Ипотечное кредитование инвестиционного проекта.

, из них 522 тыс. руб. необходимо внести в первом квартале 2019 года, а 3220 тыс. руб. во втором квартале 2019 года. У собственника на момент открытия предприятия имеется в наличии 3 220 тыс. руб. которые он рассчитывает частично потратить во втором квартале на приобретение оборудования и товарного запаса и частично в первом на открытие ООО и на осуществление ремонта также собственник планируется взять в кредит в банке под 15% годовых в качестве ипотечного кредита под залог существующего объекта недвижимости. В таблице 9 представим график выплаты кредитных средствТаблица 9 – График выплаты кредитных средств 1-я кредитная линияПериод01234(инвестиционная)Кварт.Год0.2019янв.19фев.19мар.19апр.19Ставка банковского процента в год и за период15,00%3,56%3,56%3,56%3,56%3,56%Коррекция кредитовб/р11111Размер кредитатыс. руб.522 - - - -Схема погашения (в долях)от 0 до 1 - 0,250,330,51Сумма погашения кредита в текущем периодетыс. руб. -130129131131Остаток непогашенной ссудытыс. руб.522391262131 -График уплаты процентов от 0 до 1 - 1111Сумма выплаты процентов (план)тыс. руб. - 191495Сумма выплаты процентов (факт)тыс. руб. -191495Остаток непогашенных процентовтыс. руб. - - - - -Общий долг по заемным средствам данного кредитатыс. руб.522391262131 -Для осуществления плана и реализации запланированного ассортимента товаров собственник принял решение о том, что структура товарного запаса будет выстроена следующим образом (таблица 10)Таблица 10 – структура товарного запасаНаименованиеПоказателизначение1 клей обойный (литр)Объем реализации375 Цена0,07 Выручка262 обои (рулон)Объем реализации600 Цена0,7 Выручка4203 плитка керамическая для стен (метр квадратный)Объем реализации1 100 Цена0,85 Выручка9354 плитка керамическая для пола (метр квадратный)Объем реализации1 100 Цена0,85 Выручка9355 клей для плитки (упаковка 25 кг.)Объем реализации325 Цена0,25 Выручка816 шпатели (шт)Объем реализации75 Цена0,05 Выручка47 кисти (шт)Объем реализации75 Цена0,08 Выручка68 ванны акриловые (шт)Объем реализации41 Цена9,5 Выручка3909 унитваз (шт)Объем реализации41 Цена8,7 Выручка35710 раковины (шт)Объем реализации16 Цена5,4 Выручка8611 кран шаровый (шт)Объем реализации25 Цена2,5 Выручка6312 ламинат (метр квадратный)Объем реализации1 150 Цена0,55 Выручка63313 плинтус (метр пагонный)Объем реализации2 500 Цена0,09 Выручка21314 краска (литр)Объем реализации50 Цена0,08 Выручка415 электрические товары (метр погонный)Объем реализации1 500 Цена0,12 Выручка180Суммарная выручка от реализации товарного запаса в заданном объеме составит 4 347 тыс. руб. с НДС и 3 670 тыс.руб. без НДСТекущие затраты составляют:2842 тыс.руб. на приобретение товарного запаса;230 тыс.руб. на оплату условно-постоянных затрат к которым относятся затраты представленные в таблице 11Таблица 11– условно-постоянные затратыНаименование расходовПериод01(включая НДС)Кварт.Год1 кв.20192 кв. 2019Аренда помещений (цена за кв.м за период)Цена11Всего кв.м.Расход - 200тыс. руб.Стоимость -200Электроэнергия (тариф за квт.час.)Цена2,02,0Всего квт.час. за периодРасход - 3тыс. руб.Стоимость -6Материалы (за месяц)Цена22Число месяцев в периодеРасход - 3тыс. руб.Стоимость -6Расходы на телекоммуникации (за месяц)Цена11Число месяцев в периодеРасход - 3тыс. руб.Стоимость -3Расходы на вневедомственную охрану (за месяц)Цена2,53Число месяцев в периодеРасход - 3тыс. руб.Стоимость -8Расходы на кассовое обслуживание (за месяц)Цена2,53Число месяцев в периодеРасход - 3тыс. руб.Стоимость -8Транспортные расходыЦена1010Число месяцевРасход-3Тыс.руб.Стоимость30Глава 3. Проблемы и пути оптимизации инвестиционного проекта при ипотечном кредитовании3.1 Характеристика проблем, возникающих при реализации инвестпроекта при ипотечном кредитованииОсновной проблемой возникающей при реализации инвестпроекта при ипотечном кредитовании является нестабильность экономики и достаточно высокая степень риска наступления неблагоприятного сценария.Именно поэтому банки оценивая инвестиционные проекты в качестве предмета финансирования тщательно изучают суть проекта, насыщенность рынка, финансовую платежеспособность заемщика и исходя из полученного набора данных составляют собственную динамическую модель как минимум в трех вариантах развитии событий. Для принятия решения о выдаче финансирования банк чаще всего отталкивается от пессимистического прогноза, который зачастую очень отличается от бизнес-плана составленного компанией и делает инвестиционный проект неинтересным для банка и соответственно невозможным для реализации средствами самой компании.Также в целях максимальной защиты своих интересов банки как правило финансируют инвестиционные проекты по достаточно высокой ставке, что порой является непосильным на этапе становления нового стартапа поскольку на становление нового бизнеса необходим определенный срок (в зависимости от сферы).Еще одним риском и барьером для реализации инвестиционных проектов является требование банка в большинстве случаев предоставление обеспечение выданного кредита в виде ликвидного объекта недвижимости. С одной стороы это максимально защищает интересы банка, с другой стороны при сочетании с высокими процентами повышает риск реализатора проекта, который в случае определенной некдачи, изменения конъюнктуры рынка, экономических и политических событий в обществе, влиять на которые он не может рискует потерять имеющийся у него объект недвижимости.Для банка является кредитный риск определяется как риск возникновения потерь вследствие неисполнения, несвоевременного, либо неполного исполнения заемщиком/эмитентом/контрагентом своих финансовых обязательств перед Банком в соответствии с условиями договора, параметрами выпуска и др.Кредитный риск контрагента – риск дефолта контрагента до завершения расчетов по операциям с производными финансовыми инструментами, сделкам РЕПО и аналогичным сделкам. Риск секьюритизации – это величина кредитного риска, которая может вернуться на баланс по активам, которые были секьюритизированы. Риск концентрации в рамках кредитного риска - риск возникновения значительных потерь, способных создать угрозу для платежеспособности кредитной организации и ее способности продолжать свою деятельность в связи с:предоставлением крупных кредитов отдельному заемщику или группе взаимосвязанных заемщиков;предоставлением крупных кредитов отдельным отраслям экономики, сегментам, портфелям, либо географическим регионам и т.п.;предоставлением кредитных требований, номинированных в одной валюте.Таким образом, управляя своими кредитными рисками банки как коммерческие организации стремятся максимально обезопасить свой капитал выдвигая порой чрезмерно строгие, дорогие и жесткие рамки для заемщиков.3.2 Пути оптимизации инвестиционного проекта при ипотечном кредитованииСуть оптимизации инвестиционного проекта при ипотечном кредитовании с учетом возникающих при реализации инвестпроекта при ипотечном кредитовании может сводится к ряду мероприятий: Компания прежде чем приступить к расчету инвестиционного проекта должна провести качественный маркетинговый анализ рынка сбыта и производства. Иными словами компания должна тщательно изучить покупателей по:гендерному признаку;возрастному признаку;уровню доходов и т.д.Далее компании необходимо досконально изучить рынок конкурентов функционирующих в отрасли в непосредственной зоне предполагаемой реализации проекта. К тому же необходимо изучить степеньнасыщенности рынка аналогичным товаром или услугой. Для этого необходимо изучить частоту совершаемых операций по покупке товара либо пользования услугой, среднюю сумму чека которую потенциальный покупатель готов потратить на приобретение товара или услуги.Все эти данные сегодня могут быть доступны на справочных сервисах. Банки, особенно тщательно мониторят рынок и имеют для этого полный комплекс возможностей, поскольку они являютсяоператором обслуживающим денежные расчеты между юридическими и физическими лицами. Таким образом внутренние аналитические данные банка позволяют ему провести доскональный анализ предполагаемой сферы реализации инвестиционного проекта на основе реальных данных финансовых операций в определенной локации и определенном сегменте бизнеса.Поэтому для того, что бы противмониторинг банка необходимо при формировании инвестиционного проекта очень тщательно подои к сбору и анализу информации.В случае если информация была собрана максимально достоверно компании для получения положительного заключения необходимо знать, что для получения кредита банку в большинстве случаев потребуется обеспечение в качестве ликвидного объекта недвижимости.Необходимо понимать, что банк будет определить стоимость недвижимости отталкиваясь от оценочной стоимости в пределах 80-90 % от нее. Оценочная стоимость для в большинстве случаев отличается от рыночной (ожидаемой) стоимости.Идеальным вариантом может считаться реализация инвестиционного проекта максимально за счет собственных средств с небольшой долей привлечения кредитных источников. Это поможет снизить кредитную нагрузку непосредственно для компании- реализатора инвестиционного проекта, позволит снизить риск неплатежеспособности в случае изменения ситуации на рынке и т.д. Именно по такому пути и пошла компания ООО «Феникс». Сегодня банки предлагают собственные пакеты направлений финансирований инвестиционных проектов.Это пакеты франшиз разработанных и предварительно одобренных банком. Компании остается лишь подтвердить свою платежеспособность, предоставить объект залога и приобрести готовый бизнес пакет с полностью проработанными деталями начиная от дизайнерского оформления помещения, заканчивая.Открытие собственного дела – процесс трудоёмкий, который отнимает много времени, сил, а главное, нуждается в изначальной подпитке немалыми суммами денежных средств. Предприниматель должен вкладываться в аренду помещения, ремонт, возможно наружное оформление, закупку мебели и оборудования, наём персонала с постоянной выплатой заработанной платы, регистрацию юридического лица и налоги, маркетинговую компанию, закупку товара, продвижение своих услуг через всевозможные рекламные каналы, реализацию дизайн проектов своего бренда. Если это франшиза, то часть средств пойдёт на паушальный взнос и роялти. Конечно, при должном подходе, вся эта махина вложений и приобретений запуститься и не только покроет инвестиционные вклады, но и начнёт приносить немалый доход. Но вопрос у начинающего предпринимателя такой – откуда брать деньги вначале старта?Лидером на данном рынке сегодня можно назвать Сбербанк, который оценив необходимости малого и среднего бизнеса пришёл на выручку с собственным предложением, которое может помочь реализовать грандиозные планы по завоеванию бизнес-рынка амбициозным дельцам.С 2011 года в линейке продуктов банка появилась услуга «Бизнес-старт». Кредитная программа как раз основывается на поддержке предпринимателей и одновременно совершенствует российскую систему кредитования. По словам специалистов Сбербанка, проект рассчитан в равной степени на тех, кто готов запустить бизнес по франшизе. А так как покупка франшизы практически всегда несёт с собой ограждение от львиной доли рисков для начинающего предпринимателя за счёт опытности и услуг франчайзера, то банку также безопаснее выдавать такие займы. Шансы, что бизнес не окупится и клиент не сможет вернуть вовремя полученные суммы, сводится к минимальному.«Бизнес-старт» - фактически является кредитом на определённые нужды. Но при этом отличается от остальных предложений наличием дополнительных пакетов услуг. Система работает так, что клиент не только приходит в банк и подаёт заявку, но может пройти полный курс обучения основам предпринимательства, а потом выбрать себе франшизу из списка. То есть, фактически, Сбербанк сам заботится о том, чтобы начинающий бизнесмен стал успешным руководителем своего дела. И помогает подобрать это дело из списка проверенных партнёров. После одобрения заявки, заёмщик идёт официально регистрировать свою предпринимательскую деятельность и подаёт все необходимые документы в банк.Но также есть требование внести и собственную сумму в развитие бизнеса и обеспечение в виде залога. Что-то вроде первоначального взноса. А после оговариваются сроки, по которым новый франчайзи начнёт вести своё дело и приступит к выплате кредита. Чтобы правильно оценить новшество Сбербанка, нужно знать, какие условия входят в участие в этой программе.Для более крупных участников рынка банки и преимущественно Сбербанк предлагает финансирование Договоров Концессии.Финансирование затрат концессионера на цели выполнения инвестиционной программы.Сроки финансирования варьируются в пределах 15 летВ качестве основных требований банк выдвигает:использование формы концессионного соглашения, разработанной банком;отсутствие требований по имущественному обеспечению;предоставление кредита в размере до 70% инвестиционной программы.заемщик — специально созданная проектная компания;субъект рф — сторона концессионного соглашения;объект концессионного соглашения должен располагаться на территории одного муниципального образования;заключение прямого соглашения между банком, концедентом, концессионером и субъектом рф по форме банка;утверждение долгосрочных параметров тарифного регулирования не менее чем на срок действия кредитного договора.В качестве обязательных видов обеспечения банк требует:залог акций концессионера-проектной компании;залог прав требования по договорам по проекту (если применимо);залог прав по концессионному соглашению.Коробочное кредитное решение может использоваться регионами и инвесторами для подготовки, финансирования и сопровождения региональных и муниципальных проектов государственно-частного партнерства.Иными словами сегодня компаниям достаточно трудно получить кредитование самостоятельно разработанных инвестиционных проектов. Однако банки предлагают компромисс для желающих осуществить бизнес-идею: использование разработанных коробочных решений по фрашизам (для мелкого и среднего бизнеса) и по концессионным соглашениям для крупных игроков.3.3 Обоснование экономических показателей окупаемости инвестпроекта и возвратности кредитных ресурсов ипотечного кредита, выданного на реализацию инвестпроекта ООО «Феникс»В результате реализации предлагаемого проекта чистый денежный поток компании демонстрирует положительное значение на протяжении всего периода исследования (таблица 12) (Приложение 1).Таблица 12 – Чистый денежный поток за 2019 годНаименование показателяПериод01234Кварт.Год0.20191.20192.20193.20194.2019Остаток денежных средств на начало отчетного периодатыс. руб.  81 268 1 271 5 752 Движение денежных средств по текущей деятельности      Средства, полученные от покупателей, заказчиковтыс. руб. - - 4 331 10 827 10 827 Денежные средства, направленные на:      оплату приобретенных товаров, работ, услуг, сырья и иных оборотных активовтыс. руб. - 269 2 511 3 631 4 752 оплату трудатыс. руб. - 219 219 219 219 выплату дивидендов, процентовтыс. руб. - 55 50 46 41 расчеты по налогам и сборамтыс. руб. - 78 419 2 319 1 959 прочие расходытыс. руб.     Чистые денежные средства от текущей деятельноститыс. руб. - (620) 1 132 4 612 3 856 Движение денежных средств по инвестиционной деятельности     Приобретение объектов основных средств, доходных вложений в материальные ценности и нематериальных активовтыс. руб. 522 3 200 - - - Займы, предоставленные другим организациямтыс. руб.     Чистые денежные средства от инвестиционной деятельноститыс. руб. (522) (3 200) - - - Движение денежных средств по финансовой деятельности     Поступления от эмиссии акций или иных долевых бумаг (вложения акционеров)тыс. руб. - 3 200 - - - Поступления от займов и кредитов, предоставленных другими организациямитыс. руб. 603 938 0 - - Погашение займов и кредитов (без процентов)тыс. руб. - 131 129 131 131 Погашение обязательств по финансовой аренде (лизинг)тыс. руб. - - - - - Чистые денежные средства от финансовой деятельноститыс. руб. 603 4 007 (129) (131) (131)Чистое увеличение (уменьшение) денежных средств и их эквивалентовтыс. руб. 81 187 1 002 4 481 3 725 Остаток денежных средств на конец отчетного периодатыс. руб. 81 268 1 271 5 752 9 477 Как видно из данных представленных в таблице 12 остаток денежных средств на конец периода в 2019 всегда положительный, причем имеет положительную динамику с резким ростом. Данный показатель свидетельствует о том, что расчеты произведенные в плане являются абсолютно верными и позволяют реализовать принятое мероприятие с небольшим запасом финансовой прочности на стадии развития бизнеса в первом квартале 2019 года. Последующее приращение денежных средств в чистом виде является следствием выплаты кредитных обязательств и динамикой относительно уровня инфляции. Таким образом, начиная с 2-го квартала компания может расширять ассортимент продукции и наращивать темпы реализации выбранного ассортимента оперируя при этом собственными средствами.Далее в таблице 13 произведем анализ прогнозного отчета о прибылях и убытках компании в 2019 годуТаблица 13 – прогнозный отчет о прибылях и убытках компании в 2019 году.Наименование показателяПериод01234Кварт.Год0.20191.20192.20193.20194.2019I. Доходы и расходы по обычным видам деятельностиКод     Выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, работ, услуг (за минусом налога на добавленную стоимость, акцизов и аналогичных обязательных платежей)010 - - 3 670 9 175 9 175 Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг020 - 600 2 503 3 455 4 406 Валовая прибыль029 - (600) 1 167 5 720 4 770 Прибыль (убыток) от продаж 050 - (600) 1 167 5 720 4 770 Прочие доходы и расходы      Проценты к уплате070 - 55 50 46 41 Прибыль (убыток) до налогообложения 140 - (655) 1 117 5 675 4 729 Текущий налог на прибыль150 - - 102 1 139 950        Чистая прибыль (убыток) отчетного периода190 - (655) 1 014 4 535 3 779 Из данных таблицы 13 видно, что чистая прибыль компании по итогам 1-го квартала 2019 года является отрицательным показателем и демонстрирует убыток в размере 655 тыс..руб, Это объясняется отсутствием запуска проекта, при одновременном появлении условно-постоянных затрат. Со второго квартала 2019 года компания организует реализацию продукции и размер чистой прибыли по итогам 2-го квартала 2019 года составляет 1014 тыс. руб. В следующих отчетных периодах размер чистой прибыли растет.Срок окупаемости проекта составляет 3 периода, что является очень хорошим показателем, при этом NPV по итогам срока окупаемости проекта составляет 4071 тыс.руб. без учета амортизации. Это говорит о том, что по итогу окончания срока окупаемости компания сможет заработать в следующем периоде 4071 тыс.руб. чистой прибыли.При анализе эффективности проекта также важно произвести анализ уровня IRR. В данном случае по итогам срока окупаемости IRR проекта составляет 259%. Что говорит о том, что компания достигнув окупаемости проекта сможет извлечь 259% чистого дохода.ЗаключениеИпотечное кредитование с каждым годом становится все более востребованным, так как представляет собой единственный реальный вариант покупки жилья для значительного количества граждан России. Принимая во внимание актуальность ипотеки, большое количество кредитных организаций (банков) предлагают свои программы. При этом коммерческие банки предлагают несколько специальных и базовых программ, которые разработаны для того, чтобы сделать ипотеку доступной для разных категорий населения и обеспечить жильем всех желающих. На данный момент во многих коммерческих банках России активно работают базовые ипотечные программы с достаточно привлекательными условиями кредитования.Помимо базовых программ работают и специальные условия ипотеки для отдельных категорий клиентов.Ипотечное кредитование представляет собой ссуду с долгосрочным характером, которая предоставляется юр.лицу либо физ.лицу коммерческими банками под залог недвижимости: земли;производственных и жилых зданий;помещений; В условиях рыночной экономики инвестиционный проект – это важнейший элемент предпринимательской деятельности. Инвестиционный проект представляет из себя базу для оценки перспективности вновь создаваемых организаций либо для намеченной ими реализации проектов и выпуска новой продукции. Инвестиционный проект всегда носит вероятностный характер, предполагает возможность различных вариантов делового поведения предприятия. Бизнес-план — это план возможных действий предприятия на рынке.Основной проблемой возникающей при реализации инвестпроекта при ипотечном кредитовании является нестабильность экономики и достаточно высокая степень риска наступления неблагоприятного сценария.Именно поэтому банки оценивая инвестиционные проекты в качестве предмета финансирования тщательно изучают суть проекта, насыщенность рынка, финансовую платежеспособность заемщика и исходя из полученного набора данных составляют собственную динамическую модель как минимум в трех вариантах развитии событий. Для принятия решения о выдаче финансирования банк чаще всего отталкивается от пессимистического прогноза, который зачастую очень отличается от бизнес-плана составленного компанией и делает инвестиционный проект неинтересным для банка и соответственно невозможным для реализации средствами самой компании.Иными словами сегодня компаниям достаточно трудно получить кредитование самостоятельно разработанных инвестиционных проектов. Однако банки предлагают компромисс для желающих осуществить бизнес-идею: использование разработанных коробочных решений по фрашизам (для мелкого и среднего бизнеса) и по концессионным соглашениям для крупных игроков.В данной работе был рассмотрен проект открытия магазина строительных материалов компанией ООО «Феникс» при условии стоимости проекта - 3 722 000 руб., наличия собственных средств в размере 3 200 000 руб., наличии собственного помещения, которое и было предложено в банк в качестве объекта залога и потребности в финансировании - 522 000 руб.По итогам проведенных расчётов было определено, что чистая прибыль компании по итогам 1-го квартала 2019 года является отрицательным показателем и демонстрирует убыток в размере 655 тыс..руб, Это объясняется отсутствием запуска проекта, при одновременном появлении условно-постоянных затрат. Со второго квартала 2019 года компания организует реализацию продукции и размер чистой прибыли по итогам 2-го квартала 2019 года составляет 1014 тыс. руб. В следующих отчетных периодах размер чистой прибыли растет.Срок окупаемости проекта составляет 3 периода, что является очень хорошим показателем, при этом NPV по итогам срока окупаемости проекта составляет 4071 тыс.руб. без учета амортизации. Это говорит о том, что по итогу окончания срока окупаемости компания сможет заработать в следующем периоде 4071 тыс.руб. чистой прибыли.При анализе эффективности проекта также важно произвести анализ уровня IRR. В данном случае по итогам срока окупаемости IRR проекта составляет 259%. Что говорит о том, что компания достигнув окупаемости проекта сможет извлечь 259% чистого дохода.Список использованной литературы