Международные стандарты оценки недвижимости

Основная проблема российских стандартов оценки на сегодняшний день — отсутствие конкретных рекомендаций по методологии оценки и по специфическим случаям оценки. В россиейских стандартах имеется множество требований к оформлению результатов оценки,но они весьма скудны в части методологии,что зачастую приводит к конфликту мнений между оценщиками и различными«проверяющими» структурами. Таким образом, несмотря на явно отстающее развитие регулирования и стандартизации оценочной отрасли в России,за последнеевремя в этом направлении сделаны существенные рывки: утверждены новые стандарты оценки,внесены изменения в закон об оценочной деятельности,исправляющие спорные с практикой оценки моменты,обозначены планы дальнейшего развития отрасли. Все это позволяет с оптимизмом смотреть в будущее российской ОД и надеяться на еще большую гармонизацию с зарубежными стандартами оценки.Стандарты, подходы и методы оценки объекта на конкретном примере. Оценка стоимости объектаВ рамках оценки стоимости объекта оценщик руководствуется следующей последовательностью определения стоимости объекта оценки:-изучение и анализ документов об объекте оценки, предоставленных заказчиком;-визуальный осмотр объекта оценки;-сбор общих рыночных данных и их анализ;-сбор специальных рыночных данных и их анализ;-анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки;-применение стандартных процедур расчета стоимости объекта;-согласование результатов расчетов рыночной стоимости объекта оценки, полученных с использованием применяемых подходов к оценке;-составление и передача заказчику отчета об оценке.Стандарты оценки:- федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256 .- федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255 ; - федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254; - Федеральный Закон «Об ОД в Российской Федерации» принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998года №157-ФЗ Процесс оценки начинается с общего осмотра местоположения объекта, описания помещения, его состояния, а также выделения особенностей оцениваемого объекта. Далее проводится анализ соответствующего сегмента рынка недвижимости и заключение о варианте наилучшего и наиболее эффективного использования.Следующий этап оценки – определение величины рыночной стоимости. Определение величины рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и на ценность рассматриваемого объекта недвижимости. При определении величины рыночной стоимости обычно используют три подхода:-сравнительный подход;-доходный подход.-затратный подходЗаключительным этапом процесса оценки является сравнение результатов, полученных с помощью указанных подходов, и сведение итоговых оценок к единой стоимости объекта с учетом слабых и сильных сторон каждого из них. Таким образом, устанавливается окончательная оценка стоимости объекта недвижимости. Ниже приведен пример оценки стоимости недвижимости. Характеристики Объекта оценки представлены в табл.3. «Описание характеристик оцениваемого Объекта».Таблица 3 - Описание характеристик оцениваемого ОбъектаИдентификация объектаЗначение/Расшифровка12ГосударствоРФНаселенный пунктНовосибирскАдминистративный округСибирский федеральный округТранспортная магистральная дорогаУл. Нарымская№ дома1Характеристика местоположенияБлижайший остановочный пунктобщественного транспортаЗавод «ВОМЗ»Расстояние от ближайшего остановочного пункта150 м. п.КритерииместоположенияУдобство доступаЗдание располагается на пересечении двух улиц с активным движениемОкружающая территориальная застройкаЗдание располагается в промышленной инфраструктуре, радом располагаетсяАЗС, склады, административные и производственныесооруженияКритерии земельного участка Категория земельЗемли населенных пунктовОбщая характеристика сооруженияФизическое назначение сооруженияОфисОбщая площадь сооружения, кв. м618,3Площадь застройки сооружения, кв.м.366,7Объем2368,9ГруппаIIГод ввода в эксплуатацию1994Пояс климатаIГод капитального ремонта (реконструкции)Не осуществлялсяПолнота строительстваболее 50 %Запыленность и загазованность воздухав границах нормативовПамятник архитектурынетКонструктивные характеристики сооруженияЧисло этажей в сооружении3Подземная составляющаяподвалМатериал наружных стени перегородкибетонМатериал перекрытийж/б плитаМатериал крышиМягкая кровляФундаментное основаниеж/бетонные блоки,ленточныйГлавный тип полового покрытияПлитка, линолеумПроемы оконстеклопакеты в рамах из дереваПроемы дверейПростые из дереваУсредненная высота потолка, м2,95Парковка и транспортное обеспечениеСвободная: на улице и во дворе сооруженияСостояние сооруженияОхранный статус сооруженияплощадь не под охранойИнженерное оборудованиеСостояние инженерного оборудования Положительное/хорошееТеплоснабжениецентральноеКанализацияцентральнаяХолодное водоснабжениецентральноеГорячее водоснабжениецентральноеЭлектроснабжениецентральноеКондиционированиеУстановлены кондиционерыВентиляцияВ наличии, естественнаяЮридический статус Право на Объект оценкиИмущество в собственностиПраво на ЗУКонтракт о предоставлении участка в аренду № --------------Сервитуты (обременения)Не зарегистрированыПриведем пример определения стоимости объекта недвижимости сравнительным методом.Сравнительный методв оценке имуществавоспроизводитпозицию спроса и предложения, а также позицию замещения.Нужной предпосылкой для использования методики сравнительного подхода проявляется наличиемданных обоперациях с аналогичными объектами имущества, которые произошли в сопоставимых обстоятельствах (время совершения операции и обстоятельства финансирования операции).Характерное и максимальноерезультативноеприменение объектов анализаполучается при его применении как офисного, поэтому в качестве аналогов были избранысооружения и здания, по назначению и применению аналогичные оцениваемому.Оценка стоимости приведена ниже в таблице.Таблица 4 - Определение рыночной цены методом сравнения операцийХарактеристикиОцениваемый объектАналоги1237Стоимость, руб./м2 48000420004400040000Права на имуществоЗУ –долг.ар.Ул. - соб-тьЗУ –долг.ар.Ул. - соб-тьЗУ –долг.ар.Ул. - соб-тьЗУ –долг.ар.Ул. - соб-тьЗУ –долг.ар.Ул. - соб-тьКорректировочные коэффициенты, % 0%0%0%0%Условия покупки, внесения оплатыЕдиноразовый платежЕдиноразовыйплатежЕдиноразовыйплатежКорректировочные коэффициенты, % 0%0%0%0%Условия договораРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеКорректировочные коэффициенты, % 0%0%0%0%Время договора26 февраля 2017Январь 2017Январь 2017Январь 2017Январь 2017Корректировочные коэффициенты, % 0%0%0%0%МестоположениеОктябрьский районОктябрьский районЛенинский районОктябрьский район Ленинский районКорректировочные коэффициенты, % 0%4,8%0%4,8%Физические критерии: -общая площадь, м2 618220571300308Корректировочные коэффициенты, % -11,1%0,0%-11,1%-11,1% -наличие телефонаестьестьнетнетестьКорректировочные коэффициенты, % 0,0%19,2%19,2%0наличие парковкиестьестьестьестьестьКорректировочные коэффициенты, % 0%0%0%0% – тип постройкиБетон. здание, год постр. 1994Бетонздание, год постр. 1988Бетонздание, год постр. 1987Бетонздание, год постр. 1978Бетонздание, год постр. 1993Корректировочные коэффициенты, % 0%0%0%0%- состояние помещенияхорошеепосле ремонтахорошеехорошеехорошееКорректировочные коэффициенты, % 0%0%0%0%Экономические критерииБез особенностейБез особенностейБез особенностейБез особенностейБез особенностейКорректировочные коэффициенты, % 0%0%0%0%Инженерное обеспечениеВсеВсеВсеВсеВсеКорректировочные коэффициенты, % 0%0%0%0%Скорректированная стоимость, руб./м2 42814,2359 962,446626,27237266,88Следовательно, ценаисследуемого объекта определяется как 42814,23618,3 = 26 472 035 рублей.ЗаключениеВ теоретической части представленной работы проведен теоретический анализ текущего состояния законодательства и международных и национальных стандартов оценки, кратко охарактеризованы принципы и методы, применяемые в рамках основных подходов к оценке.В трудах современных исследователей неоднократно отмечается, что Международные стандарты оценки играют огромную роль в развитии оценки имущества как самостоятельного вида профессиональной деятельности на международном уровне. При этом существует общее понимание того, что Международные стандарты оценки должны иметь некоторую единую основу, причем не просто наименьший общий знаменатель, а прочный фундамент, представляющий единство экономических принципов, являющихся движущей силой рыночных отношений и не зависящих от политических границ.Суммируя вышесказанное, можно прийти к выводу, что, с одной стороны, Международные стандарты оценки представляют собой в большей части своих положений свод единообразных правил проведения оценки имущества, но, с другой стороны, некоторые положения Международных стандартов оценки могут рассматриваться как «кодекс поведения» оценщика.В практической части работы в рамках основного сравнительного подхода проведено исследование объекта недвижимости, объекта исследования, и получены значения величин ориентиров рыночной стоимости офисного здания. На основе этих результатов сделан обоснованный вывод о величине рыночной цены объекта.Список использованных источников и литературыБарсуков, Д. П. Учет и оценка недвижимости : учебное пособие / Д. П. Барсуков, В. Г. Антонова ; С.-Петерб. гос. ин-т кино и телевидения. - Санкт-Петербург : СПбГИКИТ, 2015. - 258, [1] с.Вольнова, В. А. Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом : справочные данные, источники информации, практические примеры расчета / Вольнова В. А. - Новосибирск : СГУВТ, 2015. - 53 с.Гунина, И. А. Методы оценки недвижимости [Электронный ресурс] : учебно-методическое пособие / И. А. Гунина. - Воронеж : [б. и.], 2015. - 1 эл. опт. диск (CD-ROM). Европейские стандарты оценки, 2012 / пер. А. И. Артеменков. - 7-е изд. - Москва : Российское общество оценщиков, 2013. - 331 с.Кукукина, И. Г. Оценка имущества : учебное пособие / И. Г. Кукукина, М. В. Мошкарина ; Иван. гос. энергет. ун-т им. В. И. Ленина. - Иваново : ИГЭУ, 2015. - 255 с.Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости - 2016 : таблицы, графики, гистограммы : [в 4 т. / Лейфер Л. А., Крайникова Т. В. ; под ред. Лейфера Л. А.] ; Приволж. центр метод. и информ. обеспечения оценки. - 4-е изд., актуализ. и расшир. - Нижний Новгород : Растр. Т. 2 : Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. - 2016. - 361 с.Лобанова, Е. И. Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие по подготовке бакалавров 38.03.01 "Экономика" профиля Экономика предприятий и организаций в операциях с недвижимым имуществом" / Е. И. Лобанова. - Новосибирск : СГУГиТ. Ч. 1. - 2015. - 227 с.Международные стандарты оценки, 2011 : МСО 2011 : аутентичный перевод на русский язык с печатного англоязычного оригинала, выпущенного Международным советом по стандартам оценки (МССО) 1 июня 2011 г. / Междунар. совет по стандартам оценки ; [редкол.: И.Л. Артеменков и др.]. - Москва : Российское общество оценщиков, 2013. - 171, [1] с.Мищенко, В. В. Оценка недвижимости [Электронный ресурс] : электронное учебное пособие / В. В. Мищенко, Л. А. Мищенко. - Кемерово : [б. и.], 2014. - 1 эл. опт. диск (CD-ROM).Оценка объектов недвижимости : учебник : [для вузов по специальности 080502 "Экономика и управление на предприятии отрасли (операции с недвижимым имуществом)"] / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, М. А. Асаул, Е. В. Грахова ; под ред. А. Н. Асаула. - Москва : Проспект, 2016. - 384 с.Оценка объектов недвижимости : учебное пособие к выполнению курсового проекта / М-во образования и науки Рос. Федерации, Воронеж. гос. архитектур.-строит. ун-т ; сост.: В. М. Круглякова [и др.]. - Воронеж : Воронежский ГАСУ, 2016. - 107 с.Оценка предприятий: доходный подход / Г.К. Таль, В.В. Григорьев, Н.Д. Бадаев, В.И. Гусев ; Гильдия специалистов по антикризис. упр. - Москва : [б. и.], 2000. - 326 с.Полянин, А. В. Современные аспекты управления развитием организации на основе затратного подхода / А. В. Полянин, И. А. Докукина. - [Курск : Планета+, 2014]. - 212 с.Пылаева, А. В. Модели и методы кадастровой оценки недвижимости : [учебное пособие] / А. В. Пылаева ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. - Нижний Новгород : ННГАСУ, 2015. - 175 с.Рекомендации по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки (пп. 25 и 26 ФСО N 1 и п. 30 ФСО N 7). - Нижний Новгород : Растр. Ч. 1. - 2015. - 42 с.Рожкова, О. Н. Основы экономики и оценки недвижимости : учебно-методическое пособие / О. Н. Рожкова ; М-во сел. хоз-ва Рос. Федерации, Рос. гос. аграр. ун-т-МСХА им. К. А. Тимирязева. - Москва : Издательство РГАУ-МСХА, 2016. - 112 с.Саталкина, Н. И. Оценка недвижимости: практический курс [Электронный ресурс] : [учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по направлению "Экономика"] / Н. И. Саталкина, Т. Н. Кулюкина, Ю. О. Терехова. - Тамбов : [б. и.], 2014. - 1 эл. опт. диск (DVD-ROM).Справочник оценщика недвижимости / Приволж. центр финансового консалтинга и оценки. - Нижний Новгород : Растр-НН. Т. 2 : Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода : таблицы, графики, гистограммы / [Л. А. Лейфер и др.]. - 3-е изд., актуализир. и расш. - 2014. - 190 с.Стандарты оценки RICS : пер. с англ. - Москва : Альпина Паблишерз, 2011. - 186 с. Чутчева, Ю. В. Экономика недвижимости : учебное пособие / Ю. В. Чутчева, А. Н. Романов ; Рос. гос. аграр. ун-т-МСХА им. К. А. Тимирязева. - Москва : Изд-во РГАУ-МСХА, 2016. - 159 с.Янюк, В. М. Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий доходным подходом и ее применение при управлении земельными ресурсами / [Янюк В. М., Гагина И. С.] ; М-во сел. хоз-ва Рос. Федерации, Сарат. гос. аграр. ун-т им. Н. И. Вавилова, каф. "Землеустройство и кадастры". - Саратов : Саратовский источник, 2014. - 163 с.[Электронный ресурс] - http://www.consultant.ru/ - точка доступа