Разработка бизнес плана антикризисной реструктуризации На основе бюджетирования

Не вполне соответствуетЕстественная система вентиляции14Офисные помещения при складе.*СоответствуетЗапроектированыНе является обязательным критерием15.Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.*Не соответствуетПункт не обязателен16Автономная электроподстанция и тепловой узел.*Не соответствуетПункт не обязателен17Ж/Д ветка.*Не соответствует Пункт не обязателенТаким образом, располагаемые на участке строения соответствуют большинству обязательных требований и может быть отнесено к складским помещениям класса «В». При этом по ряду критериев объект превосходит класс «В», что увеличивает его привлекательность для арендаторов.Арендный план объектаПортрет потенциальных арендаторов объектаАрендаторы складских площадей могут быть подразделены на две большие группы. Первая группа состоит из крупных торговых и производственных компаний, активно работающих в регионах. Данные компании стараются совсем уйти из столицы и использовать складскую логистику в Подмосковье. Это связано с транспортными проблемами Москвы, а также сложностью поиска большого участка земли в черте города или вблизи от него. Они предпочитают качество недавно построенных складов класса «А», расположенных в престижных районах на границе Москвы.Около 90 процентов товаров, хранимых на складах, в основном за пределами московской кольцевой автодороги, представляют собой продукцию повседневного спроса. Причем зачастую управляют этими запасами независимые организации, для которых управление товарно-материальными потоками является основной деятельностью – логистические компании. Компании-производители больше озабочены поддержанием престижа своих брэндов, чем распределением и хранением продукции.Представители второй группы ищут склады в непосредственной близости от МКАД. Это средние и небольшие компании, которые ищут складские помещения в черте города, в непосредственной близости от своих офисов или точек реализации. Объемы хранения этих компаний, как правило, невелик, зато им необходимы небольшие офисные помещения. Таким компаниям не очень нужны крупные современные складские комплексы, расположенные далеко в Московской области. Поэтому склады в Москве и ближайшем Подмосковье сейчас по-прежнему востребованы, даже несмотря на постоянно возникающие пробки и мероприятия властей по ограничению въезда большегрузного автотранспорта.Такие компании могут быть охарактеризованы как небольшие, они нацелены на доставку конечным пользователям небольших партий товаров. Профильной деятельностью таких компаний являются высокие технологии (включая Интернет-магазины), почтовая торговля и многоуровневый маркетинг, а также поставки розничным комплексам.Например, более дорогие товары - фотоматериалы, одежду и обувь, а также продукты питания для быстро развивающегося в Москве гостиничного и ресторанного бизнеса компании предпочитают хранить у себя и поближе к городу.В настоящее время такие компании вынуждены пользоваться услугами складов невысокого качества. В частности, склады невысокого качества вполне подходят для товаров, требующих специфичных условий для хранения (продукция химпроизводства и т. п.). Нередко в многоэтажных складских помещениях «селятся» фармакологические компании. Любым классом используемых складских помещений вынуждены довольствоваться целый ряд крупных зарубежных и российских компаний. В основном это FMCG-компании, фирмы, которым необходимо сочетание офиса-склада-шоурума в одном месте, обслуживающие Москву. Также это компании, занимающиеся мелкооптовыми продажами со склада. Таким образом, местоположение нашего объекта в первую очередь привлекательно для компаний, ориентированных на Москву. По сфере деятельности это, прежде всего, компании оптовой и мелкооптовой торговцы, дистрибьютеры, ориентированные на работу с юридическими лицами – строительными компаниями, ресторанным и гостиничным бизнесом, розничными операторами. Данные компании получают продукцию со складов предприятий-изготовителей, а затем осуществляют ее распределение по торговым точкам Москвы, юридическим лицам.Также местоположением качественных складских площадей в непосредственной близости от Москвы могут заинтересоваться компании, предлагающие услуги по экспресс-доставке грузов (почтовые), а также услуги по архивации документов.Следует отметить, что для дистрибуции по Москве направление, на котором располагается комплекс сегодня, не имеет принципиального значения. Местоположение должно позволять удобно и быстро доставлять грузы в любую точку города. Поэтому важным фактором для многих становится близость к автодорогам.Арендные ставки складской части проектаКонцепция реализации объекта основывается на предложении хорошего качества объекта по конкурентной цене. Поскольку по своим характеристикам производственно-складской комплекс состоит из строений, соответствующих классу «В», арендные ставки на него должны быть максимально возможными в данном классе с учетом расположения объекта. Как видно из данных анализа рынка средний уровень ставок на объекты класса «С» в районе расположения нашего объекта в настоящее время находится на уровне 2500-3500 руб./кв. м в год.По классу «В», «В+» уровень ставок находится на уровне 4000-5000 руб./кв. м в год.Арендные ставки включают в себя возмещение операционных расходов и не включают НДС.Кризисная ситуация и усиление конкуренции на рынке в среднесрочной перспективе может привести к еще большему падению арендных ставок на складские площади. В этой связи не исключен сценарий, при котором арендные ставки будут ниже существующих на 10-20%. В этом случае, целесообразной является консервативная стратегия инвестирования, ориентированная на разумный уровень арендных ставок.Ценообразование на площади объекта мы предлагаем ввести по принципу «triplenet» (тройная чистая арендная плата). Данный принцип предполагает установление арендной платы, очищенной от всех дополнительных платежей - налогов, расходов на эксплуатацию объекта, коммунальных платежей.Такой подход повышает прозрачность ценообразования для арендаторов и снижает риски повышения налогов, расходов на эксплуатацию и коммунальных платежей для арендодателя. Последний момент является особенно важным в случае заключения договоров аренды с фиксированной арендной ставкой, что становится все более и более распространенным в последнее время.Базовая арендная ставка дифференцирована в зависимости от этажа и арендуемой площади.На площади первого этажа базовая арендная ставка установлена в размере – 3 600-4000 руб./кв. м в год. Верхняя граница ставки установлена для арендаторов, арендующих минимальный арендный лот (300-400 кв. м), нижняя – для арендаторов, арендующих этаж целиком (см. Таблицу 3.2). Таблица 3.2 Горизонт арендной ставки проекта Нижняя границаВерхняя границаСредний вариантБазовая арендная ставка3 6004 0003 800Возмещение операционных расходов500500500Возмещение налогов400400400Арендная ставка без НДС4 5004 9004 700НДС738810774Арендная ставка с НДС5 2385 7105 474На площади второго-третьего этажа с учетом их меньшей востребованности базовая арендная ставка установлена в размере – 3200-3400 руб./кв. м в год. Возможно предоставление скидки в размере 5-10% от базовой арендной ставки компании, арендующей целиком данные этажи (см. Таблицу 3.3).Таблица 3.3 Горизонт арендной ставки проекта Третий этажВторой этажЭтажи целикомБазовая арендная ставка3 2003 4003 000Возмещение операционных расходов500500500Возмещение налогов400400400Арендная ставка без НДС4 1004 3003 900НДС666702630Арендная ставка с НДС4 7665 0024 530Вспомогательные (технические офисные помещения) складской части проекта будут сдаваться в аренду по таким же арендным ставкамАрендаторам будет предоставляться в аренду единый лот, состоящий из складских и вспомогательных площадей. Арендатор будет оплачивать все площади по единой ставке, независимо от фактического использования площадей.Арендные ставки на офисную часть проектаАрендные ставки на офисные помещения должны соответствовать классу и местоположению проекта. Арендные ставки на офисы класса В в ближайшем Подмосковье колеблются в настоящее время в очень широком диапазоне от 4500 до 9000 руб./кв. м в год (все включено).Учитывая существующие риски, местоположение и потенциальных арендаторов объекта, мы считаем необходимым ориентироваться на достаточно консервативные прогнозы по будущему уровню арендных ставок на офисные площади проекта. На наш взгляд, их базовый уровень должны находиться в диапазоне 5200-6000 руб./кв. м в год (см. Таблицу 3.4).Таблица 3.4 Горизонт арендной ставки проекта Нижние этажи, большие помещенияВерхние этажи, малые помещенияСредний вариантБазовая арендная ставка5 2006 0005 500Возмещение операционных расходов500500500Возмещение налогов400400400Арендная ставка без НДС6 1006 9006 400НДС1 0261 1701 080Арендная ставка с НДС7 1268 0707 480Арендные ставки будут дифференцированы в зависимости от этажа (тем выше, чем дороже из-за лучших видовых и экологических характеристики) и занимаемых помещений (наивысшие арендные ставки будут назначаться за малые помещения площадью 50-100 кв. метров).С целью повышения привлекательности объекта мы предлагаем не брать отдельную арендную плату за парковочные места.Следует отметить, что в силу невозможности точного прогнозирования циклов деловой активности на рынке коммерческой недвижимости, мы рекомендуем вернуться к вопросу о величине арендных ставок на этапе начала компании по сдаче площадей объекта в аренду.Арендные лотыИсходя из запросов потенциальных арендаторов, зонирования площадей объекта, нашего опыта сдачи в аренду коммерческой площадей мы предполагаем сдачу в аренду площадей блоками. Вспомогательные технические площади рассматриваются нами только как предлагающиеся к складским. Поэтому их арендаторами будут являться арендаторы соответствующих складских площадей.В зависимости от потребностей арендаторов возможны два варианта аренды ими вспомогательно - технических площадей.1 вариант. Сдача в аренду этажами.В данном случае мы предполагаем сдачу в аренду по принципу «Один этаж – один арендатор». В арендуемом лоте наличествует зона разгрузки-погрузки, зона комплектации, зона хранения, зоны технических площадей, административно-бытовых площадей. Лестница с тамбуром в аренду не сдается и является общей для всех арендаторов.При этом расположенная на первом этаже общая зона разгрузки-погрузки разделена пропорционально между арендаторами первого, второго и третьего этажей.Распределение площадей по лотам в этом варианте сдачи в аренду приведено в следующей таблице (см. Таблицу 3.5).Таблица 3.5 Горизонт арендной ставки проекта Лот 1 - 1 этажЛот 2 - 2 этажЛот 3 - 3 этажИТОГОЗона хранения1 4491 3361 3364 121Погрузочно-разгрузочная зона этажа арендатора54108108270Погрузочно-разгрузочная зона 1 этажа 272754Технические, административные помещения159270270700ИТОГО арендуемая площадь1 6621 7411 7415 1452 вариант. Сдача в аренду отдельными лотами.В этом варианте на каждом этаже может быть несколько арендаторов, каждый из которых занимает площади под хранение в 300-500 кв. метров. В этом случае непосредственно арендатору в качестве полезных площадей предоставляются исключительно площади зоны хранения. Арендуемые каждым арендатором площади отделяются друг от друга легко снимаемыми перегородками в виде сетки «рабица». Прочими площадями (технические, административно-бытовые помещения, зоны разгрузки-загрузки и т.п.) арендаторы пользуются совместно. Оплата этих зон производится исходя из соответствующего коэффициента. С целью справедливого распределения мест общего пользования среди арендаторов мы предлагаем брать единый на все здание коэффициент, не зависимо от занимаемого этажа. Его значение составляет 1,25 (отношение общей арендуемой площади здания в 5145 кв. м к площади зоны хранения в 4121 кв. м).Арендуемая площадь каждого арендатора в этом случае складывается из его полезной площади (площадь зоны хранения, занимаемой исключительно им) и пропорциональной доли в прочих площадях складской части здания.Пример расчета арендуемой площади трех арендаторов второго этажа приведен в следующей таблице (см. Таблицу 3.6).Таблица 3.6 Пример расчета арендуемой площадиАрендатор 1Арендатор 2Арендатор 3ИТОГОПолезная площадь3004006361 336Коэффициент вспомогательных площадей1,251,251,25 Арендуемая площадь3754997941 668Аналогичным же образом определяется арендуемая площадь офисной части комплекса.Рассмотрим основные условия договора аренды, актуальные на настоящий момент.В целях повышения инвестиционной привлекательности объекта рекомендуется заключение долгосрочных договоров аренды на большие площади. Оптимальный срок договора в этом случае – 3 года.В договоре необходимо предусмотреть обязанность сторон предупредить о досрочном расторжении договора не позднее, чем за определенный период времени (например, за 6 месяцев). Подобная практика страхует стороны от возможных рисков, и была до последнего времени распространенной в отношении качественных складских и офисных площадей.После подписания договора аренды арендатор в разумный срок (10 дней) должен предоставить арендодателю пакет документов, необходимый для государственной регистрации договора. Государственная регистрация договора осуществляется арендодателем и за его счет.В договоре аренды возможно предусмотреть ежегодную индексацию ставок арендной платы.В случае сдачи объекта в аренду небольшими лотами (от 300-400 кв. метров) долгосрочные договора не заключаются. Рекомендуемый срок договора – 11 месяцев без его государственной регистрации.Обеспечительный платеж (страховой депозит) служит в качестве обеспечения обязательств арендатора по договору аренды. Арендодатель вправе удержать из суммы Обеспечительного платежа суммы компенсации задолженности арендатора по уплате арендной платы, а также суммы любого ущерба, причиненного арендатором объекту. В случае, если производится удержание из суммы обеспечительного платежа, арендатор обязан в разумный срок (10 дней) выплатить необходимую сумму для поддержания первоначальной суммы.Стандартный в настоящее время размер обеспечительного платежа – сумма арендной платы за один месяца. Выплачивается арендатором в разумный срок (10 дней) после подписания договора аренды.Обеспечительный платеж засчитывается арендодателем в качестве арендной платы за последний месяц срока договора аренды. С началом срока аренды эти деньги путем соглашения сторон зачисляются на расчетный счет арендодателю. Однако в условиях существующей негативной конъюнктуры рынка коммерческих площадей в настоящее время все большее распространение приобретает практикаОтдельно от арендной платы арендаторы будут возмещать фактический размер понесенных арендодателем расходов.Для этого в договоре аренды необходимо предусмотреть возможность ежегодного пересмотра размера возмещения эксплуатационных расходов, коммунальных платежей в случае изменения тарифов предприятий-поставщиков.Так как мы имеем дело со строящимся объектом, договора аренды по нему будут заключаться до его ввода в эксплуатацию. Конструкция предварительного договора позволяет избежать потерь от более позднего начала аренды готовых помещений. Предварительные договора заключаются на срок до получения свидетельства о регистрации прав собственности на объект. В предварительных договорах будет указана обязанность сторон заключить основной договор аренды после ввода объекта в эксплуатацию. Неотъемлемая часть предварительного договора аренды – существенные условия основного договора, которые согласованы сторонами и не меняются в момент его подписания.В качестве гарантии заключения основного договора после подписания предварительного договора арендатор должен уплатить обеспечительный платеж.В данной части исследования мы представим план организационно-технического развития организации распределительного склада негорючих материалов ООО Сфера, в рамках дочерней компании ООО Сфера Недвижимость (см. Таблицу 3.7).Таблица 3.7 План организационно-технического развития организации распределительного склада негорючих материалов ООО Сфера, в рамках дочерней компании ООО Сфера Недвижимость№Задачи и Этапы реализации проекта(основное содержание этапа)Срок реализацииОтветственный(код задачи/предшественник CPM)1Разработка распоряжения о старте проекта3 дняA (Руководитель группы)2Определение целей и экономических задач проекта3 дняB (A) (Руководитель группы)3Определение бюджета проекта3 деньC (Руководитель группы)4Утверждение бюджета проекта2 днейD (B, A) (Руководитель группы)5Выбор поставщиков услуг2 днейE (C) (Руководитель группы)6Разработка графика работ6 деньF (D) (Руководитель группы)7Определение представителей компании3 дняG (F) (Руководитель группы)8Определение обязанностей представителей компании2 дняH (G) (Руководитель группы)9Выбор формата взаимодействия7 днейI (F) (Руководитель группы)10Ремонтные работы2 месяцаJ (I) (Руководитель группы)11Тестирование оборудования (обучение персонала)2 деньK (J) (Руководитель группы)12Ввод в эксплуатацию10 днейL (J) (Руководитель группы)13Запуск проекта2 деньM (L) (Руководитель группы)14Контроль проекта4 деньN (M) (Руководитель группы)15Отчет о финансовых затратах для бухгалтерии3 деньO (N) (Руководитель группы)16Корректировка7 днейP (O) (Руководитель группы)Далее, представим диаграмму Ганнта реализации плана организации распределительного склада негорючих материаловООО Сфера, в рамках дочерней компании ООО Сфера Недвижимость (см. Рисунок 3.1).Рисунок 3.1 Диаграмма Ганнта реализации плана организации распределительного склада негорючих материалов ООО Сфера, в рамках дочерней компании ООО Сфера НедвижимостьДалее, представим диаграмму CRP (CriticalPathMethod) реализации плана организации распределительного склада негорючих материаловООО Сфера, в рамках дочерней компании ООО Сфера Недвижимость (см. Рисунок 6).Рисунок 3.2 ДиаграммаCRP (CriticalPathMethod) реализации плана организации распределительного склада негорючих материаловООО Сфера, в рамках дочерней компании ООО Сфера НедвижимостьДалее, приступим оценке эффективностиорганизации распределительного склада негорючих материалов ООО Сфера, в рамках дочерней компании ООО Сфера Недвижимость.3.2 Оценка ожидаемой эффективности бизнес - плана антикризисной реструктуризации компании ООО СфераДля проведения финансовых расчетов нами была использована программа Excel, в которой был произведен расчет бюджета доходности проекта. Временная протяженность финансового анализа составляет 6,5 лет - с начала проектирования и строительства.С учетом существующей неопределенности в развитии рынка коммерческой недвижимости нами были осуществлены расчеты по трем различным сценариям:КонсервативныйБазовый (реалистический)Оптимистический.Данные сценарии различаются между собой прогнозным уровнем вакантных площадей, уровнем ставок капитализации при продаже объекта недвижимости, схемой возмещения НДС, уплаченного при капитальном строительстве, уровнем ежегодного изменения арендных ставок (инфляционный рост).Далее следует описание каждой составляющей финансового анализа.Прогноз (бюджет) денежных потоков от инвестиционной деятельностиНа основании нашего опыта проектирования и строительства мы рассчитали стоимость осуществления проектирования и строительно-монтажных работ. Наши коммерческие предложения по их осуществлению прилагаются.Поскольку отсутствуют точные технические условия на подключение объекта к сетям инженерных коммуникаций, соответствующая стоимость работ была рассчитана на основании среднерыночных данных.ПроектированиеНа основе данной концепции и составления ТЗ начинается этап архитектурного проектирования.Стадия "Проект" (утверждаемая часть)Исходя из приведенной выше концепции, стоимость проекта составит: 2 791 911 рублей (включая НДС 18%). Срок выполнения составит: 3 мес.Стадия "Рабочий проект"Стоимость рабочего проекта, включая НДС 18%, составит: 2 791 911 рублей.Срок выполнения составит: 3 мес.Прямые затратыСтроительные расходы можно условно разделить на четыре группы:базовые строительные расходы;расходы на подведение коммуникаций (электричество, отопление, водопровод, канализации);благоустройство территории.Базовые строительные работы включают в себя устройство фундамента, приобретение и монтаж конструкций (каркас, стены, кровля), заливка полов, устройство внутренних инженерных систем, отделочные работы, монтаж и устройство вертикальных коммуникаций. Общая сумма инвестиций на базовые строительные работы (с благоустройством) составит по данным привлеченной строительной компании 109,6 млн. Рублей (см. Таблицу 3.8).Таблица 3.8 Общая сумма (бюджет) инвестицийВид работСумма, руб.Монолитные работы50 539 644Ограждающие конструкции12 576 215Лифты, лестницы7 900 400Полы3 537 000Отделка13 560 000Внутренние инженерные системы19 513 550Благоустройство1 980 000ИТОГО109 606 809Стоимость подведения коммуникаций составляет по нашему опыту примерно 20% от базовых строительных затрат. Плата за подключение электроэнергии может составить 70 000 рублей за 1 кВт. Общая потребность в электричестве по площадке составляет 275 кВт. По данным Заказчика на площадке в наличии имеется 200 кВт. Общая стоимость подключения составляет 5 250 000 рублей.Резерв на непредвиденные расходыКак правило, данная статья расходов прогнозируется в размере 5-10% от общей суммы строительных затрат.Организация и управление проектомРасходы на службу технического заказчика обычно закладываются в размере не менее 3% от стоимости строительных затрат.Имеющееся предложение по выполнению функций Технического Заказчика, включая строительный надзор, составляет 2 151 100 рублей или 2,0% от стоимости строительно-монтажных работ.Сводный расчет инвестиций, необходимых для строительства объекта, приведен в таблице3.9.Общая сумма необходимых инвестиций составляет 128 844 тыс. рублей (с НДС) или 20 264 руб./кв. м.Распределение данных инвестиций по времени осуществлялось в соответствии с планируемым графиком строительства объекта.Таблица 3.9 Сводный расчет (бюджет) инвестицийСтатьи инвестиций2019 год2020 годИТОГО2 полугодие1 полугодие2 полугодиеПроектирование5 583 821005 583 821Общестроительные работы29 821 30422 365 97822 365 97874 553 259Внутренние работы06 216 0009 324 00015 540 000Инженерные системы10 470 8935 817 1636 980 59623 268 652Благоустройство территории001 980 0001 980 000Непредвиденные расходы2 595 1931 441 7741 730 1295 767 096Управление проектом645 330645 330860 4402 151 100ИТОГО49 116 54136 486 24543 241 142128 843 928В том числе НДС, 18%7 492 3545 565 6986 596 10619 654 158НДС к уплате по строительствуСовокупный налог на добавленную стоимость (НДС), увеличивающий на 18% расходы по проекту, подлежит возмещению после ввода объекта в эксплуатацию.Общая сумма НДС к уплате по строительству составила по нашим расчетам 19 654 тыс. рублей. Эта сумма была изначально включена в стоимость строительства объекта.Прогноз денежных потоков от операционной деятельностиПрогноз валового потенциального доходаМы выделяем три основных источника предполагаемого валового дохода от проекта:Оплата аренды складских и офисных площадейВозмещение операционных расходов и коммунальных платежейВозмещение налогов (налог на имущество, плата за землю)Предполагаемые ставки аренды и возмещения представлены в разделе «Стратегия реализации проекта».Несмотря на то, что платежи по аренде фактически начнутся раньше ввода объекта в эксплуатацию (уплата обеспечительных платежей), мы при анализе денежных потоков в соответствии с методом начисления прогнозировали поступления от аренды, начиная с ввода объекта в эксплуатацию, то есть даты фактического начала арендных отношений.Инфляционный ростУчитывая невозможность точного прогнозирования уровня инфляции в России и циклов в развитии рынка коммерческой недвижимости, нами были выбраны несколько сценариев изменения арендных ставок.В рамках консервативного и базового (реалистичного) в прогнозе предполагается ежегодное повышение арендных ставок на 10%, начиная со второго года функционирования нашего объекта. Этого уровня едва ли будет достаточно для компенсации уровня инфляции. По оптимистическому сценарию предполагается ежегодное повышение арендных ставок на 15%, начиная со второго года функционирования нашего объекта.График заполнения арендуемых помещенийУчитывая текущую и прогнозируемую ситуацию на рынке, мы предполагаем, что к вводу в эксплуатацию объекта будут заключены договора на 70% площадей объекта. С учетом существующего состояния рынка уровень вакантных площадей по консервативному сценарию прогноза будет стабильно находиться на достаточно высоком уровне в размере 20%.По базовому и оптимистическому сценарию прогноза предполагается снижение уровня вакантных площадей до 5%.Эффективный валовый доходВеличина эффективного (действительного) валового дохода показывает сумму платежей, которую действительно получит арендодатель с учетом прогнозируемых потерь от недозагрузки объекта и неплатежей.Текущие операционные расходыТекущие операционные расходы показывают всю сумму расходов на содержание площадей, которую будет нести арендодатель. Для прогноза мы взяли среднерыночную величину операционных расходов в размере 500 рублей на 1 кв. м арендуемой площади в год. Поскольку мы не предполагаем возможности извлечение дополнительных доходов от возмещения операционных расходов, данная величина в точности равна размеру возмещаемых арендаторов расходов. Учитывая также перспективы роста цен на услуги ЖКХ, мы прогнозировали ежегодный рост этой суммы в размере 10% в год.Резерв на непредвиденные расходыСоставляет 0,5% от потенциального валового дохода.Налог на имуществоНалог на имущество берется по ставке 2,2% от средней балансовой стоимости имущества.Чистый операционный доходПоказывает доход собственника от сдачи в аренду недвижимости за вычетом текущих затрат (операционных расходов) на содержание объекта недвижимости.Это доход от объекта до вычета налогов и платежей по обслуживанию долга.Прогноз денежных потоков от собственного капиталаАнализ денежных потоков от строительства и сдачи в аренду площадей объекта по разным сценариям прогноза (консервативный, базовый, оптимистический) приведены в приложениях 3.10 – 3.13.Таблица 3.10 Анализ денежных потоков проекта. Консервативный сценарий (100% собственное финансирование)Таблица 3.11 Анализ денежных потоков проекта. Базовый сценарий (100% собственное финансирование)Таблица 3.12 Анализ денежных потоков проекта. Оптимистический сценарий (100% собственное финансирование) Таблица 3.13 Анализ денежных потоков проекта. Консервативный сценарий с привлечением заемного финансированияФинансирование проектаВ соответствии с пожеланиями Заказчика и реально складывающейся ситуацией с кредитованием девелоперских проектов, мы предполагаем, что финансирование проекта будет осуществляться за счет собственных и привлеченных средств (внешний инвестор). Хотя привлечение кредитов уменьшает инвестиционную базу, обслуживание финансирования сокращает налогооблагаемую прибыль, что позитивно влияет на финансовые результаты проекта, мы не рассматривали вариант внешнего кредитования проекта.Денежные потоки для собственного капитала включают следующие компоненты:Уплата налога на прибыльЧистый операционный доход от аренды после уплаты налоговВозмещение НДС по строительствуФинансирование проекта за счет собственных средств заказчикаСтоимость объекта при перепродаже.Рассмотрим компоненты денежного потока для собственного капитала, которые не были упомянуты при описании доходов от арендыАмортизацияОпределяя ставку амортизации, мы исходили из предположения о 30-летнем экономическом сроке жизни Проекта. Таким образом, годовой износ по проекту был рассчитан по ставке в 3,0%.Налог на прибыльРазмер налога на прибыль был рассчитан по ставке 20% от налогооблагаемой прибыли (чистый операционный доход минус амортизационные отчисления)НДС к возмещениюНДС, уплаченный во время строительства, возмещается после сдачи объекта в эксплуатацию. По консервативному и базовому сценарию возмещение НДС осуществляется не единовременным платежом, а путем зачета входящего НДС. В результате полное возмещение НДС, уплаченного во время строительства, происходит только на 5-6 году проекта.По оптимистическому сценарию (предусмотренному кстати Налоговым кодексом РФ) возмещение НДС производится после ввода объекта в эксплуатацию в первом году функционирования нашего объекта.Денежный поток после налогообложенияДенежный поток после налогообложения рассчитывается по формуле: Чистый операционный доход минус комиссия по аренде минус выплаченные проценты по кредиту минус налог на прибыль плюс возмещение НДС.Для оценки потока доходов от реверсии (продажи объекта), которые владелец теоретически получит по окончании периода владения Проектом, нами был использован метод прямой капитализации для конвертации чистого дохода, приносимого Проектом на последнем году эксплуатации, в индикатор будущей стоимости объекта. Эта операция производится путем деления чистого операционного дохода (ЧОД) года, следующего за моментом предполагаемой продажи, на конечную ставку капитализации.При определении стоимости Проекта в постпрогнозный период мы исходили из вероятной продажи объекта после 5 лет эксплуатации объекта.Ставка капитализацииСтавкой капитализации называется любая ставка, используемая для превращения оцененного дохода в оцененную рыночную стоимость, то есть это ставка, показывающая отношение чистого операционного дохода к рыночной стоимости. Ставка капитализации, получаемая в момент покупки здания (отношение чистой текущей стоимости первого года эксплуатации к цене покупки) может считаться разницей между чистой ставкой дисконтирования, требуемой инвестором, и ожидаемым изменением в уровне доходов на протяжении экономической жизни здания. Докризисный размер ставки капитализации для складских площадей класса «В» в Московской области составлял 11,0-13,0 %. С началом кризиса и ростом неопределенности на рынке размер ставки капитализации начал расти и сейчас он в отдельных случаях может доходить до 18-20%.Тем не менее, по мере стабилизации рынка риски инвестирования в недвижимость будут снижаться, благодаря чему будет снижаться и размер ставки капитализации, особенно для объектов, обладающих серьезными конкурентными преимуществами. Поэтому для данного проекта по разным сценариям мы посчитали приемлемой величиной ставки капитализации – 12-13,0%.Расходы по продажеПредполагая продажу Проекта, мы оцениваем примерные издержки по продаже объекта в размере 2%. Данные издержки включают затраты на маркетинг, стоимость юридических и агентских услуг, затраты на регистрацию. Денежный поток от продажи объектаДля получения размера денежного потока от продажи объекта ЧОД делится на ставку капитализации. Результат уменьшается на расходы по продаже и величину налога на прибыль. В свою очередь налог на прибыль начисляется на разницу между стоимостью объекта и остаточной балансовой стоимостью объекта в конце проекта.Ниже приведены расчеты рыночной стоимости объекта и поступлений от продажи при различных сценариях нашего прогноза (см. Таблицу 3.14).Таблица 3.14 Расчеты рыночной стоимости объектаКонсервативный сценарийБазовый сценарийОптимистический сценарийЧистый операционный доход в 2023 году24 824 34231 594 64837 765 041Коэффициент капитализации13,0%13,0%12,0%Стоимость объекта, руб.190 956 480243 035 751314 708 674 Стоимость объекта, руб./кв. м30 03338 22349 496Расходы на продажу (2%)3 819 1304 860 7156 294 173Балансовая стоимость92 811 30492 811 30492 811 304Налогооблагаемая прибыль94 326 047145 363 733215 603 197Налог на прибыль18 865 20929 072 74748 728 176Поступления от продажи168 272 141209 102 290259 686 325Инвестиционный анализ проектаОпределение ставки дисконтированияСтавка дисконтирования - та средняя норма прибыли, которую получает инвестор при альтернативных капиталовложениях (инвестируя в другие объекты). Существует несколько способов определения ставки дисконта. В рамках данного анализа был использован способ кумулятивного построения – способ последовательного наращивания первой составляющей коэффициента капитализации, при котором в качестве базовой берется «безрисковая» ставка процента, и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости, такими как низкая ликвидность, риск недозагрузки и т.п. Недостаток этого способа в том, что большинство поправок носит субъективный характер. Этот недостаток может быть компенсирован увеличением количества анализируемой информации и совершенствованием процедуры ее обработки.В качестве «безрисковой» берется ставка процента в высоколиквидные активы, например, бумаги ГКО-ОФЗ. Согласно: данным ЦБ РФ долгосрочная доходность данных облигаций на 10 августа 2018 года составляла 10,35% годовых.К «безрисковой» процентной ставке добавляются процентные премии за риск. Расчет различных составляющих премии за риск приведен ниже.Поправка на низкую ликвидность.При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Данная премия вычисляется по формуле:П = Rб * L / Qгде:П – поправка на низкую ликвидность;Rб - безрисковая ставка (10,35%);L- период экспозиции (в месяцах). Период экспозиции примем равным 6 месяцам. Q- общее количество месяцев в году.Таким образом, надбавка за низкую ликвидность принимается равной 5,18%.Процентная премия за риск недозагрузки не суммируется, поскольку недозагрузка уже учтена при расчете чистого операционного дохода по объекту.Поправка на риск вложения в недвижимость.Компенсация за риск учитывает то обстоятельство, что вложения капитала в подобные объекты недвижимости имеют более высокие риски в отличие от «безрисковых» вложений. Поправка на инвестиционный менеджмент. Управление инвестициями в подобные объекты недвижимости с учетом их высокой доходности и, как следствие, высокой рискованности финансовых вложений требует определенных усилий (выбор варианта финансирования при управлении, отслеживание законодательных изменений, принятие решения о продаже или удержания объекта недвижимости и др.), которые должны компенсироваться путем включения в ставку премии за риск, связанный с управлением актива. С учетом типа недвижимости, и, учитывая, что анализируемый проект требует профессионального управления, нами определено значение 2,0%.Расчет ставки дисконта приведен в следующей таблице 3.15.Таблица 3.15 Расчет ставки дисконтаРасчет ставки дисконтированияПоказательБезрисковая ставка10,35%Поправка на риск вложений в недвижимость3,92%Поправка на низкую ликвидность5,18%Поправка на инвестиционный менеджмент2,00%Коэффициент дисконтирования21,44%Исходя из этого, ставка дисконтирования принимается в размере 21,44% годовых.Показатели эффективности проектаНами был проведен оценка экономической эффективности проекта для инвестора по основным экономическим показателям: чистая приведенная стоимость (NPV), внутренняя ставка доходности (IRR), и окупаемость проекта (простая и дисконтированная).Результаты инвестиционного анализа по различным сценариям прогноза приведены ниже (см. Таблицу 3.16).Таблица 3.16 Результаты инвестиционного анализа по различным сценариям прогноза Консервативный сценарийБазовый сценарийОптимистический сценарийNPV (ставка - 21,4%)-14 446 3488 467 67440 684 096IRR17,9%23,4%30,0%Простой срок окупаемости, лет7,56,66,2Таким образом, по базовому и оптимистическому сценарию проект имеет очень хорошие показатели на рынке коммерческой недвижимости. По консервативному сценарию, проект имеет не очень хорошие показатели и может быть рекомендован к осуществлению только при изменении схемы его финансирования.Эффективность проекта при привлечении заемных ресурсовДополнительно мы рассмотрели возможности повышения эффективности проекта при консервативном сценарии прогноза с помощью привлечения заемных ресурсов. Привлечение внешнего финансирования уменьшает инвестиционную базу, обслуживание финансирования сокращает налогооблагаемую прибыль, что позитивно влияет на финансовые результаты проекта.Общая потребность в финансированииОпределим условия кредитования проекта, которые позволят увеличить эффективность проекта по консервативному сценарию ов в современных условиях.Величина кредита – 70% от стоимости проекта.Срок кредита – 7 летВалюта кредита – рубль.Процентная ставка по кредиту – 15,0 % годовых. Для получения положительного эффекта финансового левериджа ставка по кредиту должна быть ниже ставки доходности проекта при 100 %-ном собственном финансировании (17,9% по консервативному сценарию прогноза).Начисление процентов - ежемесячное.Финансирование проекта планируется за счет собственных и заемных средств (см. Таблицу 3.17).Таблица 3.17 Финансирование проектаИсточники финансированияДоля, %Сумма, руб.Собственные средства30,0%38 653 178Заемные средства70,0%90 190 749ИТОГО100,0%128 843 928Для получения кредита в банке открывается кредитная линия. Кредитные транши выдаются заемщику в рамках выделенного на данный квартал кредитного лимита. Получение кредитных траншей будет осуществляться по мере наступления сроков оплаты услуг подрядчиков и поставщиков. Для получения очередного транша заемщик представляет в банк заявку установленного образца с указанием назначения соответствующего платежа.График финансирования проекта приведен в следующей таблице 3.18.Таблица 3.18 График финансирования проектаИсточники средств2019 год2020 годИТОГО2 полугодие1 полугодие2 полугодиеСобственный капитал39 045 5542 152 9865 142 76346 341 304Финансирование строительства38 653 178  38 653 178Выплата процентов по кредиту392 3762 152 9865 142 7637 688 126Заемное финансирование10 463 36336 486 24543 241 14290 190 749ИТОГО49 508 91738 639 23148 383 905136 532 054Погашение кредитаВыплаты процентов начинаются с момента получения первого транша кредита. Погашение основного тела кредита начинается с даты ввода объекта в эксплуатацию - 2 полугодие 2 года проекта. Полное погашение кредита осуществляется после продажи объекта (6,5 лет после начала проекта).Показатели эффективности проектаНами был проведен оценка экономической эффективности проекта для инвестора по консервативному сценарию прогноза при привлечении заемных средств, результаты которой представлены ниже (см. Таблицу 3.19).Таблица 3.19 Оценка экономической эффективности проекта для инвестораЭффективность проектаБез кредитаС кредитомNPV (ставка - 21,4%), руб.-14 446 348676 065IRR17,9%21,7%Простой срок окупаемости, лет7,57,9Выводы по части исследования. Таким образом, за счет положительного эффекта финансового левериджа (стоимость привлечения заемных ресурсов меньше доходности проекта на собственный капитал) при привлечении заемного финансирования экономические показатели проекта при консервативном варианте прогноза улучшаются.Проект при консервативном сценарии прогноза может быть рекомендован к осуществлению при получении интересных условий внешнего кредитования.ЗаключениеСовременная экономическая система подвержена влиянию множества различных факторов, вызывающих изменения, которые непосредственно отражаются на всех субъектах экономической деятельности. Именно поэтому у каждого промышленного предприятия возникает объективная необходимость в осуществлении преобразований хозяйственных и производственных процессов, направленных на адаптацию к происходящим изменениям, с целью своего дальнейшего эффективного развития. В этой связи актуальным становится вопрос выбора способов осуществления этих преобразований. Одним из главных современных инструментов, используемых в решении данной проблемы, является реструктуризация. Реструктуризацию предприятия можно определить как комплекс организационно- экономических и правовых мер, направленных на преобразование организационно- технологической структуры предприятия, его управления, правовой формы собственности, позволяющих обеспечить эффективное применение потенциала предприятия и направленного на повышение его рыночной стоимости. Реструктуризация означает приспособление структуры ресурсов, используемых предприятием, к новым расценкам и условиям, а также изменение параметров производства в соответствии с существующими на рынке требованиями. Реальным определяющим и руководящим основанием для проведения финансовой реструктуризации являются стратегические направления развития предприятия, которые ориентированы на создание эффективной системы финансового управления. Каждый из видов реструктуризации обладает своими особенностями и различным инструментарием реализации. Для того, чтобы реструктуризация предприятия прошла эффективно, нужен комплексный подход, который будет аккумулировать в себе анализ и диагностику текущего финансового и положения предприятия, постановку целей и задач реструктуризации, формирование, разработку и осуществление программы реструктуризации, контроль за реализацией программы реструктуризации, контроль результативных показателей программы и проводимых мероприятий по совершенствованию конкурентоспособности предприятия и финансового оздоровления организации. Эффективность финансовой реструктуризации в форме оперативной реструктуризации по направлению снижения кредиторской задолженности во многом зависит от реализации применяемой расчетной политики в отношениях с поставщиками, подрядчиками, заказчиками, финансово-кредитными организациями, налоговыми органами и другими предприятиями. Данная дипломная работа состоит из трех глав. В первой главе были рассмотрены теоретико-методические основы аспектов бизнес – планирования антикризисной реструктуризации компании, на основе бюджетирования. В второй главе был проведен анализ деятельности компании ООО Сфера.Третья глава, так же как и предыдущая является практической, в ней мы провели разработку и экономическое обоснования бизнес - плана антикризисной реструктуризации компании ООО Сфера, на основе бюджетирования.Список литературыАистова М.Д. Реструктуризация предприятия: Вопросы управления. Стратегия, координация структурных параметров, снижение сопротивления преобразованиям / М.Д. Аистов. – М.: Альпина Паблишер, 2017. – 287 с. Амелина О.А. Финансовая реструктуризация как эффективный инструмент оптимизации деятельности предприятия / О.А. Амелина // Новое слово в науке: стратегии развития. – 2017. – No2. – С. 29-32. Белых Л.П. Реструктуризация на предприятиях продолжается / Л.П. Белых, М.А. Федотова // Антикризисное управление. – 2016. – No 1-2. – С. 12-14. Бикеева М.В. Систематизация научных взглядов на реструктуризацию предприятия / М.В. Бикеева // Проблемы современной экономики. – 2016. – No 2. – С. 139- 142. Броило Е.В. Процессная реструктуризация как инструмент антикризисного управления организацией / Е.В. Броило // Новая наука: Современное состояние и пути развития. – 2016. – No 4-1. – С. 49-55. Галактионова Д.А. Проблемные вопросы определения и реструктуризации дебиторской и кредиторской задолженности / Д.А. Галактионова // Вестник Хабаровской государственной академии экономики и права. – 2013. – No 6. – С. 5-11. Грахов В.П. Основные тенденции современных проектов реновации промышленных зон / В.П. Грахов, С.А. Мохначев, П.Е. Манохин, Д.С. Виноградов // Фундаментальные исследования. – 2016. – No 12-2. – С. 400-404. Евсеев А. Стратегия реструктуризации предприятий в условиях кризисной ситуации / А. Евсеев // Проблемы теории и практики управления. – 2017. – No3. – С.108-111. 63 Калоева А.Н. Методологические основы реформирования предприятий и реструктуризации производства / А.Н. Калоева // Стратегические направления современных социально-экономических преобразований: теория и практика. – 2015. – No 1. – С. 398-412. Касперович К.В. Реструктуризация как форма роста и развития предприятия / К.В. Касперович, В.С. Телятникова // Методы решения социально-экономических проблем образования и науки. – 2017. – No3. – С. 172-174. Кишеня В.И. Теоретические и методические аспекты оценки эффективности инвестиционных проектов реструктуризации /В.И. Кишеня // Транспортное дело России. – 2014. – No3. – С. 25-27. Кирильчук С.П. Экономика предприятий и организаций. Трансформация и реструктуризация предприятий: учебник / С.П. Кирильчук, Н.М. Ветрова и др. Под общей редакцией С.П. Кирильчук. – Симферополь, Издательство Типография «Ариал», 2017. – 390 с. Климашина В.В. Реструктуризация предприятия: мировой и отечественный опыт / В.В. Климашина, Е.А. Иванова, Д.А. Максимов // Экономическая наука сегодня: теория и практика. – 2017. – No2. – С. 52-55. Климчук С. В. Финансовая реструктуризация предприятий пищевой промышленности Украины: состояние и перспективы: монография / С. В. Климчук. – Симферополь: ООО «ДиАйПи», 2017. – 360 с. Клинков М.В. Постоянная реструктуризация как основное условие совершенствования производства и повышения его эффективности / М.В. Клинков //Вестник Московского городского педагогического университета. Серия: Экономика. – 2016. – No 4. – С. 41-49. Козлова Ю.В. Реструктуризация предприятий в современных условиях / Ю.В. Козлова // Вестник современных исследований. – 2017. – No9-1(12). – С. 165-168. Корольков Е.М. Реструктуризация предприятий/ Е.М. Корольков. – М.: Издательство ТГТУ, 2013. – 79 с.31. Лопарева, А.М. Бизнес-планирование: учебно-методический комплекс / А.М. Лопарева. - М.: Форум, 2018. - 176 c.Лосев, В. Как составить бизнес-план. Как составить бизнес-план: Практическое руководство с примерами готовых бизнес-планов для разных отраслей / В. Лосев. - М.: Вильямс, 2013. - 208 c.Лосев, В.А. Как составить бизнес-план: Практическое руководство с примерами готовых бизнес-планов для разных отраслей / В.А. Лосев, К.Н. Петров. - М.: Вильямс, 2013. - 208 c.Любанова, Т.П. Бизнес-план. Опыт, проблемы. Учебно-практическое пособие. / Т.П. Любанова. - М.: Приор, 2015. - 96 c.Любанова, Т.П. Сборник бизнес-планов. Методика и примеры: предпринимательская деятельность, экономическое обоснование инженерных решений в курсовом, дипломном проектировании, диссертационных работах: Учебное и научно-практическое пособие / Т.П. Любанова. - М.: ИКЦ МарТ, МарТ, 2018. - 408 c.Максютов, А.А. Бизнес-план предприятия: финансовый бюджет. Учебно-практическое пособие / А.А. Максютов. - М.: Приор, 2013. - 96 c.Морошкин, В.А. Бизнес-планирование: Учебное пособие / В.А. Морошкин. - М.: Форум, 2012. - 288 c.Немети, Л. Стратегии выхода из бизнеса: планирование выхода, опционы, увеличение стоимости бизнеса, управление сделками для владельцев бизнеса / Л. Немети. - М.: Инфотропик Медиа, 2012. - 272 c.Орлова, Е.Р. Бизнес-план: Методика составления и анализ типовых ошибок / Е.Р. Орлова. - М.: Омега-Л, 2013. - 168 c.Орлова, П.И. Бизнес-планирование: Учебник / П.И. Орлова. - М.: Дашков и К, 2013. - 284 c.Орлова, П.И. Бизнес-планирование: Учебник. / П.И. Орлова. - М.: Дашков и К, 2016. - 288 c.Орлова, П.И. Бизнес-планирование: Учебник для бакалавров / П.И. Орлова. - М.: Дашков и К, 2016. - 288 c.Орлова, П.И. Бизнес-планирование.Учебник для бакалавров. / П.И. Орлова. - М.: Дашков и К, 2012. - 284 c.Пейли, Н. Успешный бизнес-план. От стратегических целей к плану действий на один год / Н. Пейли. - М.: Эксмо, 2008. - 416 c.Петров, К.Н. Как разработать бизнес-план: Практическое пособие с примерами и шаблонами / К.Н. Петров. - М.: Вильямс И.Д., 2011. - 384 c.Петухова, С.В. Бизнес-планирование: как обосновать и реализовать бизнес-проект: Практическое пособие / С.В. Петухова. - М.: Омега-Л, 2013. - 171 c.Потапов, С. Как преодолеть экономический спад План выживания бизнеса / С. Потапов. - М.: Олимп-Бизнес, 2017. - 208 c.Розин, М. Стратегия чистого листа: Как перестать планировать и начать делать бизнес / М. Розин. - М.: Альпина Паблишер, 2015. - 346 c.Романова, М.В. Бизнес-планирование: Учебное пособие / М.В. Романова. - М.: ИД ФОРУМ, ИНФРА-М, 2012. - 240 c.Сатаев, А.М. Азбука бизнес-планирования: Учебное пособие / А.М. Сатаев. - М.: Юриспруденция, 2013. - 128 c.Станиславчик, Е.Н. Бизнес-план: Управление инвестиционными проектами / Е.Н. Станиславчик. - М.: Ось-89, 2018. - 128 c.Стрекалова, Н. Бизнес-планирование: Учебное пособие / Н. Стрекалова. - СПб.: Питер, 2012. - 352 c.Стрекалова, Н.Д. Бизнес-планирование: Учебное пособие. Стандарт третьего поколения / Н.Д. Стрекалова. - СПб.: Питер, 2013. - 352 c.Энтони, Р. Бизнес-планирование: Учебник / Р. Энтони, Д. Рис. - М.: Финансы и статистика, 2018. - 816 c.Бизнес-планирование: Учебное пособие / Под ред. В.З. Черняка, Г.Г. Чараева. - М.: ЮНИТИ, 2012. - 591 c.База данных управленческой отчетности ООО Сфера