Влияние экологической ситуации на стоимость недвижимости

Принимаем интенсивность его параметров за среднее значение, остальные коэффициенты могут быть больше или меньше, т.е. лучше или хуже. Шкала интенсивности выглядит следующим образом: ,где 1 - параметры аналога сильно уступают параметрам объекта оценки; 2 - существенное превосходство объекта оценки над аналогом; 3 – параметры аналога идентичны с параметрами объекта оценки; 4 – существенное превосходство аналога над объектом оценки; 5 – очень сильное превосходство объекта аналога над объектом оценки.Результаты анализа заносим в табл. 6.Таблица 6 - Шкала интенсивности параметров в общей характеристикеПараметры /Номер аналогаОбъект оценки№1№2№3№4Местоположение32333Общая площадь33433Материал стен дома33233Площадь кухни33533Этажность дома33333Этаж расположения квартиры35453Наличие балкона/лоджии35443Состояние и уровень отделки квартиры33333Ориентация окон33355Состояние коммунальных устройств33333Транспортная и пешеходная доступность32555Наличие парковки35333Используя показатели интенсивности параметра и его «вес», рассчитаем поправочные коэффициенты по каждому фактору, путем умножения веса критерия на число интенсивности. Далее определяем относительные поправочные коэффициенты, как среднее арифметическое между рассчитанными коэффициентами каждого аналога. Поправочный коэффициент и относительный поправочный коэффициент определяются также для объекта оценки. Абсолютные поправочные коэффициенты определяются как соотношение относительного поправочного коэффициента каждого аналога к относительному поправочному коэффициенту объекта оценки. Результаты расчётов заносятся в табл. 7.Вычислив абсолютные поправочные коэффициенты, определяем рыночную стоимость объектов средневзвешенным методом с весами, равными удельной величине обратного абсолютного отклонения полученных значений стоимости от исходных цен предложений по конкретному объекту-аналогу. Порядок расчёта рыночной стоимости приведён в табл. 8, а его результаты в табл. 9. Таблица 7 – Расчёт абсолютных поправочных коэффициентовПараметры /Номер аналогаОбъект оценки№1№2№3№4Местоположение0,300,450,450,450,45Общая площадь0,560,750,750,560,56Материал стен дома0,280,190,190,280,28Площадь кухни0,190,320,320,190,19Этажность дома0,380,380,380,380,38Этаж расположения квартиры0,440,350,350,440,27Наличие балкона/лоджии0,710,570,570,570,43Состояние и уровень отделки квартиры0,060,060,060,060,06Ориентация окон0,040,040,040,070,07Состояние коммунальных устройств0,050,050,050,050,05Транспортная и пешеходная доступность0,170,420,420,420,42Наличие парковки0,070,040,040,040,04Относительный поправочный коэффициент0,270,300,300,290,27Абсолютный поправочный коэффициент1,1121,1121,0800,982Таблице 8 – Последовательность вычислений и применяемые формулы № строкиПараметры Формулы1Абсолютный поправочный коэффициентИз таблицы 1, по каждому аналогу2Цена за 1 кв.м., руб., с поправкамиИз таблицы 1, по каждому аналогу3Скорректированная цена за 1 кв. м аналога, руб.строка 1 × на строку 2, по каждому аналогу4Абсолютное отклонениестрока 3 – строка 2, по каждому аналогу5Обратная величина отклонения1 ÷ строка 4, по каждому аналогу6Удельный весзначение строки 5 по каждому аналогу ÷ сумму всех значений строки 57Средневзвешенная цена за 1 кв. м, руб.строка 3 × строка 6, по каждому аналогу8Рассчитанная стоимость 1 кв. м, руб.сумма всех значений строки 69Общая площадь объекта, кв. мИз таблицы 110Рыночная стоимость объекта оценки, руб.строка 8 × строка 9Таблица 9 – Расчёт рыночной стоимости объекта оценкиПараметры /Номер аналога№1№2№3№4Абсолютный поправочный коэффициент1,1121,1121,0800,982Цена за 1 кв.м., руб., с поправками46060,6139 187,5048 939,3950 378,78Скорректированная цена за 1 кв. м аналога, руб.51235,1143589,8752846,3549450,24Абсолютное отклонение5174,5014402,3683906,961928,539Обратная величина отклонения0,00019320,0002270,00025590,0010769Удельный вес0,1100,1300,1460,614Средневзвешенная цена за 1 кв. м, руб.5647,265647,267714,6230374,36Рассчитанная стоимость 1 кв. м, руб.  49383,51Общая площадь объекта, кв. м32,8Рыночная стоимость объекта оценки, руб.1619779,05Таким образом, рыночная стоимость однокомнатной квартиры на первом этаже девятиэтажного жилого дома, по адресу: город Москва, ул. Шевченко Н.Г., д. 33/45, кв. 109, полученная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на 01 февраля 2015 года, с учётом округления составляет: 1 620 000 руб.2.3.3. Расчёт в качестве помещения в экологически благоприятном районе рыночной стоимости квартирыКак и в предыдущем случае, подбираем объекты-аналоги для оценки квартиры как помещения в экологически благоприятном районе, Строгино, сопоставимые с оцениваемым (нежилые помещения, расположенные на 1 этажах многоквартирных жилых домов), вносим корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки и рассчитаем рыночную стоимость объекта. На основании анализа рынка недвижимости г. Москва, а также данных открытых источников информации (печатные издания «Квартиры Москва», «Жилье моё», «Квадратный метр», сети Интернет), риэлторских фирм, подбираем объекты жилой недвижимости, расположенные на высших этажах жилых домов (табл. 10).Таблица 10 - Аналоги для расчёта рыночной стоимостиЭлементы сравненияАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Характеристика сделкипредложениепредложениепредложениепредложениеУсловия сделкирыночныерыночныерыночныерыночныеИмущественные правасобственностьсобственностьсобственностьсобственностьФункциональное назначениежилое помещениежилое помещениежилое помещениежилое помещениеДата предоставления информацииянварь 2017 годаянварь 2017 годаянварь 2017 годаянварь 2017 годаМестоположениег. Москва, ул. Б. Казачьяг. Москва, ул. Вольская г. Москва, ул. Чапаеваг. Москва, ул. СоветскаяМатериал стен домакирпичныйкирпичныйкирпичныйкирпичныйВозраст дома, г.35363235Этаж располо-жения в доме/ этажность дома1/91/91/91/9Общая площадь33323332Ориентация оконна дорогуна дорогуна дорогуна дорогуУровень отделки хорошийхорошийхорошийхорошийНаличие отдельного входаотдельный вход с улицыотдельный вход с улицыотдельный вход с улицыотдельный вход с улицыНаличие теле-коммуникацийестьестьестьестьКоммунальные сетивсевсевсевсеТранспортная и пешеходная доступностьотличнаяотличнаяотличнаяотличнаяНаличие парковкивдоль автомобильной дорогивдоль автомобильной дорогивдоль автомобильной дорогивдоль автомобильной дорогиСтоимость, руб.2 700 000,002 550 000,002 650 000,002 500 000,00Стоимость 1 кв. метра, руб. 81 818,1879 687,5080 303,0378 125,00Источник информацииЕженедельник «Квартиры Москва» № 3 от 20.01.2017 г.Еженедельник «Квартиры Москва» № 3 от 20.01.2017 г.Еженедельник «Квартиры Москва» № 3 от 20.01.2017 г.Еженедельник «Квартиры Москва» № 3 от 20.01.2017 г.Так как в результате исследования предложений, удалось подобрать объекты-аналоги, которые имеют несущественные различия по основным ценообразующим параметрам, было принято решение внести корректировки, применяя экспертный метод (табл. 11).Экспертный метод расчёта предполагает внесение корректировок на основе опыта и знаний с учётом имеющейся в распоряжении информации, полученной путём анализа рынка, интервьюирования риелторов и других профессиональных участников рынка, а также на основании информации, полученной от других оценщиков, имеющих значительный опыт работы в данной области.Таблица 11 - Таблица корректировок для аналоговНаименованиеАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Стоимость 1 кв. м.81 818,1879 687,5080 303,0378 125,001. Корректировка на передаваемые права собственностьсобственностьсобственностьсобственностьКорректировка,%0,000,000,000,00Скорректированная стоимость, р./м281 818,1879 687,5080 303,0378 125,002. Корректировка на цену предложенияпредложениепредложениепредложениепредложениеКорректировка, %-5,00-5,00-5,00-5,00Скорректированная стоимость, р./м277 727,2775 703,1376 287,8874 218,753. Корректировка на условия сделкирыночныерыночныерыночныерыночныеКорректировка, %0,000,000,000,00Скорректированная стоимость, р./м277 727,2775 703,1376 287,8874 218,754. Корректировка на дату предложенияянварь 2017 годаянварь 2017 годаянварь 2017 годаянварь 2017 годаКорректировка, %0,000,000,000,00Скорректированная стоимость, р./м277 727,2775 703,1376 287,8874 218,755. Корректировка на функциональное назначениежилое помещениежилое помещениежилое помещениежилое помещениеКорректировка, %0,00,00,00,0Скорректированная стоимость, р./м277 727,2775 703,1376 287,8874 218,756. Корректировка на площадь32303332Корректировка, %0,00,00,00,0Скорректированная стоимость, р./м277 727,2775 703,1376 287,8874 218,757. Корректировка на местоположениег. Москва, ул. Вольскаяг. Москва, ул. Чапаеваг. Москва, ул. Раховаг. Москва, ул. СоветскаяКорректировка, %0,00,00,00,0Скорректированная стоимость, р./м277 727,2775 703,1376 287,8874 218,758. Корректировка на техническое состояниеотличноеотличноеотличноеотличноеКорректировка, %0,00,00,00,0Скорректированная стоимость, р./м277 727,2775 703,1376 287,8874 218,759. Корректировка на транспортную и пешеходную доступностьотличнаяотличнаяотличнаяотличнаяКорректировка, %0,00,00,00,0Скорректированная стоимость, р./м277 727,2775 703,1376 287,8874 218,7510. Корректировка на наличие парковкивдоль автодорогивдоль автодорогивдоль автодорогивдоль автодорогиКорректировка, %0,00,00,00,0Скорректированная стоимость, р./м277 727,2775 703,1376 287,8874 218,7511. Корректировка на ориентацию оконна дорогуна дорогуна дорогуна дорогуКорректировка, %0,00,00,00,0Скорректированная стоимость, р./м277 727,2775 703,1376 287,8874 218,7512. Корректировка на наличие отдельного входаотдельный вход с улицыотдельный вход с улицыотдельный вход с улицыотдельный вход с улицыКорректировка, %0,00,00,00,0Скорректированная стоимость, р./м277 727,2775 703,1376 287,8874 218,7513. Корректировка на наличие телекоммуникацийестьестьестьестьКорректировка, %0,00,00,00,0Скорректированная стоимость, р./м277 727,2775 703,1376 287,8874 218,75Обоснование корректировок:1. На передаваемые права: по аналогам и объектам оценки в случае сделки передаются права собственности, корректировка не проводится.2. На цену предложения: из интервью с продавцами подобранных аналогов выявлена возможность торга до 5%. В стоимость 1 кв. м. аналогов вводим понижающую корректировку в размере «-5%».3. На условия сделки: не вносится, поскольку все объекты выставлены на открытых торгах по их рыночной стоимости, обременения и ограничения отсутствуют.4. На дату продажи: поскольку аналоги выставлены на продажу в текущем периоде, корректировка по ним не вносится. 5. На функциональное назначение: предполагается, что предъявленный к оценке объект относится к жилому фонду. Функциональное назначение оцениваемого объекта и подобранных аналогов сопоставимо, стоимостной корректировки не требуется.6. На площадь: подобранные аналоги имеют сопоставимую площадь с оцениваемым объектом. Стоимостной корректировки не требуется.7. На местоположение: подобранные аналоги имеют сопоставимое местоположение. Стоимостной корректировки не требуется.8. На техническое состояние: подобранные аналоги имеют сопоставимое техническое состояние с оцениваемым объектом. Стоимостной корректировки не требуется.9. На пешеходную и транспортную доступность: подобранные аналоги имеют сопоставимую пешеходную и транспортную доступность с оцениваемым объектом. Стоимостной корректировки не требуется.10. На наличие парковки: подобранные аналоги имеют аналогичную парковку с оцениваемым объектом. Стоимостной корректировки не требуется.11. На ориентацию окон: подобранные аналоги имеют сопоставимую ориентацию окон с оцениваемым объектом. Стоимостной корректировки не требуется.12. На наличие отдельного входа: предполагается, что предъявленный к оценке объект имеет отдельный вход с улицы. Организованный отдельный вход в помещение оцениваемого объекта и подобранных аналогов сопоставимо, стоимостной корректировки не требуется.13. На наличие телекоммуникаций: подобранные аналоги имеют сопоставимое наличие телекоммуникаций с оцениваемым объектом. Стоимостной корректировки не требуется.Определяем рыночную стоимость 1 кв. м. объекта оценки в следующей последовательности.На основании анализа данных табл. 11, рыночная стоимость 1 кв. м. объектов, аналогичных оцениваемому, на дату оценки изменяется в диапазоне от 74 218,75 до 77 727,27 рублей. Определяем рыночную стоимость 1 кв. м. оцениваемого объекта как среднее значение стоимостей 1 кв. м. аналогов, так как отклонение невелико:Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта – предполагаемого помещения в экологически благоприятном районе, общей площадью 32,8 кв. м, по адресу: г. Москва, улица им. Шевченко Т.Г., д. 33/45, кв. 109, по состоянию на дату оценки составит: . С учетом округлений 2 492 284 руб.В работе были учтены практически все возможные факторы, разница лишь была в экологическом состоянии района. Как видим, в неблагоприятных экологических условиях квартира стоит 1 620 000 руб., тогда как в благоприятных экологических условиях такая квартира стоит 2 492 284 руб.ЗаключениеПроведён анализ рынка недвижимости в городе Москва за последние 5 лет. На его основе с помощью сравнительного подхода рассчитана рыночная стоимость однокомнатной жилой квартиры общей площадью 32,8 кв. м. на первом этаже девятиэтажного жилого дома, в неблагоприятном экологическом районе, которая составила 1 620 000 руб., тогда как в благоприятных экологических условиях такая квартира стоит 2 492 284 руб.Проведён анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Наиболее целесообразно использовать помещение под офис. Поскольку и район расположения промышленный. В этом случае эффективность выражается в следующем:- с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (экономическая, народнохозяйственная эффективность) - стоимость на аналогичные помещения в данном районе повысятся, так как они становятся наиболее привлекательными для остальных инвесторов, при реализации проекта для проведения ремонтных работ привлекаются бригады отделочников с использованием строительно-отделочных материалов, с открытием нового помещения появляются новые рабочие места;- с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность) - государственная пошлина при оформлении объекта и прав на объект, налоги на прибыль инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов, налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества;- с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эффективность) - при реализации проекта проводится озеленение прилегающей территории, мощение тротуарной плиткой, в будущем на базе данного помещения возможно появление предприятия по оказанию социальных услуг населению;- с позиций собственника и инвестора (коммерческая эффективность) - доходность недвижимости определяем как сумму двух составляющих: рассчитанная рыночная стоимость самого объекта и возможные ежемесячные арендные платежи.Для нашего города и для многих российских городов этот вопрос является особенно актуальным, ведь жилые помещения на первых этажах многоквартирных домов абсолютно не пригодны для комфортного проживания граждан. Из окон открываются далеко не лучшие виды на забитый машинами двор, уличные мусорные баки, гаражи и т. п. Из-за плохой теплоизоляции из подвала тянет холодом, из-за плохой звукоизоляции дома слышно хлопанье подъездной двери и разговоры во дворе, а люди на улице могут слышать все, что происходит в квартирах на первом этаже. Да и дышать в них практически нечем, особенно если окна выходят на проезжую часть. На первом этаже крайне низкий уровень инсоляции, поэтому такие квартиры самые тёмные, к тому же жильцам первых этажей приходится ставить на окна решётки. Все это не способствует спросу на такие квартиры, и они, как правило, на 15-20% дешевле остальных. Для таких квартир необходимо применение девелопмента недвижимости, это, несомненно, окажет благотворное влияние на социальную, экономическую и эстетическую стороны развития нашего города.Список используемой литературыАленичева, Е.В., Методы оценки объектов недвижимости: метод.указ. / Сост. Е.В. Аленичева. Тамбов: Изд-во Тамб. гос.техн. ун-та, 2005. - 32 с.Гранова И. В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2008. - 208 с.: ил. – (Серия «Учебное пособие») 2004. - С. 130 - 134.Грибовский С.В., Оценка стоимости недвижимости, Грибовский С.В., д.э.н., профессор, Иванова Е.Н., к.э.н., доцент, Львов Д.С., академик РАН, Медведева О.Е., д.э.н., профессор, Интерреклама, 2003, Электронное издание на сайте: Электронная библиотека www.bibliotekar.ruДрапиковский А.И., Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание/ Драпиковский А.И., Иванова И.Б., Игнатенко Н.С., Исаев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В., Романенко Л.В. / Под ред. А.И.Драпиковского и И.Б.Ивановой - изд. 2-ое – Б.:, Изд-во «Ега-Басма», 2010. – 480 с.Еженедельник, специализированный журнал «Квадратный метр» № 14 от 17 апреля 2016 г.Еженедельник, специализированный журнал «Квадратный метр» № 40 от 16 октября 2016 г.Есипов В.Е, Оценка бизнеса: Учебное пособие. 2-е изд., Есипов В. Е, Маховикова Г. А., Терехова В. В., Изд-во «Питер», 2011. - 640 с.Кащук И.В. Основы оценочной деятельности: учебное пособие / И.В. Кащук. – Томск: Изд-во Томского политехнического университета, 2013.- 141 с.Максимов С.Н., Девелопмент (развитие недвижимости) - организация, управление, финансирование / Максимов Сергей Николаевич, 1-е издание, ИД «Питер», 2003. - 256 с.Основы оценки стоимости недвижимости: Башкатов В.С., Бузова И.А. - СПб.: Изд - во СПбГУ, 2007г. – 422 с.Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2013. – 496 с.: ил.Петухов Д.В., Оценка стоимости предприятия, Учебный курс (учебно-методический комплекс), Московский институт экономики, менеджмента и права, Центр дистанционных образовательных технологий МИЭМП, 2013, Электронное издание на сайте: www.e-college.ruСимионова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. - Ростовн/Д, 2013. – 410 с.Смирнова Н.В. Теория и практика оценочной деятельности / Н.В. Смирнова, СМ. Волостнов; Иван. гос. хим.-технол. ун-т :учеб. пособие. - Иваново -164 с.Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2013. – 522 с.Справочник оценщика недвижимости, Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», г.Нижний Новгород, 2016г.Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб, 2008. – 247 с.Татарова А.В., Оценка недвижимости и управление собственностью / Учебное пособие, Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. - 480 с.Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - 7-е изд., перераб. и доп. - «Юрайт»; 2013. - 288 с.Управление недвижимостью: учебник / под ред. С.Н. Максимова. - М.: Издательство "Дело" АНХ, 2008. - 432с.Цыпкин Ю. А., Цуканов И. Л. Законодательные акты, нормативно-распорядительные документы и стандарты по оценочной деятельности: Учебно-методическое пособие. – М.: Финансы и статистика, 2013. – 164 с.Щепотьев А.В., Комментарий постатейный Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», опубликованный в I Федеральном справочнике «Оценочная деятельность в Российской Федерации». 2011.ПриложенияПриложение 1. Самые экологически грязные районы Москвы1.Некрасовка. Находится за Люберцами, район включён в границы Москвы и теперь входит в состав Юго-Восточного административного округа. Главное промпредприятие района - это Люберецкие очистные сооружения "Мосводоканала”. По задумке властей из бывших Люберецких палей аэрации власти Москвы создают новый район столицы, застраивая территорию новостройками. Планируемая площадь строительства - более 10 млн. кв. метров жилья. Жить на опасных испарениях крайне не рекомендуется.2.Капотня. Самым худшим районом Москвы является Капотня. который до недавнего времени позиционировался как рабочий посёлок при нефтеперерабатывающем заводе. В Капотне сразу несколько тяжёлых экологических моментов: Нефтеперерабатывающий завод, крупнейшая ТЭЦ- 22 "Мосэнерго", близкое расположение МКАД, Асфальто-бетонный завод, близко расположен мусоросжигательный завод, 2 тюрьмы, капотнинское кладбище. Кроме того, роза ветров здесь такая неудачная, что все ядовитые отходы идут прямо в жилые кварталы, здесь относительно мало зелёных полос.3.Западное и Восточное Бирюлево. Здесь располагаются самый крупный в столице мусоросжигательный завод “Экотехпром”, мощнейшая ТЭЦ- 26, промзона № 28а. Большие транспортные проблемы. Безальтернативные транспортные артерии, близость к крупным рынкам.4.Гольяново. Гальяново зажат между МКАД и Щелковским шоссе. Здесь есть метро, но добраться до него в час пик крайне сложно. Да и сама станция "Щелковская" постоянно испытывает перегрузки из-за соседства с междугородним автовокзалом. Именно Гольяново криминалисты считают криминальным центром Москвы - преступная группировка "Гольяновская" долго не давала покоя жителям района. Да и сейчас "гастролеры" промышляют грабежами и разбоем. Здесь же расположена не самая крупная, но одна из самых ужасных промзон "Калошино". В составе этой промзоны есть крупнейшая ТЭЦ- 23 и здесь очень часты превышения предельно допустимых значений отравляющих фенола, формальдегида н диоксида азота. Промзона занимает площадь между Щелковским шоссе и Лосиным островом. Радиус поражения городских кварталов - три километра.5.Востряково. Большое количество вредных производств. Не добавляют оптимизма близлежащие кладбища.6.Печатники. Самый насыщенный предприятиями район - их по статистике 230, промзона занимает 66% территории района. Печатники - самое низкое и самое холодное место Москвы, а так как Печатники имеют неблагоприятную розу ветров, всю гарь с Москвы сдувает сюда, и она здесь буквально висит. Границы района проходят по железной дороге и двум магистралям - вечно загруженной Волгоградке и ТТК.7.Выхино - Жулебино. Достаточно сказать, что район распаложен на юго-востоке, в месте сосредоточения самых грязных предприятий. Здесь планируется построить крупнейший оптовый рынок.8.Даниловский район - крупнейшая промзона ЗИП, наличие в районе ТЭЦ и очистных сооружений.9.Дмитровский район - крупнейшая ТЭЦ, промзона Коровино.10.Кузьминки - в парке Кузьминки захоронено огромное количество иприта и других опаснейших видов химоружия.