Концепция создания многофункционального гостиничного комплекса на территории земельного участка находящегося М.О. Рузский район д.Рождествено

Конференц-залы оснащаются современным звуковым и видео оборудованием, предполагается также возможность предоставления системы для конференц-связи, ноутбука, видеопроектора и т.д.. В рамках конференц-мероприятий предусматривается организация кофебрейков, бизнес-ланчей, банкетов, бизнес-коктейлей. Наличие дополнительных услуг развлекательного и оздоровительного направлений в составе гостиничного комплекса, позволят разнообразить досуг гостей, и повысить тем самым общую привлекательность отеля, а также повысить доход всего объекта. Оздоровительный комплекс: - SPA-салон (с минимальным количеством кабинетов); - бассейн.Развлекательный комплекс: - бильярд на 4 стола; - ночной клуб; - дартс-зона; -аэро-хоккей, игровые детские симуляторы. Также на территории гостиничного комплекса рекомендуется разместить такие дополнительные услуги спортивно-развлекательного характера, как: - открытая спортивная универсальная площадка; -отдельно стоящие две русские бани (на 8-10 чел. и на4-6 чел.); - детский мини-клуб; - игровая детская площадка; - пункт проката спортивного инвентаря. Иные услуги отеля: - охраняемая парковка; - анимация; - организация корпоративных мероприятий;- багажное отделение; - прачечная;.Рекомендуемая стоимость номеров в 1-ый год эксплуатации комплекса в зависимости от сезона и категории номера сформирована на основании маркетингового анализа текущей ситуации, с учетом среднерыночных темпов роста цен на гостиничные услуги в Московской области к моменту ввода объекта в эксплуатацию. В связи с выраженной сезонностью заполняемости проектируемого гостиничного загородного комплекса стоимость проживания в выходные дни рекомендуется увеличивать на 25-30%, в летний период – на 10-15%. Ценовая предлагаемая политика позволит нивелировать провалы в загрузке в периоды низкого спроса и увеличить доходность гостиницы. Начиная с 2020 г. запланировано увеличение тарифа на 5% ежегодно относительно базового уровня, который установлен на 2020-2021 гг. Таблица 5. Средний тариф на проживание (2020 г.)Категории номеровКол-вономеровВысокий сезонНизкий сезонБудниВыходныеБудниВыходныеStandart763700470033003950Standart Superior354200540038004500Deluxe64700600043005000Luxe25400680048005700Suite16300810058006900Cottage Small67000900060007500Cottage Big21080014000950012000Организация продвижения комплекса входит в задачи управляющей компании. Основные возможные каналы продвижения следующие… Нужно развивать собственную сеть продаж через сотрудничество с турфирмами. При этом, для турфирм, которые показывают наибольшие объемы продаж, устанавливается повышенная комиссия. Возможна также организация он-лайн бронирования через Интернет. И хотя на 1-ых этапах этот канал продаж задействован будет минимально, но в процессе можно ожидать повышение популярности этого способа бронирования. Еще один канал продаж при этом формате услуг - заключение корпоративных договоров с ведущими предприятиями Москвы и областных ближайших центров, которые предлагают социальный обширный пакет для своих работников и мотивационную развитую политику. На сегодняшний момент можно предположить следующее распределение продаж номеров будущего комплекса по каналам сбыта: - собственные продажи (от стойки, колл-центр) – 15%; - турагентства – 74%; - он-лайн бронирование – 5%;- корпоративный договор – 6%.Генеральный план и архитектурная концепцияОбщая площадь земельного участка: 41 000 кв.м..Рисунок 42. Кадастровая карта села РождественоНа этом этапе разработки проекта предлагаются следующие параметры генерального плана.Основу комплекса составляет главный корпус, который занимает центральную часть участка.Площадь застройки главного корпуса - 2600 кв. м.Генеральным планом предусмотрена большая зона озеленения, максимальное сохранение существующих зеленых многолетних насаждений, устройство рекреационных зон, разветвленной сети пешеходных дорожек для терренкура и прогулок.Рисунок 43. Схема многофункционального гостиничного комплексаОбщая доля рекреационных зон и озеленения составит 87% площади участка.Таблица 6 - Баланс площадей генерального планаНаименованиеПлощадь, кв.мДоля, %Площадь участка180 000,0100,0%Площадь застройки, всего3 952,02,2%Главный корпус2 600,01,4%Инженерные сооружения510,00,3%КПП12,00,0%Бани150,00,1%Коттеджи680,00,4%Рекреация и озеленение120 000,066,7%Площадь проездов10 000,05,6%Площадь стоянок2 400,01,3%Детские и спортивные площадки1 600,00,9%Прочее42 048,023,4%Таблица 7 - Технико-экономические параметры зданийНаименованиеЕд.изм.ЗначениеПримечаниеГлавный корпус, в т.ч.кв.м.6 950Номерной фондкв.м.3 400Без сопутствующихПлощадейТочки питаниякв.м.500Без сопутствующихПлощадейКонференц-услугикв.м.450Без сопутствующихПлощадейМедицина и Wellnessкв.м.500Без сопутствующихПлощадейСопутствующие площадикв.м.2 100Инженерный блоккв.м.400Трансформаторная подстанциякв.м.80КНСкв.м.30КППкв.м.12Баникв.м.150Коттеджикв.м.680Общая площадь сооружений и зданийкв.м.8 302Для реализации проекта подготовлена необходимая техническая документация, заключены договора и контракты на обеспечение объекта необходимыми коммунальными ресурсами.Имеются договора и контракты на организацию подъездной инфраструктуры к многофункциональному гостиничному комплексу.Строительство указанного объекта одобрено органами местного самоуправления, с которыми заключен соответствующий контракт, предметом которого является оказание любого законного содействия при строительстве и вводе в эксплуатацию многофункционального гостиничного комплекса.По результатам строительства многофункционального гостиничного комплекса, инвестор оформляет свою долю собственности согласно дальнейшей договорённости. По предложению инвестора, имеется возможность внесения изменений в проект.В ходе дальнейшего сотрудничества партнер может предложить свои дополнительные инвестиционные проекты: ведение строительства жилого комплекса, развитие производства сельскохозяйственной продукции в тепличных комплексах.Основные характеристики МГК.- Гостиница.Проектируемое здание гостиницы имеет переменную этажность - 4-6 этажа.Здание состоит из 3-х разновеликих корпусов.На уровне -1-го этажа расположена подземная автостоянка на 30 м/мест, обслуживающий хоз. блок и технические помещения.На 1-м этаже - входная группа гостиницы, ресторан для проживающих, торговая и офисная (административная) зоны.На 2-6-м этажах - гостиничные номера и блоки поэтажного обслуживания.В уровне кровли предусмотрен выход в зимний сад через галереи, а также открытые и защищённые навесом благоустроенные площадки.Категория гостиницы - ****.Общее количество номеров - 1041(2)-х местные - 242-х местные - 522-х местные "Студия" - 62-х местные "Люкс" - 212(3)-х местные "Апартаменты" – 1- Ресторан.Проектируемое 4-хэтажное здание ресторана имеет сложную конфигурацию в плане.На 1-м этаже расположены входная группа, обеденные залы на 150мест и на 40 мест, барная зона, кухня, загрузочная, тех. и подсобные помещения.На 2-м этаже расположены обеденные залы на 100мест и на 60 мест, барная зона, кухня, загрузочная, тех. и подсобные помещения.На 3-м этаже расположены игровая зона, бильярдная, кафе на 50 мест, барная зона, кухня, загрузочная, тех. и подсобные помещения.На 4-м этаже расположены административные помещения, бильярдная, кафе, открытая благоустроенная зона.Количество мест – 500Предлагаем взаимовыгодное сотрудничество:Партнер входит землей и оказывает дальнейшую поддержку проекту.Инвестор выполняет строительные работы за свой счет.Партнер - 25%. Инвестор - 75%. (до окупаемости вложенных средств инвестора).Партнер - 51%. Инвестор - 49%. (после окупаемости вложенных средств инвестора).Срок строительства до 2х лет.Сроки окупаемости до 5 лет.Условия сотрудничества обсуждаются в процессе переговоров.Участники строительства;Подрядчик: ООО «АЛЬПИНЕ» Застройщик: ООО «Сбербанк Капитал» Проектировщик: ООО «Княжна» Технический заказчик: ООО «Мидланд Девелопмент» Характеристики и инфраструктураКонструкции: МонолитныйФундамент: монолитная железобетонная плитаКровля: Плоская с внутренним водостокомНаружные материалы: натуральный камень, оконные блокиВнутренние материалы:штукатурка, краска, плиткаЗадачи для разработки архитектурно-функциональной концепции данного объекта: - Поэтажное зонирование здания;- Расстановка мебели и оборудования в помещениях; - Разведение функциональных потоков внутри здания комплекса (гости проживающие в отеле, внешний поток гостей, сотрудники арендованных офисов, персонал отеля, администрация отеля, потоки движения чистого и грязного белья, предоставление графических чертежей по трем направлениям – зонирование, мебель и оборудование, функциональные потоки.- Предоставление рекомендаций относительно основных систем жизнеобеспечения объекта, отдельных зон объекта и обустройства территории.- Фойе гостинцы интегрировано для различные функции, например, место с сиденьями для отдыха, бар/стойка регистрации, просмотр телевизионных программ, доступ к лифтам и/или коридорам и беспроводной интернет и т.д… Фойе должно быть оживленным, несложным и обеспечивает взаимодействие между различными зонами. Планирование обеспечивает оптимальную работу с минимальным количеством ресурсов.- Зона для завтрака (ресторан) напрямую соединяется с фойе.- Мебель для этих функциональных зон будет описана в руководстве со спецификациями FF&E (мебель, арматура и оборудование).- Просмотр телевизионных программ должен быть возможен из бара и лобби-зоны напротив стойки ресепшн. Размер изображения должен обеспечивать хорошее восприятие и должен соответствовать размеру и форме фойе. (Программы должны включать, по крайней мере, местные новости, международные спортивные каналы и международные новостные каналы).- Станции для доступа в Интернет: специальное место в фойе, которое должно предлагать широкополосный доступ в Интернет. Оборудование должно быть самым современным, предлагающим все удобства использования для клиента.- Фойе должно иметь доступ к беспроводной сети.- Вывески направлений должны соответствовать спецификациям, описанным в Спецификациях по внутренним вывескам.- Необходимо предусмотреть защитные, бесцветные или цветные угловые защитные кромки из алюминия/ПВХ, закрепленные на всех углах стен с помощью скоб, гвоздей или клея. На всех входах к лифтам необходимо установить угловые защитные кромки из нержавеющей стали, с обработкой щеткой.Предлагается размещение помещений ресторана на двух уровнях: обеденный зал для гостей с зоной буфета и линией раздачи (шведский стол) на первом этаже, рядом с объединенным конференц-залом; на -1 этаже должна располагаться кухня ресторана и складские помещения.- Меню ресторана, режимы работы, тематическое направление работы кухни должна решать управляющая компания отеля. В целом любая программа должна быть нацелена на предоставление обновленного континентального завтрака, включая хлебные изделия, сок и фрукты, горячие блюда, молочные и холодные напитки, кастрюли с подогревом (предпочтительно углубленные).- Буфетная стойка (линия раздачи) с основными шкафами требуется для хранения сухих, холодных и горячих блюд и витринного представления продуктов питания ресторана (Пример для объекта на 150 комнат; общая площадь поверхности витрины составляет, примерно, от 6 до 8 м2, секция холодных блюд от 1 до 1,5 м2/секция горячих блюд 2,0 м2/секция блюд с комнатной температурой 3 м2). Устройство для салфеток должно быть встроено в буфетную стойку, если это требуется правилами.• Перед буфетом или вокруг буфета предусмотрен пол из нескользящих плиток шириной 1 м.- Необходимо обеспечить создание плана электрических соединений в координации с местами расположения всех настенных, потолочных и настольных осветительных приборов.(Определяется дизайн-проектом)- Аудио система: необходимо предусмотреть фоновую музыку в согласовании с концепцией ресторана – трансляция радиостанций не допускается (см. раздел фойе, где приводится подробная информация). Необходимо внедрить деблокирование пожарной сигнализации.- Зона ресторана должна включать стойки обслуживания, буфетные шкафы для хранения посуды, стойку кассира и сервировочные тележки.- Должна быть предусмотрена площадь хранения, как минимум, 5 м2 для оборудования F&B (продукты питания и напитки), используемого в ресторане и помещении для отдыха.- Концепцией проекта предусмотрена наружная терраса с мощеными дорожками или открытыми дорожками из бетона на гравии, с минимальным размером патио в 50-70 м2.- Необходимо обеспечить прямой доступ из кухни к ресторанному буфету.- Необходимо установить детектор газа CO2 в помещении для разлива напитков/кладовой оборудования бара. Необходимо установить охлаждаемый канал разлива, как рукав для линий разлива поставщика F&B.Технические помещения для вентиляционного оборудования, противопожарных систем, систем отопления, водоснабжения, канализации и прочего частично расположены в подвальном помещении, остальное оборудование расположено на эксплуатируемой части кровли, а также на последнем – техническом этаже.2.2.Ключевые показатели эффективности концепции создания многофункционального гостиничного комплекса на территории земельного участка находящегося М.О. Рузский район д.РождественоПроект застройки участка и продажа проводится в следующем порядке:Рисунок 44. Организация управления на инвестиционной стадииИнициатором и владельцем проекта является УК «Сфера Групп».Балансодержателем проекта является специально созданная компания – ООО «Княжна». Прочей деятельности ООО «Княжна» не ведет.ООО «Княжна» - арендатор земельного участка.Управление проектом планируется передать профессиональному девелоперу.Функции управляющего проектом:- разработка технико-экономического обоснования проекта, определение расходов на реализацию проекта, его рентабельности, подготовка комплекта документации, которая согласована с инвесторами;- координация и планирование взаимодействия всех участников проекта;- участие в тендерах на привлечение поставщиков, генподрядчика;- надзор за соблюдением сроков и качества выполнения всеми участниками проекта работ согласно графику осуществления проекта;- проведение текущих мониторингов: финансового рынка, изменений законодательства и маркетинговых;- предоставление отчетов инвесторам о процессе осуществление проекта.Внастоящее время ведутся работы по проектированию комплекса и подключению к инженерным сетям.Завершение проектных работ запланировано на конец 2018 г. (дизайн-проект – I кв. 2019 г.), строительно-монтажные работы подготовительного периода начать возможно будет в конце IIквартала 2019 г. Основные строительные работы начаты будут после получения разрешения на строительство - январь 2018 г. и продлятся 18 месяцев до II квартала 2020 г.Ввод в эксплуатацию запланирован на август 2020 г.Рисунок 45. График реализации проектаУправление комплексом планируется доверить одной из управляющих профессиональных компаний из числа ведущих операторов рынка: - Гелиопарк Отель Менеджмент (бренд Heliopark); - Марко Поло Отель Менеджмент (бренд Foresta); - АЗИМУТ Хотелс Компани (бренд Azimut). Окончательный выбор управляющей компании осуществлен будет на следующей стадии проекта. Общая потребность в инвестициях (без учета фактических расходов) оценена в 524 931 тыс. руб. (17 210 тыс. долл.). Сумма капитальных затрат (оборудование, СМР и проектирование) составит 487 144 тыс. руб., управление и предпусковые затраты – 37 787 тыс. руб. Инвестиционные издержки проекты приняты по удельным известным расценкам или ориентируясь на те же значения в аналогичных проектах (благоустройство, СМР), а также по существующим ценам на оборудование и оснащение комплекса принятого класса. Таблица 8. Инвестиционные расходы (с НДС)Наименование затратСумма, тыс. руб.Доля, %Предпроект и проект17 5823,3%Общестроительные работы, всего412 56878,6%СМР359 31068,4%Сети19 8833,8%благоустройство и дороги13 6882,6%Прочие19 6873,8%Оборудование, всего56 99410,9%Номера14 1602,7%бассейн и wellness10 0301,9%Прочее38 7097,4%Предпусковые расходы22 1844,2%Управленческие затраты15 6033,0%ИТОГО524 931100,0%269 053243 871Открытие комплекса запланировано на 01 сентября 2012 г. Ключевые предположения для расчета поступления выручки приведены ниже… Проектируемый отель в силу специфики рынка загородного отдыха московского региона будет иметь выраженный тренд сезонности среднегодовой загрузки – пик заполняемости приходиться будет на летний период, а также каникулярные, праздничные и выходные дни. В остальное время спрос на гостиничные услуги находиться будет на среднем уровне, с незначительными провалами в период низкого спроса. 1-ый год работы гостиничного комплекса – время выхода на рынок, завоевания и узнавания лояльности клиентов. Далее прогнозируется ежегодный рост показателей загрузки в среднем на 5% в год. В первые 1,5-2 месяца (январь-февраль 2020 г.) функционирования гостиничного комплекса заполняемость отеля находиться будет на достаточно низком уровне. Это связано с не раскрученностью и малоизвестностью объекта на рынке.В последующие годы, после узнаваемости и формирования имиджа отеля на рынке 1-ый месяц года (январь) характеризоваться будет высокими показателями загрузки. Это обусловлено высоким спросом на услуги загородных отелей в период зимних каникул и новогодних праздников. В феврале, из-за низкой активности как индивидуальных, так и корпоративных клиентов, заполняемость загородных отелей несколько уменьшается, в этоот период рекомендуется разрабатывать индивидуальные специальные программы, которые позволяют привлечь посетителей в комплекс. В марте, в период праздничных заездов и весенних каникул, которые связаны с празднованием Международного женского дня, заполняемость отеля несколько увеличивется, также данный период считается средним по активности корпоративным сезоном. Май и апрель (кроме майских праздников) – относятся к месяцам с низкой интенсивностью спроса, и со стороны корпорантов, и со стороны индивидуальных клиентов.Но в период майских каникул заполняемость отеля находится на достаточно высоком уровне, в связи с чем, средняя загрузка, обычно, превышает апрельские показатели. Сезон высокого спроса в загородных отелях начинается со второй половины июня и длится до конца августа. В этот период цены на проживание в течение всей недели находятся на одном уровне, без понижающего коэффициента на будние дни, но в этот период рекомендуется разработать бонусные поощрительные программы на продолжительные заезды. Сентябрь – корпоративный высокий сезон, в данный период большую часть гостей отеля составляют корпоративные клиенты. Октябрь характеризуется средним уровнем спроса, поэтому рекомендуется разработать спецпредложения конгресс-направленности. Весь ноябрь и первая половина декабря – низкий сезон, который требует маркетинговых дополнительных мероприятий для увеличения заполняемости комплекса. Со второй половины декабря начинаются массовые индивидуальные и корпоративные заезды, которые связаны с празднованием Нового года. План загрузки гостиницы приведен на рисунке ниже:Рисунок 46. План загрузки гостиницы Рисунок 47. Средняя загрузка по годамТарифы на проживание дифференцированы буду по трем типам номеров и по времени года («низкий» и «высокий» сезоны). Высокий сезон: 1-14 января, 1 июня – 31 августа, 30-31 декабря. Внутри сезона цена также колебаться будет в зависимости от праздничных дней, дня недели. Таблица 9. Базовые тарифы на проживание в 2020 г.Категории номеровКол-вономеровВысокий сезонНизкий сезонБудниВыходныеБудниВыходныеStandart763700470033003950Standart Superior354200540038004500Deluxe64700600043005000Luxe25400680048005700Suite16300810058006900Cottage Small67000900060007500Cottage Big21080014000950012000С 2022 г. планируется увеличивать тариф на 5% ежегодно.В зависимости от канала продаж к базовому тарифу применяются скидки:Таблица 10 - Каналы продажКаналы продажРазмер скидкиСамостоятельные0%Корпоративный тариф5%Интернет тариф2%Туристические агентства25%Дополнительная скидка используется при одноместном размещении – 1000 руб./сутки.Среднее число гостей, которые проживают в номере - 1,85 чел.Рисунок 48. Средний тариф, с учетом всех скидокКлючевые допущения при расчете выручки от услуг службы питания: -стоимость основного пакета питания (ужин и обед) – 1200 руб./чел. в сутки; - доля гостей, которые приобретают дополнительное питание – 15%; - доля гостей, которые пользуются доп. обслуживанием в номере – 1%; - доход ресторана по напиткам на 1 гостя – 450 руб./сутки;- доход ресторана по дополнительному питанию на 1 гостя – 650 руб./сутки.Ключевые допущения при расчете выручки дополнительных доходов: - доля гостей, которые используют дополнительные услуги SPA-комплекса – 25%; - средний чек на 1 гостя на дополнительные услуги SPA-комплекса – 1000 руб./чел. в сутки; - доля гостей, которые пользуются мини-баром – 5%; - средний чек мини-бара – 100 руб. Прочие доходы – прокат, конференц-услуги, бани - определены в размере 10% от основных услуг. С учетом ключевых указанных допущений средняя выручка после выхода на плановые значения по загрузке составит 366 232 тыс. руб./год. Таблица 11 - Выручка (оборот) по комплексу Показатели20202021202220232024Средняя загрузка, %43,0%64,5%70,0%72,5%76,3%Число проданных номеров6 71629 49832 34333 42635 137Среднее число гостей в 1 номере1,851,851,851,851,85Гостей в год12 42554 57159 83561 83865 004Выручка от проживания, тыс. руб.25 824128 724148 456161 258178 069Выручка питание и ресторан, тыс. руб.21 00195 633109 838119 096131 299Выручка медицина и SPA3 73717 12919 69821 36723 571Выручка от прочих услуг5 05624 14927 79930 17233 294Текущие расходы после выхода на плановые значения по загрузке составят 141 995 тыс. руб./год. Таблица 12 - Текущие эксплуатационные расходы, тыс. рубРасходы20202021202220232024Номерной фондФОТ номерной фонд2 5107 8548 8509 72510 687прямые затраты номерного фонда25 0208 1038 8829 52010 144Итого затраты номерного фонда2743015 85717 83219 14520 731Служба питанияФОТ службы питания5 11716 51717 81919 67221 490себестоимость напитков и продуктов7 96031 84436 57039 64843 706прямые затраты службы питания4531 4601 6061 7111 843Итого затраты службы питания13 34049 62155 99560 83166 840SPA и медицинаФОТ SPA и медицина1 3515 4076 1486 6797 353прямые затратыSPA и медицины92374374374374Итого затратыSPA и медицины1 4425 6816 4226 9537 627Прочие прямые затраты, которые связаны с обслуживанием гостей2 1229 75911 22012 16913 418ИТОГО все затраты, которые связаны с обслуживанием гостей42 21580 81891 16898 797109 315Техническое обслуживаниеФОТ технической службы2 8679 23210 14511 14912 254коммунальные платежи4 37213 55614 22814 93515 676обслуживание и ремонт оборудования1 6304 9195 1605 4135 679Итого техническое обслуживание8 66927 50629 33331 29733 409Коммерческие расходыФОТ коммерческой службы7952 1392 3432 5682 814Расходы на продвижение и рекламу1 1813 5053 6753 8543 841Итого коммерческие затраты1 8765 5445 9186 3216 756Управленческие затратыФОТ административного персонала3 66810 56711 61412 76613 832иные административные затраты4 688728760793827Итого управленческие затраты8 25611 19512 27413 45814 760ИТОГО ЗАТРАТЫ (с НДС)57 351109 524120 952130 653141 895Рисунок 49. Структура текущих затрат по центрам учетаРисунок 50. Структура текущих затрат по статьямПлан прибыли составлен в формате USALI (Universal Standards of Accounting for Lodging Industry) - международный стандарт отчетности для гостиничной отрасли. Налог на прибыль – 20%. Из-за выплаты процентов, которые относятся на затраты, налогооблагаемая прибыль образуется лишь в 2023 г. Таблица 13. План прибыли, тыс. руб.Анализ движения денежных средств проводится для определения потребности в денежных средствах, направлений использования и источников их поступлений.Анализ потоков денежных средств рассмотрен по трем видам деятельности: финансовой, инвестиционной и основной.Планирование выполнялось с применением компьютерной модели. Горизонт расчета – 15 лет, шаг расчета – 1 месяц.Согласно принятым допущениям финансирование затрат осуществляется на начальном этапе до начала СМР за счет собственных средств инвестора, а потом за счет привлеченного кредита.Собственные средства инвестора направлены будут на финансирование подготовительных работ, проектных работ до получения разрешения на строительство и части СМР. Всего собственные средства – 100 522 тыс. руб.Доля собственных средств, которые инвестированы в проект составит 18% от общей потребности в инвестициях.Сумма кредита – 472 873 тыс. руб. (15 502 тыс. долл.). Время пользования – 7 лет с момента первого транша в январе 2019 г. Последний платеж по кредиту – январь 2026 г.Проценты за пользование заемным капиталом – 14%.Врасчетной модели принято, что весь свободный поток денежных средств направляется на погашение кредита.Таблица 14 - План движения денежных средств, тыс. руб.2.3.Оценка экономического эффекта концепции создания многофункционального гостиничного комплекса на территории земельного участка находящегося М.О. Рузский район д.РождественоКоэффициент рентабельности продаж рассчитывается как отношение прибыли до вычета затрат по процентам, амортизационных отчислений (EBITDA) и уплаты налогов к выручке от продаж.Таблица 15 - Средние значения коэффициента рентабельности от продаж по годамГодаЗначения коэффициента рентабельности продаж201943%202045%202144%202243%Рисунок 51. Коэффициент рентабельности продажВ этом случае точка безубыточности определялась как минимально возможный уровень загрузки, при котором поступления будут покрывать затраты комплекса.В базовом варианте среднегодовая загрузка комплекса после выхода на плановую мощность составит 76%. При этом прибыль до вычета затрат по процентам, уплаты амортизационных отчислений (EBITDA) и налогов составит 140 065 тыс. руб.Для этого проекта, размер среднегодовой загрузки при котором выручка равна всем затратам комплекса составляет 29,5%.Таблица 16- Расчет точки безубыточностиСреднегодовая загрузка, %EBITDA, тыс. руб.76% (плановое значение)140 06560%93 72650%63 00440%32 27029,5%0Показатели коммерческой эффективности проекта характеризуют эффективность инвестиций для его участников. К показателям коммерческой эффективности относятся:Текущая чистая стоимость проекта (NPV) - суммарный доход от проекта, который дисконтированы с учетом временной стоимости денег. Показатель NPV зависит от ставка дисконта и рассчитывается по формуле:t jЧФ(t)NPVt 1(1d)t ,гдеt –периоды реализации проекта;ЧФ(t) –чистый годовой поток реальных денег в периодыt=1, 2, …, j;d –ставка дисконта.Показатель NPV рассчитывался при ставке дисконтирования 14% в год. Положительное значение NPVговорит о превышении прибыльности проекта над нормой дисконта.Внутренняя норма доходности на инвестиционные полные затраты (IRR) - годовая норманаличных чистых поступлений в ходе реализации проекта, т.е.та ставку дисконтирования, при которой величина дисконтированного чистого дохода (NPV) равна нулю. Экономический смысл внутренней нормы доходности в том, что это норма доходности инвестиций, при которой предприятию одинаково эффективно инвестировать свой капитал под IRR процентов в какие-либо финансовые инструменты.Коммерческая эффективность проекта характеризуется такими показателями, как:Таблица 17 - Показатели коммерческой эффективности проектаНаименование показателейЗначениеСрок окупаемости с начала реализации проекта, мес.6,42Срок окупаемости с начала работы, мес.3,67Текущая чистая стоимость, тыс. долл.195 773Внутренняя норма доходности, %20,5%Таблица 18 - Расчет коммерческой эффективности проектаКоммерческий риск (риск снижения объемов реализации услуг и загрузки) ограничивается правильным выбором ценовой политики и маркетинговой стратегии проекта, а также проведением рекламных акций и мониторинга потребностей клиентов и осуществлением ассортиментной гибкой политики. Необходимо учесть, что при финансово-экономической оценке проекта создания гостиничного комплекса, принималась осторожная оценка как объемов загрузки, так и цен на услуги. Так, выход на максимальные значения по ценам и загрузке планируется в течении 4,5 лет.Риск доходности (т.е. риск неполучения намечаемого уровня доходности проекта) ограничивается за счет тарифной гибкой политики, выбора цен на услуги на рыночном среднем уровне, контроля за затратами и налогового планирования.Риск задержки ввода в эксплуатацию и превышения стоимости строительства устраняется в значительной мере за счет использования контрактов на условиях ФСПК, (т.е. кон-трактов “под ключ” с фиксированнымисроками и стоимостью строительства) с подрядчиками. Оценка стоимости строительно-монтажных работ по реконструкции помещений и стоимости оборудования основывалась на анализе предложений нескольких специализированных фирм. В процессе принятия решения о выборе поставщиков и подрядчиков оборудования будут проведены тендеры.Технические риски сводятся к минимальному уровню путем выбора поставщиков оборудования и опытных подрядчиков по строительству аналогичных объектов. Технические риски также ограничены тем, что все технологии, использовались ранее при осуществлении подобных проектов и показали свою высокую экономическую и техническую эффективность.Риск негативного отношения общественности к проекту из-за проведения строительных работ. Этот вид риска является незначительным, поскольку по близости нет жилой застройки и, к тому же, во время проведения строительно-монтажных работ не производится значительных промышленных шумов и выбросов, не осуществляется вырубка зеленых насаждений, и, помимоэтого, направленность проекта на улучшение обслуживания населения и создание рабочих дополнительных мест должно сыграть положительную роль в восприятии общественностью проекта.Финансовые риски (т.е.риски задержки платежей, неплатежей и т.д.) сводятся к минимуму за счет особенностей поступления выручки – наличные платежи от физических лиц по кредитным картам и за наличный расчет.Риск срыва поставок товаров устраняется за счет выбора надежных поставщиков из числа оптовых крупных фирм, которые работают на рынке региона, и увязки условий исполнения договоров с фактической поставкой товаров в полном объеме и в срок.Неконтролируемые риски:Регулятивные риски, т.е. риски, которые обусловлены изменением нормативных процедур и законодательства, ограничиваются юридической экспертизой проекта до его начала и юридической поддержкой в процессе их реализации.Политические риски в определенной мере поддаются ограничению за счет контактов с городскими органами управления и проведением комплексных мероприятий по обеспечению общественной поддержки проекта.Риск возникновения экологических неблагоприятных последствий минимален. На объекте построена будет современная канализационно-насосная станция, технические условия позволяют обеспечить бесперебойную систему отвода сточных вод, обеспечен будет регулярный вывоз мусора.Количественный анализ чувствительности проекта – составная часть комплексного анализа рисков, заключается в оценке воздействия изменений размеров критических параметров производственно-хозяйственной деятельности на финансово-экономические основные показатели бизнес-плана.При проведении анализа чувствительности проекта произведена оценка влияния на основные финансово-экономические показатели проекта изменения размеров его критических парамет-ров.Ключевые показатели, по которым проводится анализ чувствительности, в себя включают показатели внутренней нормы доходности, текущей чистой стоимости, срока окупаемости.Ккритическим параметрам, воздействие которых анализируется в этом разделе, относятся: - объем капитальных вложений; - уровень загрузки;- размер тарифов.Уровеньвоздействияданных параметров рассчитывается методом подстановки новых значений в финансово-экономическую модель бизнес-плана и вычисления новых величин основных показателей.Итоги анализа чувствительности приводятся в табличной форме по всем видам критических параметров, которые указаны выше:Таблица 19- Анализ чувствительности показателей бизнес-плана к объему капитальных вложенийПараметрыИнвестиции, % от базового уровня80%85%90%95%100%105%110%115%120%NPV, тыс. руб.202 858201 337199 815198294196 774195 255193 735192 217189 798IRR, %20,9%20,8%20,8%20,7%20,6%20,6%20,5%20,4%20,3%PBP, лет6,56,56,56,56,56,66,66,66,6PBP с момен-та запуска, лет3,83,83,83,83,83,93,93,93,9Таблица 20 - Анализ чувствительности показателей бизнес-плана к уровню загрузкиПараметрыЗагрузка, % от базового уровня (относительные изменения)80%85%90%95%100%105%110%115%120%NPV, тыс. руб.29 85572 154113 525155 114196 774238674278 586322 583364 683IRR, %15,2%16,7%18,1%19,4%20,6%21,8%22,8%24,1%25,2%PBP, лет8,17,47,36,96,56,46,36,15,9PBP с момен-та запуска, лет5,44,74,54,13,83,73,53,43,1Таблица 21 - Анализ чувствительности показателей бизнес-плана к уровню тарифовПараметрыТарифы, % от базового уровня80%85%90%95%100%105%110%115%120%NPV, тыс. руб.86 739114 128141 626169 184196 774224 495252 244279 976307 758IRR, %17,2%18,1%18,9%19,8%20,6%21,4%22,2%22,9%23,7%PBP, лет7,47,36,96,76,56,46,46,36,2PBP с момен-та запуска, лет4,54,44,23,93,83,73,63,53,4Как видно из итогов проведенного анализа чувствительности, проект устойчив к повышению инвестиционных затрат. Самую большую чувствительность показатели эффективностипоказывают к изменению уровня загрузки, при этом, в расчеты заложены умеренные оценки загрузки и постепенный, на протяжении 4,5 лет, выход на максимальные плановые показатели.Настоящий проект соответствует политике властей Рузского района, которая направлена на увеличение количества современных объектов сервиса в области.Проект станет одним из значимых объектов в инфраструктуре района. Эксплуатация и строительство Проекта благотворно повлияют на экономику района, создав рабочие дополнительные места и усилив его посещаемость жителями иных городов (увеличит туристические потоки).Проект учитывает интересы как непосредственных участников проекта, так общественности и местных властей за счет следующих выгод:1.выгоды для социально-экономического развития и бюджета:- привлечение инвестиций в размере 524,9 млн. руб. полностью из средств внебюджетных источников;-повышение объема поступлений в бюджеты всех уровней и внебюджетные фонды не меньше чем на 88,4 млн. руб./год. Также произойдет расширение налоговой базы за счет иных участников проекта - поставщиков услуг.2. выгоды населения:-развитие инфраструктуры и повышение объема услуг;- создание дополнительных 140 рабочих мест.ЗАКЛЮЧЕНИЕЦель проекта – создание современного многофункционального гостиничного комплекса категории 4* с широким спектром дополнительных услуг.Проектом предусмотрено новое строительство на земельном участке общей площадью 41000 кв.м.Общая емкость комплекса - 276 мест.Рузский район расположен в западной части Московской области. Протяженность с севера на юг - 66 км, с запада на восток - 50 км.На территории района осуществляют деятельность 2 212 юридических лиц и 2 420 индивидуальных предпринимателейНа территории района осуществляют деятельность 50 крестьянских (фермерских) хозяйств.Рузский район сегодня один из наиболее динамично развивающихся в Московской области. Несмотря на положительные достигнутые результаты в сфере экономических и социальных преобразований, ждет еще напряженная работа по реализации основных национальных, социально-экономических проектов, успех которой зависит от слаженной и конструктивной работы коллектива единомышленников, которые понимают, что делается одно большое, общее дело.Приоритетные отрасли развития:1.Основным направлением является развитие промышленности, поддержка предприятий, как уже существующих, так и вновь создаваемых. 2. «Санаторно-курортная зона – уникальное конкурентное достоинство Рузского муниципального района» 3. Агропромышленный комплекс 4. Развитие социальной инфраструктуры и жилищно-коммунальной сферы Сочетание богатого культурно-исторического наследия Рузского района с его природно-ресурсными возможностями должно способствовать дальнейшему развитию в районе различных видов туризма - культурно-познавательного, лечебно-оздоровительного, событийного, паломнического, водного, активного, спортивного и других.В районе успешно развивается лечебно-оздоровительный туризм. Бальнеологические санатории-курорты «Русь», «Подмосковье», «Дорохово» используют местные источники лечебные грязи и минеральной воды, предлагают большой комплекс лечебных процедур и пользуются большой популярностью у москвичей и жителей других регионов.Особое место занимает культурно-познавательный туризм. Город Руза - старинный русский город, имеет ряд историко-культурных объектов на своей территории - это древнее Городище, в настоящее время используется как парк отдыха и место проведения праздников и фестивалей.Туристический потенциал Рузского муниципального района используется не в полном объеме, строительство туристических объектов осуществляется хаотично. Поэтому возникла необходимость системного и комплексного подхода к развитию въездного и внутреннего туризма в Московской области и в Рузском районе, в частности. Дальнейшее развитие туристических объектов и комплексов невозможно без создания необходимой обеспечивающей инфраструктуры.Системное развитие туризма позволит увеличить поток туристов в Рузский муниципальный район и, как следствие, обеспечить рост поступлений в бюджет, а с иной стороны, учитывая воздействие туризма на все стороны жизни общества, развитие смежных отраслей экономики и повышение занятости населения.Системное развитие туризма позволит значительно увеличить поток туристов в Рузский муниципальный район и, как следствие, обеспечить рост поступлений в бюджет, а с другой стороны, учитывая воздействие туризма на все стороны жизни общества, развитие смежных отраслей экономики и повышение занятости населения.В настоящее время в Рузском районе развитие туризма идет по нескольким направлениям: культурно-познавательный туризм (посещение храмов, усадеб, памятников истории и культуры – маршруты «Уездный город Р…», «Руза литературная»), патриотический туризм (маршрут «Рузские рубежи»), рекреационный (отдых и лечение в санаториях и пансионатах района), экотуризм (посещение крестьянско-фермерских хозяйств с дегустацией и продажей продукции), событийный туризм и туризм выходного дня.Существует множество концепций таких гостиниц:- свадебный отель;- семейный отель;- ивент отель;- клубный отель;- эко отель;- санатории и пансионаты;- этноотели.Результаты 2016 г.говорят о том, что российская столица может выдержать повышение предложения в средней категории: в верхнем пределе среднего сегмента загрузка повыислась на 3,6 п.п. к 2015 г., приблизившись к 80%. Самый большой рост загрузки был зафиксирован в среднем сегменте – на 7,6 п.п, до 73%.Лидер по росту среднего тарифа в 2016 г- люксовый сегмент, где показатель достиг 17,1 тыс руб. за ночь (на 14,5%, или 2,2 тыс. руб. выше, чем в предыдущем году). Динамика показателя RevPAR также была наивысшей в самом дорогом сегменте: доходность на номер увеличилась почти на 18%, или 1,7 тыс. руб., до 11,4 тыс. руб. Единственный сегмент, где цены несколько уменьшились в 2016 г., - средний - до 3,9 тыс. руб. по сравнению с 4 тыс. руб. в 2015 г..Для реализации проекта подготовлена необходимая техническая документация, заключены контракты и договора на обеспечение объекта необходимыми коммунальными ресурсами.Имеются контракты и договора на организацию подъездной инфраструктуры к гостиничному многофункциональному комплексу.Помимо услуг проживания второй по значимости и доходности услугой гостиничного комплекса является предоставление услуг питания.Дляувеличения общей привлекательности объекта и привлечения на территорию гостиничного комплекса корпоративных клиентов в отеле нужно предусмотреть конференцзалы и возможность предоставления бизнес-услуг.Наличие дополнительных услуг развлекательного и оздоровительного направлений в гостиничном комплексе, позволят разнообразить досуг гостей, и повысить тем самым общую привлекательность отеля, увеличить совокупный доход объекта.Возможна организация он-лайн бронирования через Интернет. И хотя на первых этапах этот канал продаж задействован будет минимально, но в процессе можно ожидать повышение популярности этого способа бронирования. Еще один канал продаж при этом формате услуг - заключение корпоративных договоров с ведущими предприятиями Москвы и ближайших областных центров, которые предлагают социальный обширный пакет для своих работников и мотивационную развитую политику.Управление проектом планируется передать профессиональному девелоперу.Общая потребность в инвестициях (без учета фактических расходов) оценена в размере 524 931 тыс. руб. (17 210 тыс. долл.). Сумма капитальных расходов (оборудование, СМР и проектирование) составит 487 144 тыс. руб., управление и предпусковые затраты – 37 787 тыс. руб. Инвестиционные издержки проекты приняты по удельным известным расценкам или ориентируясь на те же значения в аналогичных проектах (благоустройство, СМР), а также по существующим ценам на оборудование и оснащение комплекса принятого класса.Текущие расходы после выхода на плановые значения по загрузке составят 141 995 тыс. руб./год.В базовом варианте среднегодовая загрузка комплекса после выхода на плановую мощность составит 76%. При этом прибыль до вычета затрат по процентам, уплаты амортизационных отчислений (EBITDA) и налогов составит 140 065 тыс. руб.Для этого проекта, размер среднегодовой загрузки при котором выручка равна всем затратам комплекса составляет 29,5%.Самую большую чувствительность показатели эффективности показывают к изменению уровня загрузки, при этом необходимо отметить, что в расчеты заложены умеренные оценки загрузки и постепенный, на протяжении 4,5 лет, выход на максимальные плановые показатели.Настоящий проект соответствует политике властей Рузского района., которая направлена на увеличение количества современных объектов сервиса в области.СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ1.Брашнов, Д. Г., Основы индустрии гостеприимства : учебное пособиеИздательство "Флинта", 2013, 2.Инграм Х., Медлик С. Гостиничный бизнес: учебник М.: Юнити-Дана, 2015г., 240с3.Корнеев, Н. В. Технологии гостиничной деятельности : учебник для студентов учреждений высшего образования, Академия, 2015,4.Мазилкина, Е. И. Организация продаж гостиничного продукта : учебное пособие (ФГОС 3-го поколения), Альфа-М Издательский Дом, 20165.Медлик, С. Гостиничный бизнес : учебник для вузов, ЮНИТИ-ДАНА, 2016,6.Овчаренко, Н. П. Организация гостиничного дела : учебное пособие для бакалавров, Дашков и К., 2016,7.Тимохина, Т. Л. Организация гостиничного дела : учебник для прикладного бакалавриата, Юрайт, 2016,8.Тимохина, Т. Л. Технологии гостиничной деятельности : теория и практика: учебник для прикладного бакалавриата, Юрайт, 2016,9.Уокер, Дж. Р. Введение в гостеприимство: учебное пособие для студентов вузов, ЮНИТИ-ДАНА, 2016,10.Шамшина, Ю. О. Гостиничный сервис : конспект лекций, Феникс, 201411. Основные тенденции развития гостиничного рынка г. Москвы [Электронный ресурс] Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/osnovnye-tendentsii-razvitiya-gostinichnogo-rynka-g-moskvy12.Анализ гостиничного рынка Москвы. Инвестиционный рынок. [Электронный ресурс] Режим доступа: http://vesco-consulting.ru/13.Инвестиции в гостиничный бизнес окупаются долго, но надежно. Выгодно ли строить отели в Москве? [Электронный ресурс] Режим доступа: http://rusturinvest.ru/article/investicii-v-gostinichnyy-biznes-okupayutsya-dolgo-1195.html14.Развитие гостиничного рынка Москвы [Электронный ресурс] Режим доступа: http://prohotel.ru/article-20128/0/15.Рекордный 2016 год на гостиничных рынках Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.hotelscatalog.ru/novosti-gostinits-sankt-peterburga/jll-rekordnyj-2016-god-na-gostinichnyh-rynkah-moskvy-podmoskovya-i-sankt-peterburga.html16.Текущее состояние и перспективы гостиничного рынка России [Электронный ресурс] Режим доступа: http://cre.in.ua/research/2013/09/25/tekushchee-sostoyanie-i-perspektivy-gostinichnogo-rynka-rossii17.Перспективы развития гостиничного бизнеса Москвы [Электронный ресурс] Режим доступа: http://vesco-consulting.ru/article/perspektivy-razvitiya-gostinichnogo-biznesa-moskvy18.Основные проблемы и перспективы развития гостиничного бизнеса в России [Электронный ресурс] Режим доступа: http://izron.ru/articles/o-nekotorykh-voprosakh-i-problemakh-ekonomiki-i-menedzhmenta-sbornik-nauchnykh-trudov-po-itogam-mezh/sektsiya-18-teoriya-sovremennogo-menedzhmenta/osnovnye-problemy-i-perspektivy-razvitiya-gostinichnogo-biznesa-v-rossii/19.Гостиничный рынок подводит итоги года [Электронный ресурс] Режим доступа: http://delonovosti.ru/business/2847-gostinichnyy-rynok-podvodit-itogi-goda.html20.Московский гостиничный рынок: проблемы и практика из решения [Электронный ресурс] Режим доступа: http://bigpicture.ru/?p=38871421.Инвестиционный паспорт Рузский муниципальный район [Электронный ресурс] Режим доступа: http://russiaindustrialpark.ru/sites/default/files/investicionnyy_pasport_ruzskiy_municipalnyy_rayon_2016_05_18_12_57_34_203.pdf22. Статья о Рузском районе [Электронный ресурс] Режим доступа: http://culturaruza.ru/uchrezhdeniya/statya-o-ruzskom-raione23.Рузский район в цифрах и фактах [Электронный ресурс] Режим доступа: http://vestiruza.ru/article/222/ruzskij-rajon-v-cifrax-i-faktax24.Концепция развития туризма в Московской области [Электронный ресурс] Режим доступа: https://docviewer.yandex.ru/view/45924183525.«Руза заповедная» может стать меккой туризма [Электронный ресурс] Режим доступа: http://ruza24.ru/news/obschestvo/1245