Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования.

Судебная практика обладает наличием таких ситуаций, при которых судом производилось разделение общей суммы задолженности супругов перед кредитной организацией, исключение одного из супругов из состава должников по кредитному договору по ипотечным кредитам, в той ситуации, если приобретенный при помощи ресурсов ипотечного кредитования объект недвижимости (квартира) будет переходить в собственность одного из бывших супругов.Покажем на примере судебной практики и такой случай. Заемщицей было отправлено обращение в суд при наличии требования о осуществлении исключения бывшего супруга из состава должников по кредитному договору по ипотечному кредитованию. В качестве обоснования собственных требований она поясняла тот факт, что в период пребывания в зарегистрированном браке она и ее супруг применяли ресурсы ипотеки в целях покупки объекта недвижимого имущества – квартиры, которая была предоставлена для кредитной организации в качества залога на основании условий договора ипотечного кредитования. В последствии расторжения брака между наёмщицей и ее бывшим супругом была достигнута договоренность о том, что бывший супруг откажется от собственной доли в приобретенной на основании ипотечного кредитования квартире, так же как и откажется от осуществления оплаты суммы долга по кредитному договору, этот фактор подтвержден на основании расписки. Для суда также был предоставлен ряд доказательств, которые могут подтвердить факт того, что процесс внесения платежей осуществляет заемщица. На основании судебного акта, судом было вынесено постановление о разделении общих долгов по кредитному договору и исключить ответчика из численности заемщиков по кредитному договору (на основании решения Автозаводского районного суда города Нижний Новгород на основании дела №2-2646).Также необходимо выделить тот момент, что эти решения в составе судебной практики можно встретить довольно редко, поскольку в большей части кредитные организации в процессе предоставления ипотечного кредитования делают указание на наличие солидарной ответственности заемщиков. В случае, если в составе кредитного договора имеется указание на то, что заемщики выступают в качестве солидарных должников, им для того чтобы перенести задолженность с одного супруга на другого необходимо получить разрешение от кредитной организации. Получение этого согласия у кредитной организации становится практически невозможным, поскольку кредитной организации факт наличия солидарных должников может существенно снизить уровень риска неуплаты суммы долга по кредитному договору, поскольку при солидарной ответственности должников у кредитной организации есть право на требование исполнения обязательств по кредитные договору не только от каждого должника сразу, но и от любого из них. Без согласия кредитной организации внесение изменений в кредитном договоре в области раздела ответственности по кредитному договору недопустимо, поскольку в данной ситуации интересы кредитной организации будут нарушаться. Обращение за разделом суммы долга по кредитному договору солидарными должниками в суд также вряд ли сможет увенчаться успехом, поскольку данный раздел кредитных обязательств может стать следствием изменения условий кредитного договора, что без наличия согласия кредитной организации, как мы указали ранее, будет невозможным. Довольно часто в судебной практике случаются случаи, при которых кредитной организации необходимо обращаться в суд, осуществлять взыскание суммы долга по кредитному договору, обращением взыскания на имущества, которое указано в составе договора ипотечного кредитования за задержку выплаты ежемесячного платежа, нарушение заемщиком графиков платежей, который относится к неотъемлемой части кредитного договора в процессе предоставления ипотечного кредитования.В заключение необходимо выделение того факта, что ипотечное кредитование не нужно рассматривать только в качестве возможности для быстрой покупки жилой недвижимости, главным образом, стоит знать, что как и любой вид кредитования, его необходимо возвращать. Кредитные организации не относятся к составу благотворительных организаций и при возникновении ситуаций с нарушением условий кредитного договора будет вставать на защиту собственных прав на основании судебного разбирательства. 2.3. Проблемы современного ипотечного кредитования и предложения по оптимизации его условийИпотека в России развивается достаточно быстро, но на ее пути встречается ряд проблем, среди них можно выделить [1]: – инфляционные проблемы; – нестабильная ситуация в экономике; – монополизация рынка кредитования; – проблемы, связанные с государственными программами, а также альтернативными вложениями средств. Кризис 2014 г. дал возможность России получить бесценный опыт в ипотечном кредитовании. В настоящее время банки переложили валютные риски полностью на заемщиков и это не правильно. В наиболее тяжелое положение попали те граждане, которые взяли кредит в валюте в последние годы. В декабре 2014 г. в Госдуму был внесен законопроект, который запрещает изымать жилье у заемщиков за долги по валютной ипотеке. Таким образом, валютное ипотечное кредитование является одной из проблем, замедляющей развитие ипотеки и создающая дополнительные риски для заемщиков. Способом решения данной проблемы является реструктуризация проблемных кредитов, проводимая с компенсацией банкам части понесенных убытков [9]. Второй проблемой развития ипотечного кредитования являются высоки процентные ставки предлагаемые банками и другими кредитными организациями [2]. Их снижение позволит сделать кредит более доступным для большинства граждан России нуждающихся в жилье. Проблемы высоких процентных ставок является ключевой повесткой финансовых властей. Как сообщают СМИ, под руководством Центробанка РФ Эльвиры Набиуллиной была создана рабочая группа, которая займется разработкой механизмов снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Данная группа, в которую вошли специалисты Минфина, Минэкономразвития, депутаты Госдумы РФ, представители АИЖК и крупнейших банков, рассматривает три основных варианта снижения процентных ставок по ипотечным кредитам: 1. Снижение коэффициентов риска и норм резервирования ипотечных ссуд. 2. Увеличение объема рефинансирования выданных кредитов. 3. Упрощение процедуры переуступки прав требования по закладным. Данный комплекс мер позволит снизить ипотечные ставки в среднем на 9-10%, что благоприятно скажется на заемщиках. Но высокие процентные ставки по кредиту это не главная проблема граждан, основная проблема это соотношение ежемесячного дохода и стоимости квадратного метра. Стоимость квадратного метра по отдельным регионам превышает среднюю заработную плату граждан в несколько раз. Естественно, что при таком соотношении заемщик не в силах будет оплатить долг перед банком. В слабом развитии ипотеки по сравнению с зарубежными странами, прежде всего, винят процентные ставки. Конечно, если снизить их показатели, то большое количество населения сможет взять ипотечные кредиты, но не следует забывать, что непродуманное и не просчитанное снижение ставок ниже уровня инфляции может привести к росту цен на недвижимость, а также неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на рынке [13]. Следующая проблема, стоящая перед ипотечным кредитованием, это проблемы рефинансирования ипотеки. Целью рефинансирования кредита является изменение условий кредитования с целью облегчить кредит для заемщика. Рефинансирование кредита может производиться с различными целями: 1. Сокращение суммарных расходов заемщика связанных с возвратом кредита. Это происходит за счет рефинансирования кредита по более низкий ставкам. 2. Сокращение ежемесячных платежей за счет увеличения срока кредитования. 3. Рефинансирования ипотеки позволяет изменить валюту займа. 4. Рефинансирование позволяет получать заемщику дополнительные заемные финансовые ресурсы. К примеру, при рефинансировании ипотечного кредита в Сбербанке заемщик не сможет получить кредит, превосходящий величину остатка основного долга по рефинансированному кредиту. Основными проблемами при рефинансировании ипотечных кредитов являются: 1. Банки при рефинансировании предъявляют серьезные требования к залоговому жилью, поэтому недвижимость, одобренная первоначальным банком, может быть отклонена другим банком. 2. Банки имеют свой список аккредитованных страховых и оценочных компаний, именно поэтому часто приходится получать новую экспертную оценку стоимости залогового жилья и заключать новый договор ипотечного страхования [10]. 3. Обычным условием является согласие первого кредитора на последующую ипотеку в пользу рефинансирующего банка. Оно должно содержать сведения о кредиторе и предмете ипотеки. Наиболее серьезным препятствием при рефинансировании является получение согласие на последующую ипотеку. В изначально заключенном договоре ипотеки может содержаться положение о запрете последующей ипотеке. Если же предшествующий договор об ипотеке не запрещает последующую ипотеку, но содержит определенные условия, то заемщик обязуется их соблюдать. 4. Если в момент получения кредита от рефинансирующего банка заемщик не может предоставить залог в виде жилого помещения, то банк имеет право требовать один из других видов обеспечения, которые будут действовать до момента заключения с заемщиком договора залога объекта недвижимости, являющегося залогом по первичному кредиту. 5. Кредитная история заемщика должна быть безупречной. Подводя итог, хотелось бы отметить, что развитию ипотечного кредитования в России препятствует масса нерешенных проблем. К ним относятся следующие: законодательная база еще не достаточно совершенна, спрос значительно превышает предложение, сложность привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему и ряд других. От разрешения всех этих вопросов и будет зависеть дальнейшее становление ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.Но для того чтобы решить любые вопросы, стоит осуществить выяснение первоначальных причин ее появления. В настоящий период времени в России ипотечное кредитование пребывает на стадии развития, и потому пока не может полностью предоставлять помощь для населения в процессе разрешения вопросов с недвижимостью [6].ЗАКЛЮЧЕНИЕДействующий сегодня институт ипотечного кредитования имеет не оконченную конфигурацию. Он динамично развивается в ходе своей правовой эволюции. Так, например, планируется совершенствование нормативных правовых актов по активизации содействия формированию рынка доступного жилья, в том числе в части совершенствования законодательного регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, привлечения средств пенсионных накоплений и средств страховых резервов на рынок ипотечных ценных бумаг, страхования ипотечных жилищных кредитов, деятельности бюро кредитных историй и жилищных накопительных кооперативов, системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, защиты прав добросовестного приобретателя жилого помещения.Можно отметить снижение представляемых ипотечных жилищных кредитов в результате ухудшения экономической конъюнктуры на банковском финансовом рынке. В сформировавшемся экономическом и политическом положении в стране растет доля просроченной задолженности по ипотечному жилищному кредитованию.Подводя итог данной работы можно сказать, сегодня ипотечный рынок в России набирает обороты. Рост объемов ипотечного кредитования объясняется влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение рисков страны и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан. Что касается состояния рынка регионального ипотечного кредитования, то можно с уверенностью сказать, что ипотека в регионах прогрессирует. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫО несостоятельности (банкротстве): Федеральный законот 26.10.2002, № 127-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Консультант Плюс, 2017.О кредитных историях: Федеральный закон от 30.12.2004 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Консультант Плюс, 2017.О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации: Федеральный закон от 23.12.2003 № 177-ФЗ (ред. от 31.07.2017) // Консультант Плюс, 2017.О банках и банковской деятельности: Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1 (ред. от 26.07.2017) // Консультант Плюс, 2017.О Центральном банке Российской Федерации (Банке России): Федеральный закон от 10.07.2002 №86-ФЗ (ред. от 18.07.2017) // Консультант Плюс, 2017. О порядкеформированиякредитнымиорганизациямирезервов на возможныепотери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности: Положение (утв. Банком России 28.06.2017 N 590-П) (вместе с "Порядком оценки кредитного риска по портфелю (портфелям) однородных ссуд") (Зарегистрировано в Минюсте России 12.07.2017 N 47384) // Консультант Плюс, 2017.О перечне, формах и порядкесоставления и представленияформ отчетностикредитныхорганизаций в ЦентральныйбанкРоссийскойФедерации: Указание БанкаРоссии от 24.11.2016 N 4212-У (ред. от 27.02.2017) (Зарегистрировано в Минюсте России 14.12.2016 N 44718) // Консультант Плюс, 2017Об оценкеэкономическогоположения банков: Указание Банка России № 4336-У(вместе с "Методикой оценки показателей прозрачности структуры собственности банка") (Зарегистрировано в Минюсте России 19.05.2017 N 46771)от 03.04.2017 // Консультант Плюс, 2017Об обязательныхнормативахбанков: Инструкция Банка России № 180-И, от 28.06.2017 (вместе с "Методикой расчета кредитного риска по условным обязательствам кредитного характера", "Методикой расчета кредитного риска по ПФИ", "Методикой определения уровня риска по синдицированным ссудам", "Порядком расчета норматива максимального размера риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков (Н6) по сделкам, совершаемым на возвратной основе", "Методикой расчета риска изменения стоимости кредитного требования в результате ухудшения кредитного качества контрагента", "Порядком распределения прибыли (части прибыли)") (Зарегистрировано в Минюсте России 12.07.2017 N 47383)// Консультант Плюс, 2017О порядкепринятияБанкомРоссиирешения о государственнойрегистрациикредитныхорганизаций и выдачелицензий на осуществлениебанковских операций: Инструкция БанкаРоссии, от 02.04.2010 N 135-И (ред. от 24.04.2017),(Зарегистрировано в Минюсте России 22.04.2010 N 16965)Абрамова М.А., Александрова Л.С. Финансы, денежное обращение и кредит. // Под ред. Абрамовой М.А., Александровой Л.С. – М.: Институт права и экономики, 2014. – 225 с.Антонов Н.Г., Пессель М.А. Денежное обращение, кредит и банки. // Под ред. Антонова Н.Г. – М.: Финстатинформ, 2012 – 200 с.Аристархов С.Ю. Банковский сектор: реалии 2015 // Под ред. Аристархова С.Ю. – М.: // Банкирша. - 2015. - 12 января. - №1 (12). – 100 с.Баринов Э.А. Валютно-кредитные отношения во внешней торговле. // Под ред.Баринова Э.А. — М.: Финансы и статистика, 2014 – 147 с.Барбаумов В.Е., Гладких И.М., Чуйко А.С. Финансовые инвестиции // Под ред. Барбаумова В.Е. - М.: Финансы и статистика, 2013 – 247 с.Белоглазова Г.Н., Кроливецкая Л.П. Банковское дело. Организация деятельности коммерческого банка. // Под ред. Белоглазовой Г.Н. – М.: Высшее образование, Юрайт, 2014-236с. Белозеров С.А. Мотовилов О.В. Банковское дело. Уч. // Под ред.Белозерова С.А. - М.: Проспект,2015. – 300 с.Боголюбов В.С. Финансовый менеджмент // Под ред. Боголюбова В.С. -М.: Юрайт, 2017. – 425 с.Брусов, П.Н. Финансовый менеджмент. Финансовое планирование: Учебное пособие // Под ред. П.Н. Брусова, Т.В. Филатовой. - М.: КноРус, 2013. – 300 с.Боровкова В.А. Банки и банковское дело. // Под ред. Боровковой В.А. - М.: Юрайт, 2016. – 325 с.Бураков Д.В., Басс А.Б. Тенденции развития банковской системы России. // Под ред.Буракова Д.В. и Басс В.Б. - М.: Русайнс, 2017. – 236 с.Виноградова Т.Н. Банковские операции. // Под ред.Виноградовой Т.Н. — Ростов-на-Дону.: Феникс, 2013 – 222 с.Волков Б.Д. Анализ финансовых результатов деятельности коммерческого банка. Практическое пособие // Под ред. Волкова Б.Д. - М.: Лаборатория Книги, 2013. – 300 с.Воронцовский А.В. Оценка рисков. // Под ред. Воронцовского А.В. - М.: Юрайт, 2017. – 305 с.Гребеник Т.В. Современные особенности эффективного управления качеством кредитного портфеля. // Интернет-журнал науковедение // Под ред. Гребеник Т.В. 2014. Выпуск №6Гамза В.А. Бюро кредитных историй - блажь или насущная потребность // Под ред. Гамзы В.А. // Финансы и Кредит. – 2014. - № 12. Гамидов Г.М. Банки и банковская система. // Под ред. Гамидова Г.М. – М.: Банковское и кредитное дело, 2013 – 333 с. Глушков Н.Б. Банковское дело. // Под ред.Глушкова Н.Б. – М.: Альфа Матер, 2014 – 142 с. Гончаренко Л.И. Абрамова М.А. Маркина Е.В. Финансовые и денежно-кредитные методы регулирования экономики. // Под ред. Гончаренко Л.И., Абрамовой М.А. - М.: – Юрайт. 2015, – 347 с.ПРИЛОЖЕНИЕАТаблица - Классификация ипотечного кредитованияПризнак классификацииВиды ипотечных кредитовАвторПо виду процентной ставки и характеру выплатытрадиционные с фиксированной процентной ставкой и сроком погашения в течение 30 лет;быстрого погашения в течение 15 лет;с возрастающей суммой выплат в счет погашения;с увеличением собственного капитала;с изменяемой процентной ставкойЖарковская Е.П.По объекту недвижимостиземельные участки;предприятия, здания, сооружения и иное имущество, используемое в предпринимательской деятельности;жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;дачи, садовые дома и иные строения потребительского назначения;воздушные, морские суда, космические объектыФилиппова Е.С., Грудцына Л.Ю.По виду кредиторабанковские;небанковские;Филиппова Е.С., Грудцына Л.Ю.По виду заемщиковпредоставляемые застройщикам и строителям;предоставляемые непосредственно будущему владельцу;сотрудникам банков;сотрудникам фирм – клиентов банка;клиентам риэлторских фирм;проживающим в данном регионе;всем желающимФилиппова Е.С., Грудцына Л.Ю.По способу амортизации долгапостоянный ипотечный кредит;кредит с переменными выплатами;кредит с единовременным погашением согласно особым условиямФилиппова Е.С., Грудцына Л.Ю.,ЗавгородняяТ.В.По виду процентной ставкис фиксированной процентной ставкой;с переменной процентной ставкойФилиппова Е.С., Грудцына Л.Ю.По возможности досрочного погашенияс правом досрочного погашения;без права досрочного погашения;с правом досрочного погашения при Филиппова Е.С., Грудцына Л.Ю.Продолжение приложения АПризнак классификацииВиды ипотечных кредитовАвторПо способу рефинансированияза счет выпуска ипотечных облигаций;за счет собственных, привлеченных и заемных средств (характерен способ универсальным банкам);за счет продажи закладных ипотечному агентству, крупному ипотечному банку (характерно для кредитных учреждений, занимающихся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком)Филиппова Е.С., Грудцына Л.Ю.По способу предоставлениявыдача кредита одной суммой;поэтапное финансирование строительства жилого объектаКосарева Н.Б.По способу погашенияаннуитетными платежами (равными);дифференцированными платежами (уменьшающимися)Косарева Н.Б.ПРИЛОЖЕНИЕ БРисунок - Схема оформления закладной и выпуска на первичный рынок [10]Приложение ВТаблица 2 – Анализ структуры кредитных организаций, занимающихся предоставлением ипотечных кредитов в 2016 году01.01.2017Количество действующих банковКоличество банков, предоставляющих жилищные кредитыКоличество банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредитыКоличество банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, выданные под залог прав требованияпо договорам участия в долевом строительствеКоличество банков, приобретающих права требования по ипотечным жилищным кредитамКоличество кредитных организаций, осуществляющих перекредитование ранее выданных ипотечных жилищных кредитовКоличество кредитных организаций, привлекающих рефинансирование на вторичном рынке ипотечного кредитованияРОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ6235064842101284193ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ358268254107693452СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ494241181116ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ38373612522СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ17842000ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ1816155403ПРИЛОЖЕНИЕ ГРисунок - Выданные ипотечные кредиты ПРИЛОЖЕНИЕ ДТаблица 4 – «Ипотечное кредитование банков»Название банкаНазвание продуктаСумма, тыс. руб.Срок, мес.Ставка, % годПервоначальный взнос, %ПАО «ВТБ 24»«ИПОТЕЧНЫЙ БОНУС»От 400 до 3000От 6 до 6014,510«Квартира в новостройке»От 600 до 60000От 12 до 36010,9От 10Покупка готового жилья600 до 60 000От 12 до 36011,25От 10ПАО «АЛЬФАБАНК»Кредит на квартируОт 300До 30010,515Кредит на комнатуОт 300 до 4000До 3001125Кредит на квартиру в новостройкеОт 300 До 30010,525ФК «ОТКРЫТИЕ»Ипотека на вторичном рынкеОт 500 до 30000От 60 до 36012,2520«Квартира + Мат. Капитал»От 500 до 30000От 60 до 36012,2510«Новостройка»От 500 до 30000От 60 до 36012,520АО «РОССЕЛЬХОЗБАНК»Ипотека в ЖК ЦарицыноОт 100 до 20 000До 3601420«Целевая ипотека»От 100 до 20 000До 36015,5-«Ипотечное жилищное кредитование»От 100 до 20 000До 36015,515ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ»«Акция на новостройки»От 300До 36010,915«Молодые семьи»От 300До 36011,2520«Приобретение готового жилья»От 300До 36011,7520ПАО «Газпромбанк»«Квартира на вторичном рынке»От 500 до 45 000До 3601215«Квартира в строящемся доме»От 500 до 45000До 3601215«Простая ипотека»От 500 до 10000До 3601350ПРИЛОЖЕНИЕ ЕРисунок – Ипотечные продукты банков, % ПРИЛОЖЕНИЕ ЖРисунок - Динамика выпускаемых ипотечных ценных бумаг, тыс. шт.