Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в составе земельного участка и здания расположенного по адресу …

США1Все зданиег. Санкт-Петербург, АДРЕС 555551 149 601180 033969 568ИТОГО969 5688.2. Расчет коэффициента капитализации.Чтобы принять правильное решение об инвестировании в объекты с одинаковыми денежными потоками, необходимо учесть в ставке дисконта все риски связанные с теми или иными объектами недвижимости.При оценке объекта недвижимости ставка дохода определяется, как правило, методом кумулятивного построения, или методом суммирования. Вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем все другие инвестиции, поэтому ставка дохода должна учитывать это с тем, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск. Премия за риск вложений в недвижимость учитывает разницу в уровне риска вложений в объект оценки и риска вложений в объект, принятый за базисный (государственные облигации). Премия за риск вложений в недвижимость рассчитывается на основании таблицы ранжирования риска различных инвестиционных инструментов по следующей формуле:Таблица28. Ранжирование инвестиционных инструментов по уровню риска.Наименование инвестиционного инструментаРангГосударственные ценные бумаги0Депозиты в банках категории "А"1Корпоративные облигации высоконадежных заемщиков2Недвижимость3Свободно конвертируемая валюта развитых стран 4Котирующиеся на фондовых биржах акции крупных финансово-устойчивых компаний ("голубые фишки")5Предметы антиквариата, искусства и т.п.6Котирующиеся на фондовых биржах акции компаний "второго эшелона"7Корпоративные облигации средних и "мелких" компаний8Некотирующиеся на фондовых биржах акции9Инвестиционные проекты на ранних стадиях реализации10Таким образом, премия за риск вложений в недвижимость составляет 3%.Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром. Компенсация за низкую ликвидность рассчитывается по формуле:Средний срок экспозиции аналогичных объектов недвижимости в г. Москве составляет в среднем от 3 до 6 месяцев. С учетом технического состояния оцениваемого объекта недвижимости, их качественных и технических характеристик срок экспозиции для оцениваемых помещений принятна уровне 4 месяцев. Уровень компенсации за низкую ликвидность определяется в 1,877%.Премия за инвестиционный менеджмент составляет 1,8%.Таблица30. Расчет ставки дисконта.ПоказательЗначениеБезрисковая ставка5,630%Премия за риск3,000%Премия за низкую ликвидность1,877%Премия за инвестиционный менеджмент1,800%ИТОГО ставка дисконта12,307%2. Определение нормы возврата капитала.Под нормой возврата капитала понимается процентная ставка, по которой капитал, инвестированный в актив, подверженный износу, возмещается из дохода, получаемого от использования этого актива.Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). Предполагается, что поток доходов от недвижимости будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями.Возврат капитала аннуитетным методом при реинвестировании по ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Предполагается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные равновеликие доходы. Одна их часть будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение первоначально инвестированного капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции.Возврат капитала аннуитетным методом при реинвестировании по безрисковой ставке (метод Хоскольда). Предполагается, что сумма возврата капитала реинвестируется по безрисковой ставке.В данном случае норма возврата капитала рассчитывалась по методу Хоскольда, т.к. реинвестирование средств, накапливаемых для возмещения первоначальных инвестиций, по безрисковой ставке представляется Оценщикам наиболее эффективным решением для владельца недвижимости. Для определения нормы возврата капитала необходимо определить два параметра:Срок в течение, которого оцениваемая собственность будет приносить доход. Оценщики сделали предположение, что срок владения оцениваемым объектом недвижимости будет составлять 49 лет.Увеличение или снижение стоимости объекта недвижимости к концу периода владения объектом. Оценщики сделали предположение, что снижение стоимости объекта недвижимости будет происходить с уменьшением срока оставшейся эффективной жизни, т.е. с увеличением физического износа объекта. Срок эффективной жизни объекта недвижимости определяется исходя из норм амортизационных отчислений для такого типа зданий. К концу срока владения собственник за счет нормы возврата капитала возместит величину снижения стоимости объекта, оставшаяся часть первоначальных вложений будет возмещена за счет перепродажи объекта.Расчет нормы возврата капитала по методу Хоскольда осуществляется по формуле:НВК – норма возврата капитала, %.i – безрисковая ставкаn – срок владения объектом.Na – норма амортизации объекта недвижимости, % в год.Таблица 31. Расчет нормы возврата капитала.ПоказательЗначениеБезрисковая ставка, %5,630%Срок владения объектом, лет49Норма амортизации объекта недвижимости, %0,80%Норма возврата капитала, %0,162%3. Определение общего коэффициента капитализации.Общий коэффициент капитализации определяется путем суммирования ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала.Таблица 40. Расчет общего коэффициента капитализации.ПоказательЗначениеСтавка дохода на инвестиции, %12,307%Норма возврата капитала, %0,162%Общий коэффициент капитализации, %12,469%Таким образом, общий коэффициент капитализации составляет 12,47%, что является наиболее реальной ставкой прямой капитализации для оцениваемых объектов недвижимости.8.3. Расчет рыночной стоимости объекта оценкиРыночная стоимость объекта недвижимости методом прямой капитализации дохода определяется путем деления годовой величины чистого операционного дохода от оцениваемого объекта недвижимости на общий коэффициент капитализации.Таблица32. Расчет рыночной стоимости объекта оценки согласно доходному подходу.№ п/пНаименование объектаАдрес объекта оценкиЧистый операционный доход, рубОбщий коэффициент капитализации, %Рыночная стоимость без учета НДС, рублей1Все зданиег. Санкт-Петербург, АДРЕС 5555523 269 63212,47%182 222 014ИТОГО182 222 014Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости согласно доходному подходу по состоянию на 3 июня 2017г. без учета НДС составляет: 182 222 014 рублей9. Сравнительный подход9.1. Описание методики оценкиСравнительный подход – это метод оценки рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках. Поскольку информация о ценах совершенных сделок купли-продажи аналогичных объектов является конфиденциальной и как правило не разглашается третьим лицам, то для расчета рыночной стоимости была использована информация о ценах предложений к продаже аналогичных объектов. С целью выявления аналогов оцениваемых объектов недвижимости был осуществлен сбор информации о предложениях к продаже нежилых зданий с использованием под офисные и складские помещения, сходных с оцениваемым, и расположенных в районах, аналогичных с местоположением оцениваемого объекта, на дату оценки. При подборе аналогов в первую очередь учитывалось сходство местоположения, типа и назначения помещения.Таблица 33. Описание аналогов и оцениваемых объектов (г. Санкт-Петербург, АДРЕС 55555).ПоказателиОцениваемый объектАналог №1Аналог №2Аналог №3Аналог №4МестоположениеСанкт-ПетербургСанкт-ПетербургСанкт-ПетербургСанкт-ПетербургСанкт-ПетербургИсточник информации-Агентство недвижимости "Paul'sYard"Агентство недвижимости "Paul'sYard"Агентство недвижимости "PrimeTimeRealty"Частное лицоОбщая площадь, м22 571,903 050,03 900,09 767,02 500,0Площадь земельного участка, м24 473,30Нет данныхНет данныхНет данных5 000,0НазначениеОфисные помещенияОфисные помещенияОфисные помещенияОфисные помещенияОфисные помещенияОцениваемое правоПраво собственностиПраво собственностиПраво собственностиПраво собственностиПраво собственностиСтепень готовностиВведен в эксплуатациюВведен в эксплуатациюВведен в эксплуатациюВведен в эксплуатациюВведен в эксплуатациюТип объектаАдминистративное зданиеАдминистративное зданиеАдминистративное зданиеАдминистративное зданиеКомплекс зданий административного назначенияЦена предложения с учетом НДС, $-11 590 00014 430 00040 000 00010 000 000Цена предложения за 1 кв. м,долл. США-3 8003 7004 0954 000Дата предложения-июль 2017г.июль 2017г.июль 2017г.июль 2017г.Техническое состояние Улучшенная отделка, отличное состояние, ремонт не требуетсяУлучшенная отделка, отличное состояние, ремонт не требуетсяПод чистовую отделкуУлучшенная отделка, отличное состояние, ремонт не требуетсяУлучшенная отделка, отличное состояние, ремонт не требуетсяНаличие охраныКруглосуточная охрана, наружное видеонаблюдение по периметру здания, охранная сигнализацияКруглосуточная охрана предусмотрена, имеется охранная сигнализацияКруглосуточная охрана предусмотрена, имеется охранная сигнализацияКруглосуточная охрана предусмотрена, имеется охранная сигнализацияКруглосуточная охрана предусмотрена, имеется охранная сигнализацияНаличие прилегающей территорииОгороженная охраняемая территория, ведется наружное видеонаблюдение, заасфальтированы подъездные путиОгороженная охраняемая территория, ведется наружное видеонаблюдение, заасфальтированы подъездные путиОгороженная охраняемая территория, ведется наружное видеонаблюдение, заасфальтированы подъездные путиОгороженная охраняемая территория, ведется наружное видеонаблюдение, заасфальтированы подъездные путиОгороженная охраняемая территория, ведется наружное видеонаблюдение, заасфальтированы подъездные путиНаличие отдельного входаИмеетсяИмеетсяИмеетсяИмеетсяИмеетсяНаличие парковкиОрганизованная охраняемая парковка перед фасадом здания, парковка во дворе на 20 машиноместОрганизованная охраняемая парковка перед фасадом здания, количество 30 машиноместОрганизованная охраняемая парковка перед фасадом зданияОрганизованная охраняемая парковка перед фасадом здания, количество 100 машиноместОрганизованная охраняемая парковка перед фасадом зданияКоммуникацииИмеютсяИмеютсяИмеютсяИмеютсяИмеются9.2. Внесение корректировок в цены аналоговВ цену сопоставимого объекта Оценщик вносит корректировки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого. Данные корректировки вносятся для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. Корректировку следует проводить по всем основным характеристикам и удобствам, которые, с точки зрения перспективного покупателя, будут обладать стоимостью. При расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта в цены аналогов были внесены следующие корректировки:Корректировка на цену предложения (корректировка на уторговывание).Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены объектов, выставленных на продажу, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Но в большинстве случаев она не превышает 10 % для жилых объектов и 15…20 % для объектов коммерческой и промышленной недвижимости и земельных участков. В период существенного (более 2…3 % в месяц) роста цен на объекты недвижимости какого-либо сегмента скидку на торг применять не следует. Согласно анализу, проведенному российской аудиторско-консалтинговой компанией ООО «ФБК». Таблица 34. Рекомендуемые значения скидки на торг, %.Численность населенного пункта, тыс. чел.Жилая недвижимостьКоммерческая недвижимостьПромышленная и складская недвижимостьЗемельные участкиДо 2506797Свыше 250 до 5004575Свыше 5002353Оценщиком была использована корректировка на торг в размере -3% и -5%.Корректировка на дату продажи. Данная поправка вводится в том случае, если между датой предложения к продаже объектов-аналогов и датой оценки существует значительный промежуток времени, за который цены на недвижимость могли измениться в ту или иную сторону, причем эти изменения не связаны с характеристиками конкретного объекта, а отражают общую тенденцию на рынке нежилых помещений. Учитывая, что датой проведения оценки является 3 июня 2017г., а аналоги были выставлены на продажу в июле 2017г., поправка на дату продажи не применялась.Корректировка на тип помещений.Данная поправка отражает тот факт, что производственно – складские помещения, расположенные в отдельностоящих зданиях более привлекательны для потенциальных инвесторов, чем расположенные в жилых зданиях. Все подобранные аналоги и объект оценки представляют собой отдельностоящие здания с прилегающей огороженной территорией, таким образом, данная поправка не применялась.Корректировка на местоположение. Данная корректировка отражает тот факт, что цены на складскую недвижимость изменяются в зависимости от ее местоположения, причем влияет не только факт удаленности от метро, но и расположение на оживленных магистралях, вблизи ж/д станции и вокзалов, где высокий автомобильный и пешеходный трафик. Для здания расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, АДРЕС 55555, была применена понижающая корректировка в размере -15%, т.к. оцениваемые офисные помещения расположены в черте промышленной застройки на значительном удалении от метро, с низким уровнем трафика общественного транспорта, что снижает уровень ликвидности, а значит инвестиционную привлекательность.Корректировка на площадь помещенийнеобходима, так как при значительном увеличении площади объекта стоимость 1 м2, как правило, снижается. Анализ цен на офисные помещения показал, что при увеличении (уменьшении) общей площади на 1000 м2 стоимость 1 м2 помещения уменьшается (увеличивается) в среднем на 1%, но не более 15%..Корректировка на наличие коммуникаций.Отсутствие хотя бы одного компонента необходимых коммуникаций (электричество, водопровод, канализация, отопление) существенно снижает уровень комфорта зданий. Как следствие, отсутствие, либо наличие удобств находит отражение в арендной ставке на рынке офисной и складской недвижимости. Объект оценки и найденные аналоги характеризуются одинаковым инженерно-техническим обеспечением, имеют систему кондиционирования, освещения, электроснабжения, канализации, отопления, горячего и холодного водоснабжения и т.д., поэтому данная корректировка не вносилась. Корректировка на парковку. Данная поправка отражает тот факт, что офисные помещения, с наличием парковки, более привлекательны для потенциальных арендаторов. Как отмечают эксперты в сфере коммерческой недвижимости, паркинг является обязательным элементом инфраструктуры офисной недвижимости. Паркинг является важнейшим инструментом логистики покупательских потоков, средством создания комфортных условий для клиентов и, как следствие, формирует лояльность покупателей-автомобилистов. Таким образом, для любого объекта недвижимости паркинг является жизненной необходимостью – ключевым элементом инфраструктуры, от характеристик которого в значительной степени зависит качество основных услуг, генерируемыхобъектом, а значит, и уровень его рыночной привлекательности, проявляющийся в размере арендных ставок. Данная поправка не применялась.Корректировка на техническое состояние помещений. Далее необходимо учесть разницу в состоянии объекта оценки и объектов-аналогов. Ее величина определяется затратами, необходимыми для приведения объектов-аналогов в состояние, адекватное состоянию оцениваемого объекта. Данная поправка отражает тот факт, что торговые помещения, в которых проведен ремонт, более привлекательны для потенциальных инвесторов (покупателей). Объект оценки и подобранные аналоги имеют различное техническое состояние и уровень отделки. Величина корректировок на разницу в затратах на техническое состояние и уровень отделки помещений представлена в таблице 18. Данные затраты были определены, на основе данных, размещенных на сайтах ремонтно-строительных организаций, а также из интервью с сотрудниками строительных компаний. Учитывая то факт, что величина затрат складывается из затрат на демонтаж и монтаж строительных и отделочных материалов, необходимо учесть демонтажные работы (50% от стоимости монтажа, по данным специалистов ремонтно-строительных организаций).После применения всех корректировок, мы получили ряд данных по стоимости объектов-аналогов. Для определения степени однородности полученного ряда используется коэффициент вариации, который рассчитывается по формуле:,где - i-ое значение ряда;k – количество членов ряда.Совокупность значений в выборке считается однородной при значении коэффициента вариации не более 30%.9.3. Расчет рыночной стоимости объекта оценки.Таблица 35. Расчет рыночной стоимости объекта оценки по адресу:г. Санкт-Петербург, АДРЕС 55555согласно сравнительному подходу.ПоказателиАналог №1Аналог №2Аналог №3Аналог №4Площадь, м23 0503 9009 7672 500Цена предложения с учетом НДС, $11 590 00014 430 00040 000 00010 000 000Цена предложения без учета НДС, $9 822 03412 228 81433 898 3058 474 576Стоимость 1 м2, $3 2203 1363 4713 390Корректировка на торг, %-3-3-3-3Корректировка на дату продажи, %0000Корректировка на местоположение, %-15-15-15-15Корректировка на общую площадь, % 1281Корректировка на тип помещений, %0000Корректировка на наличие коммуникаций,%0000Корректировка на наличие парковки, %0000Итоговая процентная корректировка-17-16-10-17Скорректированная цена 1, $2 672,602 634,243 123,902 813,70Корректировка на состояние, $022500Скорректированная цена 2, $2 672,602 859,243 123,902 813,70Коэффициент вариации, %5,70%Количество корректировок3433Удельный вес по количеству корректировок25,64103%23,07692%25,64103%25,64103%Средневзвешенная стоимость по количеству корректировок, $2 867,6Процент отклонения от первоначальной цены предложения17,00%8,83%10,00%17,00%Удельный вес по отклонению от первоначальной цены22,60710%27,76200%27,02379%22,60710%Средневзвешенная стоимость по отклонению от первоначальной цены, $2 878,3Средняя скорректированная стоимость 1 м2 общей площади, $2 873,0Общая площадь объекта, м22 571,9Рыночная стоимость оцениваемого здания по сравнительному подходу без учета НДС, руб.173 172 438Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого зданиясогласно сравнительному подходу по состоянию на 3 июня 2017г. составляет без учета НДС:173 172 438рублей.10. Определение итоговой рыночной стоимости.Итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, АДРЕС 55555 определялась как средневзвешенная от результатов, полученных затратным, сравнительным и доходным подходами. Доходный подход позволяет учесть перспективы развития объекта оценки с точки зрения прогнозируемых денежных потоков от владения объектом. При приобретении производственно – складского комплекса инвестора, прежде всего, интересуют получаемые от его использования доходы. Доходный подход основан на определении величины будущих доходов от использования производственных и складских помещений. Оценка производственно - складских зданий с помощью доходного подхода наиболее адекватна для объектов данного типа. Исходя из вышеизложенного, доходному подходу придан сопоставимый вес 50%, что отражает высокую степень его влияния на итоговую рыночную стоимость объектов недвижимости.При развитом рынке индустриальной недвижимости сравнительный подход в наибольшей степени отражает мотивацию потенциального инвестора и точно учитывает складывающуюся на рынке ситуацию. Необходимо отметить, что привлекательность производственно-складского комплекса, как объекта для инвестирования складывается из ценообразующих факторов, а именно: местоположения объекта (удаленность от крупных городов, близость транспортных магистралей), наличия ж/д ветки, порта, причалов, снижающих транспортные издержки, транспортной доступности, наличие грузоподъемных кранов. Как отмечалось ранее, производственно-складские выставленные на продажу отличаются от объекта оценки по многим параметрам и подобрать сопоставимые аналоги достаточно сложно, сравнение с аналогами проводилось по укрупненным критериям. Учитывая вышесказанное, сравнительному подходу целесообразно присвоить наибольший весовой коэффициент 50%.В российских условиях затратный подход, опирающийся на сметно-нормативную базу отечественного строительства, способен дать надежные результаты оценки недвижимости. Таким образом, для точного и адекватного отражения стоимости оцениваемых производственно – складских зданий использование затратного метода является вполне обоснованным. Однако, затратный подход не учитывает многие факторы, влияющие на стоимость недвижимость (местоположение, конъюнктуру рынка, полезность объекта). Исходя из вышеизложенного, затратному подходу придан наименьший вес 0%, что отражает невысокую степень его влияния на итоговую рыночную стоимость объектов недвижимости.Таблица36. Согласование результатов оценки, полученных различными подходами.№ п/пНаименование объектаАдрес объектаРыночная стоимость объекта оценки без учета НДС согласно затратному подходу, руб.Рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС согласно доходному подходу, руб.Рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС согласно сравнительному подходу, руб.Рыночная стоимость объекта недвижимости без учета НДС, руб.Курс доллара США, руб./1$Рыночная стоимость объекта недвижимости без учета НДС, долл. США0,00%50,00%50,00%1Все зданиег. Санкт-Петербург, АДРЕС 55555384105 407182 222 014173 172 438177 697 22623,43637 582 137 ИТОГО 384 105 407182 222 014173 172 438177 697 226 7 582 137Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости без учета НДС, по состоянию на 3 июня 2017г.составляет:177 697 226 руб. или 7 582 137долл. США.Официальный курс доллара США Банка России на 3 июня 2017г. составляет 23,4363 рублей за 1 доллар США.11. Итоговое заключение о стоимости.Рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, АДРЕС 55555, по состоянию на 3 июня 2017г. составила без учета НДС:177 697 226(Сто семьдесят семь миллионов шестьсот девяносто семь тысяч двести двадцать шесть) рублейНастоящее заключение необходимо рассматривать только совместно с полным текстом настоящего Отчета.Список использованных источниковОценка недвижимости: учебное пособие. / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: «Финансы и статистика», 2007.Грибовский С.В. «Оценка доходной недвижимости»: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2001.Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 2011. Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал. http://www.valuer.ru