Формирование рынка земли в условиях современной России : проблемы и перспективы

Люди считают, что землю нужно выдавать только тем, кто ее обрабатывает. В таком случае богатые покупатели смогут приобрести большие участки сельхозугодий.Мерами государства в решении этой проблемы могли бы стать либо запрещение покупки крупных земельных участков, либо ограничения в размерах приобретаемых сельхозугодий, либо приобретение участка земли по предварительному разрешению государства.Также есть опасность в том, что банки завладеют большими участками при переходе заложенной земли в собственность залогодержателя и станут крупными собственниками. Однако государство могло бы ограничить приобретение банками земель, например, можно законодательно обязать их продавать в течение нескольких лет землю должника, которую они получили вследствие просрочки платежа или залоговых торгов.Еще одной опасностью является тот факт, что спекулянты будут скупать землю и перепродавать за большие деньги.Следующей проблемой является возможное изменение целевого назначения сельхозугодий.Чтобы решить эту проблему можно обратиться к богатому зарубежному опыту законодательного ограничения, где большая часть земельных участков находится под защитой благодаря разделению страны на зоны - городские, дачные и сельскохозяйственные земли. Чтобы перевести землю из одной категории в другую, необходимо разрешение властей.Что касается России, то значительное количество земельных сельхозугодий используется на данном этапе неэффективно.Еще немаловажной проблемой рынка земли выступает неосмотрительная продажа крестьянами прав на землю по низким ценам. Хотя в целом можно сказать, что продажа небольших дачных участков не имела успеха.Следовательно, важным шагом к созданию земельного рынка является совершенствование регулирования земельных отношений. Однако достижению этой цели мешают трудности, которые обусловлены нерациональным землепользованием, что проявляется в чрезмерных размерах земельных площадей отдельных бывших колхозов и совхозов, с одной стороны, и в недостаточном и плохом качестве земель фермерских хозяйств - с другой, а также в неэффективной структуре самих земельных угодий и производимой продукции.Цены на рынке земли на протяжении длительного периода остаются неизменными, при этом сохраняется тренд к снижению. По итогам 2018 года можно сказать, что сложились благоприятные условия для покупки недвижимости, связанные еще и со снижением ставки по ипотеке, которая достигает 7% годовых. Действуют льготные программы, государственные субсидии.Говорить о средней цене не стоит, ведь она зависит не только от перспектив развития рынка, уровня спроса и предложения, но и выбранного объекта, его расположения, наличия инфраструктуры.Инвестиционная привлекательность недвижимости пусть и снижена по итогам прошлых лет, но по-прежнему сохранится. Вкладывать деньги на стадии строительства, а затем перепродавать квартиры по переуступке все так же целесообразно. На рынке еще остаются классические инвесторы, приобретающие квадратные метры для перепродажи через несколько лет, а также для сдачи в аренду.Ждать резкого снижения цен в 2019 году не приходится, хотя покупатели могут найти интересное предложение за счет внушительных скидок от продавцов. Земельный рынок может способствовать переходу земли к более рациональным пользователям. Однако в этом случае необходим четкий и компетентный контроль со стороны государства, а также достаточно гибкие и эффективные экономические методы регулирования, а именно, запрет продажи земли в течение определенного срока, запрет изменения ее целевого назначения, введение квалификационных требований к покупателям, установление на региональном уровне максимальных размеров земельных угодий.Хотя больше всего предложений на земельном рынке приходится на сектор промышленных земельных участков, спрос на них незначителен, за исключением самых удачно расположенных и инженернообеспеченных объектов. Чаще всего такие участки входят в состав индустриальных парков. Также сохраняется интерес к тем участкам, для которых возможно осуществление реновации под какую-то иную, более доходную функцию. Ускоряется процесс реновации земель «серого пояса». В настоящий момент суммарно реновации подвергнуты 870 га бывших промышленных территория, причём больше четверти из них были включены в процесс за последние полтора года. Однако, поскольку процесс реновации промышленных зон достаточно сложен (помимо финансовых барьеров, существует множество административных), рост числа проектов реноваций не приводит к заметному подъёму уровня цен на такие земельные участки.Российский рынок земли следует регулировать с учетом региональной специфики. Имеется в виду, что в одних регионах необходимо сдерживать цены на земельные угодья, дабы избежать спекуляции, а в других надо стимулировать земельный оборот посредством снижения ставок налогообложения на сделки с участками.Дальнейшее развитие земельного рынка требует детального совершенствования нормативно-правовой базы, системы кадастра земельных участков и инфраструктуры, так называемых информационных бюро.Многообразие форм собственности на землю требует принципиально новых подходов к ее учету, а именно, составление нового земельного кадастра. На сегодняшний момент необходимо рассматривать участки как обособленные объекты права.Новый земельный кадастр необходим, чтобы: решать проблемы идентификации земельных участков;обеспечивать гарантии прав земельным собственникам;как можно скорее разрешать имущественные споры.Данный кадастр должен включать подробное описание земельных участков, а именно, географическое, геодезическое, геологическое, экологическое, хозяйственное, а также сведения о юридическом статусе земли.Должен быть присвоен номер каждому земельному участку. Кадастровая система базируется на нескольких уровнях:- на первом уровне - в районе или городе находится кадастровая служба местного земельного комитета, в компьютерном банке данных которой должны содержаться сведения о каждом участке на конкретной территории. Сюда станут обращаться рядовые землепользователи за документами об их земельном участке, от качества которого напрямую зависят его залоговая стоимость, арендная плата и земельный налог.К тому же частное лицо и организация, покупая или арендуя участок, должны получать сведения обо всех ограничениях на его использование. С развитием ипотечного кредитования и банки начнут активно запрашивать сведения о земельных участках;- на втором уровне - в областных управлениях будет скапливаться и систематизироваться информация с мест, которую станут использовать областная администрация и законодательное собрание для проведения земельной политики субъекта Федерации;- на третьем уровне - в федеральном органе, ответственном за ведение кадастра, будет собираться полная информация по стране, опираясь на которую государство получит возможность осознанно, с открытыми глазами, формировать федеральную земельную политику.Особую роль в развитии земельного рынка играет аренда. В России аренда является единственным механизмом, который способствует обороту земли.В зависимости от того, кто является арендатором и арендодателем, выделяется шесть видов аренды сельскохозяйственных земель, имеющих свои особенности:- коллективное предприятие арендует землю у муниципальных органов;- фермер арендует землю у государства;- фермер арендует землю у коллективного хозяйства;- коллективное хозяйство арендует землю у своих работников;- фермер арендует землю у собственника земельной доли;гражданин арендует землю у государства.Другая ситуация возникает в случаях, когда владельцы земельных долей сдают в аренду фермерским или коллективным хозяйствам земельные участки. В основном фермеры предлагают более завышенную арендную плату, нежели коллективные хозяйства, а крепкие коллективные хозяйства - более высокую, чем слабые. Это были некоторые проблемы, связанные с развитием рынка земли в России на современном этапе, однако их существует еще больше. Таким образом, назрел острый вопрос реформирования земельного законодательства.Основные показатели и тенденции рынка земли: 1. Падение цен на землю замедлилось, а в некоторых случаях можно наблюдать небольшой рост. Наиболее значительно за это время снизились цены земельных участков под промышленную функцию. 2. При этом разрыв между ценой предложения и конечной ценой сделки остаётся высоким. Для промышленных земельных участков он может составлять от 15% до 30%, для участков общественно-делового назначения — до 20%, в зависимости от местоположения, инженерного обеспечения и возможного использования участка. 3. Отсутствие инженерного обеспечения снижает стоимость участка в среднем на 25-30%; также средняя стоимость земли снижается по мере удаления от городской черты и увеличении площади земельного участка.4.Участков с высоким потенциалом — инженерно-обеспеченных и с хорошим местоположением, на рынке мало. Наиболее востребованными остаются участки: для промышленной функции — расположенные в локальных промышленных зонах и индустриальных парках окраинных районов городов.Для общественно-деловой функции — расположенные вблизи крупных транспортных магистралей, станций метрополитена, ключевых транспортных узлов и/или в престижных районах делового центра города. Под жилую застройку — участки на территория комплексного освоения, в районах со сложившейся социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой.ЗаключениеИзменения в экономической системе России, которые произошли в 90-е годы ХХ века, привели к отмене монополии государства на земельные ресурсы и формированию многообразия форм собственности: наряду с государственной земельной собственностью стала появляться частная собственность на землю юридических лиц и граждан. Принятие большого количества нормативно-правовых актов, создание структур, осуществляющих управление земельными ресурсами, формирование земельного кадастра, развитие арендных отношений и купля-продажа земли способствовали формированию земельного рынка. Рынок земли предполагает все виды движения земли между владельцем и покупателем, а также различные формы передачи юридических прав, включая, таким образом, в себя операции по ее продаже, обмену, аренде, передаче по наследству, уступкам прав, временному пользованию. В общем, земельный рынок представляет собой экономическую систему, в рамках которой осуществляется земельный оборот - совокупность операций с участниками, в результате которого происходит смена собственника или пользователя. Земельные отношения представляют собой взаимодействия между физическими и юридическими лицами, публично-правовыми образованиями и государственными органами, направленные на оптимальное владение, пользование, распоряжение и охрану земельных территорий, как необходимых элементов жизнедеятельности людей, проживающих в пределах одной страны. Понятие и виды земельных правоотношенийрегулируются Конституцией РФ (статьи 9, 36, 58, 72), Земельным Кодексом, а также рядом федеральных законодательных актов, к числу которых можно отнести:- ФЗ № 78 от 18.06.2001 «О землеустройстве»;- ФЗ № 101 от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;- ФЗ № 172 от 21.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»;- ФЗ № 221 от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости».Таким образом, перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволит эффективно и справедливо использовать главное богатство нашей страны – землю. Земля всегда была и будет самым востребованным товаром на рынке.Список использованной литературыГражданский Кодекс РФ ч.1-4. – М.:Омега-Л, 2019. - 622 с.Земельный Кодекс РФ– М.:Омега-Л, 2019. - 100 с.Федеральный закон "О землеустройстве" от 18.06.2001 N 78-ФЗ.Антипина, О. Н. Макроэкономика / О.Н. Антипина, Н.А. Миклашевская, А.А. Никифоров. - М.: Дело и сервис, 2018. - 496 Беленький В.Р.. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета, 2017. - № 103. – С.18-26.Бродский, Б.Е. Макроэкономика. Продвинутый уровень. Курс лекций / Б.Е. Бродский. - М.: Магистр, 2018. - 339 c.Гольцблат. А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека - М, 2016. – 184 с.Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. - М., 2014. – 345с.Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2017г. -М.: Федеральная служба земельного кадастра, 2017.Дронов В.П. Экономическая и социальная география. - Альянс, 2015. – 362 с.Журавлева, Г.П. Экономическая теория. Макроэкономика -1, 2. Метаэкономика. Экономика трансформаций: Учебник / Г.П. Журавлева. - М.: Дашков и К, 2016. - 920 c.Ковальчук А. Земельный рынок России// Отечественные записки, 2016. - № 1. - С. 256-261.Кресникова Н. Становление земельного рынка в РФ// Экономика сельского хозяйства в России, 2017. - №3. - С.9.Кузин В.Ф., Рентные отношения в сельском хозяйстве /В.Ф. Кузин. - Эксмо, 2014. – 95 с.Ларионов, И.К. Экономическая теория. Экономические системы: формирование и развитие: Учебник / И.К. Ларионов, С.Н. Сильвестров. - М.: Дашков и К, 2015. - 876 c.Николаева И.П. Экономическая теория. Учебник. 2-е изд. - М., 2016. – 141 с.Попова И.В. Понятие и особенности рынка земли: теоретически аспекты в рамках концепции маркетинга//Известия Тульского государственного университета. Экономические и юридические науки. – 2013. – С.88-90.Романова Е. К. Состояние и динамика развития земельного фонда РФ// Инновационная экономика: материалы III Междунар. науч. конф. (г. Казань, октябрь 2016 г.). — Казань: Бук, 2016. — С. 6-10. Самые востребованные площади участков. Все о недвижимости.-URL. http://xn--b1aajkjtmujd0g.xn--p1ai/samye-vostrebovannye-ploshhadi-uchastkovvsjo-o-nedvizhimosti.Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа, 2017. - С. 86.