Договор найма жилого помещения

Правоустанавливающие документы по общему правилу представляются на государственную регистрацию в письменной форме, в некоторых случаях, определенных законодательством, такие документы должны быть заверены нотариально. Документы должны включать подписи сторон или должностных лиц, определенных законом. Не допускаются исправления в документах, зачеркивания, подчистки и другие не оговоренные исправления.Последним этапом государственной регистрации является принятие акта государственного регистратора. В настоящее время государственная регистрации понимается не только буквально в качестве юридического акта признания и подтверждения государством возникновения права. Распространенным стало мнение о том, что государственная регистрация является юридической деятельностью. Органами государственной регистрации в лице должностных лиц издаются властные правовые акты в процессе осуществления ими юридической деятельности. При отсутствии основания для приостановления либо отказа в государственной регистрации прав признание и подтверждение от имени государства возникновение, прекращение, переход или обременение права. В данном случае актом является внесение в ЕГРН соответствующей записи и совершение регистрационной надписи на документе, предоставленном для государственной регистрации, например, на договоре купли-продажи ставится отметка с номером регистрационной записи. Что касается акта о приостановлении государственной регистрации, то данный акт называется уведомлением. Такой акт может быть принят как на основании инициативы заявителя, так и по решению государственного регистратора. Кроме того, регистрация может быть приостановлена в связи с наличием ареста.2.2 Порядок и последствия прекращения и расторжения договора найма жилого помещенияОсновным правом, на котором граждане владеют жилищем, является право собственности, которое предполагает круг прав собственника, в том числе, по предоставлению права пользования жилым помещении. Несмотря на развитие с современной Россиирыночных отношений, а также на преобладание частной собственности в отношении жилых помещений, многиеграждане владеют жильем на основании договора найма. Данный способ является основным при решении проблем обеспечения жильем. Основания, порядок и последствия расторжения договора найма жилого помещения определены статьями 687, 688 ГК РФ. Так, наниматель наделен правом в любое время расторгнуть договор найма при условии, что постоянно проживающие с ним граждане дали на это свое согласие, а наймодатель предупрежден не менее, чем за три месяца. При отсутствии соглашения сторон договора о его расторжении, договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:- наниметелем не вносится плата за жилое помещение в течении шести месяцев, если договором более длительный срок не установлен. В случае краткосрочного найма основанием к расторжению договора является невнесение платежа два раза;- разрушение или порча помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает. Кроме того, по требованию одной из сторон договор найма может быть расторгнут в том случае, если помещение перестало быть пригодным для проживания, стало находится в аварийном состоянии, в других, предусмотренных законом случаях. Последствием расторжения или прекращения договора найма жилого помещения является выселение нанимателя и граждан, которые проживают совместно с ним. При отсутствии согласия на выселение вопрос может быть разрешен только в судебном порядке. Исходяиз смысла норм жилищногои гражданского законодательства РФ, в соответствии с общим применяемым правилом, выселение из жилого помещения допускается только по решению суда. Лишь суд вправе решать,подлежит ли лицо выселению из занимаемого жилого помещения, несмотря на значимость оснований выселения. ЖК РФ только указывает основания и порядок выселения, которые должны применяться судом при вынесении решения. В настоящее время требование о выселении из жилого помещения вправе заявить как собственник, так и наниматель, владеющий жилым помещением на основании договора социального найма. В связи с этим актуальным остается правовое регулирование не только отношений собственника и лица, занимающего жилое помещение, но и нанимателя или членов семьи нанимателя с последним. Одним из оснований к выселению может быть действие (бездействие) гражданина, которым заключен договор социального, является объективнаянеобходимость лишения такого гражданина права на жилые помещения посредством принятия судебного решения. Результатом такого решения становится лишение гражданина права на проживание в жилом помещении. В практике и науке встречаются другие выражения, которые касаются лишения правна жилые помещения, в частности, это утратаправа пользования жилым помещением. Этот термин можетрассматриваться вузком и широкомсмысле.Имеется мнение о том, что к прекращениюилиутратеправапользования жилым помещениемприводятслучаи выселения, предусмотренные ЖКРФ, без предоставления другого жилья, либо расторжениедоговора социального наймапо инициативе нанимателя и членов егосемьи.Другие авторы считают, что говорить об утрате права пользования жилым помещениемможно в случае постоянного отсутствиинанимателя и членов его семьи в жиломпомещении по причине выезда из него. Следует добавить, что такие же основания предусмотрены и относительно выселения гражданина из помещения по инициативе собственника. Такие основания применяются в практике. В заключении главы можно сделать выводы о том, что приведенные формулировки закона о порядке расторжения договора найма не вполне соответствуют требованиям разумности. Так, ст. 687 ГК РФ закрепляет обязанность нанимателя для одностороннего расторжения договора найма известить наймодателя за три месяца. При этом не сделано исключение для краткосрочного договора. Кроме того, для расторжения договора наниматель должен получить согласие граждан, проживающих с ним совместно. Закреплением данных положений ущемляются права нанимателя, в частности, в сравнении с правами наймодателя, который, например, получает право на расторжение краткосрочного договора в результате двукратного невнесения платы нанимателем. Для нанимателя достаточно трудно предусмотреть необходимость расторжения договора за три месяца. Кроме того, данный срок не обусловлен необходимостью реализации интересов наймодателя – поиск нового нанимателя, поскольку, как правило, потенциальные наниматели заинтересованы в скорейшем вселении в жилое помещение и не намерены длительно ждать выселения предыдущих жильцов. Устранение данного недостатка законодательства возможно путем внесения изменения в ч. 1 ст. 687 ГК РФ, заменив срок три месяца на один месяц.Кроме того, непонятной остается ситуация в случае отсутствия согласия граждан, проживающих совместно с нанимателем, на расторжение договора. В таком случае наниматель, исходя из содержания приведенной выше нормы, остается обязанным проживать в жилом помещении до истечения договора найма, и вносить платежи. Представляется, что данная норма также требует изменения путем исключения положения о получении согласия других проживающих с нанимателем граждан на расторжение договора, и включением указания на обязанность нанимателя уведомить данных граждан о его намерении расторгнуть договор найма. ЗаключениеИзложенное в работе позволяет сделать следующие выводы. Договором найма жилого помещения является договор, заключаемый между собственником данного помещения (или управомоченным им лицом) и другим лицом (нанимателем), которому жилое помещение передается в пользование и владение. Договоры найма жилого помещения делятся на договоры коммерческого найма и договоры социального найма. Основным отличием данных договоров является субъектный состав. Так, на стороне наймодателя по договору социального найма выступает государство или муниципальное образование. Также различны основания заключения этих договоров. Если для заключения договора коммерческого найма достаточно достижения соглашения между сторонами по всем существенным условиям, то для договора социального найма обязательно соблюдение административной процедуры, которая предшествует его заключению.Представляется, что закрепленный в настоящее время порядок расторжения договора найма не вполне соответствуют требованиям разумности. Так, ст. 687 ГК РФ закрепляет обязанность нанимателя для одностороннего расторжения договора найма известить наймодателя за три месяца. При этом не сделано исключение для краткосрочного договора. Кроме того, для расторжения договора наниматель должен получить согласие граждан, проживающих с ним совместно. Закреплением данных положений ущемляются права нанимателя, в частности, в сравнении с правами наймодателя, который, например, получает право на расторжение краткосрочного договора в результате двукратного невнесения платы нанимателем. Для нанимателя достаточно трудно предусмотреть необходимость расторжения договора за три месяца. Кроме того, данный срок не обусловлен необходимостью реализации интересов наймодателя – поиск нового нанимателя, поскольку, как правило, потенциальные наниматели заинтересованы в скорейшем вселении в жилое помещение и не намерены длительно ждать выселения предыдущих жильцов. Устранение данного недостатка законодательства возможно путем внесения изменения в ч. 1 ст. 687 ГК РФ, заменив срок три месяца на один месяц.Кроме того, непонятной остается ситуация в случае отсутствия согласия граждан, проживающих совместно с нанимателем, на расторжение договора. В таком случае наниматель, исходя из содержания приведенной выше нормы, остается обязанным проживать в жилом помещении до истечения договора найма, и вносить платежи. Представляется, что данная норма также требует изменения путем исключения положения о получении согласия других проживающих с нанимателем граждан на расторжение договора, и включением указания на обязанность нанимателя уведомить данных граждан о его намерении расторгнуть договор найма.Список использованных источниковКонституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. - 04.08.2014 - № 31, ст. 4398.Всеобщая декларация прав человека (принята Генеральной Ассамблеей ООН 10.12.1948) // Российская газета. - № 67. - 05.04.1995.Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ(ред. от 18.03.2019, с изм. от 03.07.2019) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ(ред. от 15.04.2019) // Российская газета, № 1, 12.01.2005.Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 17.06.1996. - № 25. - Ст. 2954. - (ред. от 29.07.2017).Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Российская газета. - № 156. - 17.07.2015. - (ред. от 29.07.2017).Письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 05.08.2013 № 08-2508-КЛ «О рассмотрении обращения» // СПС Консультант Плюс.Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983) (утратил силу) // Свод законов РСФСР, т. 3, с. 7.Определение Санкт-Петербургского городского суда от 15.03.2010 № 2629 // СПС Консультант Плюс.Апелляционное определение Свердловского областного суда от 26.07.2017 по делу № 33-12126/2017 // СПС Консультант Плюс.Абесалашвили М.З. Существенные условия и срок договора аренды // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. - № 2. – 2011. - С. 58-61.Арсланов К.М. Формальные требования к сделке по законодательству России и Германии // Ученые записки Казанского университета. Серия Гуманитарные науки, № 156, № 4, 2014, С. 54-62.Бумажникова О.В. Жилое помещение как предмет обременения по договору социального найма // Российская юстиция. 2014. № 5. С. 13–15.Далбаева Н.Н. Договор найма жилого помещения и его виды: проблемы соотношения // BaikalResearchJournal, № 6, 2010, С. 54.Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. - 2005. - № 6.Камышанова А.Е. Договор найма жилого помещения: новеллы российского законодательства // Вестник Таганрогского института управления и экономики, № 1 (23), 2016, С. 43-47.Максименко А.В., Шевцов Р.М.. Понятие и элементы договора коммерческого найма жилого помещения // Вестник Белгородского юридического института МВД России, № 2, 2013, С. 56-60.Остапенко И.А. О правовой природе договора социального найма жилого помещения // Юридическая наука, № 1, 2014, С. 55-59.Солопаев А.С. Понятие и признаки жилого помещения // Вестник Удмуртского университета. Серия «Экономика и право». - 2008. - №1. - С.155-163.Усович Л.В. Ответственность лиц, участвующих в государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Имущественные отношения в Российской Федерации, № 2 (137), 2013, С. 29-36. Фаршатов И.А. Жилищное законодательство: Практика применения, теоретические вопросы. М., 2001. С. 200.Харитонов Д.М. Споры о признании нанимателя, члена семьи или бывшего члена семьи нанимателя утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма: вопросы теории и практики // Российский следователь. 2013. № 22. С. 36.Шустова Ю.П. Правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения // Проблемы экономики и юридической практики, № 6, 2017, С. 170-171.Ярыгина А.В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право. - № 7. - 2006. - С. 4.