Оценка недвижимого имущества, внесенного в качестве дополнительного вклада в уставные капиталы хозяйственных обществ

Санкт-Петербург, Невский район, пр. Большевиков, д. 10, корп. 1, лит А Кадастровый номер 78:12:0631101:7 Площадь застройки, кв.м. 1 940,00 Площадь общая, кв м 1 746,00 Высота здания (средняя) , м. 3,50 Наименование Характеристика Территориальный пояс: 1 Климатический район: 2 Группа капитальности объекта оценки: 1 Год сбоника Ко-Инвест 2010, Общественные здания Рассматриваемый аналог по Ко-Инвест Магазины от 1до2 эт., КС-4, econom Номер классификатора оз.08.021 Строительный объем здания, куб.м 6 790 Стоимость одного кубического метра здания в ценах на 01.01.2010г. 5 712,00 Поправка к стоимости (на этажность) 1,00 Поправка к стоимости (на отличие в площади) 0,93 Переходной коэффициент на дату выпуска 1,191 Территориальный коэфициент 1,00 Косвенные издержки 1,00 Коэффициент на НДС 1,00 Стоимость строительства, руб. 42 958 854 Стоимость строительства 1 кв.м, руб. 24 604 Стоимость строительства 1 кв.м, USD 817 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4кв. Динамика строительства, % 100,00% 20,00% 25,00% 30,00% 25,00% Динамика строительства, руб. 42 958 854 8 591 771 10 739 714 12 887 656 10 739 714 Фактор аккумулирования   1,1225 1,0861 1,0508 1,0166 Аккумулированная стоимость, руб. 45 768 833 9 644 378 11 663 900 13 542 056 10 918 498 Предпринимательская прибыль, руб. 2 809 979 Предпринимательсткая прибыль, % 6,54% Полная стоимость воспроизводства здания-аналога, руб. 45 768 833 Полная стоимость воспроизводства 1 кв.м, руб. 26 214

Стоимость строительства определена в размере 42 958 854 руб.
Так как здание уже эксплуатируется более 20 лет, принимаем, что оставшийся экономический срок его жизни составляет 50-20 = 30 лет. Ставка дохода для этого варианта определена в размере 12%. Ставка рекапитализации при 12% и 30 годах жизни составляет 0,40 %. Таким образом, ставка капитализации для здания определена в размере 12,40%.
При полезной площади 1135 кв.м и арендной ставке 580 руб./кв.м в месяц годовой потенциальный валовой доход объекта оценки составляет 7 899 600 руб.
При 5% недозагрузки площадей и 1,5% потерь от неуплаты действительный валовой доход составляет 7 392 051 руб.
Текущие расходы при полезной площади 1135 кв.м приняты первоначальными по оцениваемому объекту и представлены ниже.

№ п/п Наименование статей расходов Полезная площадь     1135 1 Административные (управленческие) расходы   Заработная плата штатного персонала 379 440   Телефонные расходы 2 611   Банковские расходы 13 546   Сотовая связь 3 264   Компьютерное обеспечение 15 341 2 Расходы, связанные с содержанием здания и земли   Охранные услуги 649 536 Расходы всего: 1 060 474
Физический износ здания в затратном подходе (раздел 12.4.) определен в размере 16%, поэтому стоимость воспроизводства здания составляет 84% от его полной стоимости воспроизводства или 45 768 833* 0,81 = 38 445 819 руб.
Остальные расходы приняты в соответствии с рассмотренной выше методикой.
Чистый денежный поток в данном варианте составляет 4 422 832 руб./год.
Доход, приходящийся на землю, определен как произведение стоимости земельного участка на ставку дохода в размере 1 477 432 руб.
Доход, приходящийся на улучшения, определен как разница между чистым денежным потоком и доходом, приходящимся на землю, и составляет 2 945 400 руб.
Текущая стоимость улучшений определяется делением дохода от улучшений на коэффициент капитализации и составляет 23 525 559 руб.
Таким образом, суммарная стоимость объекта, как сумма стоимости земельного участки и улучшений составляет 35 715 591 руб.
Итоговая расчетная таблица по первому варианту представлена ниже.


Показатели Значения Стоимость земельного участка как свободного, руб 12 190 032 Полезная площадь, кв.м 1 135 Арендная ставка, $/кв.м в месяц 19 Потенциальный валовой доход, $ 262 324 Тоже, руб. 7 899 600 Потери от незаполняемости, % 5% Потери от незаполняемости, руб. 394 980 Потери от неуплаты или задержки платежей, % 1,5% Потери от неуплаты или задержки платежей, руб. 112 569 Действительный валовой доход (ДВД) 7 392 051 Остаточная стоимость здания, руб. 38 445 819 Текущие расходы 1 561 334 Земельный налог (арендная плата за землю) 86 892 Налог на имущество 845 808 Расходы на страхование здания 192 229 Резерв на замещение 224 736 Прочие расходы, 2% 58 220 Операционные расходы, всего 2 969 219 Коэффициент операционных расходов, % 40,2% Чистый денежный поток 4 422 832 Доход, приходящийся на землю 1 477 432 Доход от улучшений 2 945 400 Коэффициент капитализации для улучшений 12,52% Чистая текущая стоимость улучшений, руб 23 525 559 Чистая текущая стоимость объекта оценки, руб 35 715 591
Анализ варианта пристройки к зданию торговых площадей из ЛМК
Пристройка торговых площадей из ЛМК общей площадью 211 кв.м потребует 6 месяцев строительства (30% в 1 квартал, 70% - 2 квартал). Стоимость строительства составит 17 419 руб./кв.м.
Расчет затрат на строительство представлен ниже.
Таблица 2.9 ( Расчет стоимости строительства пристройки из ЛМК площадью 211 кв.м
Строительный объем присройки, куб. м 820 Стоимость строительства пристройки, руб. 3 672 384 Стоимость строительства 1 кв.м. руб. 17 419 Стоимость строительства, руб. 3 672 384 1 кв. 2 кв. Динамика строительства, % 100,0% 30,0% 70,0% Динамика строительства, руб. 3 672 384 1 101 715 2 570 669 Ставка аккумулирования, % 13,1%     Фактор аккумулирования   1,04731488 1,0155292 Аккумулированная стоимость строительства, руб. 3 764 432 1 153 843 2 610 589 Предпринимательская прибыль, руб. 92 048 Предпринимательсткая прибыль, % 2,51% Полная стоимость воспроизводства пристройки, приведенная к дате оценки, руб. 3 539 401
Так как денежные потоки нестабильны, расчеты ведутся методом дисконтирования денежных потоков.
В рассматриваемом варианте первые два квартала в аренду сдается только полезная площадь существующего здания (1135 кв.м), и денежный поток соответствует этой площади. С третьего квартала, после окончания строительства пристройки общая полезная площадь торговых помещений составляет 1335 кв. м.
Начиная с третьего квартала, текущие расходы рассчитаны на полезную площадь 1335 кв.м и представлены ниже.
№ п/п Наименование статей расходов Полезная площадь     1765 1 Административные (управленческие) расходы   Заработная плата штатного персонала 446 221   Телефонные расходы 3 071   Банковские расходы 13 546   Сотовая связь 3 264   Компьютерное обеспечение 18 041 2 Расходы, связанные с содержанием здания и земли   Охранные услуги 763 854 Расходы всего: 1 244 733
Базой для расчета налога на имущество и расходов по страхованию является сумма остаточной стоимости воспроизводства капитального здания и полной стоимости воспроизводства пристройки из ЛМК.
В результате выполненных расчетов чистая текущая стоимость объекта оценки определена в размере 36 430 736 руб.
Таблица 2.10 ( НЭИ участка, как застроенного, с пристройкой торговых площадей (2 вариант)
РАСЧЕТ СТОИМОСТИ 1 квартал 2 квартал 3 квартал 4 квартал 2-й год 3-й год Затраты на строительство 1 101 715 2 570 669     0 0 Арендуемая площадь, кв.м 1135 1135 1335 1335 1335 1335 Арендная ставка, $/кв.м в мес 10 10 10 10 10 10 Потенциальный валовой доход (ПВД), руб. 1 974 900 1 974 900 2 322 900 2 322 900 9 291 600 9 291 600 Потери от незаполняемости, % 5% 5% 12% 5% 5% 5% Потери от незаполняемости, руб. 98 745 98 745 272 745 116 145 464 580 464 580 Потери от неуплаты или задержки платежей, % 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% Потери от неуплаты или задержки платежей, руб. 28 142 28 142 30 752 33 101 132 405 132 405 Действительный валовой доход (ДВД) 1 848 013 1 848 013 2 019 403 2 173 654 8 694 615 8 694 615 Текущие расходы 390 334 390 334 455 090 455 090 1 820 360 1 820 360 Земельный налог 21 723 21 723 21 723 21 723 86 892 86 892 Налог на имущество 211 452 211 452 232 156 232 156 928 626 928 626 Расходы на страхование здания 48 057 48 057 52 763 52 763 211 051 211 051 Резерв на замещение 56 184 56 184 60 307 60 307 241 228 241 228 Прочие расходы, 2% 14 555 14 555 16 441 16 441 65 763 65 763 Операционные расходы, всего 742 305 742 305 838 480 838 480 3 353 920 3 353 920 Коэффициент операционных расходов, % 0,40 40,2% 41,5% 38,6% 38,6% 38,6% Чистый операционный доход ( ЧОД ) 1 105 708 1 105 708 1 180 923 1 335 174 5 340 695 5 340 695 Чистый денежный поток 3 993 -1 464 961 1 180 923 1 335 174 5 340 695 5 340 695 Доход, приходящийся на землю 399 833 399 833 399 833 399 833 1 599 332 1 599 332 Доход, приходящийся на улучшения -395 840 -1 864 794 781 090 935 341 3 741 363 3 741 363 Фактор дисконтирования 0,984708 0,954823 0,925844 0,897745 0,831172 0,781486 Текущая стоимость дохода от улучшений -389 787 -1 780 548 723 167 839 698 3 109 716   

Наиболее эффективным вариантом использования земельного участка как застроенного, является пристройка к существующему зданию торгового помещения площадью 211 кв.м из ЛМК.
ВЫВОДЫ: Объект оценки будет иметь максимальную рыночную стоимость на дату оценки при продолжении его эксплуатации в соответствии с существующим вариантом использования (торговое назначение) с проведением реконструкции путем возведения на рассматриваемом земельном участке пристройки из ЛМК общей площадью 211 кв.м с целью расширения торговых площадей. При этом стоимость оцениваемого объекта составит 36 430 736 (Тридцать шесть миллионов четыреста тридцать тысяч семьсот тридцать шесть) рублей.
Определение стоимости объекта
Определение рыночной стоимости производится с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. Рыночную стоимость недвижимости можно определить тремя подходами:
затратным;
сравнительным;
доходным.
Доходный подход
Все расчеты доходным подходом выполнены в ходе анализа НЭИ земельного участка как застроенного по второму варианту, предусматривающему пристройку к существующему зданию торговых помещений из ЛМК общей площадью 211 кв.м.
В результате выполненных расчетов чистая текущая стоимость объекта оценки определена в размере округленно 36 431 000 руб.
Вывод: На основании анализа представленной информации и произведенных расчетов мы пришли к заключению, что стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом, без учета налога на добавленную стоимость (НДС) округленно составляет:
Сравнительный подход
Для определения стоимости объекта оценки был произведен мониторинг купли-продажи торговой недвижимости г. В качестве источников информации воспользовались информационными данными печатных изданий «Бюллетень недвижимости», с уточнением данных о сделках или предложении через интервью, а также Интернет-сайтами (emls.ru,irr.ru,bn.ru). Подборка исходных рыночных данных с характеристиками аналогов представлена в таблице ниже по тексту.
Первая группа элементов сравнения (передаваемые права, тип сделки, условия финансирования, условия продажи, дата сделки) характеризует сделку, и корректировки по этим элементам осуществляется в определенной последовательности - так, как они расположены в таблицах «Сравнительный подход»,Таблица 2.11 ( Характеристика объектов сравнения

Таблица 2.12 ( Корректировки по первой группе элементов сравнения
Передаваемые права право собственности вкл. право собственности право собственности право собственности право собственности право собственности право собственности Кадастровая стоимость, руб./кв. м     0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Корректировка     0 0 0 0 0 0 Откорректированная цена, руб./кв.м     41 600 33 333 45 679 77 586 77 079 41 293 Поправка на НДС, в руб. без НДС с НДС с НДС с НДС с НДС с НДС с НДС с НДС Корректировка   6955,9 1820,0 1458,3 1998,4 3394,3 3372,1 1806,5 Откорректированная цена, руб./кв.м   38 644,1 39 780,0 31 875,0 43 680,6 74 191,9 73 707,0 39 486,1 Условия сделки сделка предложение предложение предложение предложение предложение предложение предложение Корректировка   9,5% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% Откорректированная цена, руб./кв.м   #ССЫЛКА! 33 813,0 27 093,8 37 128,5 63 063,1 62 650,9 33 563,2 Дата сделки текущая текущая текущая текущая текущая текущая текущая текущая Корректировка   0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Откорректированная цена, руб./кв.м   #ССЫЛКА! 33 813 27 094 37 129 63 063 62 651 33 563


Вторая группа элементов сравнения характеризует сам объект, и корректировки по нему вводятся на независимой основе (физические, экономические характеристики самого объекта). Все элементы сравнения являются ценообразующими факторами.
Выбор ценообразующих факторов
Объект оценки представляет собой торговое здание с земельным участков. Были рассмотрены характеристики ценообразующих факторов, отличных у сравниваемых объектов: площадь, состояние, наличие организованной парковки, качество местоположения.
Кодировка характеристик оцениваемого объекта и объектов сравнения
Качество местоположения объектов-аналогов и Объекта оценки оценивалось исходя из развитости района, удаленности объектов от станций метрополитена и близости к основным транспортным магистралям.
Состояние. Данный ценообразующий фактор характеризует техническое состояние здания и помещений объекта оценки и объектов сравнения, характеристики и уровень отделки.
Площадь. Критерием оценки является востребованность (уровень спроса) размеров площади помещений рынком торговой недвижимости. Анализ сегмента продажи торговых помещений показывает, что наиболее ликвидными являются площади размером от 1 000 кв. м.
Наличие организованной парковки. Критерием оценки является наличие организованной парковки.
Таблица 2.13 ( Кодировка ценообразующих факторов

Значения весовых коэффициентов были получены в результате экспертного опроса
Таблица 2.14 ( Значения весовых коэффициентов

Корректировки по второй группе элементов сравнения представлены в табл. ниже по тексту.
Таблица 2.15 ( Вторая группа корректировок
№ п/п Аналоги Наличие организованной парковки Площадь Качество местоположения Состояние Стоимость объекта оценки, руб./кв.м 1 Ударников пр нет 2 500 хорошее хорошее 37 045 2 Кржижановского ул. 17 есть 600 хорошее требуется ремонт 27 080 3 Дудко ул. 8 есть 1 620 хорошее отличное 37 129 6 Обуховской Обороны пр. 103 есть 557 хорошее отличное 33 563 Объект оценки есть 1 746 отличное хорошее   Объект оценки (не первый этаж) высокое до 150 не первый   Кодировка № п/п Аналоги Наличие организованной парковки Площадь Качество местоположения Состояние Стоимость объекта оценки, руб./кв.м 1 Ударников пр 1 2 2 2 37 045 2 Кржижановского ул. 17 2 1 2 1 27 080 3 Дудко ул. 8 2 2 2 3 37 129 6 Обуховской Обороны пр. 103 2 1 2 3 33 563 Объект оценки 2 2 3 2     Объект оценки (не первый этаж) 2 2 3 3   Максимальные значения 2 2 3 3   Кодировка с нормировкой факторов № п/п Аналоги Наличие организованной парковки Площадь Качество местоположения Состояние Стоимость объекта оценки, руб./кв.м 1 Ударников пр 0,50 1,00 0,67 0,67 37 045 2 Кржижановского ул. 17 1,00 0,50 0,67 0,33 27 080 3 Дудко ул. 8 1,00 1,00 0,67 1,00 37 129 6 Обуховской Обороны пр. 103 1,00 0,50 0,67 1,00 33 563 Объект оценки 1,00 1,00 1,00 0,67   Объект оценки (не первый этаж) 1,00 1,00 1,00 Кодировка с нормировкой и весом факторов № п/п Аналоги Наличие организованной парковки Площадь Качество местоположения Состояние Сумма   Вес фактора 20% 25% 30% 25% 100% 1 Ударников пр 0,10 0,25 0,20 0,17 0,72 2 Кржижановского ул. 17 0,20 0,13 0,20 0,08 0,61 3 Дудко ул. 8 0,20 0,25 0,20 0,25 0,90 6 Обуховской Обороны пр. 103 0,20 0,13 0,20 0,25 0,78 Объект оценки 0,20 0,25 0,30 0,17 0,92 Объект оценки (не первый этаж) 0,20 0,25 0,30 0,30 1,05

Значение рыночной стоимости определяется как среднее между значениями, полученными двумя методами расчетов:
- средневзвешенное значение величины рыночной стоимости, рассчитанное методом приведенных цен;
- расчетная величина рыночной стоимости, найденная методом регрессионно-корреляционного анализа путем подстановки суммарного коэффициента качества объекта оценки в полученное уравнение функции.
Общая площадь оцениваемого объекта с учетом наиболее эффективного использования (с учетом строительства пристройки из ЛМК) составляет 1 285 кв.м (1026+259). Но для того, чтобы достичь этой площади, инвестору необходимо осуществить капитальные затраты, дисконтированная стоимость которых на дату оценки определяется определена выше и составляет 2 307 005 руб.

Стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом (методом сравнительного анализа продаж), без учета налога на добавленную стоимость (НДС) составляет:

43 317 793 (Сорок три миллиона триста семнадцать тысяч семьсот девяносто три) рубля
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Расчет стоимости недвижимости затратным подходом основывается на следующем принципе оценки:
«Благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости дороже, чем ему обойдется создание в приемлемые сроки объекта, обладающего равнозначной полезностью".
Таким образом, результаты расчета стоимости оцениваемого объекта затратным подходом с учетом НЭИ земельного участка как застроенного будут выглядеть следующим образом.

Полная стоимость воспроизводства существующего здания, руб. 45 768 833 Полна стоимость воспроизводства пристройки, дисконтированная на дату оценки, руб. 3 539 401 Полная стоимость замещения улучшений при НЭИ застроенного участка, руб. 49 308 234 Физический износ существующего здания, руб. 7 889 317 Функциональное устаревание улучшений, руб. 0 Внешнее устаревание, руб. 0 Накопленный износ, руб. 7 889 317 Стоимость замещения улучшений, руб. 41 418 916 Стоимость земельного участка, руб. 12 190 032 Итого стоимость объекта оценки затратным подходом, руб. 53 608 948 Итого стоимость объекта затратным подходом округленно, руб. 53 609 000

Вывод: На основании анализа представленной информации и произведенных расчетов мы пришли к заключению, что стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом с учетом наиболее эффективного использования участка земли как застроенного, без учета налога на добавленную стоимость (НДС) округленно составляет: 53 609 000 руб
Согласование результатов расчетов рыночной стоимости объекта
Приняты следующие коэффициенты вклада подходов в итоговое значение рыночной стоимости объекта: доходный подход – 50%, сравнительный подход – 25%, затратный подход – 25% .
Наименование показателей руб. Вес, % Рыночная стоимость, рассчитанная доходным подходом 36 430 736 50% Рыночная стоимость, рассчитанная сравнительным подходом 66 609 753 25% Рыночная стоимость, рассчитанная затратным подходом 53 608 948 25% Согласованная рыночная стоимость (округленно) 48 270 000  
В результате анализа комплекса факторов, влияющих на полученные результаты, объект оценки на 20 февраля 2017 г. имеет рыночную стоимость округленно (без НДС): 48 270 000 рублей
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Бусов В.И., Землянский О.А., Поляков А.П. Оценка стоимости предприятия (бизнеса), Издательство «Юрайт», 2012. - 432 с.
Грязнова А.Г., Федотова М.А, Оценка бизнеса Учебник. Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. 2-е издание, переработанное и доп. М. 2008 г. 736 с.
Дамодаран Асват Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов.5-е издание. Пер с англ. М. 2008. 1340с.
Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Мирзажанов С.К. Оценка бизнеса. Полное практическое руководство. Серия: Профессиональное издание для бизнеса, Издательство: Эксмо, 2008 г. 352 с.
Масленкова О.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Издательство «КноРус», 2011. - 288 с.
Попков В.П., Евстафьева Е.В. Оценка бизнеса. Схемы и таблицы: Учеб.пособие. СПб., 2007. - 240 с.
Симионова Н.Е. Методы оценки имущества. Бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства. Издательство «Феникс», 2010. - 368 с.











2