оценка склада в пром зоне кировского района г Волгограда есть тех паспорт обьекта 

е. среднесрочной).Т.к. мы определяем ставку аренды на условиях аренды, не включающей в себя оплату коммунальных услуг, а арендная ставка объекта-аналога № 3 включает в себя эксплуатационные расходы ,кроме электроэнергии, необходимо выполнить корректировку по данному фактору. Данные о величине эксплуатационных затрат для производственно-складских помещений приведены в разделе «Анализ рынка объекта аренды» в таблице 17. В соответствии с этой информацией, для оборудованных производственно-складских объектов размер эксплуатационных расходов составляет 33,3-47,3 руб./кв. м/мес. Принимаем среднее значение –40,3 руб./кв. м/мес.2. Условия финансирования (наличие/отсутствие льготного кредитования, неденежных форм расчетов). Корректировки не производились, для всех аналогов предполагается помесячная оплата арендных платежей в денежной форме.3. Особые условия. Корректировки не проводились – финансовое давление на сделки с объектами-аналогами отсутствовало, субсидии или льготы на развитие не предлагались.4. Условия продажи, состояние рынка (изменение цен во времени, отличие цен предложений от цен сделок). В соответствии с данными исследования рынка, которые приведены в таблице 14 настоящего Отчета (источник - 1), корректировка на торг для ставок аренды оборудованных производственно-складских объектов находится в диапазоне 5-20%. Применяем значение, близкое среднему – 15%.5. Местоположение (престижность района, доступность объекта, качество окружения)5.1. Качество окружения объекта оценки и объектов-аналогов. Объект оценки расположен в промышленной зоне. Объекты-аналоги также находятся в промышленных зонах, корректировки для них не применяются.5.2. Близость к основным транспортным магистралям. Объекты-аналоги №№ 1, 2 и 3, как и объект оценки, находятся вблизи основных транспортных магистралей (до 300 м). Объекты-аналоги №№ 4 расположены в незначительной удаленности от основных магистралей (в пределах 300 – 1 000 м). Корректировки по данному фактору рассчитаны в соответствии с данными исследования рынка, которые приведены в таблице 7 настоящего Отчета (источник - 1).6. Физические характеристики6.1. Капитальность строений, их планировка (потенциал использования). Объект оценки представляет собой 1здание общей площадью 1127,4 кв. м. Все объекты-аналоги представляют собой капитальные производственно-складские объекты (материал стен кирпич/железобетон). Корректировки не производились.6.2. Отделка и состояние. Все помещения оцениваемого объекта находятся в удовлетворительном состоянии, все объекты-аналоги также находятся в удовлетворительном состоянии. 6.3. Коммуникации. Как и объект оценки, объекты-аналоги № 3 имеют коммуникации электричество, корректировки не применялись. Объекты-аналоги №№ 2,3, 4 имеют все необходимые инженерные коммуникации. В соответствии с (2) отношение ставки аренды неотапливаемого объекта к удельной ставке аренды такого же отапливаемого объекта находится в диапазоне от 0,72 до 0,85 (при среднем значении 0,73). Принято среднее значение – 0,73.6.4. Размер. Корректировки вносятся в случае существенных отличий размеров объекта оценки от аналога. Размеры корректировок в зависимости от размера объектов приведены в анализе рынка, в таблице 40. В таблице ниже показан расчет рыночной величины арендной платы для складских помещенийТаблица 40. Расчет рыночной величины арендной ставки для объекта оценки сравнительным подходомПоказателиОбъект оценкиОбъекты-аналоги1234МестоположениеКировский р-н Промысловая 23Волгоград, р-н Кировский, ул Промысловая, 15 Волгоград, р-н Кировский, Веселая балка п., 44 а Волгоград, р-н Кировский, Шумилова д.1 Волгоград, р-н Кировский, ул Самарская, 1 вл Площадь, м2200002500450500Ставка аренды в месяц, руб./м2500450200130Характеристика сделкиПередаваемые правакраткосрочная аренда0%0%0%0%Поправка на дату продажи (оферты)0%0%0%0%Поправка на торг-15%-15%-15%-15%Условия арендычистаячистаячистаяваловаячистаяКорректировка на условия аренды, руб./м200-330Скорректированная ставка, руб./м2425383114111Характеристика местоположенияМестоположение (качество окружения)ПромзонаПромзонаПромзонаПромзонаПромзонаКорректировкаСкорректированная ставка, руб./м2425383114111Расположение относительно значимых дорог (доступность)сравнимосравнимосравнимосравнимоУдаленность от транспортных магистралей, кмВблизи транспортных магистралей (до 300 м)Вблизи транспортных магистралей (до 300 м)Вблизи транспортных магистралей (до 300 м)Вблизи транспортных магистралей (до 300 м)Незначительная удаленность от транспортных магистралей (300 м -1 км)Корректировка+6%Скорректированная ставка, руб./м2425383114118Физические характеристикиКапитальность строений и их планировка (потенциал использования)Капитальный склад - кирпичныйКапитальный склад - кирпичныйКапитальный склад - кирпичныйКапитальный склад - кирпичныйКапитальный склад - кирпичныйКоэффициент, учитывающий капитальность1111Корректировка0000Скорректированная ставка, руб./м2425383114118Состояние строенияСостояние удовлетворительноесостояние хорошеесостояние хорошееСостояние удовлетворительное, рабочееСостояние удовлетворительное, рабочееКорректировка-23%-23%00Скорректированная ставка, руб./м2327295114118Коммуникации (наличие и состояние)не отапливаетсяОтапливаетсяОтапливаетсяне отапливаетсяне отапливаетсяКорректировка-37-3700Скорректированная ставка, руб./м2206186114118Размер, м21127,4200002500450500Корректировка -30%-5%+10%+10%Скорректированная ставка, руб./м2144177125130Среднее значение, руб./м2144Рыночная арендная ставка руб./кв. м/мес.144Таким образом, арендная ставка для складских помещений составила 144 руб./кв. м/мес.В таблице ниже показан расчет для чистого операционного дохода для 1-го прогнозного периода (длительность периода – 1 год).Таблица 41. Расчет чистого операционного доходаНаименование показателяЗначениеСтоимость, определенная сравнительным подходом, руб.5103740Ставка аренды производственно-складских помещений, руб./м2144Общая площадь производственно-складских помещений, м21127,4Потенциальный валовой доход (PGI), руб.1 948 147Потери из-за вакансий и неплатежей, % от PGI20Эффективный валовой доход (EGI), руб.1 558 518Операционные расходы (OE), руб.299879Постоянные расходы, руб.181142Налог на имущество, руб.112282Налог на землю, руб.35 977Страховка объекта, руб.32 883Переменные расходы, руб.71 242Расходы на управление недвижимостью, % от EGI71 242Расходы на замещение, руб.47 495Чистый операционный доход (NOI), руб.1 258 639Расчет коэффициента капитализацииИз теории оценки известно, что общий чистый операционный доход, генерируемый объектом недвижимости в какой-либо период k, равен сумме:I = Ikon+Ikofгде: Ikon – доход на капитал;Ikof – доход для обеспечения возврата инвестированного капитала, складывающийся из отчислений из общего дохода для возврата капитала и процентного годового приращения средств в фонде возмещения.Стоимость недвижимости уменьшается со временем из-за износа. Поэтому собственник для компенсации износа всегда должен создавать фонд возмещения этих потерь. Технология возмещения этих потерь связана с динамикой потери стоимости актива, т. е. с динамикой его износа. Таким образом, в любой момент продажи актива (его реверсии) должен обеспечиваться возврат изношенной части актива. Соответственно, коэффициент капитализации рассчитывается какR=Ron+Rof,где:Ron=Y – норма отдачи на капитал или норма дисконтирования;Rof – норма возврата инвестиций.Оценщиком выбрана общая модель рекапитализации, которая заключается в предположении, что норма возврата капитала формируется в виде фонда возмещения по процентной ставке, равной ставке дисконта, который обеспечивает возврат начальных инвестиций и учитывает перспективы изменения стоимости недвижимости в течение периода владения. Это предположение формализуется (при условии постоянства чистого операционного дохода в течение прогнозного периода) в виде следующего выражения для коэффициента капитализации:R = Y- SFF (Y, n),где:Y – норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования);n – период владения; – вероятное процентное изменение стоимости объекта в течение периода владения;SFF – коэффициент фонда возмещения. Из теории оценки известно, что величина SFF есть табличная величина, называемая фактором фонда возмещения или третьей функцией сложного процента. Эта величина определяет величину аннуитетного платежа, будущая стоимость которого через n периодов при заданной норме процента равна 1.Последняя формула называется в теории оценки недвижимости формулой Эллвуда и является частным случаем основной формулы ипотечно-инвестиционного анализа для собственности, свободной от долга.Второй член приведенной формулы отражает, таким образом, величину Rof, т. е. рекапитализационную составляющую общей ставки капитализации (норму рекапитализации). Из формулы видно, что значение Rofположительно при уменьшении стоимости актива и отрицательно при ее увеличении в течение периода владения. Износ недвижимости является фактором снижения стоимости, однако, при положительной конъюнктуре рынка и активных инфляционных процессах при краткосрочном периоде владения стоимость реверсии часто оказывается выше текущей стоимости объекта. Последнее обстоятельство является характерным для современного состояния рынка коммерческой недвижимости как в России в целом, так и в Волгоградской области.Очевидно, таким образом, что для корректной оценки отчислений, необходимых для полного возврата изнашиваемой части актива в момент времени, необходимо учитывать тенденцию изменения стоимости в течение периода владения и спрогнозировать ее изменение к концу периода владения. Эта тенденция определяется для современного состояния рынка недвижимости двумя разнонаправленными тенденциями: инфляционным ростом цен на недвижимость и ростом цен в связи с увеличением спроса, с одной стороны, и обесценением объекта в связи с увеличением его износа. Последняя тенденция связана как с физическим устареванием объекта, так и с возможным нарастанием морального устаревания.В дальнейших расчетах приняты во внимание следующие основные посылки:в течение периода владения (3 года) за счет износа объекта оценки снижения стоимости не произойдет (нивелирование процесса устаревания объекта, связанного с физическим износом компенсировано в расчетной модели заложенными в расчет затратами на замещение);прогноз среднегодовой инфляции на краткосрочный период прогноза, в соответствии сМЭР – 6,5%. Рынок суверенных государственных рублевых облигаций показывает доходность (по ОФЗ с периодом до погашения 3 года) порядка 10% годовых. Это означает, что рынок ожидает инфляцию примерно на данном уровне в краткосрочной перспективе с минимальной номинальной премией.Данные о темпах роста цен на производственную недвижимость крайне разрозненные и часто противоречивые. С учетом консервативного прогноза считаем, что ситуация стагнации на рынке будет сохраняться. Таким образом, расчет будет вестись в предположении нулевых темпов роста цен на недвижимость. Таким образом, в формуле для расчета коэффициента капитализации величина – нулевая, поэтому величина коэффициента капитализации окажется равной норме отдачи на капитал.Рассчитаем первую составляющую базовой формулы Эллвуда для общего коэффициента капитализации – норму отдачи на капитал или ставку дисконтирования.С математической точки зрения ставка дисконтирования есть ставка процента, которая используется для перевода будущих денежных потоков в их стоимость. С экономической точки зрения ставка дисконтирования есть минимальная норма прибыли, на которую может рассчитывать инвестор, вкладывая деньги в доходный актив. Чем выше степень риска получения дохода от актива, тем выше ставка дисконта. Таким образом, в соответствии с принципом альтернативности инвестиций, ставка дисконтирования базируется на безрисковой ставке (некоторой минимальной прибыли) и премиях за различные виды риска. Безрисковая ставка есть мера минимальной стоимости денег как капитала во времени.Для выведения ставки дисконтирования в российской практике принято использовать модель кумулятивного накопления рисков, согласно которому ставка дисконтирования представляет собой безрисковую ставку (некоторую минимальную норму отдачи на инвестиции) плюс суммарный риск, характерный для оцениваемого объекта инвестирования, зависящий от его конкретного состояния и перспективы развития.В качестве безрисковой нормы инвестирования Оценщиком принята эффективная доходность к погашению государственных ценных бумаг – облигаций федерального займа. На дату оценки эффективная доходность ценных бумаг со сроком погашения 3 года (т.е. соответствующему принятому нами периоду владения) составляет 9,2%Риск инвестирования в недвижимостьТаблица 42. Расчет риска инвестирования в недвижимостьНаименование рискаБаллы12345Региональный риск (природный, антропогенный)1   Региональный риск (экономический риск региона)1   Юридические риски, связанные с краткосрочным характером договоров аренды   1 Риск утраты в результате непредвиденных обстоятельств   1 Риск изменения соотношения сил спроса - предложения в сегменте производственно-складской недвижимости (возможность резкого увеличения рыночного предложения)  1 Риск потери арендных доходов  1 Количество наблюдений02040Взвешенный итого (количество баллов х количество наблюдений)040160Сумма взвешенных итогов20Количество рисков6Средневзвешенное количество рисков3,3Компенсация за низкую ликвидностьНадбавка за риск ликвидности оценивается в предположении, что продажа объекта может произойти по личному решению собственника в конце периода владения. Ликвидность зависит от срока реализации актива, в течение которого денежные средства, которые связаны с недвижимостью, не могут быть реинвестированы. Среднее время рыночной экспозиции объектов, подобных объекту оценки, составляет 6 месяцев. Инвестор должен заложить риск потери этого дохода, который бы по крайней мере покрывал инфляционное обесценение денег за полгода. Таким образом, премия за ликвидность будет представлять собой стоимость этой потери, и выражаться значением:где:iинф – ставка банковского депозита. В качестве ставки доходности принимается средневзвешенная процентная ставка по депозитам нефинансовых организаций со сроком привлечения менее 1 года в размере 9,7%.При данных условиях риск ликвидности составляет 4,5%.Построение коэффициента капитализации по формулеR = Y – SFF (Y, n) приведено в таблице.Таблица 43. Построение ставки капитализации кумулятивным методомНаименование показателяЗначениеБезрисковая процентная ставка i, % 9,2Компенсация за риск инвестирования в недвижимость, % 3,3Компенсация за низкую ликвидность, % 4,5Премия за риск инвестиционного менеджмента,%учтено в общем рискеНорма отдачи Yo, % 17,0Фактор фонда возмещения, %  28,26Период возврата капитала в годах n 3,0Изменение стоимости за период владения , %0,0Коэффициент капитализации R 0,170Расчет рыночной стоимости доходным подходомНа последнем этапе необходимо провести окончательную оценку рыночной стоимости объекта оценки, определяемой доходным подходом. Оценка производится по формуле:Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом, равна (округленно) 7 403 759 (Семь миллионов четыреста три тысячи семьсот пятьдесят девять) рублей.Затратный подходЭкономические основыЗатратный подход к оценке недвижимости позволяет провести оценку рыночной стоимости объекта на основании расчета и суммирования всех затрат на создание и ввод в эксплуатацию улучшений, величины ожидаемой прибыли предпринимателя и стоимости прав пользования земельным участком.В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в приемлемый период времени.В общем случае, последовательность определения рыночной стоимости недвижимости затратным подходом включает следующие шаги:Оценка права на земельный участок.Расчет затрат на создание объекта оценки.Расчет физического износа и всех видов устареваний объекта оценки.Расчет рыночной стоимости объекта оценки путем корректировки затрат на создание объекта на физический износ и все виды устареваний с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.Таким образом, основная формула затратного подхода записывается следующим образом:C = Сзу + (Сстр– И),где:С– стоимость единого объекта недвижимости;Сзу– стоимость права на земельный участок;Сстр– затраты на создание (воспроизводство или замещение) объекта оценки;И– износ и все виды устареваний.Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.Исходные данные для расчета затрат на воспроизводство отсутствуют, поэтому в данной работе проводится расчет затрат на замещение объекта оценки.Расчет стоимости прав на земельный участокЗемельные участки являются важнейшим сегментом рынка недвижимости. Данный вид активов имеет свои особенности, которые определяют возможности реализации того или иного оценочного подхода. В то же время отечественная методическая база оценки земельных участков в настоящее время развита слабо. По существу, единственным нормативным документом, которым руководствуются оценщики при оценке права аренды на земельные участки, являются «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» (утв. распоряжением Минимущества России от 10.04.2002 г. № 1102-р).Ниже приведен перечень методов в соответствии с нормативным документом. Как видно из приведенного перечня, большинство методов оценки земельных участков базируются на нескольких подходах, то есть являются комбинированными.Методы, рекомендуемые «Методическими рекомендациями»:метод сравнения продаж – базируется на сравнительном подходе;метод выделения – содержит элементы сравнительного и затратного подходов;метод распределения – основан на сравнительном подходе;метод капитализации земельной ренты – базируется на доходном подходе;метод остатка – включает в себя элементы доходного и затратного подходов;метод предполагаемого использования – доходный подход.Нормативной базой оценки не предусмотрена какая-либо иерархия методов, то есть оценщик вправе определять применяемые методы оценки самостоятельно.Метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости применяется в тех случаях, когда существует возможность подбора, по меньшей мере, нескольких сходных с оцениваемым объектов, для которых известна рыночная стоимость. При этом источник информации по объектам должен быть достаточно открытым – либо результаты аукционных торгов, опубликованные в публичном издании, либо публичная оферта. Кроме того, объекты сравнения должны соответствовать оцениваемому объекту по критерию принадлежности к одному сегменту рынка, т.е. иметь сходный с объектом оценки способ использования.На дату оценки имеются предложения на продажу земельных участков промышленного назначения в Волгограде.Таким образом, задача определения рыночной стоимости может быть решена методами сравнительного подхода. Достоинством этого метода является то, что он позволяет решать оценочную задачу напрямую, тогда как все прочие методы являются косвенными, т.е. реализующимися в два этапа, на первом из которых выполняется оценка единого объекта недвижимости, на втором – производится распределение или выделение полученной стоимости на два компонента – стоимость объекта капитального строительства и стоимость собственно участка (как вариант – аналогичное разделение общего дохода, генерируемого единым объектом недвижимости).Сравнительный подход основывается на сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы на соответствующем сегменте рынка или выставлены на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект, т. е. в основе сравнительного подхода лежит экономический принцип замещения.Практически сравнительный подход может быть реализован с применением различных техник, которые могут быть разделены на две группы: техники качественного анализа и количественного анализа. Кроме того, используют различные техники, которые разделяются на два вида: техники анализа единичных рыночных сделок и техники моделирования рыночного ценообразования. Также могут быть использованы различные комбинации техник. В настоящей оценке использован метод анализа единичных сделок (по терминологии ФСО № 7 метод корректировок), поскольку для моделирования рыночного ценообразования мы не располагали достаточным количеством данных по предложению земельных участков с целевым назначением, аналогичным назначению объекту оценки. Оценка выполнялась на основании рыночных предложений объектов, аналогичных объекту оценки.Основным источником информации по предложениям к продаже является сайт объявлений «Авито». Сопоставление предложений, публикующихся на «Авито», с предложениями, опубликованными на сайтах риэлтерских агентств, свидетельствует, что объем предложений на Авито практически полностью соответствует всему объему рынка. Агентства недвижимости размещают на Авито все имеющиеся предложения, а также постоянно их актуализируют. Таким образом, считаем, что указанный источник с достаточной степенью достоверности отражает практически все имеющееся на рынке оценки предложение. Нам удалось отобрать 3 участка под застройку, которые предлагаются к продаже участниками рынка недвижимости. Все отобранные объекты в качестве разрешенного вида использования имеют строительство объектов промышленного назначения. Сопоставимые объекты (аналоги) описаны ниже.Таблица 44. Объекты-аналоги для оценки земельного участкаОписаниеОбъекты аналоги123МестоположениеВолгоград, ул. Лазоревая 75. Красноармейский районВолгоград, р-н Кировский, ЛимоноваяВолгоград, р-н Кировский, ул. Песчаная 26аПлощадь земельного участка, кв.м.90011501000Категория земельного участказемли населенных пунктовземли населенных пунктовземли населенных пунктовРазрешенное использованиестроительство зданий промышленного назначениястроительство зданий промышленного назначениястроительство зданий промышленного назначенияВид правасобственностьсобственностьсобственностьДата предложенияфевраль 2016январь 2016январь 2016Цена земельного участка (руб)400000050000003000000Цена за 1 кв.м. (руб.)444443483000Наличие коммуникацийТУТУТУКачество подъездных путейасфальтасфальтасфальтИсточник информацииhttps://www.avito.ru/volgograd/zemelnye_uchastki/uchastok_9_sot._promnaznacheniya_881899549https://www.avito.ru/volgograd/zemelnye_uchastki/uchastok_11.5_sot._promnaznacheniya_907999275https://www.avito.ru/volgograd/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._promnaznacheniya_813305376В качестве единицы сравнения принимается 1 кв.м общей площади участка, что соответствует сложившейся практике на рынке купли-продажи земельных участков. Определение состава поправок проводится на основании анализа характеристик аналогов и сопоставления их с характеристиками объекта оценкиТаблица 45. Внесение корректировок цен аналоговЭлемент сравненияОбъект оценкиАналог 1аналог 2аналог 3Цена (руб.)444443483000Имущественные правасобственностьсобственностьсобственностьсобственностькорректировка (руб.)скорректированная цена (руб).444443483000Условия финансированиярыночныерыночныерыночныерыночныекорректировка (%)скорректированная цена (руб).444443483000Условия сделкипредложениепредложениепредложениекорректировка (%)-22,5-22,5-22,5скорректированная цена (руб).344437002325время продажифевраль 2016январь 2016январь 2016корректировка (%)скорректированная цена (руб).344437002325Категория земельземли населенных пунктовземли населенных пунктовземли населенных пунктовземли населенных пунктовкорректировка (%)скорректированная цена (руб).344437002325Разрешенное использованиестроительство зданий промышленного назначениястроительство зданий промышленного назначениястроительство зданий промышленного назначениястроительство зданий промышленного назначениякорректировка (%)скорректированная цена (руб).344437002325МестоположениеКировский район ул. Промысловая 23Волгоград, ул. Лазоревая 75. Красноармейский районВолгоград, р-н Кировский, ЛимоноваяВолгоград, р-н Кировский, ул. Песчаная 26акорректировка (%)-10скорректированная цена (руб).310037002325Площадь земельного участка1116,690011501000корректировка (%)+50+2скорректированная цена (руб).325537002372Итого скорректированная цена (руб).325537002372Стоимость объекта оценки3 471 509Корректировка на передаваемые права не проводится в связи с тем, что аналоги предлагаются к продаже как объекты недвижимости, что соответствует, предполагаемой передаче прав на объект оценки.Корректировка на условия финансирования не проводится в связи с тем, что в качестве базы оценки в рамках сравнительного подхода принимается цена предложения на открытом рынке, что подразумевает под собой одинаковые условия финансирования по сравнению с предполагаемой реализацией объекта оценки.Корректировка на предполагаемый торг составляет 22,5%. определена в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости», составленного ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» под ред. Лейфер Л.А., 2012 для Волгограда и Волгоградской области.Корректировка на условия рынка не проводится в связи с тем, что предложения к продаже сопоставимых объектов являются актуальными, и период экспозиции совпадает с периодом проведения оценки.Корректировка на категорию земель не проводится т.к.в нашем случае объекты-аналоги находятся в зонах сопоставимых по разрешенному использованию с объектом оценки.Корректировка на местоположение и «выход на красную линию» не проводится в связи с тем, что объекты-аналоги находятся в зонах сопоставимых по местоположению с объектом оценки. Корректировка на качество подъездных путей не проводится в связи с тем, что все объкты – аналоги имеют подъездные пути сходные по качеству с объектом оценки. Корректировка на наличие инженерных коммуникаций принята для объектов – аналогов 2 и 3 в размере 6 % поскольку объект оценки имеет подключение всех инженерных коммуникаций, в то время как объекты -.аналоги имеют только технические (ТУ) условия на подключение к коммуникациям.Корректировка на наличие железнодорожной ветки не проводится в связи с тем, что все объкты – аналоги одинаковые условия с объектом оценки. Корректировка на размер земельного участка проводится в соответствии с методикой А.Д. Власова, опубликованной в журнале Имущественные отношения в РФ №1(40) 2005  «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях» размер земельного участка является существенным фактором, определяющим его рыночную стоимость. На основании эмпирических данных рынка, экспертных данных и принятых субъектами Российской Федерации положений о плате за землю нами получена достаточно простая модель влияния фактора размера земельного участка на его рыночную стоимость: Ks = Ln (So) / Ln (Si) , (2) где Ks - коэффициент влияния размера площади земельного участка на кадастровую стоимость и ставку земельного налога (графа 3 таблицы 3); Ln - функция натурального логарифма по основанию е; So - площадь земельного участка, принятая за базовую, кв.м; Si - площадь земельного участка из i-й группы земельных участковТаким образом при формировании цены земельного участка наиболее важным составляющими являются:разрешенное использование,местоположение,площадь, уровень и доступность инженерной инфраструктуры,масштаб доходной недвижимости, предполагаемой к строительству на земельном участке.Вышесказанное обосновано тем, что кадастровая оценка земельных участков, регламентируемая Приказом Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39 «Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», базируется, в том числе, на сборе рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости (п. 2.2.1 Приказа). Т.о. стоимость земельного участка, полученная сравнительным подходом на дату оценки, округленно составляет:3 471 509 (три миллиона четыреста семьдесят одна тысяча пятьсот девять) рублейРасчет затрат на замещение объекта оценкиРасчет затрат на замещение оцениваемого объекта выполнен на базе стоимости строительства Расчет затрат на замещение оцениваемого объекта выполнен на базе стоимости строительства аналогичных по потребительским характеристикам типовых объектов-аналогов, ценовая информация о которых содержится в справочниках КО-ИНВЕСТ. Этот способ оценки стоимости нового строительства может считаться вполне обоснованным в том смысле, что потенциальному покупателю вряд ли потребуются абсолютно идентичные копии объектов оценки.Для определения стоимости нового строительства выбран метод расчета, суть которого состоит в использовании стоимостного значения строительной единицы – квадратный метр площади, кубический метр объема – типового здания, являющегося близким функциональным аналогом объекта оценки.Для расчетов использован Справочник Оценщика «Складские здания и сооружения», составленной компанией КО-ИНВЕСТ. Справочник содержит укрупненные показатели стоимости строительства типовых зданий в базисном уровне цен, действительных на 01.01.2014 г. В отличие от других существующих ценовых источников, указанный Справочник основывается на современной проектно-сметной документации, которая была собрана и проэкспертирована специалистами компании КО-ИНВЕСТ. На сегодняшний день данный источник является самым надежным из всех существующих Справочников по укрупненным показателям стоимости строительства.Все показатели Справочника рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в 2004 г., и приведены в уровень на 01.01.2014 г. путем применения индексов КО-ИНВЕСТ.Показатели Справочника включают всю номенклатуру затрат, предусмотренную методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 с учетом непредвиденных затрат и работ.Стоимостные показатели не учитывают затраты на привлечение кредитных ресурсов для осуществления строительства и рассчитаны, исходя из предположения, что за время возведения объекта цены на работы и оборудование оставались неизменными. В справочных показателях не учтен налог на добавленную стоимость.Оценка проводится в следующей последовательности:подготовка исходных данных об объекте оценки;определение класса конструктивной системы объекта оценки;подбор соответствующего аналога;определение необходимых параметров, подлежащих корректировке;расчет количественных значений корректирующих коэффициентов;расчет стоимости объекта.Аналоги подбираются в соответствии с функциональным назначением, классом конструктивной системой и техническими характеристиками объекта оценки. Выбор аналога закрепляется кодом.Расчет затрат на замещениепроводится по формуле:Со= L × ССПР × КР × К1…Кn× КЦ,где:Со–затраты на замещение здания без учета физического износа и устареваний в ценах на дату оценки, руб.;L – объемно-планировочная характеристика объекта оценки;ССПР - справочный стоимостной показатель;КР– климатический коэффициент стоимости строительства;К1…Кn – корректирующие коэффициенты на различия между объектом оценки и объектом-аналогом;КЦ - корректирующий коэффициент на изменение цен.В качестве аналогов для оценки затрат для замещения объектов как новых, используются типовые функциональные аналоги, максимально близкие им конструктивно. Для каждого здания (сооружения) подбирается соответствующий типовой объект-аналог из соответствующих справочников.Однако аналог может отличается от оцениваемого объекта по геометрическим характеристикам или конструктивным. В соответствии с «Рекомендациями по использованию» Справочника (глава 1) расценка справочника должна быть скорректирована с учетом выявленных различий. Учет различий производится внесением следующих поправок.Учет различий производится внесением следующих поправок.1. Регионально-климатический коэффициент, учитывающий отличие в уровне стоимости строительства региона, в котором расположен объект оценки от уровня цен Московской области, для которых рассчитаны удельные показатели Справочника. Поправка на регионально-климатический коэффициент КР принята по разделу 5 справочников.2. Поправка на различие в размерах (площади или объема) для объекта оценки и объекта-аналога.Размер корректировок определялся в соответствии с «Рекомендациями по использованию».3. Расчет инфляционных индексов. Расчет корректирующего коэффициента на изменение цен в строительстве при использовании справочников в уровне цен на 01.01.2016 г. , где:КС -–корректирующие коэффициенты стоимости строительства зданий и сооружений в зависимости от класса конструктивной системы на 01.01.2016 г. по сравнению с 01.01.2014 г. (датой выхода Справочников), источник -–бюллетень КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве», выпуск 94, январь 2016 года, табл. 2.2.2 - индекс удорожания СМР от 01.01.2016 г. на дату оценки (бюллетень КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве», выпуск 94, январь 2016 года, выпуск 95, апрель, 2016 табл. 2.1).Когда это целесообразно, в затратах на замещение учитывается предпринимательский стимул, т.е. расчетная прибыль или убытки девелопера.В нормальных условиях при завершении строительства доход (или убыток) девелопера определяется как разница между суммой всех затрат по проекту и рыночной стоимостью законченного объекта. Смысл данной разницы состоит в том, чтобы мотивировать девелопера принять на себя риски и выполнить огромную работу, необходимую для реализации проекта. По сути, это вознаграждение за усилия девелопера по сведению воедино разнородных элементов, обеспечивающих создание объекта недвижимости.Доля прибыли девелопера в продажной цене определяется разницей между стоимостью объекта и расходами самого девелопера. Если мотивация достаточна, для того чтобы оправдать его усилия, девелопер возьмется за проект. Если нет, он займется поиском новых проектов на рынке недвижимости.Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что прибыль предпринимателя будет отлична от нуля в тех случаях, когда есть возможность реализовать строительный проект по цене, превышающей затраты на строительство, т.е. на коммерчески привлекательных сегментах рынка -–строительстве жилья, торговой и офисной недвижимости.Оцениваемая недвижимость относится к сегменту промышленной недвижимости, который в настоящее время характеризуется превышением предложения над платежеспособным спросом, что объясняется избыточностью промышленных активов на местном рынке по сравнению с существующими масштабами производства. В Волгоградепромзоны занимают огромные площади. Несмотря на то, что объемы производства на многих предприятиях кратно сократились по сравнению с показателями советского периода, сами заводские территории и промышленные базы продолжают существовать в своем первоначальном виде и функционировать с существенными недозагрузками.Таким образом, на рынке производственной недвижимости предложение значительно превышает спрос, что неизбежно приводит к потере стоимости промышленных объектов, а это, в свою очередь ведет к отсутствию инвестиционных мотивов для развития нового строительства производственной недвижимости. По указанным выше причинам при проведении настоящей оценки прибыль предпринимателя не рассчитывалась.Результаты расчета суммы затрат для замещения объектов представлены в таблице.Условные обозначения:К1 – регионально климатический коэффициент;К2 – корректировка на размер;К3 – корректировка на различие в конструктивных элементах аналога и объекта оценки;К4 – корректировка на изменение цен после выхода справочника на дату оценки;Таблица 46. Расчет затрат на замещениеобъекта оценки№ п/пНаименованиеКСОбъемно-планировочная характеристикаНаименование Справочника оценщикаИндекс Справочника КО-ИНВЕСТУдельный стоимостной показатель в ценах базисного периода, руб.К1К2К3КцКНДССумма затрат для замещения объекта, руб.1Строение склада площадью 1127,4 кв. мКС-61127,4м3СЗ 2014ruС3.19.000.00321 611,000,8841,220,890,9251,181 902 827,47ИТОГО:1 902 827,47Таким образом, затратына замещение объекта оценки составляют1 902 827,47руб.Расчетфизического износа и устареванийИзнос вызывается разрушением строительных конструкций и материалов под действием Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций и материалов под действием физического и химического выветривания, перегрузок, неправильной эксплуатации и т.д. Физический износ с годами увеличивается. Процесс износа и обесценения протекает во времени на протяжении всего срока службы имущества, т.е. с момента создания имущества до момента вывода его из эксплуатации.Для каждого вида имущества установлен свой нормативный срок службы, однако в силу различных причин фактический срок службы имущества может отличаться от нормативного в ту или иную сторону. Текущие ремонты, восстанавливая потребительские свойства имущества и снижая тем самым степень его износа, способны увеличивать фактический срок его эксплуатации по сравнению с нормативным.Функциональное устаревание вызывается несоответствием характеристик зданий или сооружений современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках рассматриваемого типа недвижимости (несовременная компоновка, устаревание инженерного оборудования).Экономическое устаревание вызывается уменьшением полезности здания в результате изменения внешних условий. Под внешними условиями подразумевается экономическое местоположение, транспортная доступность, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и т.д.Оценка физического износаФизический износ для здания определяется как суммарный износ отдельных конструктивных элементов в соответствии с долей каждого элемента в затратах на создание по следующей формуле:,где:qi– износ определенного элемента здания;Сi– доля затрат на создание элемента в затратах на создание всего здания.Экспертная оценка износа конструктивных элементов производилась на основании визуального осмотра объекта. Для определения величин физического износа конструктивных элементов использованы «Методические рекомендации по определению физического износа современных зданий». Веса конструктивных элементов определялись на основании соответствующей таблицы сборника УПВС.Таблица 47. Расчет физического износа объектов оценкиСтроение склада площадью 1127,4 кв. мНаименование элементаУд.вес элемента, %Возраст, летНорм.срок жизни, летИзнос элемента нормативный, %Износ объекта по элементу, %Фундамент14,904656%0,9%Каркас10,484666%0,6%Стены, колонны, перегородки 4,464656%0,3%Стены и перегородки1,004656%0,1%Перекрытия и покрытия2,624656%0,2%Кровля5,4043013%0,7%Проемы26,0943013%3,4%Полы0,1043013%0,0%Отделочные работы0,1542516%0,0%Прочие конструкции7,6842516%1,2%Инженерные системы27,1242516%4,3%ИТОГО:100,00   12%Оценка функционального и экономическогоустареванийВ соответствии с современной экономической теорией, стоимость любого актива определяется в первую очередь спросом и предложением на этот актив. Поэтому для рынка недвижимости функциональное и экономическое устаревание являются доминирующими факторами, которые могут сократить срок экономической жизни объекта, и определяют, в общем, нелинейную динамику изменения стоимости во времени. Оцениваемый объект недвижимости находится в середине своей экономической жизни и удовлетворяет тем требованиям, который современный рынок предъявляет к недвижимости подобного типа. Поэтому функциональный износ принят равным нулю.В сегменте индустриальной недвижимости в настоящее время наблюдаются признаки экономического устаревания такие как:относительно низкая стоимость земельных участков;низкие ставки аренды;недозагрузка объектов производственной недвижимости.В оценке постулируются два следующих метода определения экономического устаревания:сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;капитализация потери дохода, относящегося к изменению внешних условий.При этом для ответа на вопрос, влияет ли на оцениваемый объект экономическое устаревание, необходимо иметь некоторую равновесную точку, точку нуля, под которой будем понимать такой набор внешних факторов (в том числе особенностей местоположения, рыночных условий и др.), при котором рыночная стоимость объекта недвижимости в точности соответствует определенной по остаточному принципу величине, рассчитанной затратным подходом, т. е. следует искать некоторый идеальный объект, рыночная стоимость которого равна разнице между стоимостью нового строительства и величиной физического износа.Измерение экономического устаревания указанными способами в сегменте промышленной недвижимости представляется крайне проблематичным, несмотря на то, что само наличие влияния экономического устаревания является вполне очевидным, подтверждением чего является превышение предложения над спросом, и, достаточно низкие ставки, как на рынке арендных отношений, так и на рынке продаж объектов производственного назначения. Основная проблема заключается в том, что точка нуля для большинства подобных объектов наблюдалась в годы плановой экономики, когда и было построено абсолютное большинство объектов региональной промышленной недвижимости. Как известно, в то время не существовало ни рыночных арендных отношений, ни самого рынка недвижимости. После начала реформ 90-х годов наступило кратное падение производства в большинстве отраслей промышленности, затем на рынок отрицательно повлиял кризис 1998 года. Более того, в 90-е годы происходили резкие структурные изменения всей экономики, в результате которых огромное число предприятий проходили через различные процедуры реорганизаций, реструктуризаций и пр. Как правило, итогом подобных мероприятий являлся вброс на рынок огромного количества основных средств, и, в первую очередь, промышленной недвижимости. В то же время, потенциальными покупателями производственных объектов крайне редко выступает крупный бизнес – последний, как правило, приобретает нужную недвижимость путем покупки долей в бизнесе – акций предприятий. А средний и малый бизнес находился в течение ряда лет в крайне трудном финансовом положении, и, как правило, не мог вкладывать значительные средства в покупку недвижимости, что депрессивным образом сказывалось на ее стоимости и степени загрузки. В силу вышеперечисленных экономических причин значительная часть промышленной недвижимости оказывается незадействованной и не приносит прибыли. Для количественной оценки влияния внешнего износа приняты во внимание следующие посылки. Поскольку одним из основных факторов стоимости является полезность объекта, то предполагается, что существует устойчивая корреляционная связь между объемами производства и стоимостью недвижимости в рассматриваемом сегменте рынка. Падение объемов производства сопровождается высвобождением производственных площадей и, как следствие, снижением цены на них.Многолетняя практика показала, что связь какого-либо параметра объекта (N) с его ценой (P) хорошо описывается степенной формулой Берим следующего вида:Для определения внешнего износа преобразуем формулу к виду:За основу расчетов уровень загрузки производственных мощностей в экономике, который составляет на ноябрь 2015 года 64%. (63% - на январь 2016 года, по данным НИУ ВШЭ). При этом избыточность производственных мощностей носит длительный характер и изменяется незначительно.Недоиспользование производственных и складских объектов влияет на их стоимость. Примем, что максимальный уровень загрузки равен 100%. Таким образом, N1 = 64 %, а N2 = 100%. n=1.Экономическое устаревание при этих условиях составляет 36%.Расчет рыночной стоимости объекта капитального строительстваДля расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства необходимо из затрат на замещение объекта вычесть физический износ и все виды устареваний.В общем виде накопленный износ (НИ) определяется по формуле: = (1-(1-12/100)*(1-0)*(1-36/100))*100=43,68%где: ФИ, ФункУст и ЭкономУст – физический, функциональное и экономическое устаревание соответственно.Таблица 48. Расчет рыночной стоимости объекта капитального строительства№ п/пНаименованиеЗатраты на замещение, руб.Физический износЭкономические устареваниеНакопленный износРыночная стоимость, руб.1Строение склада площадью 1127,4 кв.  м1902827,4712%36%43,68%989 470 ИТОГО1902827,471 071 672Расчет стоимости объекта на основе затратного подходаДля расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода, необходимо к стоимости объекта капитального строительства прибавить стоимость прав на земельный участок.1 071 672 +3471509=4 543 181руб.В результате расчета затратным подходом ориентир рыночной стоимости объекта оценки составил (округленно): 4 543 181 (Четыре миллиона пятьсотсорок три тысячистовосемьдесят один) рубль.Согласование результатов и выведение итоговой величины рыночной стоимостиОценочные подходы, использованные для расчета стоимости объекта оценки, дали различные ориентиры стоимостей объекта оценки.Таблица 49. Результаты расчета стоимости различными подходами к оценкеПодход к оценкеОриентир рыночной стоимости с НДС, руб.Затратный4 543 181Сравнительный5 220 426Доходный7 453 759При окончательном выведении итоговой величины необходимо провести согласование результатов. Согласование проводится, как правило, путем присвоения весовых коэффициентов каждому из полученных значений предварительных стоимостей.Затраты на создание объекта не эквивалентны стоимости. Затратный подход наиболее полезен для проведения технико-экономических обоснований нового строительства. Расчет, основанный на укрупненных показателях восстановительной стоимости при использовании справочников, отражает некоторые усредненные затраты на строительство типовых объектов и не учитывает многих индивидуальных характеристик объектов коммерческого назначения. Основные ценообразующие параметры коммерческой недвижимости (прежде всего, местоположение) должны учитываться посредством введения в расчет таких показателей как прибыль предпринимателя и стоимость прав на землю. Оба показателя относятся к наиболее проблематичным для оценки в России. Расчет прибыли предпринимателя носит «теоретический» характер, а разброс цен на право пользования земельными участками достигает тысяч процентов (по данным компании «Нстиль пресс»). По указанным причинам результат затратного подхода при согласовании стоимости не учитывается.Доходный подход для оценки складских помещений, функционирующих при наличии большого числа арендаторов, является наиболее предпочтительным. Во-первых, рынок аренды является более прозрачным по сравнению с рынком продаж и информация об арендных ставках является более доступной. Кроме того, доходный подход позволяет учесть типичные рыночные мотивировки потенциального покупателя объекта коммерческой недвижимости. Однако, на российском рынке слишком высока доля субъективизма при выведении ставок дисконтирования, которые оказывают определяющее влияние на итоги расчетов, кроме того, современное состояние рынка характеризуется значительной неопределенностью, связанной с отрицательным внешним экономическим фоном, результат доходного подхода представляется менее надежным по сравнению с результатом сравнительного подхода. По указанным причинам результату доходного подхода при согласовании присвоен вес – 0,05.Основным преимуществом сравнительного подхода является возможность отразить мнение типичных продавцов и покупателей на рынке. В ценах продаж (предложений) отражается текущая рыночная ситуация на определенном сегменте рынка. При наличии достаточного числа продавцов и покупателей и количества обрабатываемой информации подход является статистически обоснованным. В качестве основного недостатка сравнительного подхода следует указать высокую степень субъективизма при логическом анализе скорректированных данных о существенно различающихся объектах сравнения. В то же время сравнительный подход опирается исключительно на входные данные рыночного характера. Поэтому, учитывая цели и задачи настоящей оценки, следует в максимальной степени опираться на результат, полученный этим подходом.Таблица 50. Согласование результатов№АдресНаименованиеОбщая площадь, кв.м.Рыночная стоимость, рассчитанная затратным подходом, руб. с НДСРыночная стоимость, рассчитанная сравнительным подходом, руб. с НДСРыночная стоимость, рассчитанная доходным подходом, руб. с НДССогласованная рыночная стоимость, руб. с НДС1г. Волгоград ул. Промысловая, 23здание1127,41071672522042674537592земельный участок1116,63471509--Итого4543181522042674537595 218 741Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки составляет (округленно)5 218 741 (Пять миллионов двести восемнадцать тысяч семьсот сорок один)рубль.Оценщик:Г.Л.Ивановадействительный членРоссийского Общества оценщиковСПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ И ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ1. Налоговый кодекс Российской Федерации; 2. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ от 29 июня 1998 г. в последней редакции; 3. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. г. №297; 4. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №298; 5. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №299; 6. ФСО №7, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611 7. ФСО №9, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 г. № 327.8. Болдырев B.C., Галушка А.С., Федоров АЕ. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебного курса. 2-е издание. - М. Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 2012 г.; 9. Григорьев В.В. и др. Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты. Учебное пособие. - М., Инфра-М, 2011,320с.2000; 10. Ким Е.П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости. Практическое руководство. - М., 20137; 11.Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений. - М., Ассоциация строительных ВУЗов,2009; 12.Основы оценки недвижимости. Курс лекций Бейлезона Ю.В.-М., РОО,2015; 13.Оценка недвижимости. Учебник под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой- М., «Финансы и статистика», 2008 г; 14.ТПП. Оценка стоимости недвижимого имущества. Методические рекомендации, г.Москва, 2013 г. 15.Е.Е. Яскевич. «Практические методы и примеры проведения сравнительных корректировок при оценке недвижимости (купля-продажа и аренда). Прибыль предпринимателя и внешний износ. Оценка инфраструктурных объектов.» М.: ООО «НПЦПО», 2010 г. 16. «Справочник корректировок для оценки стоимости объектов жилой недвижимости». РБПИ 17.«Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга», СРД №17, 2015 г. под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича.