Залог недвижимости как форма обеспечения возвратности банковских кредитов

В частности, речь идет о случаях, когда заемщиком выступает лицо, ранее состоявшее в браке, обеспечивающее свои обязательства залогом недвижимого имущества. Известно, что, принимая решение о выдаче займа (кредита), банк опирается не только на информацию, изложенную заемщиком в анкете, но и на другие открытые источники, к которым относятся: анкета, заполняемая заемщиком;паспорт. Однако по сложившейся практике становится понятно, что в анкете заемщик может не указать как наличие действующего официального брака, так и умолчать об уже расторгнутом браке. Что касается паспорта, то отметки о наличии действующего брака или уже расторгнутого может и не быть в случае, если лицо сменило паспорт. У заемщика в таких случаях имеются вполне реальные риски, порождаемые отсутствием объективной информации о наличии официального действующего или расторгнутого брака. Существует несколько вариантов развития событий. Например, заемщик, вносящий в качестве обеспечения обязательства по возврату кредита (займа) недвижимое имущество, предлагает банку проверить сведения о закладываемом имуществе: 1) по свидетельству о государственной регистрации права собственности, которое заемщик предоставляет в подтверждение наличия имущества; 2) выписке из ЕГРП, которая подтверждает соответствующего собственника имущества, а также возможные обременения права собственности закладываемого имущества. Проверка предоставленного и полученного документа может показать, что лицо, предоставившее данные документы, действительно является полноправным собственником закладываемого имущества. Однако на деле это совсем не так. Если лицо (заемщик) состоит в законном браке, то все приобретенное в период брака имущество является общей совместной собственностью супругов и, следовательно, супруг, который не знал о возможности заклада собственности, может оспорить это действие. Такая ситуация, как мы понимаем, выступает существенным риском для кредитора, поскольку лишает его возможности удовлетворить собственные законные интересы за счет заложенного имущества. Известно, что в соответствии со ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов считаются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи и любое другое нажитое супругами в период брака имущество в независимости от того, на чье имя оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Кроме того, согласно п. 1, 3 ст. 38 СК РФ раздел общего совместного имущества супругов может быть произведен как в период действия брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов. При наличии спора раздел общего совместного имущества супругов, а также порядок определения долей супругов в этом имуществе осуществляется в судебном порядке. В качестве примера можно привести интересное судебное дело. Брак между супругами был заключен в 1975 г. В период брака в 1997 г. супруг приобретает жилой дом. Брак был расторгнут решением мирового судьи в 2007 г. В 2013 г. бывший супруг обращается с иском в суд к бывшей супруге о признании последней утратившей право пользования жилым домом и вы- селении ее из этого дома. Бывшая супруга, несмотря на то, что ее бывший муж указал себя в качестве собственника дома, подает встречный иск к нему о признании ее дольщицей в этом жилом доме. Суд признал право собственности на половину доли в жилом доме, поскольку п. 1 ст. 39 СК РФ говорит о равенстве долей супругов при разделе совместно нажитого имущества, если отсутствует договорной раздел имущества. Таким образом, суд передал часть собственности на имущество бывшему супругу, несмотря на то, что брак был официально расторгнут несколько лет назад . Более того, судебная практика показывает, что даже в случае, если в период брака супруги взяли кредит и выступили созаемщиками, хотя выплатой кредита занималось исключительно третье лицо, имущество, приобретенное на заемные средства, является общим совместным. Как видно из приведенных примеров, в таких случаях кредитор всегда оказывается в рисковой ситуации, поскольку не застрахован от требований, предъявляемых бывшим супругом в отношении совместно нажитого имущества. Указанные риски сохраняются даже в том случае, если заемщик, предоставляя соответствующие документы о праве собственности закладываемого имущества, подтверждает таким образом давность своего владения и его продолжительность. Даже если при проверке в банке выяснится, что брак, в котором ранее состоял заемщик, расторгнут более трех лет назад, т.е. уже истек общий срок исковой давности, это обстоятельство не может избавить банк от рисков необеспеченности выданного займа заложенным имуществом. Таким образом, если бывший супруг узнал о нарушении своего права спустя много лет после расторжения брака, срок исковой давности начинает течь именно с момента, когда ему стало об этом известно. Именно поэтому кредитор не может быть уверен, что его законные имущественные интересы могут быть обеспечены заложенным имуществом заемщика, если последний ранее состоял в законном браке.3.2 Проблемы оценки недвижимости для залоговых целейВ настоящее время для заключения сделок (договоров об ипотеке) кредитополучателями предоставляются заключения о рыночной стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, расположенных на земельном участке, принадлежащем лицу на праве постоянного или временного пользования, как единых объектов недвижимого имущества. При этом следует отметить, что при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения к приобретателям этих строений переходят права, ограничения (обременения) прав на земельные участки в порядке, установленном законодательством. Из чего следует, что при оценке предмета залога (капитального строения) необходимо учитывать его месторасположение.В случае, если в договоре залога была указана стоимость на основании заключения об оценке, несоответствующего законодательству, залогодатель будет иметь возможность для оспаривания договора залога и признания до- говора залога недействительной сделкой. К проблемам кредитных организаций, связанных с оценочной деятельностью, кроме описанных выше, можно отнести: 1) низкое качество услуг в сфере оценки; 2) отсутствие методической базы в части оценки активов для целей залога;3) большие сроки выполнения работ по оценке государственными исполнителями оценки (не соответствующие современным форматам кредитования); 4) отсутствие реальных инструментов возмещения убытков кредитным организациям, связанных с некачественной работой оценщика; 5) непроработанность механизма ответственности оценщиков за результаты некачественной работы. Большинство проблем в оценке для целей залога связано с преднамеренным завышением стоимости объектов недвижимости. Часть вопросов могла бы быть снята, если бы существо- вали требования и правила оценки для целей залога. Если проанализировать мотивацию участников кредитной сделки, то очевидно, что, проводя оценку для целей залога, оценщик оказывается в достаточно жестких условиях. Заказчика, непосредственно оплачивающего работу оценщика, интересует не реальная стоимость актива, которую он в большинстве случаев и сам прекрасно знает. Его интересует подтвержденный отчетом желаемый максимальный результат, позволяющий привлечь большие кредитные ресурсы под закладываемые активы. Проведенный опрос наиболее крупных российских банков показал, что банки стремятся работать с ограниченным кругом компаний, которые предоставляют оценку, удовлетворяющую требованиям банка. И тем не менее большинство банков считает, что в работе с оценщиками имеются значительные проблемы.Такая же закономерность характерна для банков, которые в большинстве своем также имеют пул аккредитованных компаний. Международные стандарты предъявляют повышенные требования к квалификации оценщиков, работающих в области ипотечного кредитования. Таким образом, проблемам оценки залога практически не уделяется серьезного внимания. Это приводит к нарушению важнейших принципов оценки, в результате чего в банковской сфере возникают дополнительные риски. Для решения выявленных проблем необходимо привести в соответствие законодательство в сфере оценочной деятельности и в сфере ипотечного кредитования, а также провести научные исследования по созданию рекомендаций по оценке недвижимого имущества для целей залога. Пути решения проблем на государственном уровне: 1) разработка единых требований к оценке для целей залога; 2) обучение оценщиков; 3) активное участие регулирующих органов в повышении качества услуг по оценке. Локальные пути решения проблем самими банками: 1) отбор компаний для сотрудничества; 2) участие банков в процессе оценки.ЗаключениеИз-за особенностей положения и высокой значимости в экономике, все объекты недвижимого имущества, права на эти объекты и сделки с ними, нуждаются обязательной государственной регистрацииОсуществляя оценку недвижимого имущества с целью определения размера ее рыночной стоимости,нужно учесть не только права, принадлежащие продавцу и которые он продает покупателю, но и законные права иных лиц, которые тоже могут быть в наличии и которые будут оказывать влияние на оценку стоимости.Порядок проведения оценки имущества (и недвижимого имущества в том числе) регламентируется требованиями "Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ.В течение последнего десятилетия резко увеличилось количество кредитов, выданных под залог недвижимого имущества. В связи с чем юристы банков, сопровождающие кредитные сделки, столкнулись с проблемой, связанной с гражданским оборотом недвижимости. Основная из них — незавершенность процесса приватизации земель собственниками зданий.Рассмотрев проблематику залога прав аренды недвижимого имущества, можно сделать вывод, что необходимо брать в залог недвижимость на арендованномземельном участке, описывая его в договоре ипотеки. Если объектыеще не возведены, а в залог передается право аренды пустого земельного участка, при возведении объекта необходимо делать отдельныйдоговор залога на вновь возведенный объект недвижимости.Проблемам оценки залога практически не уделяется серьезного внимания. Это приводит к нарушению важнейших принципов оценки, в результате чего в банковской сфере возникают дополнительные риски. Для решения выявленных проблем необходимо привести в соответствие законодательство в сфере оценочной деятельности и в сфере ипотечного кредитования, а также провести научные исследования по созданию рекомендаций по оценке недвижимого имущества для целей залога.Список использованной литературы1 Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗФедеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗRcb.ru (доступ 13/112016)Агеева Н. А., Основы банковского дела: Учебное пособие / Н.А. Агеева. - М.: ИЦ РИОР: НИЦ ИНФРА-М, 2014. - 274 с.Алексеев Н. К., Тавасиев, А.М. Банковское дело: словарь официальных терминов с комментариями / А. М. Тавасиев, Н. К. Алексеев. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2015. – 656 с.Вешкин Ю. Г., Экономический анализ деятельности коммерческого банка: Учебное пособие / Ю.Г. Вешкин, Г.Л. Авагян. - 2-e изд., перераб. и доп. - М.: Магистр: НИЦ ИНФРА-М, 2014. - 432 с.Жуков Е. Ф., Банковское дело: учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям и специальности «Финансы и кредит» / [Е.Ф. Жуков и др.]; под ред. Е.Ф. Жукова, Н.Д. Эриашвили. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. - 655 с.Звонова Е. А., Деньги, кредит, банки: Учебник / Е.А. Звонова, М.Ю. Богачева, А.И. Болвачев; Под ред. Е.А. Звоновой. - М.: НИЦ ИНФРА-М, 2015. - 592 с.Кузнецова Е. И., Кузнецова, Е. И. Деньги, кредит, банки : учеб.пособие для студентов вузов, обучающихся по направлениям «Экономика» и «Управление» / Е. И. Кузнецова; под ред. Н. Д. Эриашвили. - М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2012. - 527 с.Масленченков Ю. С.,Масленченков, Ю. С. Финансовый менеджмент банка: Учеб.пособие для вузов. - М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2012. - 399 с. Подъяблонская Л. М., Подъяблонская, Л. М. Финансы : учебник для студентов вузов, обучающихся по специальностям «Финансы и кредит», «Государственное и муниципальное управление» / Л. М. Подъяблонская. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. - 407 с. Поляк Г. Б., Финансы: учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям, специальности «Финансы и кредит» / под ред. Г. Б. Поляка. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. - 735 с.Решение Октябрьского районного судаг. Омска от 28 янв. 2014 г.Русанов Ю. Ю., Банковский менеджмент: Учебник / Ю.Ю. Русанов, Л.А. Бадалов, В.В. Маганов, О.М. Русанова; Под ред. Ю.Ю. Русанова. - М.: Магистр: НИЦ ИНФРА-М, 2015. - 480 с.Стародубцева Е. Б.,Банковское дело: Учебник / Е.Б. Стародубцева. - М.: ИД ФОРУМ: НИЦ ИНФРА-М, 2014. - 464 с.Цит. по: Пластинина Н. Залог недвижимости и права бывших супругов // Жилищное право. 2015. Январь (1). См. также: Стерликов Ф.Ф. Модели хозяйствования // Экономические науки. 2012.3 (88).С. 56.