Анализ доходов и расходов по передаче имущества в аренду.

Рассматриваемое предприятие заработало достаточно средств для выплаты процентов по кредитам за анализируемый период.
Далее рассчитаем средневзвешенную стоимость капитала ООО «Нефтяной дом» в таблице 2.4.
Таким образом, за рассматриваемый период наблюдается рост средневзвешенной стоимости капитала с 7,878 в 2015 году до 46,386 в 2017 году, в том числе за 2016 год на 32,415, а за 2017 год на 6,093, то есть компания повышает экономический потенциал предприятия при сложившейся структуре источников средств, требованиях инвесторов и кредиторов, дивидендной политике.

Таблица 2.4
Средневзвешенная стоимость капитала ООО «Нефтяной дом» за 2015-2017 годы
Наименование статьи Значения по годам, % Изменения абсолютные 2015 2016 2017 2016/
2015 2017/
2016 2017/
2015 Доля собственного капитала 0,492 0,500 0,647 0,008 0,147 0,154 Доля заемного капитала в капитале компании 0,508 0,500 0,353 -0,008 -0,147 -0,154 Доходность собственного капитала компании 10,30 73,12 37,43 62,82 -35,69 27,13 Доходность заемного капитала компании 6,915 9,331 78,501 2,416 69,170 71,586 Средневзвешенная стоимость капитала 7,878 40,292 46,386 32,415 6,093 38,508 Эффект финансового рычага на ООО «Нефтяной дом» определим в таблице 2.5.
За рассматриваемый период наблюдается рост эффекта финансового рычага с 4,02 в 2015 году до 10,49 в 2017 году, в том числе в 2016 году произошел рост на 25,06, а в 2017 году - снижение на 18,59, то есть приращение к рентабельности собственного капитала растет за счет роста общей суммы собственного капитала.
Положительное значение эффекта финансового рычага говорит об эффективности использования капитала рассматриваемой организации и рациональной политики заимствования для предприятия.
Условия предоставления кредита являются выгодными для предприятия. Поэтому для рассматриваемого предприятия дополнительные заимствования были бы выгодными. Однако доля собственного капитала не настолько значительна, чтобы ее можно было снизить и не ухудшить ситуацию с финансовой устойчивостью компании.
Таблица 2.5
Динамика показателей рентабельности
Наименование статьи Значения по годам, % Изменения абсолютные 2015 2016 2017 2016/
2015 2017/
2016 2017/
2015 Проценты к уплате 74015 96325 87819 22310 -8506 13804 Общая сумма кредитов 3807670 4114334 3822971 306664 -291363 15301 Экономическая рентабельность активов 5,07 36,56 24,20 31,49 -12,36 19,13 Заемный капитал 3951986 4229322 3940409 277336 -288913 -11577 Собственный капитал 3832635 4230598 7210825 397963 2980227 3378190 Эффект финансового рычага 4,02 29,08 10,49 25,06 -18,59 6,47
Поэтому улучшение структуры капитала и повышение доходов компании необходимо проводить с точки зрения оптимизации его внутренних составляющих.

2.3. Мероприятия повышения доходов ООО «Нефтяной дом» за счет вложений в арендуемую недвижимость

В компании предлагается использовать прибыль для покупки квартир в Москве средней стоимостью 25000 тыс. руб.
По данным бухгалтерской отчетности ООО «Нефтяной дом» имеет нераспределенную прибыль в сумме 4507947 тыс. руб.
На данную сумму можно купить:
4507947/25000= 180 квартир.
Средняя стоимость аренды квартиры посуточно 5000 руб. в сутки.
Среднее время сдачи квартир за месяц 20 дней.
Тогда годовой доход от сдачи одной квартиры за месяц составит:
5000 * 20 дней = 100 тыс. руб. в месяц или 1200 тыс. руб. в год.
Сдача в наем 180 квартир позволит получить:
1200 тыс. руб. * 180 квартир = 216000 тыс. руб. в год.
Стоимость покупки данных квартир составит в год:
25000 тыс. руб. *180 квартир = 450 000 тыс. руб.
Обслуживание квартир заключается в их уборке и подготовке к заселению новыми жильцами, и составят 200 руб. в сутки за одну квартиру или 200*20 =4000 руб. в месяц.
4000 *12 = 48000 руб. в год.
Обслуживание 180 квартир составит:
180 * 48 тыс. руб. = 8640 тыс. руб.
Тогда чистый доход от сдачи квартир составит:
216000-8640=207360 тыс. руб. в год.
Эффективность вложений в год составит:
207360/450 000 = 46,08%.
Срок окупаемости вложений составит:
450000/207360=2,17 лет.
В итоге вложение в покупку квартир принесут компании дополнительный доход в сумме 207360 тыс. руб. в год и окупится за 2,17 лет.
Компания способна осуществить данный проект, так как обладает значительными финансовыми ресурсами и может профинансировать данный проект исключительно за счет собственных средств, имея значительную сумму нераспределенной прибыли.
Таким образом, предлагаемое мероприятие является эффективным и рекомендуется к внедрению для данного предприятия.
Другой проект, который может быть реализован компанией, это аренда объекта недвижимости в течение 9 лет, получая доход от аренды в начале каждого года, первые 7 лет 200 тыс. руб., последующие годы 350 тыс. руб., уровень риска по потоку доходов от аренды 6%.
Планируется проведение планового ремонта в начале 4-го года аренды стоимостью 200 тыс. руб. и в конце 6-го года стоимостью 100 тыс. руб. Ставка рефинансирования ЦБ 11%.
Составим поток доходов и расходов по объекту недвижимости в таблице 2.6.
Таблица 2.6
Расчет доходов и расходов по недвижимости
Показатели годы  
Итого 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1.Доходы от недвижимости 200 200 200 200 200 200 200 350 350 2100 2.Расходы по ремонту недвижимости 0 0 0 200 0 0 100 0 0 300 3.Прибыль от недвижимости (стр.1-стр. 2) 200 200 200 0 200 200 100 350 350 1800 4.Коэффициент дисконтирования 0,855 0,731 0,624 0,534 0,456 0,390 0,333 0,285 0,243   6. Доходы с учетом дисконтирования (стр. 1*стр. 4) 171 146 125 107 91 78 67 100 85 969 7. Прибыль с учетом дисконтированных доходов (стр. 6-стр.2) 171 146 125 -93 91 78 -33 100 85 669 Так как уровень риска по потоку доходов составляет 6%, а ставка рефинансирования ЦБ 11%, то ставку процентов по проекту берем 17% (6%+11%). Коэффициент дисконтирования рассчитываем по следующей формуле: Кд = 1 / (1+Е) tm-t0,
где Kl— коэффициент дисконтирования; 
tm – t0 — промежуток между оцениваемым периодом и моментом приведения (в годах); 
Е — норма дисконта, в нашем случае, так как ставка процента 17, то норма дисконта будет 0,17.
В итоге по данным таблицы видно, что прибыль от проекта предоставления в аренду недвижимость составит 669 тыс. руб.
Третий проект заключается в том, что планируется приобретение офиса стоимостью 14 млн. руб. по ипотечному кредиту. Ипотечный кредит выдан под 13% сроком на 14 лет, в течение этого срока ежегодно в конце года планируется получать доход от сдачи офиса в аренду в размере 700 тыс. руб. первые 4 года, последующие годы 950 тыс. руб., с уровнем риска 9%.
По истечении этого периода офис будет продан за 19 млн. руб., с уровнем риска 6%. Составим поток доходов и расходов по проекту без учета дисконтирования в таблице Б3. Проценты за кредит начисляем на остаток задолженности, то есть после первого года остаток задолженности будет 13 тыс., после 2-го 12 тыс. и так далее. Рассчитаем потоки с учетом дисконтирования. Так как уровень риска по арендной плате составляет 9%, то Е при расчетах берем 0,09. Норма дисконта по продаже офиса составит 0,06, так как уровень риска 6%.
Расчет коэффициентов дисконтирования и потоков с учетом дисконтирования приведен в Приложении Б, Таблица Б1. Далее рассчитаем прибыль с учетом дисконтирования в Приложении Б Таблице Б2. Прибыль от проекта рассчитываем как разницу между дисконтированной суммой доходов и расходами. Рентабельность проекта рассчитывается по следующей формуле: Рентабельность = Прибыль от проекта / Расходы по проекту * 100% = 535,95/27650*100% = 1,94%.
Таким образом, рентабельность бизнес проекта составит 1,94%.

Заключение

В данной работе для повышения эффективности использования источников финансирования ООО «Нефтяной дом» было предложено расширить сферу деятельности компании на рынок жилой недвижимости Москвы и Московской области, так как вкладывать в недвижимость выгодно, позволяя защитить вложения инвестора от инфляции. Защита от инфляции выражается в том, что вложения в недвижимость растут по мере роста цен, а имеющуюся недвижимость можно сдавать в аренду. Поэтому в России спрос на недвижимость постоянно растет, а рост доходов населения приводит к росту спроса на недвижимость. Упрощение условий предоставления ипотечного кредита также способствует росту спроса на недвижимость.
За 2017 год можно констатировать тот факт, что значительных изменений на рынке вторичной и первичной недвижимости не случилось.
Несмотря на то, что средняя стоимость жилья остается практически стабильной, изменяется структура предложения. Происходит «вымывание» с рынка предложений качественного жилья, но при этом стоимость квартир, расположенных во «взрослых» домах, несколько повышается в цене.
С учетом того, что инфляция за прошлый год по официальным данным составила 6,6%, можно сказать, что стоимость вторичной недвижимости уже второй год не повышается.
Кстати, следует заметить, что недвижимость так и не преодолела стоимостной докризисный барьер. Максимальный показатель в размере 59,89 тыс. руб./кв. м так и остался максимальным.
В компании предлагается использовать прибыль для покупки квартир в Москве средней стоимостью 25000 тыс. руб. По данным бухгалтерской отчетности ООО «Нефтяной дом» имеет нераспределенную прибыль в сумме 4507947 тыс. руб.
В итоге вложение в покупку квартир принесут компании дополнительный доход в сумме 207360 тыс. руб. в год и окупится за 2,17 лет.
Компания способна осуществить данный проект, так как обладает значительными финансовыми ресурсами и может профинансировать данный проект исключительно за счет собственных средств, имея значительную сумму нераспределенной прибыли.
Таким образом, предлагаемое мероприятие является эффективным и рекомендуется к внедрению для данного предприятия.


Список литературы


Приложения

Приложение А
Отчетность ООО «Нефтяной дом» за 2015-2017 годы


Приложение Б
Таблица Б1
Поток доходов и расходов по проекту без учета дисконтирования
Показатели Годы Итого 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 1.Поток доходов (1.1+1.2+1.3) 14000 700 700 700 700 950 950 950 950 950 950 950 950 19950 44350 1.1.Арендная плата 0 700 700 700 700 950 950 950 950 950 950 950 950 950 11350 1.2.Продажа офиса 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 19000 19000 1.3.Получение кредита 14000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 14000 2.Поток расходов (2.1+2.2) 2820 2690 2560 2430 2300 2170 2040 1910 1780 1650 1520 1390 1260 1130 27650 2.1.Выплаты суммы основного долга 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 14000 2.2.Выплаты процентов за кредит 1820 1690 1560 1430 1300 1170 1040 910 780 650 520 390 260 130 13650 Таблица Б2
Расчет коэффициентов дисконтирования и потоков доходов с учетом дисконтирования
Показатели годы   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Итого Коэффициент дисконтирования арендной платы 0,917 0,842 0,772 0,708 0,650 0,596 0,547 0,50 0,460 0,422 0,388 0,356 0,326 0,299   Арендная плата с учетом дисконтирования 0,00 589,18 540,53 495,90 454,95 566,45 519,68 476,77 437,41 401,29 368,16 337,76 309,87 284,28 5782 Коэффициент дисконтирования проданной суммы                           0,442   Проданная сумма с учетом дисконтирования                           8404 8404

Таблица Б3
Прибыль с учетом дисконтирования
Показатели Годы Итого 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Поток доходов 14000 589 540 496 455 566 520 477 437 401 368 338 3107 8688,00 28186 Арендная плата с учетом дисконтирования 0 589 541 496 455 567 520 477 437 401 368 338 310 284,28 5782 Продажа офиса 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8403,718 8404 Получение кредита 14000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 14000 Поток расходов 2820 2690 2560 2430 2300 2170 2040 1910 1780 1650 1520 1390 1260 1130 27650 Выплаты суммы основного долга 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 14000 Выплаты процентов за кредит 1820 1690 1560 1430 1300 1170 1040 910 780 650 520 390 260 130 13650 Прибыль от проекта 11180 -2101 -2020 -1934 -1845 -1604 -1520 -1433 -1343 -1249 -1152 -1052 -950 7558 536












С
Е
Б
Е
С
Т
О
И
М
О
С
Т
Ь


В зависимости от степени готовности продукции и ее реализации

Валовой продукции

Товарной продукции


Отгруженной продукции

Реализованной продукции

В зависимости от количества продукции

Единицы продукции

Всего объема продукции

В зависимости от полноты включения текущих расходов в себестоимость объекта калькулирования

Полная фактическая

Сокращенная (усеченная)

В зависимости от оперативности формирования

Фактическая

Плановая

По месту возникновения

По видам расходов

По однородности состава

По способу отнесения затрат на себестоимость

По характеру участия в
производственном процессе

По зависимости от объема производства

Основных цехов

Вспомогательных цехов

Обслуживающих цехов

По экономическим элементам

По калькуляционным статьям

Простые

Комплексные

Прямые

Косвенные

Производственные

Внепроизводственные

Условно-постоянные

Условно-переменные

П
р
и
з
н
а
к

к
л
а
с
с
ифи
к
а
ц
и
и


Директор

Транспортный отдел

Коммерческий директор

Главный бухгалтер

Бухгалтер

Производственный отдел


Отдел сбыта

Отдел кадров

Менеджеры

Юристы

Водители