Формирование и развитие рынка земли в современной России

Приступая к решению сегодняшних проблем землепользования в России, необходимо учитывать низкую продуктивность земли, недостаточное количество зерна, производство кормов, фруктов и овощей, их низкое качество. За годы реформ разрушение в аграрно-промышленном комплексе стало настолько серьезным, что для достижения улучшения ситуации с отечественными продуктами питания в ближайшие годы только нестандартные подходы, концентрация средств и полномочий на одном из ключевых секторов.
Мировой опыт развития земледельческого землепользования показывает, что нам нужно искать решение этой сложной проблемы при выращивании кормов. Из-за отсутствия кормов Россия вынуждена импортировать животноводческую продукцию в больших объемах.
Расчеты показывают, что производство кормов в масштабе отрасли должно быть увеличено на порядок в предельных сроках. Это нереально сделать только за счет зерновых и кормовых растений, так как в 1960-1990 годах рост производительности зерна составил всего 0,7-0,8 тонны с гектара и к концу этого периода достиг 0,15 тонны с гектара. В последующие восемь лет урожайность зерновых снизилась до 0,10 тонны с гектара. В ближайшие годы нельзя ожидать увеличения поставок минеральных удобрений и использования восстановленных земель, поэтому одним из возможных путей роста производства кормов должно стать повышение производительности естественного сенокошения и пастбищ. В зарубежных странах, особенно в регионах с достаточным увлажнением, фермеры начали создавать площади под многолетними кормовыми культурами.
Создав за 2-3 года высокопродуктивные луга (пастбища дают 0,80-0,120 т на гектар, сенокошение - 0,70-0,80 т на гектар, подсчитывают количество сена), фермеры используют эти земли под посевы в течение 20 и даже 30 лет. Однажды сделав капиталовложения, они не должны пахать и сеять каждый год. В результате себестоимость производства 1 кормовой единицы на пахотных и сенокосах в 2-3 раза ниже, чем при выращивании кормовых культур на пахотных землях.
В этом направлении многие развитые страны за последние годы значительно расширили площади сенокосов и пастбищ. В Германии, Франции, Великобритании, Швеции и других странах Западной Европы выращиваются практически все сенокосы и пастбища, в США они составляют одну треть, а в нашей стране - лишь несколько процентов.
Исходя из результатов анализа ценовой политики, можно сделать вывод, что сегодня каждый метрический центрооборот производства зерна с гектара становится все более и более капиталоемким и энергоемким. Таким образом, учет естественной сенокоса и производительности пастбищ повышает и улучшает структуру землепользования в этом направлении, страна фактически следует самым быстрым и дешевым способом по сравнению с большими инвестициями в энергоемкое химизации и мелиорации.
Важно отметить, что такой способ эффективен для кормов и, следовательно, решения продовольственной проблемы при одновременном сохранении части пахотных земель. Подчеркиваем, что укрепление кормовой базы в нашей стране в связи с повышением урожайности сенокосов и пастбищ, а также кормовых растений на пахотных землях становится краткосрочной стратегической целью, имеющей большое значение. Таким образом, сельское хозяйство будет не только увеличивать объем производства кормов, но и стабилизировать кормовую базу, обеспечивая баланс между белками и углеводами. Благодаря своей социальной; А также политическое и социально-экономическое значение этой программы можно было бы приравнять к новой программе земельной реформы.
Проведенный выше государственный анализ использования земель сельскохозяйственного назначения показывает, что объективные условия для оборота сельскохозяйственных земель посредством их свободной купли-продажи отсутствуют в России, поэтому необходимо осуществлять строгий государственный контроль за их оборотом в переходный период после кризисных явлений 2014 года. Кроме того, должен быть внедрен комплекс мер по ограничению сельскохозяйственного товарооборота. Среди этих мер можно констатировать:
введение запрета на продажу сельскохозяйственных земель иностранным субъектам;
установление сроков запрета на повторную продажу и изменение целевого назначения земельного участка после его получения;
ограничение группы мужчин, имеющих право на приобретение земель сельскохозяйственного назначения путем введения квалификационных требований;
ограничение максимального размера этих лотов, которые могут находиться в собственности физических и юридических лиц;
введение реального налогообложения сельскохозяйственных земель и реальных требований к поддержанию плодородия почв, их инженерного устройства.
Подобные меры были применены и применяются в настоящее время во многих странах мира.
Фактически за 20 лет банки были преобразованы в земельные отношения России, что, естественно, сказалось на производительности сельского хозяйства. Урожайность зерновых за годы аграрной реформы (1906-1912 гг.) неуклонно возрастала с увеличением количества земельных участков, переданных из общинного землепользования в собственность крестьян, и в соответствии с ростом кредитов этим хозяйствам.
В то же время оборот внутренних земельных участков на современном этапе земельных реформ становится важнымм базовым компонентом функционирования экономики государства в целом. Сегодня важно, чтобыы вся система компонентов земельного рынка (рынок прав собственности, сегмент прав на аренду, сегмент прав на земельный участок, ипотечный сегмент) действовала как единое целое. Второе свойство переходного периода: более глубокие рыночные отношения проникают в экономику, больше у нас есть основания утверждать, что земельный оборот - в первую очередь процесс перераспределения земли, землепользования по целевому назначению, размер частной земли и владение должно осуществляться под эффективным государственным контролем.
Практика прошлых лет указывает, что спорадические, бесструктурные, частные и местные экономические меры по земле не могут быть увенчаны значительным экономическим и экологическим успехом. Невозможно управлять землепользованием и плодородием почвы без создания эффективно функционирующей системы планирования и системы землепользования. Разработка и принятие долгосрочной программы развития земельных преобразований (до 2030 года) приобретают для России важное значение в этом периоде XXI века.
Научно обоснованная комплексная программа развития землепользования должна включать комплекс согласованных инженерных, социально-экономических, экологических мер, а также меры по организации землепользования. Здесь основными мерами являются:
регулирование процессв урбанизации и индутриализации, создание общей структуры расселения, рациональноее размещение свежих промышленных и с/х поселений;
развитие с/х производства;
формирование результатвиной транспортной и энергетической системы;
развитие горнодобывающей промышленности, а также переработка сырья (в том числе сельскохозяйственного) на месте с использованием высокоэффективных методов утилизации отходов производства;
эффективное использованиее лесных, а также водных ресурсов;
развитие результативной системы государственной работы, национальных праздников и туризма, которые обеспечивают удовлетворение потребностей общества в медицинских услугах, образования, бытовом обслуживание;
создание структуры плантаций деревьев, а также кустарников, которые исполняют функции охраны природы, отдыха и технических функций;
разработка системы мер по предотвращению деградации земель;
создание системы заповедников, заказников, обеспечивающих сохранение ландшафтов и генофонда.
Междисцилинарный, комплексный, а также целенаправленный характер проблем, решаемых при планировании землепользования, требует применения территориальных, экологических и экономических системных подходов, наиболее полно отвечающих сущности таких интегрированных и регулярно обновляемых документов, как национальная программа использования и охраны земельных ресурсов России.
За последние 5-6 лет большое внимание в нашем государстве уделялось конкретным вопросам регулирования земельных отношений (фермерское хозяйство, реорганизация колхозов и совхозов, предоставление земли гражданам, скудный сбор земельного налога, планы создания кадастра и т.д.). Фактически земельные ресурсы (под экраном планов, или лучше - переговоров) передавались в распоряжение руководства субъектов России, а вопросы их исключения и перераспределения решались в основном руководителями бывшего Советского Союза (Советов), сельскими властями и районами.
Реализация в нынешнем десятилетии XXI века земельных реформ на рынке в России имеет три главных направления:
1) реформирование взаимоотношений собственности на землю;
2) регистрация и ценовая оценка на арендной базе земельного и ресурсного потенциалаа как доли национального благосостояния государства и ее включение в национальный баланс;
3) организация эффективного контроля над земельными ресурсами как национальной собственностью страны, общей коммерческой базы национальной экономики и основных средств производства в сельском и лесном хозяйстве, вне зависимости от форм собственности.
Огромный земельный и ресурсный потенциал, доступный для России, решение указанных проблем позволит нашей стране занять принципиальное и ключевое направление в решении сложных глобальных проблем (экология, продовольствие, сырье, космос).
В то же время невозможно исключить тот факт, что в XXI веке у других стран будет сильное желание иметь часть этих богатейших территориальных и сырьевых ресурсов. Угроза национальной безопасности России в связи с перераспределением мировых запасов земельных ресурсов вполне возможна, поэтому первая забота о российском государстве должна состоять в экономии этих ресурсов для народа.
Заключение

Делая вывод, можно проследить, что в настоящее время преобладаютт арендные взаимоотношения среди всех операций с землей, но развивающийся сегмент рынка, который регулируется страной и подкрепляемый законодательными действиями, пытается сделать из этого сегмента действительно рынок, с гарантиямии и правами. И неуклонное увеличение цен на земельные угодия, дает существенные основания считать сегмент рынка земли наиболее перспективным капиталовложением.
Государственная кадастровая оценка земель необходимо для создания налоговой соновы для исчисления земельного и полсдеоватльености других налогов на собственности. Оценка проводиться одновременно на всей территории России, с использованиемм единых методических, нормативно-технических документовв и программных средств, что дает потенциал получить сопоставимые критерии стоимости земель на всей площади страны. В настоящее времяя кадастровая оценка сверх сильно разница с рыночной ценой, в малую сторону для последней. Это указаевт несовершенство связей структуры кадастровой оценки и рыночных иснтурментов.
В данный момент максимально существенной и в то же время объективно трудноустранимой на современной стадии причиной проблемного положения земельного рынка в России выступает большие затраты на освоение земли, неразвитость производственной инфраструктуры в сельской местности, недостаточный объемм инвестиций в сельскохозяйственное производство и на востановление земли. Вместе с темм есть и вполне устранимые причины, которые сдержвают становление полноценого земельного рынка. К ним относятся: недостатоная государственая поддержка землевладелцев; недоверие общества к властям и проводимойй ими экономической политике; неразитость структуры средне- и долгосрочногоо кредитования; корумпированность властей. Для квалифицированого решения проблем развития и определенья перспектив использованья земельно-недвижимого комплекса РФ нужно занчительно укрепить научное снабжение управленческой работы в данной сфере. Целесообразно также сфомировать институт соответствующего вида, создать Министерство земельно-недвижимого рыночного ресурса. Принципиальное понимание в развитии земельного сегмента рынка России будет иметь формирование соответствующих земельных финансовых механизмов и агрегатов: земельных акций, обигаций, векселей, сертификатов и дургих ценных бумаг, которые обеспечивают приток реальных инвестиций. Создание таких систем, как Земельного банка, Земельного залоговогой фонда, Фонда страховки рисков недобросовестных операций с земельно-недвижимыми участками. В заключение важно сказать, что основной задачей на сегодня является создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и реализации мер управления, которые позволяют нейтрализовать отрицательные отклонения в его работе.
Список литературы

Барсуков, Д. П. Учет и оценка недвижимости : учебное пособие / Д. П. Барсуков, В. Г. Антонова ; С.-Петерб. гос. ин-т кино и телевидения. - Санкт-Петербург : СПбГИКИТ, 2015. - 258, [1] с.
Вольнова, В. А. Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом : справочные данные, источники информации, практические примеры расчета / Вольнова В. А. - Новосибирск : СГУВТ, 2015. - 53 с.
Гунина, И. А. Методы оценки недвижимости [Электронный ресурс] : учебно-методическое пособие / И. А. Гунина. - Воронеж : [б. и.], 2015. - 1 эл. опт. диск (CD-ROM).
Кукукина, И. Г. Оценка имущества : учебное пособие / И. Г. Кукукина, М. В. Мошкарина ; Иван. гос. энергет. ун-т им. В. И. Ленина. - Иваново : ИГЭУ, 2015. - 255 с.
Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости - 2016 : таблицы, графики, гистограммы : [в 4 т. / Лейфер Л. А., Крайникова Т. В. ; под ред. Лейфера Л. А.] ; Приволж. центр метод. и информ. обеспечения оценки. - 4-е изд., актуализ. и расшир. - Нижний Новгород : Растр. Т. 2 : Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. - 2016. - 361 с.
Лобанова, Е. И. Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие по подготовке бакалавров 38.03.01 "Экономика" профиля Экономика предприятий и организаций в операциях с недвижимым имуществом" / Е. И. Лобанова. - Новосибирск : СГУГиТ. Ч. 1. - 2015. - 227 с.
Мищенко, В. В. Оценка недвижимости [Электронный ресурс] : электронное учебное пособие / В. В. Мищенко, Л. А. Мищенко. - Кемерово : [б. и.], 2014. - 1 эл. опт. диск (CD-ROM).
Оценка объектов недвижимости : учебник : [для вузов по специальности 080502 "Экономика и управление на предприятии отрасли (операции с недвижимым имуществом)"] / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, М. А. Асаул, Е. В. Грахова ; под ред. А. Н. Асаула. - Москва : Проспект, 2016. - 384 с.
Оценка объектов недвижимости : учебное пособие к выполнению курсового проекта / М-во образования и науки Рос. Федерации, Воронеж. гос. архитектур.-строит. ун-т ; сост.: В. М. Круглякова [и др.]. - Воронеж : Воронежский ГАСУ, 2016. - 107 с.
Оценка предприятий: доходный подход / Г.К. Таль, В.В. Григорьев, Н.Д. Бадаев, В.И. Гусев ; Гильдия специалистов по антикризис. упр. - Москва : [б. и.], 2000. - 326 с.
Полянин, А. В. Современные аспекты управления развитием организации на основе затратного подхода / А. В. Полянин, И. А. Докукина. - [Курск : Планета+, 2014]. - 212 с.
Пылаева, А. В. Модели и методы кадастровой оценки недвижимости : [учебное пособие] / А. В. Пылаева ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. - Нижний Новгород : ННГАСУ, 2015. - 175 с.
Рекомендации по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки (пп. 25 и 26 ФСО N 1 и п. 30 ФСО N 7). - Нижний Новгород : Растр. Ч. 1. - 2015. - 42 с.
Рожкова, О. Н. Основы экономики и оценки недвижимости : учебно-методическое пособие / О. Н. Рожкова ; М-во сел. хоз-ва Рос. Федерации, Рос. гос. аграр. ун-т-МСХА им. К. А. Тимирязева. - Москва : Издательство РГАУ-МСХА, 2016. - 112 с.
Саталкина, Н. И. Оценка недвижимости: практический курс [Электронный ресурс] : [учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по направлению "Экономика"] / Н. И. Саталкина, Т. Н. Кулюкина, Ю. О. Терехова. - Тамбов : [б. и.], 2014. - 1 эл. опт. диск (DVD-ROM).
Справочник оценщика недвижимости / Приволж. центр финансового консалтинга и оценки. - Нижний Новгород : Растр-НН. Т. 2 : Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода : таблицы, графики, гистограммы / [Л. А. Лейфер и др.]. - 3-е изд., актуализир. и расш. - 2014. - 190 с.
Чутчева, Ю. В. Экономика недвижимости : учебное пособие / Ю. В. Чутчева, А. Н. Романов ; Рос. гос. аграр. ун-т-МСХА им. К. А. Тимирязева. - Москва : Изд-во РГАУ-МСХА, 2016. - 159 с.
Янюк, В. М. Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий доходным подходом и ее применение при управлении земельными ресурсами / [Янюк В. М., Гагина И. С.] ; М-во сел. хоз-ва Рос. Федерации, Сарат. гос. аграр. ун-т им. Н. И. Вавилова, каф. "Землеустройство и кадастры". - Саратов : Саратовский источник, 2014. - 163 с.

Чутчева, Ю. В. Экономика недвижимости : учебное пособие / Ю. В. Чутчева, А. Н. Романов ; Рос. гос. аграр. ун-т-МСХА им. К. А. Тимирязева. - Москва : Изд-во РГАУ-МСХА, 2016. - 159 с.
Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости - 2016 : таблицы, графики, гистограммы : [в 4 т. / Лейфер Л. А., Крайникова Т. В. ; под ред. Лейфера Л. А.] ; Приволж. центр метод. и информ. обеспечения оценки. - 4-е изд., актуализ. и расшир. - Нижний Новгород : Растр. Т. 2 : Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. - 2016. - 361 с.
Рожкова, О. Н. Основы экономики и оценки недвижимости : учебно-методическое пособие / О. Н. Рожкова ; М-во сел. хоз-ва Рос. Федерации, Рос. гос. аграр. ун-т-МСХА им. К. А. Тимирязева. - Москва : Издательство РГАУ-МСХА, 2016. - 112 с.
Лобанова, Е. И. Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие по подготовке бакалавров 38.03.01 "Экономика" профиля Экономика предприятий и организаций в операциях с недвижимым имуществом" / Е. И. Лобанова. - Новосибирск : СГУГиТ. Ч. 1. - 2015. - 227 с.
Лобанова, Е. И. Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие по подготовке бакалавров 38.03.01 "Экономика" профиля Экономика предприятий и организаций в операциях с недвижимым имуществом" / Е. И. Лобанова. - Новосибирск : СГУГиТ. Ч. 1. - 2015. - 227 с.
Гунина, И. А. Методы оценки недвижимости [Электронный ресурс] : учебно-методическое пособие / И. А. Гунина. - Воронеж : [б. и.], 2015. - 1 эл. опт. диск (CD-ROM).
Барсуков, Д. П. Учет и оценка недвижимости : учебное пособие / Д. П. Барсуков, В. Г. Антонова ; С.-Петерб. гос. ин-т кино и телевидения. - Санкт-Петербург : СПбГИКИТ, 2015. - 258, [1] с.
Кукукина, И. Г. Оценка имущества : учебное пособие / И. Г. Кукукина, М. В. Мошкарина ; Иван. гос. энергет. ун-т им. В. И. Ленина. - Иваново : ИГЭУ, 2015. - 255 с.
Мищенко, В. В. Оценка недвижимости [Электронный ресурс] : электронное учебное пособие / В. В. Мищенко, Л. А. Мищенко. - Кемерово : [б. и.], 2014. - 1 эл. опт. диск (CD-ROM).
Оценка объектов недвижимости : учебник : [для вузов по специальности 080502 "Экономика и управление на предприятии отрасли (операции с недвижимым имуществом)"] / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, М. А. Асаул, Е. В. Грахова ; под ред. А. Н. Асаула. - Москва : Проспект, 2016. - 384 с.
Полянин, А. В. Современные аспекты управления развитием организации на основе затратного подхода / А. В. Полянин, И. А. Докукина. - [Курск : Планета+, 2014]. - 212 с.
Саталкина, Н. И. Оценка недвижимости: практический курс [Электронный ресурс] : [учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по направлению "Экономика"] / Н. И. Саталкина, Т. Н. Кулюкина, Ю. О. Терехова. - Тамбов : [б. и.], 2014. - 1 эл. опт. диск (DVD-ROM).
Янюк, В. М. Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий доходным подходом и ее применение при управлении земельными ресурсами / [Янюк В. М., Гагина И. С.] ; М-во сел. хоз-ва Рос. Федерации, Сарат. гос. аграр. ун-т им. Н. И. Вавилова, каф. "Землеустройство и кадастры". - Саратов : Саратовский источник, 2014. - 163 с.









40