«Проблемы государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок в гражданском праве России за рубежом»

Вопрос о том, насколько такое ограничение является обоснованным, заслуживает отдельного обсуждения.. Обязательность нотариальной формы в силу указания закона. Согласно п. 2 Ст. 163 ГК РФ сделка должна быть совершена в нотариальной форме в случае, когда это установлено законом.Действующий ГК РФ устанавливает обязательность совершения в нотариальной форме, в частности, доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 185.1); доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, за исключением случаев, установленных законом (п. 3 ст. 187); безотзывной доверенности (п. 2 ст. 188.1); договора залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 3 ст. 339); договора ренты (ст. 584). По общему правилу в нотариальной форме совершается завещание (п. 1 ст. 1124, ст. 1125 ГК РФ). В силу "вторичного" характера и принципа зависимости от формы основной сделки предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение: отмены доверенности, совершенной в нотариальной форме (подп. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ); уступки требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме, а также договора о переводе долга, основанного на подобной сделке (п. 1 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК РФ);соглашения об изменении или расторжении договора, заключенного в нотариальной форме (п. 1 ст. 452 ГК РФ); предварительного договора, опосредующего заключение в будущем основного договора, для которого нотариальная форма обязательна (п. 2 ст. 429 ГК РФ); опциона на заключение договора, для которого установлена обязательная нотариальная форма (п. 5 ст. 429.2 ГК РФ).Обязательность нотариального удостоверения отдельных сделок предусматривается не только ГК РФ, но и другими законами. Так, СК РФ предписывает совершение в нотариальной форме согласия супруга на заключение другим супругом сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, либо сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации (п. 3 ст. 35); соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака (п. 2 ст. 38); брачного договора (п. 2 ст. 41); соглашения об уплате алиментов (п. 1 ст. 100). Закон о государственной регистрации недвижимости устанавливает обязательность совершения в нотариальной форме сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 42); сделки, связанной с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п. 2 ст. 54). Закон об ООО предусматривает обязательность нотариального удостоверения, в частности, сделки, направленной на отчуждение доли в уставном капитале ООО, в том числе совершаемой во исполнение опциона на заключение договора (п. 11 ст. 21); договора залога доли в уставном капитале ООО (п. 2 ст. 22); требования участника о приобретении обществом принадлежащей этому участнику доли в уставном капитале ООО (п. 2 ст. 23); заявления участника о выходе из общества (п. 1 ст. 26). Необходимость совершения в нотариальной форме ряда сделок предусмотрена также п. 1 ст. 8 Закона об инвестиционном товариществе, п. 2 ст. 6, п. 3 ст. 12 Закона о хозяйственных партнерствах и некоторыми другими актами.Таким образом, действующее отечественное законодательство устанавливает требование обязательного нотариального оформления для достаточно широкого круга сделок. Как видно из приведенного перечня, в него входят самые разнообразные по своему характеру сделки: односторонние (например, выдача доверенности, завещание), двухсторонние (например, договор ренты, брачный договор) и многосторонние (например, договор инвестиционного товарищества); обязательственные (например, соглашение об уплате алиментов) и распорядительные (например, соглашение о разделе общего имущества супругов; сделка, направленная на отчуждение доли в уставном капитале ООО).В последние годы число сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, значительно возросло. В подавляющем большинстве новых правил установление требования обязательной нотариальной формы либо призвано подтвердить действительное совершение соответствующего волеизъявления данным лицом, либо направлено на повышенную защиту интересов отдельных категорий лиц. Наглядными примерами первого является введение обязательной нотариальной формы в отношении требования участника о приобретении обществом принадлежащей этому участнику доли в уставном капитале ООО, а равно заявления участника о выходе из общества (п. 2 ст. 23, п. 1 ст. 26 Закона об ООО). Примером второго выступает установленная п. 2 ст. 54 Закона о государственной регистрации недвижимости обязательная нотариальная форма для сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом "на условиях опеки" (сделок по распоряжению недвижимым имуществом, совершаемых от имени малолетних или недееспособных их законными представителями).При этом, однако, нельзя не заметить, что установление обязательности нотариальной формы происходит вне какой-либо общей концепции. Оно достаточно хаотично и далеко не всегда оправданно. Так, очевидно излишним выглядит необходимость нотариального удостоверения "оферты", совершаемой продавцом доли в ООО в порядке соблюдения преимущественного права покупки других участников (п. 5 ст. 21 Закона об ООО), поскольку в случае реализации участником такого права сделка по отчуждению доли также должна будет заключаться в нотариальной форме. Достаточно сложно объяснить обязательность совершения в нотариальной форме сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости) при отсутствии обязательности нотариального удостоверения сделок по отчуждению недвижимости в целом. Никаких особых рисков, нейтрализация которых требовала бы содействия нотариуса, по сравнению с общими случаями отчуждения недвижимости, мы не видим.Кроме того, установление новых случаев обязательной нотариальной формы происходит без учета уже имеющейся системы регулирования, в результате чего практическая реализация даже обоснованных и удачных "новелл" оказывается затруднена (достаточно вспомнить широко дебатируемый и получивший неоднозначное воплощение в нотариальной практике различных регионов вопрос о необходимости в силу п. 3 ст. 35 СК РФ нотариального согласия супруга в отношении требования другого супруга, являющегося участником ООО, о приобретении обществом его доли по правилам п. 2 ст. 23 Закона об ООО). Обязательность нотариальной формы в силу соглашения сторон.Нотариальное удостоверение сделки обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Возможность участников сделки предусмотреть облечение совершаемой ими сделки в нотариальную форму вытекает из принципа автономии воли. Добровольное обращение сторон к нотариальной форме, как правило, объясняется их желанием воспользоваться преимуществами, предоставляемыми такой формой (см. п. 1.4 Ст. 163 ГК РФ), стремлением подтвердить законность планируемой сделки и ее условий, исключить нарушение своих прав и интересов.Поскольку потенциал нотариальной формы может использоваться для любой гражданско-правовой сделки (что видно из нормативного перечня случаев обязательности нотариальной формы - п. 2 Ст. 163 ГК РФ ), по усмотрению участников оборота такая форма может быть придана самым различным по своему характеру сделкам: односторонним, дву- и многосторонним; возмездным и безвозмездным; обязательственным и распорядительным.Предварительное соглашение сторон о нотариальной форме будущей сделки само по себе не порождает обязанности ее совершения. Оно означает лишь, что, если стороны в дальнейшем заключат сделку, к которой относится соглашение о форме, такая сделка породит правовые последствия только при условии ее совершения в нотариальной форме.Соглашение о нотариальной форме может быть совершено письменно и быть оформлено в виде отдельного документа или включено в текст, например, соглашения о порядке ведения переговоров (п. 5 ст. 434.1 ГК РФ) или предварительного договора (ст. 429 ГК РФ). Соглашение о нотариальной форме сделки может быть совершено и устно, в том числе посредством конклюдентных действий.. Примером подобного может выступать явка лица к нотариусу по предложению другой стороны. Сходство и различие в регламентации нотариального удостоверения сделки в силу предписания закона и в силу соглашения сторон. Формулируя правила п. 2 комментируемой статьи, законодатель использует термин "обязательность нотариального удостоверения" и для ситуации, когда необходимость нотариального удостоверения установлена законом (подп. 1), и для случая, когда такая форма предусмотрена соглашением сторон (подп. 2). Тем самым закон подчеркивает обязательность такой формы именно для сторон и ее конститутивный характер ( п. 3 Ст. 163 ГК РФ).Многие предписания действующего законодательства, касающиеся нотариальной формы сделки, имеют универсальный характер и применяются независимо от того, выступает нотариальная форма следствием соблюдения предписаний закона или добровольно совершенного соглашения сторон. Таковы, в частности, правила о возможности конвалидации (п. 1 ст. 165 ГК РФ), правила, касающиеся оформления (например, подп. 2 п. 1 ст. 188, п. 1 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК РФ), связанные с преимуществами использования нотариальной формы (п. 5 ст. 61 ГПК РФ, п. 1 ст. 16, ст. 59 Закона о государственной регистрации недвижимости).Вместе с тем регламентация двух указанных вариантов использования нотариальной формы далеко не всегда строится универсальным образом.Так, с точки зрения законодательства о нотариате нотариальная форма считается "обязательной", если она установлена законом, и "не обязательной", если она предусмотрена соглашением сторон. Это различие оказывает влияние на размер тарифа, взимаемого за удостоверение сделки (ст. ст. 22 и 22.1 Основ законодательства о нотариате соответственно).Закон может устанавливать отличия в порядке совершения сделки. Например, п. 3 ст. 35 СК РФ прямо указывает, что нотариальное согласие супруга требуется на заключение другим супругом сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма. Очевидно, что это правило касается лишь сделок, нотариальная форма которых предусмотрена нормативно. В случае если другой супруг намерен совершить сделку, для которой в силу закона нотариальная форма не обязательна, нотариальное согласие другого супруга не требуется, а будет действовать правило п. 2 ст. 35 СК РФ о презумпции такого согласия. Причем эта презумпция согласия будет применяться и в том случае, если по желанию сторон соответствующая сделка должна быть совершена в нотариальной форме.В ряде случаев выявление универсального или специального характера нормативного предписания не столь очевидно и может представлять определенную сложность. Так, в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен быть совершен в форме, установленной для основного договора. При этом остается открытым вопрос, в какой форме должен быть совершен предварительный договор, если в силу закона для основного договора нотариальная форма не требуется, однако стороны специально договорились совершить такой основной договор в нотариальной форме. Аналогичный вопрос возникает и относительно п. 5 ст. 429.2 ГК РФ, предусматривающего тождественное регулирование вопроса о форме опциона на заключение договора. На наш взгляд, соответствующие правила п. 2 ст. 429 и п. 5 ст. 429.2 ГК РФ касаются только формы основного договора (договора, подлежащего заключению), установленной законом. Соответственно, в случае, когда стороны договорились об облечении основного договора (договора, подлежащего заключению) в нотариальную форму, эта договоренность не оказывает никакого влияния на правила оформления предварительного договора (опциона на заключение договора). Данный вопрос, однако, является спорным, а практики его применения еще не сложилось. Последствия несоблюдения нотариальной формы. В отличие от простой письменной формы сделки, которая по общему правилу имеет доказательственное значение, служит лишь одним из доказательств факта совершения сделки и ее условий, нотариальная форма сделки всегда имеет значение конститутивное. Она входит в корпус (фактический состав) сделки, при ее отсутствии нет и самой сделки. Воплощая эту идею, п. 3 статьи Ст. 163 ГК РФ прямо указывает на ничтожность сделки как последствие нарушения нотариальной формы.Подобное отношение к нотариальной форме является традиционным не только для отечественного, но и для большинства зарубежных правопорядков.Несоблюдением нотариальной формы является как совершение соответствующей сделки устно, так и ее заключение в простой письменной форме. Универсальность регулирования. С помощью общей отсылки к п. 2 Ст. 163 ГК РФ законодатель показывает универсальный характер установленного решения. Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки, независимо от того, установлено ли требование о нотариальном ее оформлении законом, или предусмотрено соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида такая форма не требовалась.Если для первого случая установленное п. 3 Ст. 163 ГК РФ последствие нарушения формы в виде недействительности (ничтожности) сделки выглядит естественным, то в отношении ситуации, когда необходимость облечения сделки в нотариальную форму связана с особым на то соглашением сторон, обоснованность столь жесткого регулирования может вызывать ряд вопросов. Ведь если необходимость нотариального оформления сделки является продуктом согласованной воли сторон, в силу принципа автономии воли и свободы договора стороны всегда вправе передумать и изменить (расторгнуть) такое соглашение. Устанавливая в данном случае в качестве последствия несоблюдения нотариальной формы ничтожность сделки, законодатель, по сути, исключает для сторон возможность изменить ранее достигнутое соглашение о нотариальной форме конклюдентно, просто совершив сделку без нотариального удостоверения вопреки ранее достигнутой договоренности. По логике закона получается, что стороны должны прийти к прямо выраженному соглашению об исключении требования нотариального удостоверения будущей сделки для того, чтобы иметь возможность совершить ее в простой письменной форме. Такое несколько искусственное ограничение представляется не вполне обоснованным.Другой проблемой, связанной с последствиями несоблюдения нотариальной формы при совершении сделки, необходимость нотариального удостоверения которой установлена соглашением сторон, является вопрос о допустимости договорного регулирования таких последствий. Могут ли, например, стороны, заключая соглашение о нотариальной форме будущей сделки, договориться о том, что такое нарушение не приведет к недействительности сделки? Действующее законодательство (в том числе и п. 3 Ст. 163 ГК РФ ) не предоставляет им такой возможности. Вопрос об оправданности такого ограничения нуждается в серьезной проработке. Об уместности же постановки такого вопроса свидетельствуют правила п. 2 ст. 162 ГК, дозволяющие сторонам самостоятельно определять последствия несоблюдения согласованной сторонами ранее простой письменной формы сделки.3.Проблемы государственной регистрации и нотариального удостоверения сделокНесоблюдение установленной законом или соглашением сторон нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность . В изъятие из этого правила п. 1 ст. 165 ГК РФ закрепляет возможность конвалидации (исцеления) судом ничтожности такой сделки. Данный институт является традиционным для отечественного правопорядка. Будучи выработанным правоприменительной практикой в 20-е гг. прошлого века, он впервые нашел свое отражение в позитивном праве в абз. 2 ст. 47 ГК РСФСР 1964 г., положения которого практически в неизменном виде воспроизведены в п. 1 ст. 165 ГК РФ Обоснование феномена конвалидации. В основе рассматриваемых правил о конвалидации лежит принцип добросовестности. Осуществляя исполнение по соответствующей сделке, еще не получившей своего окончательного оформления, сторона демонстрирует контрагенту серьезность своих намерений, желание завершить процедуру заключения сделки. Принимая такое исполнение, контрагент тем самым создает у другой стороны убежденность в наличии фактического соглашения и скором надлежащем оформлении такой сделки, потому дальнейшее уклонение контрагента от придания сделке требуемой нотариальной формы являет собой недобросовестное (противоречивое) поведение. Руководствуясь доктриной запрета противоречивого поведения (venirecontrafactumproprium), законодатель пытается обеспечить защиту интересов добросовестного лица. Воплощение этой доктрины содержится во многих нормах современного Кодекса (см., например, п. 5 ст. 166, п. 3 ст. 432, п. п. 5 - 7 ст. 450.1 ГК РФ). Защищая добросовестное лицо, приведенные правила позволяют суду блокировать реализацию того или иного права в связи с противоречивым поведением недобросовестной стороны. В отличие от указанных норм, п. 1 ст. 165 ГК РФ обеспечивает защиту добросовестного лица путем предоставления ему возможности требовать признания сделки действительной. Иными словами, рассматриваемые правила дают добросовестному лицу не "щит" (в виде эффективных возражений против требований недобросовестного контрагента), но "меч" (наделяя добросовестное лицо возможностью использовать в качестве средства защиты самостоятельный иск).Установленные п. 1 ст. 165 ГК РФ правила о конвалидации не противоречат идее квалифицированной (нотариальной) формы, поскольку исцеление сделки проходит в судебном порядке, и все функции нотариального удостоверения (контроль за правильностью волеизъявления сторон и его соответствием их подлинной воле, проверка законности содержания сделки и др.) могут быть реализованы судом, выносящим решение по соответствующему требованию.Предписания п. 1 ст. 165 ГК РФ не вступают в противоречие и с принципом свободы договора. Они вовсе не устанавливают обязанность сторон заключить сделку, в переговоры по поводу совершения которой стороны вступили. Рассматриваемые правила предполагают ситуацию, когда по неоформленной еще надлежащим образом, но согласованной в части как минимум существенных условий сделке совершено исполнение, это исполнение принято другой стороной и из поведения сторон явно и недвусмысленно следует их взаимное намерение связать себя договорным правоотношением. При подобных обстоятельствах закон не может оставаться безразличным к поведению стороны, уклоняющейся от последующего окончательного оформления сделки, вопреки своему предшествующему поведению и порождаемым им ожиданиям контрагента. Именно защищая интересы такого добросовестного контрагента, п. 1ст. 165 ГК РФ и устанавливает возможность признания судом соответствующей сделки действительной.Сфера применения. Правила п. 1 ст. 165 ГК РФ о конвалидации могут применяться к любым случаям несоблюдения нотариальной формы сделки, независимо от того, установлена необходимость подобного ее оформления законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ).Упоминание в тексте закона "другой стороны" наглядно показывает, что объектом конвалидации могут являться лишь двух- или многосторонние сделки (договоры), совершенные с нарушением требований о нотариальной форме. В связи с этим судебная практика не допускает распространения данных положений на решения собраний, в том числе решения собраний участников хозяйственных обществ. Вопрос о том, являются ли решения собраний сделками, носит дискуссионную природу. Как бы то ни было, смысл комментируемой нормы не позволяет, по мнению ВС РФ, применять ее к решениям собраний (п. 107 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25).Кроме того, из гипотезы комментируемой нормы следует, что она не относится к односторонним сделкам. Исцеление односторонней сделки, не получившей, вопреки указаниям закона, своего окончательного оформления в нотариальной форме (например, завещания), невозможно.Поскольку одним из условий конвалидации является совершение исполнения по такой сделке, предписания п. 1 ст. 165 ГК РФ могут использоваться только для исцеления обязательственных договоров. Эти правила применимы, например, к договорам ренты, необходимость нотариального удостоверения которых установлена ст. 584 ГК РФ, а также к договорам купли-продажи, дарения и другим обязательственным договорам, если по соглашению сторон последние подлежат нотариальному удостоверению. В противовес обязательственным, распорядительные сделки (договоры) непосредственно направлены на передачу права или установление некоего обременения. Они не влекут возникновения обязательственных отношений и, соответственно, не могут быть исполнены . В связи с этим конвалидация подобных сделок по правилам настоящей статьи невозможна. Так, при нарушении требуемой в силу закона нотариальной формы не могут быть исцелены договор о залоге доли в уставном капитале ООО (п. 2 ст. 22Закона об ООО), соглашение супругов о разделе общего имущества, нажитого в период брака (п. 2 ст. 38 СК РФ). Равным образом правила п. 1 ст. 165 ГК РФьне могут быть использованы для конвалидации таких распорядительных сделок, как сделки по отчуждению доли в уставном капитале ООО, непосредственно переносящие право на долю от одного лица на другое (п. 11 ст. 21 Закона об ООО). Вместе с тем в практике нижестоящих судов широко распространена такая конвалидация. Это может быть объяснено и оправдано тем, что зачастую сделка об отчуждении доли в уставном капитале воплощена в одном документе с опосредующим ее совершение обязательственным договором (например, договором купли-продажи доли). Соответственно, говоря о конвалидации такой распорядительной сделки, суды в действительности исцеляют по правиламст. 165 ГК РФ именно указанный обязательственный договор.Пункт 1 ст. 165 ГК РФ устанавливает возможность конвалидации сделок, ничтожных вследствие несоблюдения требуемой нотариальной формы. Вместе с тем в случаях, прямо предусмотренных законом (см., например, ст. 550, п. 2 ст. 574, п. 1 ст. 651, ст. 820 ГК РФ) или соглашением сторон, ничтожность может быть следствием и нарушения простой письменной формы сделки (см. п. 2 ст. 162 ГК РФ и комментарий к нему). Вопрос о возможности распространения правил комментируемой статьи на подобные случаи требует отдельной серьезной проработки. Не претендуя на его окончательное разрешение, отметим лишь, что схожесть рассматриваемых ситуаций явно свидетельствует в пользу такого распространения. Вместе с тем в настоящее время практическая ценность данного расширительного истолкования несколько нивелирована. В ситуации ничтожности сделки по причине несоблюдения при ее совершении простой письменной формы добросовестное лицо может добиться эффекта, фактически идентичного конвалидации, за счет использования механизма защиты, предусмотренного п. 5 ст. 166 ГК РФ .Условия конвалидации: совершение предоставления. Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФконвалидация сделки возможна лишь при условии ее исполнения одной из сторон. При этом термин "исполнение" не стоит толковать буквально. Ввиду того что сделка является ничтожной по причине несоблюдения ее нотариальной формы, предоставление по такой сделке не может считаться исполнением в истинном смысле этого слова. Кроме того, буквальное понимание категории "исполнение" оставляет без внимания предоставление, совершенное в связи с заключением реального договора (см. п. 2 ст. 433 ГК РФ), которое не составляет исполнения договорной обязанности, а является элементом юридического состава, необходимого для признания договора заключенным. Правила рассматриваемой статьи о конвалидации базируются на идее, что совершение обусловленного сделкой предоставления показывает, что лицо считает себя связанным договоренностью и собирается завершить процесс ее заключения. Действия по исполнению сделки свидетельствуют о законченности волеизъявления такого лица. В этом смысле предоставление, совершенное в порядке заключения реального договора, мало чем отличается от действий по исполнению договорной обязанности, ибо так же, как и последние, очевидно указывает на намерение лица связать себя договором. В связи с этим положения комментируемой нормы должны толковаться расширительно и охватывать всякое предоставление, совершенное в связи с конвалидируемой сделкой.По смыслу закона соответствующее предоставление стороны может вызывать к жизни возможность конвалидации лишь в ситуации, когда принявшая исполнение сторона (либо управомоченное ею лицо) осознанно приняла такое предоставление. Только в подобной ситуации можно говорить о противоречивом поведении принявшего исполнение контрагента, и правила ст. 165 ГК РФконвалидации, направленные на защиту добросовестного лица, получают свое политико-правовое обоснование. Если процесс исполнения не предполагал осознанного принятия со стороны контрагента (например, при перечислении денег на его счет), сам факт получения исполнения не свидетельствует о воле кредитора считать договор заключенным и действительным. В то же время, если такой контрагент уклоняется от удостоверения сделки и при этом отказывается возвращать полученное в ответ на требование исполнившей стороны, такое поведение также можно признать недобросовестным противоречивым поведением и вручать исполнившей стороне право на иск о конвалидации.Кроме того, заинтересованная сторона, требующая конвалидации, должна доказать, что предоставление осуществлялось в связи с достигнутым сторонами соглашением, пусть и не оформленным еще надлежащим образом (в требуемой нотариальной форме). Соответственно, истец должен представить доказательства наличия такого соглашения, согласования как минимум всех его существенных условий. Вопрос о допустимых средствах доказывания данных обстоятельств является достаточно сложным и дискуссионным. Применительно к аналогичным правилам ГК РСФСР 1964 г. судебная практика допускала доказывание факта и условий конвалидируемой сделки только с помощью письменных доказательств, исключая возможность использования свидетельских показаний (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 20 января 1994 г.). В рамках подобного подхода конвалидация будет доступна в тех случаях, когда между сторонами до осуществления предоставления или одновременно с ним оформлен письменный договор, содержащий все существенные условия, но не удостоверенный нотариально, либо такое соглашение заключено устно, но стороне, требующей конвалидации, удалось доказать факт заключения такого соглашения допустимыми с точки зрения п. 1 ст. 162 ГК РФ доказательствами. Хотя подобный подход и соответствует общей логике отношения закона к свидетельским показаниям, однако нельзя не отметить, что ни материальный, ни процессуальный закон не устанавливают подобных ограничений для рассматриваемой ситуации. Впрочем, вопрос этот требует отдельного серьезного анализа, а актуальной практики его разрешения пока не сложилось.Пункт 1 ст. 165 ГК РФ допускает возможность исцеления сделки в случае совершения по не оформленной еще надлежащим образом сделке предоставления как в полном размере, так и частично. При этом размер предоставления не имеет решающего значения для целей конвалидации сделки. Условие конвалидации: уклонение контрагента от нотариального удостоверения. Другим условием исцеления ничтожной сделки является уклонение контрагента от ее нотариального удостоверения. "Уклонение контрагента от нотариального удостоверения" означает лишь несовершение такого удостоверения по причине неучастия контрагента. Данный термин не имеет обязательной негативной коннотации, а потому причины такого уклонения не играют никакой роли и не влияют на возможность конвалидации соответствующей сделки. Такая сделка может быть признана судом действительной как в случае, когда контрагент сознательно отказывается от нотариального удостоверения сделки, так и в ситуации, когда такому удостоверению препятствует обстоятельство, не зависящее от его воли. К числу таких обстоятельств относятся, в частности, лишение такого лица дееспособности или его смерть (признание конвалидации в подобных случаях допустимой можно объяснить при условии признания ее ретроактивного эффекта - см. п. 1.7 ст. 165 ГК РФ). Именно подобное восприятие термина "уклонение" сложилось в отечественной правоприменительной практике относительно случаев уклонения от государственной регистрации перехода права собственности (см. п. 3 ст. 551 ГК РФ; п. 62 Постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22). Этот же подход должен использоваться, видимо, и при толковании категории "уклонение" в рамках п. 1 ст. 165 ГК РФ.Понятие "уклонение" характеризует не только поведение контрагента, но и косвенным образом определяет поведение стороны, заинтересованной в конвалидации сделки. От нее требуются активные действия, обращение к контрагенту с требованием явки к нотариусу для удостоверения сделки. Только при совершении подобных активных действий лицо, заинтересованное в исцелении сделки, подтверждает сохранение интереса к надлежащему оформлению сделки. В противном случае его бездействие может быть истолковано как свидетельствующее об утрате намерения совершить сделку, а потому будет исключать удовлетворение иска о конвалидации. Условие конвалидации: отсутствие иных пороков сделки.Конвалидация сделки возможна лишь при условии отсутствия у нее иных пороков, влекущих ничтожность сделки, кроме несоблюдения нотариальной формы. Необходимость такого условия прямо подчеркивалась в ст. 47 ГК РСФСР 1964 г. Хотя современный Кодекс не содержит подобного указания, обязательность этого условия может быть выведена из смысла закона. Ведь в случае удовлетворения иска суд своим решением констатирует действительность сделки. Последнее, очевидно, невозможно, если подлежащая конвалидации сделка имеет иные пороки, обусловливающие ее ничтожность, помимо отсутствия требуемой нотариальной формы.Сказанное, однако, не исключает наличия в конвалидируемой сделке таких пороков, которые могут привести к ее оспариванию (например, пороков воли, предусмотренных ст. ст. 178 - 179 ГК РФ). Подобные пороки не препятствуют исцелению сделки, поскольку сами по себе они не влекут ее недействительности. До ее эффективного оспаривания подобная сделка является действительной, а такого оспаривания может и не произойти. Кроме того, если соответствующим правом на оспаривание наделено лицо, заявляющее о конвалидации, само обращение такого лица в суд с иском о признании сделки действительной является подтверждением сделки и в силу абз. 4 п. 2 ст. 166 ГК РФ исключает ее последующее оспаривание по данному основанию. Субъект права на конвалидацию. Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ право на конвалидацию имеет сторона, полностью или частично исполнившая эту сделку. Наделение данной стороны возможностью требовать исцеления сделки вполне оправданно, поскольку совершение ей обусловленного сделкой предоставления показывает, что данное лицо считает себя связанным договоренностью, собирается заключить сделку на тех условиях, о которых стороны договорились.При этом текст п. 1ст. 165 ГК РФ оставляет без внимания вопрос о последствиях уклонения от нотариального удостоверения сделки стороны, которая совершила предоставление в связи с данной сделкой. Может ли в подобной ситуации с иском о конвалидации такой сделки обратиться ее контрагент (сторона, принявшая исполнение)? Данный вопрос является достаточно сложным. С одной стороны, будучи исключением из общего правила, конвалидация может допускаться только в прямо предусмотренных законом случаях. Ввиду того что п. 1 ст. 165 ГК РФ прямо не устанавливает возможности исцеления сделки в подобной ситуации, можно было бы заключить, что такое обращение с иском о признании сделки действительной контрагента, принявшего исполнение, невозможно. С другой стороны, поведение лица, совершившего предоставление по сделке, а в последующем уклоняющегося от ее нотариального удостоверения, очевидно, является противоречивым (недобросовестным). Подобное поведение не может поощряться законодателем. Если лицо своими сознательными действиями по осуществлению исполнения вызывает у контрагента уверенность в будущем заключении сделки, правопорядок не должен игнорировать эти обстоятельства и допустить возможность такого лица произвольно изменять уже выраженную волю, отказаться от окончательного оформления соглашения. На основании п. 5 ст. 166 ГК РФ в подобной ситуации требование такого лица о возврате всего ранее исполненного им в связи со сделкой должно быть заблокировано. Однако отказ в подобном обратном истребовании выглядит паллиативным решением. Защита интересов добросовестного лица должна простираться дальше и давать ему возможность не просто отказать в возврате ранее полученного, но и потребовать признания сделки действительной. Кроме того, действия контрагента по принятию исполнения свидетельствуют о серьезности его намерений, о законченности его волеизъявления ничуть не менее, чем действия стороны, совершающей предоставление. И если последний в силу буквального текста п. 1ст. 165 ГК РФ вправе требовать признания сделки действительной, согласно принципу "равному равное", такая же защита должна быть предоставлена контрагенту, принявшему исполнение. Таким образом, на наш взгляд, более конструктивным является подход, согласно которому в случае полного или частичного исполнения сделки и уклонения одной из сторон от ее нотариального удостоверения право на конвалидацию должно признаваться за другой стороной независимо от того, исполнила она сделку или же приняла предложенное контрагентом исполнение. Порядок и последствия конвалидации. Исцеление ничтожности сделки, совершенной с нарушением требуемой нотариальной формы, производится судом. При этом фраза п. 1ст. 165 ГК РФ "...суд... вправе признать сделку действительной", вопреки встречающейся в практике нижестоящих судов позиции, отнюдь не означает предоставления суду свободы усмотрения при решении соответствующего вопроса. Данное словоупотребление призвано лишь подчеркнуть, что исцеление сделки возможно только при наличии всех установленных законом условий (см. п. п. 1.3 - 1.5ст. 165 ГК РФ).Установив наличие таких условий, суд выносит решение о признании сделки, совершенной с нарушением требуемой нотариальной формы, действительной.Здесь возникает крайне интересный вопрос о том, с какого момента сделка должна считаться совершенной при конвалидации. Согласно одной точке зрения соответствующее решение суда имеет ретроактивный эффект и конвалидированная сделка рассматривается в качестве действительной с момента, когда между сторонами была достигнута договоренность по существенным условиям сделки (ретроактивный эффект конвалидации). Согласно другой - такая сделка будет считаться совершенной и действительной с момента вступления в силу решения суда (перспективная модель конвалидации). Данный вопрос требует обстоятельного догматического анализа. Не претендуя на подобный, заметим лишь, что признание за конвалидацией ретроактивного эффекта, хотя и не отражено в законе прямо, в большей мере соответствует цели данного института - вернуть не оформленные должным образом, но заслуживающие защиты отношения в сферу права. Недостатки же ретроактивного эффекта в виде возможных нарушений интересов третьих лиц не требуют непременного отказа от самой данной модели в целом, а могут быть устранены точечно в каждом конкретном случае. Так, если при рассмотрении иска о конвалидации сделки суд обнаружит, что признание действительным отдельных ее условий с обратной силой может нарушить права и интересы третьих лиц, суд, отступая от общего правила, может признать исключительно перспективный эффект за спорными условиями или исцеляемой сделкой в целом либо отказать в удовлетворении иска о конвалидации. Уклонение от государственной регистрации сделки.Как уже упоминалось в п. 1 ст. 164 ГК РФ, государственная регистрация сделок в России в настоящее время воспринимается в судебной практике и в новой редакции ГК РФ (не в самом п. 1 ст. 164 ГК РФ, а во вступившей в силу с 1 июня 2015 г. норме п. 3 ст. 433 ГК РФ) как инструмент придания эффекта публичности (оглашения) для целей противопоставления третьим лицам прав, которые возникают из зарегистрированных сделок (деклараторная регистрация). Это означает, что сделка как юридический факт (совпавшее волеизъявление ее сторон) считается состоявшейся (совершенной) до момента ее государственной регистрации; последняя необходима лишь для того, чтобы придать сделке эффект противопоставимости ее правовых последствий третьим лицам.Этот концептуальный подход позволяет лучше объяснить суть комментируемой правовой нормы, согласно которой при уклонении одной из сторон от совершения необходимых для государственной регистрации сделки действий другая сторона вправе требовать регистрации сделки по суду. Данное право вытекает из того факта, что сделка считается совершенной и порождает правовые последствия и без регистрации. До самого последнего времени суды считали, что это право есть чуть ли не единственное правовое следствие совершения сделки, требующей регистрации на стадии до прохождения последней, и им приходилось делать некое исключение из правил ГК РФ о незаключенности (п. 2 ст. 651 ГК РФ) и недействительности (например, прежний п. 2 ст. 1028 ГК РФ), чтобы примирить эти противоречия. Но теперь с учетом последних изменений закона и судебной практики объяснить данную норму становится намного проще. Право требовать регистрации сделки по суду есть одно из многих правовых эффектов такой сделки, возникающих между сторонами незарегистрированной сделки, которая вступает в силу в момент ее совершения. Цель принудительной регистрации. Сторона сделки, подлежащей регистрации, но не прошедшей ее, может иметь интерес в том, чтобы придать ей эффект публичности. Например, арендатор может быть заинтересован в том, чтобы все третьи лица считались знающими о наличии долгосрочной аренды недвижимости, чтобы в случае перехода права собственности на объект недвижимости договор аренды имел действие против нового собственника.Дольщик по договору участия в долевом строительстве также заинтересован в регистрации договора, чтобы приобретенная им квартира в строящемся доме не была продана еще раз третьему лицу (в противном случае возникнет конкуренция требований покупателей).Защищая эти интересы, законодатель наделяет сторону сделки, подлежащей регистрации, специальным иском о государственной регистрации сделки.Диспозитивность. Возможность требовать регистрации сделки установлена в комментируемой норме по умолчанию. Является эта норма императивной или диспозитивной? Могут ли стороны в самой сделке договориться о том, что их сделка (например, договор аренды) не будет регистрироваться? Телеологическое толкование данной нормы подталкивает к утвердительному ответу на последний вопрос применительно к договору аренды. Нет никаких логических или политико-правовых оснований запрещать сторонам договора аренды договариваться об ином. Если у сторон такого договора отсутствует намерение придать ему публичность, стороны сделки могут договориться; эта договоренность должна быть явным образом выражена сторонами. Договорившись об этом, арендатор принимает на себя все связанные с этим риски (в первую очередь ограничение прав настаивать на сохранении договора при смене собственника). Очевидно, что при наличии такой договоренности иск о государственной регистрации сделки не может быть удовлетворен.Совсем иная ситуация имеет место в случае исключения возможности государственной регистрации в договоре участия в долевом строительстве. С учетом потребительского статуса большинства граждан-дольщиков и направленности законодательного регулирования таких отношений не остается сомнений, что условия договора такого рода должны считаться ничтожными, как ущемляющие права потребителя (п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей). Однако в случае, если стороны договора участия в долевом строительстве - коммерческие организации и они подписали договор, в котором содержится условие о том, что он не подлежит государственной регистрации, такая сделка должна рассматриваться как обычная купля-продажа будущей недвижимой вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Процедурные аспекты. Ответчиком по иску о регистрации сделки является другая сторона сделки; орган по государственной регистрации может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований.Для удовлетворения иска суд должен установить, что стороны достигли согласия по всем существенным условиям сделки в требуемой законом форме. При этом (в отличие от ситуации уклонения от нотариального удостоверения сделки) не требуется устанавливать, исполнялась ли сделка, в отношении которой было заявлено требование о государственной регистрации. Основание для подачи иска. Согласно комментируемой норме основанием для заявления такого требования является уклонение другой стороны от совершения необходимых действий для регистрации сделки (в первую очередь от подачи соответствующего заявления в орган регистрации). При этом уклонение от государственной регистрации может заключаться как в форме отказа обращаться в орган по регистрации, так и в простом воздержании от такого обращения. При этом судебная практика требует, чтобы истец доказал, что он обращался к контрагенту с требованием принять участие в государственной регистрации сделки (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59).Однако при этом следует учитывать особенности процедуры государственной регистрации сделок. Например, в соответствии с ч. 1 ст. 51 Закона о государственной регистрации недвижимости для государственной регистрации договора аренды достаточно заявления одной из его сторон (арендодателя или арендатора), совместного заявления сторон договора закон не требует. Следовательно, простое уклонение, например, арендодателя от обращения в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора аренды не препятствует арендатору самостоятельно обратиться с заявлением о регистрации, представив подписанный договор аренды. По всей видимости, обращение с иском о государственной регистрации договора аренды необходимо лишь в случае, если в соответствии с законодательством о регистрации недвижимости от арендодателя будет требоваться представление каких-либо документов (и соответствующие документы будут отсутствовать у арендатора, например документы кадастрового учета и проч.).В отношении договора участия в долевом строительстве законодательство о государственной регистрации недвижимости устанавливает (ч. 1 ст. 48 указанного Закона), что обращение в орган по регистрации с заявлением о регистрации сделки требуется как от дольщика, так и от застройщика. Соответственно, простое уклонение от обращения в орган по регистрации создает необходимую правовую предпосылку для иска о регистрации этого договора. Решение о регистрации сделки. Решение суда по иску о государственной регистрации относится к числу волезаменяющих судебных актов, но оно не отменяет необходимость его исполнения путем внесения соответствующих записей в реестр. Волезаменяющий эффект такого судебного акта выражается в том, что воля уклоняющейся стороны на обращение к регистратору более не требуется, его заявление о регистрации не является необходимым основанием для осуществления регистрационных процедур. Такая регистрация произойдет на основании судебного решения. Последствия недействительности сделки. Иск о государственной регистрации сделки не может быть удовлетворен, если сделка, подлежащая регистрации, является ничтожной, ведь в этом случае отсутствует объект государственной регистрации - сама сделка, подлежащая оглашению.Однако, если в отношении сделки, подлежащей регистрации, имеются иные пороки, которые могут привести к ее оспариванию, иск подлежит удовлетворению, так как сделка на момент обращения в орган по регистрации действительна и, возможно, останется таковой и в будущем, а государственная регистрация сделки нацелена лишь на создание эффекта публичности сделки. Так, например, согласно п. 5 ст. 38 Закона о государственной регистрации недвижимости при отсутствии требуемого по закону согласия на совершение сделки государственного органа или третьего лица (если отсутствие такого согласия влечет оспоримость, а не ничтожность сделки) данная сделка подлежит государственной регистрации, но в ЕГРН одновременно с регистрацией делается соответствующая запись. Согласие на сделку при судебной процедуре принудительной регистрации. В случае если для совершения сделки, о государственной регистрации которой был предъявлен иск, было необходимо получение согласия третьего лица (государственного органа или органа управления юридического лица), но оно отсутствовало (что делает сделку в силу ст. 157.1 ГК РФ оспоримой), такое третье лицо должно быть привлечено к участию в деле. Это связано с тем, что на правовом положении данного лица эффект публичности (и, следовательно, появление третьих добросовестных лиц) вполне может сказаться в будущем. Тем самым для лица, чье согласие на совершение сделки требовалось в соответствии с законом, создается дополнительная возможность оспорить сделку (например, в соответствии с положениями ст. 173.1 ГК РФ). В случае если это сделано не было и третье лицо заняло пассивную позицию в деле о регистрации сделки, суд может удовлетворить иск.В любом случае факт отсутствия требуемого по закону согласия третьего лица (государственного органа или органа управления юридического лица) не препятствует удовлетворению иска о государственной регистрации, так как сделка без такого согласия считается действительной, пока не аннулирована в судебном порядке. Исключением является ситуация, когда отсутствие соответствующего согласия в силу прямого указания в законе влечет ничтожность сделки. В этом случае удовлетворение иска о регистрации сделки невозможно, так как такой иск основан на ничтожной сделке. В соответствии с подп. 15 п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости регистратор вправе отказать в регистрации сделки в случае, если не будет представлено согласие третьего лица на сделку, и отсутствие такого согласия в силу закона влечет ничтожность сделки. Обойти данное правило через судебный иск о регистрации, вполне естественно, невозможно. Параллельные иски о регистрации сделки в отношении одной и той же недвижимости.В случае если сторона заключила две сделки с одинаковым содержанием с несколькими лицами, то каждый из двух контрагентов имеет право на иск о государственной регистрации сделки (судебная практика допускает, например, существование нескольких договоров аренды в отношении одного и того же объекта.Однако эта возможность исключена законом (подп. 38 п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости) для договоров участия в долевом строительстве: если суд установит, что в отношении соответствующего объекта уже зарегистрирован договор участия в долевом строительстве, он должен отказать в удовлетворении иска. В случае если было подано несколько исков о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении одного и того же объекта недвижимости, по аналогии со ст. 398 ГК РФ преимущество, видимо, должно быть у того, кто заключил с ответчиком договор ранее. Банкротство.Начало процедуры банкротства ответчика по иску о государственной регистрации сделки само по себе не влечет отказ в иске о регистрации сделки, если только управляющий должника не заявит отказ от исполнения сделок должника в соответствии со ст. 102 Закона о несостоятельности (банкротстве), а такой отказ возможен тогда, когда исполнение сделки повлечет убытки для должника. Например, иск о государственной регистрации договора аренды недвижимости должен быть удовлетворен и тогда, когда в отношении арендодателя возбуждено дело о банкротстве.Принуждение к передаче необходимых для регистрации документов. Как уже упоминалось, судебное решение по иску о государственной регистрации сделки обладает волезаменяющим эффектом, т.е. позволяет проигнорировать отсутствие воли стороны сделки на ее регистрацию. Но такое решение не способно заменить отсутствие документов, подача которых может требоваться в соответствии с законодательством о государственной регистрации недвижимости от уклоняющейся стороны (документы кадастрового учета и проч.). Поэтому, в случае если препятствием для государственной регистрации сделки является непредставление стороной сделки документов, необходимых для государственной регистрации, суд, установив уклонение стороны от представления документов, вправе, удовлетворив иск о государственной регистрации сделки, обязать ответчика при необходимости изготовить и представить отсутствующие документы, дополнительно указав на обязанность ответчика уплачивать истцу судебную неустойку в соответствии со ст. 308.3 ГК РФ.Ответственность за задержку в совершении или регистрации сделки. В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФсторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.Возмещение таких убытков представляет собой форму ответственности контрагента за уклонение от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки.При этом в комментируемой норме указано, что соответствующие убытки подлежат возмещению "в случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 ст. 165 ГК РФ". Данная фраза, а также характер подлежащих возмещению убытков ("вызванных задержкой в совершении или регистрации сделки"), на наш взгляд, свидетельствуют о том, что возмещение таких убытков рассматривается законодателем в качестве дополнительного последствия конвалидации или регистрации сделки на основании судебного решения. Соответственно, требование о возмещении предусмотренныхп. 3 ст. 165 ГК РФубытков может быть эффективно реализовано только в случае обращения контрагента уклоняющейся стороны с иском об исцелении сделки, ничтожной вследствие несоблюдения нотариальной формы, или о государственной регистрации такой сделки в суд и его удовлетворения судом. При этом такое требование о возмещении убытков не обязательно должно быть предметом отдельного иска, а может включаться в качестве самостоятельного требования в иск о признании сделки действительной или о государственной регистрации сделки. Субъективное основание ответственности. Вопрос о субъективном основании ответственности за задержку в совершении или регистрации сделки является достаточно сложным. Необходимо отметить, что п. 3 ст. 165 ГК РФ, устанавливая такую ответственность, связывает возможность ее применения именно с "необоснованным" уклонением от нотариального удостоверения или государственной регистрации. Однако термин "необоснованное" характеризует, на наш взгляд, не субъективную, а объективную сторону поведения уклоняющегося лица. С помощью данной терминологии законодатель показывает противоправность поведения уклоняющегося контрагента, вследствие чего данное указание не может служить основанием для вывода об обязательном наличии его вины как условии удовлетворения требования другой стороны о возмещении убытков.Ввиду отсутствия специального регулирования в ст. 165 ГК РФ ответ на вопрос о субъективном основании рассматриваемой ответственности следует искать в общих правилах об ответственности. При этом необходимо подчеркнуть, что, несмотря на регламентацию правил о возмещении убытков, причиненных задержкой совершения или регистрации сделки унифицированным образом, природа ответственности за необоснованное уклонение от нотариального удостоверения сделки, с одной стороны, и ответственности за необоснованное уклонение от государственной регистрации сделки - с другой, принципиально различна.Ввиду того что сделка (договор) считается совершенной до момента ее государственной регистрации, а право требовать регистрации договора по суду есть один из многих правовых эффектов такого договора (подробнее см. п. 2 ст. 165 ГК РФ), возмещение убытков, вызванных задержкой в государственной регистрации сделки, являет собой случай договорной ответственности. Как следствие, вопрос о субъективном основании такой ответственности должен решаться по правилам гл. 25 ГК РФ, в соответствии с которой по общему правилу такая ответственность строится на началах вины (п. 1 ст. 401 ГК РФ), а ответственность предпринимателя - независимо от вины до пределов непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ). При этом данные правила носят явно выраженный диспозитивный характер, а потому в пределах, предоставленных принципом свободы договора, они могут быть изменены соглашением сторон.При уклонении же от нотариального удостоверения сделки (договора) такой договор еще не заключен. Потому такое уклонение представляет собой недобросовестное ведение переговоров (и полностью охватывается предписаниями подп. 2 п. 2 ст. 434.1 ГК РФ), а возмещение убытков, вызванных задержкой в совершении сделки, является формой преддоговорной ответственности. Ввиду того что преддоговорная ответственность, согласно воззрениям современной правоприменительной практики, носит деликтныйхарактер (см. п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. N 7), такое возмещение может происходить только при наличии вины уклонявшегося от нотариального удостоверения контрагента (п. 2 ст. 1064 ГК РФ) независимо от того, выступает в подобном качестве предприниматель или непредприниматель. Иные формы ответственности.Пункт 3 ст. 165 ГК РФ предусматривает возможность возмещения убытков, вызванных задержкой в совершении или государственной регистрации сделки. Данные предписания, однако, не исключают возможности взыскания иных убытков, а равно допустимости использования других, помимо возмещения убытков, форм ответственности (например, неустойки). Указанные вопросы должны разрешаться на основании правил ст. 434.1 ГК РФ и гл. 25 ГК РФ соответственно.Вопросы исковой давности. Сокращенный (годичный) срок исковой давности, установленный в п. 4 ст. 165 ГК РФ, не распространяется на рассматриваемые требования контрагента уклоняющегося лица о возмещении убытков, вызванных задержкой в совершении или регистрации сделки. К таким требованиям подлежат применению общие правила ст. 196 ГК РФ. Как следствие, срок исковой давности по ним составляет три года (п. 62 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25). Срок исковой давности по требованию о конвалидации или государственной регистрации сделки. До 1 сентября 2013 г. отечественное законодательство не предусматривало специального регулирования сроков исковой давности по требованию о признании действительной сделки, при совершении которой не была соблюдена необходимая нотариальная форма, а также по требованию о государственной регистрации сделки. Как следствие, к рассматриваемым требованиям применялся общий (трехлетний) срок исковой давности (см., например, п. 64 Постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22).В ходе реформирования гражданского законодательства комментируемая статья была дополнена п. 4, вступившим в силу с 1 сентября 2013 г., который установил сокращенный (годичный) срок исковой давности по соответствующим требованиям.Сфера применения предписаний п. 4 ст. 165 ГК РФ.Согласно п. 7 ст. 3 Федерального закона от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ сокращенный (годичный) срок исковой давности, установленный п. 4 комментируемой статьи, распространяется на требования, основания для которых возникли после 1 сентября 2013 г. Соответственно, комментируемые положения применяются к требованиям о признании действительной сделки, при совершении которой не была соблюдена необходимая нотариальная форма, и о государственной регистрации сделки, если принятие исполнения стороной сделки, нотариальное удостоверение которой не было осуществлено, или, соответственно, совершение сделки, не прошедшей государственную регистрацию, имели место после 1 сентября 2013 г. (п. 60 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25).Кроме того, необходимо учитывать, что сокращенный (годичный) срок исковой давности, установленный п. 4 ст. 165 ГК РФ, распространяется только на требования о признании действительной (конвалидации) сделки, при совершении которой не была соблюдена нотариальная форма, а также требования о государственной регистрации сделки, и не подлежит применению к требованиям о возмещении убытков, вызванных уклонением от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки. Начало течения срока исковой давности. Адаптация к рассматриваемым требованиям правил п. 1 ст. 200 ГК РФ о начале течения срока исковой давности приводит к следующим выводам.Годичный срок исковой давности по требованию о конвалидации сделки, при совершении которой не соблюдена требуемая нотариальная ее форма, исчисляется со дня, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения (п. 58 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25); например, когда последняя не явилась в согласованный срок к нотариусу, заявила об отказе от нотариального удостоверения и т.п.Годичный срок исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки исчисляется со дня, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (п. 59 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25; п. 64 Постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22). Таким днем может считаться, например, день, когда возникла обязанность зарегистрировать переход права, а если дата исполнения этой обязанности не установлена, то день отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для регистрации (п. 64 Постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22; Постановления Президиума ВАС РФ от 19 июня 2012 г. N 2665/12 и от 10 июня 2014 г. N 18357/13); истечение срока для ответа на заявление заинтересованной в регистрации стороны; день получения отказа другой стороны от регистрации сделки и т.п. Блокирование ссылки на исковую давность. Согласно п. 61 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "сторона, фактически исполнявшая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (пункт 2 статьи 10, пункт 3 статьи 433 ГК РФ)". Иначе говоря, по мнению ВС РФ, если сторона заключенного договора исполнила его, но уклоняется от совершения действий, необходимых для его государственной регистрации, а другая сторона предъявляет в суд иск о государственной регистрации договора, ответчик не может ссылаться на пропуск установленного в комментируемом пункте срока исковой давности, так как такое возражение является злоупотреблением правом. Здесь, видимо, прослеживаются признаки применения принципа эстоппель (запрета на противоречивое поведение).ЗАКЛЮЧЕНИЕГражданское законодательство (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ) закрепляет такназываемый принцип добровольности нотариального удостоверения сделок – стороны посвоему усмотрению вправе избрать приемлемую для них форму: простую письменную илинотариальную, даже если законом эта форма не является обязательной. Также существуетнебольшой круг сделок, для которых нотариальная форма является обязательной (ст. 584 ГКРФ, п. 2 ст. 54, п. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрациинедвижимости», п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 11 ст. 21 ФЗ от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах сограниченной ответственностью», п. 1 ст. 389 ГК РФ, п. 2 ст. 391ГК РФ, п. 1 ст. 55 ФЗ от16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и др.). Несоблюдениенотариальной формы сделки (в случае, если она обязательна) влечет за собой еенедействительность. Такая сделка является ничтожной (п. 3 ст. 163 ГК РФ), однако вслучаях, предусмотренных п. 1 ст. 165 ГК РФ, возможно ее «исцеление». Практикапоказывает, что субъекты гражданского оборота, рискуя своим имуществом и желаяизбежать дополнительных издержек, не обращаются за нотариальным удостоверениемдоговоров по отчуждению недвижимости.Последние новации российского гражданского законодательства показываюттенденцию к усилению начал нотариального оформления правоотношений в сфере оборотанедвижимости. С конца 2015 г. сделки, опосредованные распоряжением недвижимымимуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаженедвижимого имущества, находящиеся в собственности несовершеннолетних и ограниченнодееспособных гражданам, подлежат нотариальному удостоверению.В перечень сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению,включены также соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в периодбрака, и сделки по продаже доли в праве общей долевой собственности.То есть в настоящее время в систему оборота недвижимости внедрен механизм,который повышает роль нотариальной формы сделки с недвижимостью. Помимо этого онзакладывает начала дифференциации функций и ответственности между всемипосредниками в сфере оборота недвижимости: риелторы занимаются организационнымивопросами, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии(далее – Росреестр) проводит регистрацию прав на недвижимость, а правовую экспертизудокументов и обеспечение защиты интересов сторон сделки осуществляет нотариус.Но правовая экспертиза документов входит в необходимую процедуру регистрации врамках деятельности Росреестра.Внесенные законодательные изменения стали причиной массового введения Единойинформационной системы нотариата. С 1 июля 2014 г. в рамках единой системы сталидействовать электронные реестры совершенных различных нотариальных действий.Соответствующие изменения и нововведения связаны с ролью нотариата в сделках снедвижимостью: нотариальные тарифы за удостоверение различных сделок отчуждениянедвижимого имущества были снижены, что должно было способствовать доступности ивостребованности нотариального удостоверения сделок для граждан. Но, к сожалению, дляграждан, проживающих в экономически слаборазвитых регионах, эти тарифы все жеостаются слишком высокими.СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫНормативные и регламентирующие документы ГК РФ.Ч.1.СК РФНК РФАПК РФГПК РФГК РФ.Ч.3.ГК РФ.Ч.2.Закон о защите прав потребителейОсновы законодательства о нотариатеЗакон об ОООЗакон о несостоятельности (банкротстве)Закон об инвестиционном товариществеЗакон о хозяйственных партнерствахЗакон о государственной регистрации недвижимостиФедеральный закон от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗФедеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗЗакон об участии в долевом строительствеНаучная литератураАлексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2017.. Белов В.А. Гражданское право: Учебник для бакалавров. М.: Юрайт, 2018. Т. II. Общая часть. Лица, блага, факты.Договорное и обязательственное право (Общая часть): Постатейный комментарий к статьям 307 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации / Отв. ред. А.Г. Карапетов.М., 2017. С. 992.Кирсанов А.Р. Регистрационное право - формирующаяся отрасль современного российского права // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М.: Ось-89, 2015. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 2018.. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика: Сборник статей / Сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. М.: Ось-89, 2015Степанов С.А. Цивилистика классическая и постклассическая // Развитие основных идей Гражданского кодекса России в современном законодательстве и судебной практике: Сб. статей, посвященный 70-летию С.А. Хохлова / Отв. ред. С.С. Алексеев. М.: Статут, 2017. Суханов Е.А. Вещное право: Научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2016.. Чубаров В.В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществоИсточники периодической печатиЗавгородняя Л.В. Административно-правовая характеристика фиктивной регистрации // Актуальные проблемы современности: наука и общество. 2015. N 4 (5).Ильина О.Ю. Организационные отношения как элемент государственной регистрации заключения брака // Universum: экономика и юриспруденция. 2016. N 1 (1).Кравцов Р.М. Государственная регистрация как способ защиты вещных прав на недвижимое имущество: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право. М.: Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Всероссийская государственная налоговая академия Министерства Российской Федерации по налогам и сборам, 2004.Козлова Е.Б. Государственная регистрация и нотариальное удостоверение сделок: соотношение правовых интересов // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. N 6.Нетишинская Л.Ф., Урядова Д.А. Новые положения Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации и учете залога // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. 2014. N 100.Подшивалов Т.П. Правовая природа иска об оспаривании зарегистрированного права на недвижимость // Журнал российского права. 2017. N 5 (209).Седашкина С.А. О некоторых проблемах государственной регистрации аренды объектов недвижимости // Фундаментальные и прикладные исследования в современном мире. 2014. Т. 3. N 5.Сенчищев В.И. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права. 2017. N 12.Сивачев М. Регистрация прав и кадастр в Российской Федерации: причины неудач // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. N 3.Спицына Н.В. Судебное оспаривание решений, действий (бездействия), ненормативных правовых актов Федеральной регистрационной службы по делам, связанным с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.15 - гражданский процесс; арбитражный процесс. М.: Московская государственная юридическая академия, 2006.Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 2018. N 8.Темникова Н.А. По материалам круглого стола "Актуальные проблемы регистрации актов гражданского состояния" // Вестник Омского университета. Серия: Право. 2016. N 1.Шеметова Н.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовая природа регистрационных действий // Вестник Калининградского филиала Санкт-Петербургского университета МВД России. 2017. N 2 (36).Шеметова Н.Ю. Определение недвижимого имущества в России: экономические предпосылки и правовые подходы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. N 7.Швабауэр А.В. Государственная регистрация прав, обременений прав и сделок в гражданском обороте недвижимого имущества: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право. СПб.: Санкт-Петербургский государственный университет, 2011.Яковлева А.В. Споры о государственной регистрации прав на недвижимость // Законодательство. 2015. N 1.Материалы судебной практикиПостановления Президиума ВАС РФ от 8 апреля 2008 г. N 1051/08Постановления Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 г. N 4905/11,Постановление Пленума ВАС РФ от 16 мая 2014 г. N 28Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73,Постановление Президиума ВАС РФ от 12 марта 2013 г. N 15510/12Постановление Пленума ВС РФ от 21 декабря 2017 г. N 54Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25,Определение КГД ВС РФ от 14 июля 2015 г. N 35-КГ15-1Определение КГД ВС РФ от 17 ноября 2015 г. N 5-КГ15-135\Определение КГД ВС РФ от 6 сентября 2016 г. N 18-КГ16-97Определение КАД ВС РФ от 25 мая 2016 г. N 35-КГ16-2Определение КЭС ВС РФ от 16 февраля 2017 г. N 309-ЭС16-14273.информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. N 165информационное письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 1998 г. N 29Обзор судебной практики ВС РФ N 3 (2015), утв. Президиумом ВС РФ 25 ноября 2015 г