Определение рыночной стоимости коттеджа с участком за чертой города

Правовые требования и ограничения включают элементы правового регулирования использования объекта, поэтому при анализе этого критерия были рассмотрены нормы на землепользование, санитарно-эпидемиологические; пожарной безопасности; регулирующие использование объекта. Финансовая осуществимость, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат - рассмотрение вариантов (физически осуществимое и разрешенное законом), использование которых будет давать приемлемый доход владельцу объекта. Физическая возможность означает соответствие варианта использования физическим свойствам объекта, к числу которых, в частности относятся: Местоположение, размеры, геометрическая форма и пространственная ориентация земельного участка и сооружений; Рельеф поверхности; Характер почв и почвенного слоя, несущие свойства грунта; наличие или отсутствие растительности, водоемов, затопляемых зон, скальных пород. Максимальная доходность, т.е. имеющая наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком - выбор варианта использования, приносящего максимально чистый доход. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования помещения с уже имеющимися улучшениями позволяет определить такое использование, которое обеспечит максимальную доходность объектов в долгосрочной перспективе. Физически возможный вариант использования. Рассмотрев инженерное обеспечения и окружение объекта. Был сделан вывод что, физические характеристики массива не накладывают никаких ограничений на его возможное использование для коттеджного хозяйства и строительства Законодательно разрешенное использование. Фактическое использование объектов не противоречит их разрешенному использованию. Финансово целесообразное использование оцениваемого объекта недвижимости под постройку коттеджей рационально, так как он может обеспечить доход. Максимально продуктивное использование. Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием помещений. Рассматриваемый объект обеспечит, по мнению оценщиков, максимальную продуктивность в случае его коттеджной застройки.Раздел 8. Выбор подхода к оценкеПодход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик принял решение отказаться от использования доходного подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки, так как земля в настоящее время не используется в коммерческих целях.Определение рыночной стоимости затратным методом сводится к определению остаточной стоимости объекта, которая равна восстановительной стоимости (или полной стоимости замещения, в случаях, если такой объект на момент оценки не изготавливается) за минусом износа, который складывается из физического, функционального и экономического. Земля– объект природного характера, затраты на ее воспроизводство рассчитать не представляется возможным. Затратный подход в данной работе не применялся.Раздел 9. Оценка объекта недвижимости сравнительнымподходомПри выборе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки получено, что оцениваемый объект, а именно жилой дом будет иметь максимальную стоимость при использовании его в качестве жилого помещения.В результате проведенного исследования рынка был выделен для сравнительного анализа ряд объектов. Информация о характеристиках данных объектов получена по даннымсайта Авито. В результате отбора наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом, после проверки достоверности информации оценщик остановился на шести объектах – аналогах. При выборе объектов-аналогов была использована информация как о состоявшихся сделках купли-продажи в декабре 2016 года – январе 2017 года (аналоги №1, №2, №3), так и данные по публичным предложениям о продаже аналогичных объектов, которые были выставлены на публичную оферту в декабре 2016 года – январе 2017 года (аналоги №4).Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке какого-либо объекта, проанализирует текущее состояние рынка и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно других объектов.В таблице ниже представлены исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта методом анализа сравнительных продаж (все цены с учетом НДС).Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объектуХарактеристикиОбъект оценкиСопоставимые объекты1234Права на объектправоправо собственностиправо собственностиправо собственностиправо собственностиОКС - собственностьОКС - соб-тьОКС - соб-тьОКС - соб-тьОКС - соб-тьУсловия финансированияЕд.платежЕд.платежЕд.платежЕд.платежЕд.платежУсловия продажирын.сделка купли-продажипредложениепредложениепредложениепредложениеВремя продажи12 января 201720 декабря 2016 г.26 декабря 2016 г.12 января 2017 г.4 января 2017 г.Местоположение0Красноярск, садовое товарищество Дружба, 4-я линияКрасноярскКрасноярск, д. .Тавры . Ул новаяКрасноярск, Песочные холмыФизические характеристики: 23 км от Красноярска, новый коттедж 100% готовности, 380 кв. м., 3 уровня, 6 больших спален, столовая – гостиная 50 кв.м., 3 санузла, мансардная студия 90 кв.м., гараж на 2 авто. Все коммуникации центральные: газ, водопровод, с учётом банного комплекса имеются 2 ввода электричества по 50 квт, , два газовых котла по 36 квт, две системы каналлизации. Тёплые водяные полы на первом этаже, видеонаблюдение, сигнализация, интернет, спутниковое ТV. Качественная отделка, новая мебель IKEA.На сухом участке 20 соток баня с большим бассейном и комнатой для прислуги на 2-ом уровне, газон, мощение, ограда. Просторное место на берегу водоёма, у леса, в развитом СНТ вблизи Мурманского шоссе (400 м). Отличный кр/годичный подъезд, пост охраны, два магазина, недалеко Нева и Лазурное озеро. Хорошее сообщение с городом, до МЕГА Дыбенко 15 минут. Гарантия на конструкцию и инженерию.По всей площади дома – цокольный этаж (под гараж, сауну, погреб и т.д.)Везде бетонные перекрытия, межкомнатные стены из кирпича.Есть все коммуникации, электричество 380 V (три фазы).На первом этаже везде проложены теплые полы + плитка.Обзорная веранда 60 м2 (полы отделаны плиткой).Участок 20 соток в собственности, возможность оформления еще 5-ти соток.Тихое, уютное место, до Невы 5 мин пешком, вокруг лес.В 10-ти минутах езды на автомобиле: магазины Нетто, Пятерочка, Магнит, пицца/суши/кафе, фитнес, АЗС Газпром, автошкола, поликлиника, Сбербанк, школа, детский сад, милиция, администрация.Кирпичный дом , со всеми коммуникациями . Два выхода, два балкона, 4 санузла, камин в гостиной. зимний сад. в цокале банный комплекс ,комната отдыха .полы везде с подогревом. стеклопакеты. Ландшафный дизайн . оставляю всю быт технику и стиральную машину ( Miele )транспортная доступность.рядом расположен курорт «Коркинское озеро». лес. отличные соседи.ПП, кирпичный трехуровневый коттедж, индивидуальный проект. Год постройки-2015. Коттеджный поселок. Общая площадь дома 250 кв.м, гараж на 2 авто 60 кв.м. Евроремонт, второй свет, панарамное остекление. Помещения: гостиная со вторым светом-45 кв.м, кухня-23 кв.м (потолки 3,3 м), 3 спальни, 3 гардеробных комнаты, зимний сад, гостевая комната, сауна, 3 с/узла, кабинет, котельная.В доме установлены кондиционеры, охранная сигнализация, спутниковое и цифровое ТВ, интернет- оптоволокно. Круглосуточно охраняемый коттеджный поселок, на территории поселка детская и спортивные площадки. Дорога до поселка-асфальт, в поселке вымощена тротуарной плиткой.Однородное окружение, все центральные коммуникации: электричество, газ, вода, поселковая канализация.Участок 19,2 сотки, огорожен, ландшафтный дизайн, территория вымощена, мелиорация, ливневая канализация, беседка-барбекю.Остается мебель и техника (все новое).Дом материал стен пористый кирпич, утепление, облицовочный кирпич Terca, кровля-черепица Metrotile (Бельгия).Удобный заезд со стороны 4-х полосной Дороги Жизни (без переезда). Лесопарковая зона.-площадь дома, м2350380380365310-площадь земельного участка, кв.м.219115002000150019200 – тип постройкикирпич2013 г.пеноблоки2014 г.кирпич2013 г.кирпич2013 г.кирпич 2015- состояние помещенияотличноехоротличноеотличноехорошееЭк. характеристикиб/оБез особен.Без особен.Без особен.Без особен.Движимое имуществоНетнетНетНетНетЦена, руб./м2 47 36846 31673 973116 129Источник информации https://www.avito.ruhttps://www.avito.ruhttps://www.avito.ruhttps://www.avito.ru/Таблица выявленных различийХарактеристикиОбъект оценкиСопоставимые объекты-склады1234Права на объектправоправо собственностиправо собственностиправо собственностиправо собственностиОКС - собственностьОКС - соб-тьОКС - соб-тьОКС - соб-тьОКС - соб-тьРазличие 0000Условия финансированияЕд.платежЕд.платежЕд.платежЕд.платежЕд.платежРазличие 0000Условия продажирын.сделка купли-продажипредло-жениепредло-жениепредло-жениепредло-жениеРазличие 0000Время продажи12 января 201720 декабря 2016 г.26 декабря 2016 г.12 января 2017 г.4 января 2017 г.Различие 0000Местоположение0КрасноярскКрасноярскКрасноярскКрасноярскРазличие 0000Физические характеристики:     -площадь дома, м2350380380365310Различие 1111 -площадь земельного участка, кв.м.21911500200015001920Sзу /Sзд6,23,95,34,16,2Различие 1110 – тип постройкикирпич2013 г.пеноблоки2014 г.кирпич2013 г.кирпич2013 г.кирпич 2015Различие 1001- состояние помещенияотличноехоротличноеотличноехорошееРазличие 1001Эк.хар-киб/оБез особен.Без особен.Без особен.Без особен.Различие 0000Движимое имуществоНетнетНетНетНетРазличие 0000Всего различий 4223На время продажи/предложения Оценщик принял различие для всех аналогов равное 0, так как из анализа рынка продаж и предложений жилых домов было выявлено, что изменения цен с декабря 2016 г. по январь 2017 г. не произошло.Расчет величины поправок для объектов-аналогов приведен далее.Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продажХарактеристикиОбъект оценкиАналоги1234Цена, руб./м2 47 36846 31673 973116 129Права на объектправоправо собственностиправо собственностиправо собственностиправо собственностиОКС - собственностьОКС - соб-тьОКС - соб-тьОКС - соб-тьОКС - соб-тьКорректировка, % 0,00%0,00%0,00%0,00%Условия финансированияЕд.платежЕд.платежЕд.платежЕд.платежЕд.платежКорректировка, % 0,00%0,00%0,00%0,00%Условия продажирын.сделка купли-продажипредложениепредложениепредложениепредложениеКорректировка, % 0,00%0,00%0,00%0,00%Время продажи12 января 201720 декабря 2016 г.26 декабря 2016 г.12 января 2017 г.4 января 2017 г.Корректировка, % 0,00%0,00%0,00%0,00%Местоположение0КрасноярскКрасноярскКрасноярскКрасноярскКорректировка, % 0,00%0,00%0,00%0,00%Физические характеристики:     -площадь дома, м2350380380365310Корректировка, % -2%-2%-1%+3%Корректировка, руб/м246420,6445389,6873233,27119612,87-площадь ЗУ21911500200015001920Sзу /Sзд6,23,95,34,16,2Корректировка, % +10%+5%+2%0Корректировка, руб/м2 51062,747659,1674697,94119612,87 – тип постройкикирпич2013 г.пеноблоки2014 г.кирпич2013 г.кирпич2013 г.кирпич 2015Корректировка, % +5%0%0,00%-5,00%Корректировка, руб/м253615,8447659,1674697,94113632,23- состояние помещенияотличноехоротличноеотличноехорошееКорректировка, % +2,00%0,00%0,00%+2,00%Корректировка, руб/м254688,1647659,1674697,94115904,87Экономические характеристикиб/оБез особен.Без особен.Без особен.Без особен.Корректировка, % 0,00%0,00%0,00%0,00%Движимое имуществоНетнетНетНетНетВсего:Корректировка, руб. +7320,16+1343,16+724,94-224,13Корректировка, % +15%+3%+1%0,2%Скорректированная цена, руб./м2 54688,1647659,1674697,94115904,87Всего различий 4223Итоговая поправка     Значимость аналога, баллы 0,100,300,300,20Веса 0,100,300,300,20Средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов, руб./кв.м. 65356,92Рыночная стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода, руб.24 835 630Рыночная стоимость Объекта оценки, полученная с помощью сравнительного подхода, по состоянию на 13 января 2017 года составляет:24 835 630 (Двадцать четыре миллиона восемьсот тридцать пять тысяч шестьсот тридцать) рублей.Раздел 10. Согласование результатов изаключение о рыночной стоимости объекта оценкиВ процессе работы оценщик рассмотрел возможность применения всех возможных подходов к оценке. В результате, было принято решение отказаться от применения Затратного и Доходного подходов и произвести оценку Сравнительным подходом. Соответственно Удельный вес данного подхода равен 1. Результаты расчета рыночной стоимости Объекта оценкиПодход к оценкеРезультаты расчетов (с учетом НДС), руб.Затратный-Сравнительный24 835 630Доходный-В итоге проведенных исследований, расчетов и заключений, рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 13 января 2017 года, составляет:24 835 630 (Двадцать четыре миллиона восемьсот тридцать пять тысяч шестьсот тридцать) рублей.СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ1. Налоговый кодекс Российской Федерации; 2. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ от 29 июня 1998 г. в последней редакции; 3. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. г. №297; 4. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №298; 5. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №299; 6. ФСО №7, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611 7. Болдырев B.C., Галушка А.С., Федоров АЕ. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебного курса. 2-е издание. - М. Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 2012 г.; 8. Григорьев В.В. и др. Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты. Учебное пособие. - М., Инфра-М, 2011,320с.2000; 9. Ким Е.П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости. Практическое руководство. - М., 20137; 10.Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений. - М., Ассоциация строительных ВУЗов,2009; 11.Основы оценки недвижимости. Курс лекций Бейлезона Ю.В.-М., РОО,2015; 12.Оценка недвижимости. Учебник под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой- М., «Финансы и статистика», 2008 г; 13.ТПП. Оценка стоимости недвижимого имущества. Методические рекомендации, г.Москва, 2013 г. 14.Е.Е. Яскевич. «Практические методы и примеры проведения сравнительных корректировок при оценке недвижимости (купля-продажа и аренда). Прибыль предпринимателя и внешний износ. Оценка инфраструктурных объектов.» М.: ООО «НПЦПО», 2010 г. 15. «Справочник корректировок для оценки стоимости объектов жилой недвижимости». РБПИ 16.«Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга», СРД №17, 2015 г. под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича.