуть настоящий договор по своей инициативе (письменно, уведомив об этом «Исполнителя») только в случаях, когда «Исполнитель» не приступил своевременно к исполнению договора. Возражения «Заказчика» против результатов оценки, представленных в Отчете, не могут считаться основанием расторжения договора или отказа от приемки работ.«Исполнитель» вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке в случае, если «Заказчик» в течение 3 (трех) банковских дней не перечислил на расчетный счет «Исполнителя» сумму платежа, оговоренную в п. 2.2. настоящего Договора.«Заказчик» обязуется своевременно, в соответствии с п. 2.3. настоящего Договора, оплачивать услуги «Исполнителя»«Заказчик» обязуется обеспечить «Исполнителя» всей необходимой информацией согласно Договору, для составления Отчета об оценке«Заказчик» имеет право отказаться от выполнения условий настоящего Договора в случае, если «Исполнитель»не приступил к исполнению обязательств по Договору в оговоренные Сторонами сроки (п.3.1. настоящего Договора). 5.Отвественность Сторон5.1. Стороны несут ответственность за неисполнение настоящего Договора в соответствии с действующим законодательством.5.2. Оценщик не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения, кроме тех случаев, когда Оценщик в соответствии со своим профессиональным уровнем был способен выявить недостоверность сведений.5.3. «Исполнитель» не несет ответственности за распространение общедоступной информации, а также информации, которая стала известна не по вине «Исполнителя».5.4. Оценщик несет ответственность по обязательствам, возникающим вследствие причинения ущерба «Заказчику» и/или третьим лицам, в соответствие с действующим законодательством. Дополнительно имущественные интересы, связанные с риском гражданской ответственности «Исполнителя», с которым Оценщик заключил трудовой договор, по обязательствам, возникающим вследствие имущественного вреда причиненного Оценщиком третьим лицам, застрахованы по всем видам оценочных услуг в ОАО «РОСНО» на сумму 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей (полис страхования ответственности № ______________________ от 06.11.07 г.).6. Освобождение от ответственности6.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы, влияющих на исполнение Сторонами своих обязательств по настоящему Договору вследствие событий чрезвычайного характера, которые ни одна из сторон не в состоянии ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. 6.2. Сторона, которая не в состоянии выполнить свои обязательства по настоящему Договору в силу возникновения обстоятельств непреодолимой силы, обязана в течение трех рабочих дней с даты возникновения обстоятельств непреодолимой силы информировать другую сторону о наступлении таких обстоятельств в письменной форме и сообщить данные о характере обстоятельств, дать оценку их влияния на исполнение и возможный срок исполнения обязательств по настоящему Договору.7. Дополнительные условия7.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, будут, по возможности, разрешаться Сторонами путем переговоров. Споры и разногласия, возникающие по настоящему Договору или в связи с его нарушением и/или расторжением, по которым Стороны не достигли взаимоприемлемых компромиссов, окончательно решаются в установленном законодательством Российской Федерации порядке в Арбитражном суде г. Нижнего Новгорода. Решение арбитражного суда является обязательным для Сторон.7.2. «Исполнитель» гарантирует, что в отношении объекта оценки ни он, ни Оценщики, привлекаемые для проведения оценки, не имеют обязательственных и иных прав.8. Заключительные положения8.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его полномочными представителями Сторон и действует до выполнения Сторонами всех своих обязательств по настоящему Договору.8.2. Настоящий Договор может быть изменен или прекращен до полного выполнения Сторонами принятых на себя обязательств только по взаимному соглашению Сторон (кроме случаев, указанных в п.п. 4.4, 4.5 и 4.8 настоящего Договора). Все изменения и/или дополнения к тексту настоящего договора должны быть оформлены в виде дополнительного соглашения между Сторонами, которое фиксируется в письменной форме и с момента его подписания полномочными представителями Сторон становится неотъемлемой частью настоящего Договора.8.3. Настоящий Договор составлен в двух идентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.9. Реквизиты и подписи СторонОт Заказчика:От Исполнителя: Приложение 2Местоположение объекта Приложение 3АналогиПриложение 4Сборник УПВС Приложение 5Технический паспорт