Ипотечное кредитование: состояние и перспективы развития

В особенности это связано с недостаточностью долгосрочных ресурсов и наличия достаточно высокого уровня рисков. Для рассматриваемой кредитной организации ПАО «Сбербанк» операции ипотечного кредитования являются наиболее доходными. На основании этого, банк старается занимать лидирующие позиции в области такого направления деятельности. Но при этом не стоит исключать и наличия таких проблем ипотечного кредитования, выявленных в ПАО «Сбербанк»:- уровень благосостояния граждан на сегодняшний день, существенно снижается;- рынок ипотечного кредитования демонстрируется присутствие существенное количество монопольных операторов. В результате многие заемщики попросту утрачивают возможности для того, что получить ипотеку из-за существенного завышения стоимости конечной банковской продукции – ипотеки;- нет необходимого количества социальных ипотечных программ, которые могли бы подходить для каждого нуждающегося заемщика и могли реально работать. Современные реалии и практическая деятельность в области ипотечного кредитования показывают то, что операции ипотечного кредитования должны подвергаться трансформации и улучшению под новые условия рынка. При этом работа должна проводиться не только в области расширения объектов кредитования, но и работа по дифференциации условий предоставления ссуд. Еще необходима реализация мероприятий по развитию комплексного банковского обслуживания граждан за счет расширения кредитных взаимоотношений с населением. Подводя итоги всему вышесказанному можно выделить то, что ипотечные кредиты всегда будут пользоваться большей популярностью за счет удобства и собственной надежности. 2.2. Анализ актуальных проблем ипотечного кредитования и предложения по оптимизации условий ипотечного кредитования на примере ПАО «Сбербанк России». Перспективы развития ипотечного кредитованияВ настоящий период времени ипотечное кредитование на территории Российской Федерации проходит стадию достаточно быстрого развития. Но ипотека сталкивается с определенными трудностями, в числе которых необходимо выделение:- присутствие инфляционных проблем;- наличие нестабильного положения экономики;- рынок кредитования подвергается активной монополизации;- также присутствуют некоторые проблемы с государственными программами, в том числе определенными альтернативными вложениями финансовых ресурсов. Анализ показателе второй главы показал процесс современного развития и реализации ипотечного кредитования на примере ПАО «Сбербанк». При проведении анализа удалось выявить наличие таких проблемных вопросов:- банк обладает группой проблем, которые имеют отношение к узкости в предлагаемых ипотечных программах;- присутствует большое количество проблем, которые связаны с жесткими условиями для предоставления кредитов;- имеется группа проблем, которые связаны с ограниченностью ресурсной базы, необходимой для предоставления ипотечных кредитов. Представим полученные проблемы и предлагаемые мероприятия по их решению в составе таблицы 13. Таблица 13Проблемы и предложения по оптимизации ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России»Современное положение коммерческих банков является достаточно неустойчивым. Из-за этого формируется необходимость в проведении комплекса различных мероприятий, за счет которых можно было бы решить имеющиеся проблемы и увеличить количество получаемой прибыли при снижении уровня рискованности.Из-за обострения положения финансового и валютного рынков, граждане наиболее активно стараются вкладывать собственные ресурсы непосредственно в недвижимое имущество. Практическая деятельность коммерческих банков демонстрирует тот факт, что операции инвестирования средств в недвижимость являются обходными путями к банковским депозитам. В 2019 году ввод жилья впервые с 2015 года перешел к росту. С учетом среднего срока строительства жилых домов в 2–2,5 года указанный результат – следствие восстановления строительной отрасли в 2016–2017 годах после кризиса 2015 года. По данным Росстата, в 2019 году построено 1 103,1 тыс. новых квартир общей площадью 80,3 млн кв. м. В целях развития рынка ипотечных ценных бумаг ДОМ.РФ реализует проект ИЦБ ДОМ.РФ – механизм рефинансирования ипотечных кредитов через выпуск однотраншевых ипотечных ценных бумаг с полным солидарным поручительством единого института развития в жилищной сфере. В 2019 году на российском финансовом рынке были проведены сделки по выпуску жилищных облигаций с ипотечным покрытием исключительно в рамках проекта ИЦБ ДОМ.РФ. Совокупный объем сделок по итогам 2019 года составил 296,9 млрд рублей, что на 103% превышает объем сделок, проведенных в 2018 году (146,3 млрд рублей). Достигнутый показатель свидетельствует о повышении интереса к проекту ИЦБ ДОМ.РФ как со стороны оригинаторов – первичных кредиторов, так и со стороны инвесторов. В 2019 году состоялись: - крупнейший выпуск ипотечных ценных бумаг в истории российской секьюритизации – выпуск объемом 96,608 млрд рублей; - выпуск ипотечных ценных бумаг с фиксированной амортизацией номинала облигаций объемом 72,97 млрд рублей. В 2020 году запланировано размещение «эталонного» выпуска ипотечных ценных бумаг в рамках проекта ИЦБ ДОМ.РФ объемом до 300 млрд рублей.В 2019 году ключевые участники рынка ипотеки, в том числе Росреестр, осуществили технологические и организационные мероприятия по подготовке к запуску выдачи электронных закладных, что позволит упростить и ускорить процесс формирования, оценки и обслуживания ипотечного покрытия облигаций. В 2019 году были выпущены около 28 тыс. электронных закладных. В 2020 году планируется проведение пилотной сделки по секьюритизации электронных закладных в рамках механизма ИЦБ ДОМ.РФ, при этом в 2019 году состоялось успешное включение электронной закладной в состав ипотечного покрытия одного из выпусков ИЦБ ДОМ.РФ. В целях дальнейшего развития и поддержки вторичного рынка ипотечных ценных бумаг в 2019 году ДОМ.РФ продолжил участвовать в выставлении двусторонних котировок (маркетировании) практически по всем рыночным выпускам ипотечных ценных бумаг в торговой системе ПАО Московская Биржа. Также в 2019 году в целях повышения ликвидности ипотечных ценных бумаг, выпущенных в рамках проекта ИЦБ ДОМ.РФ, первые совместные с Банком ВТБ (ПАО) выпуски были включены в режим торгов РЕПО с Центральным контрагентом.Начиная с 2019 года АО «ДОМ.РФ» не осуществляет выдачу и рефинансирование ипотечных кредитов, соответствующий функционал полностью переведен в АО «Банк ДОМ.РФ». В июле 2019 года в рамках национального проекта «Жилье и городская среда» при участии Банка России АО «ДОМ.РФ» разработан и решением правления АО «ДОМ.РФ» утвержден Стандарт ипотечного кредитования, устанавливающий единые подходы по взаимодействию между кредиторами. Как инструмент развития ипотечного рынка стандарт носит рекомендательный характер и включает в себя, в частности, основные требования к участникам и условиям сделки ипотечного кредитования, андеррайтингу, типовые формы кредитно-обеспечительной документации, стандарт сервисного обслуживания ипотечных кредитов и документацию для сделки секьюритизации. Цели Стандарта — сформировать единые правила игры на ипотечном рынке с учетом баланса интересов кредиторов и заемщиков, предложить рынку механизм поддержки качества ипотечных портфелей, способствовать развитию рынка ипотечных ценных бумаг.Создание рынка институционального арендного жилья ведется АО «ДОМ.РФ» в соответствии с поручением Президента Российской Федерации по итогам заседания Государственного Совета, состоявшегося 17.05.2016: «обеспечить реализацию пилотных проектов по строительству жилья, включая апартаменты для коммерческого найма, в том числе с привлечением частных инвестиций». В рамках данного поручения предусмотрена реализация проектов по созданию арендного жилья и апартаментов в крупнейших городах России. Основным механизмом финансирования АО «ДОМ.РФ» проектов по строительству арендного жилья, включая апартаменты для коммерческого найма, является закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (далее – ЗПИФН) с привлечением средств частных и институциональных инвесторов. АО «ДОМ.РФ» выступает в качестве якорного инвестора (пайщика) ЗПИФН. Для выполнения задачи по формированию рынка арендного жилья через механизмы привлечения коллективных инвестиций, а также для обеспечения эффективного управления активами ЗПИФН действует созданная АО «ДОМ.РФ» управляющая компания ООО «ДОМ.РФ Управление активами».В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» единый институт развития в жилищной сфере осуществляет свою деятельность в целях содействия проведению государственной жилищной политики, развитию жилищной сферы, в том числе за счет привлечения в нее инвестиций, повышению доступности жилья и созданию комфортных условий для проживания граждан Российской Федерации, формированию благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, а также повышению эффективности управления в жилищной сфере. С учетом положений стандарта «Interest rate risk in the banking book (April 2016)», разработанного Базельским комитетом по банковскому надзору, проекта положения Банка России «О порядке расчета величины процентного риска по активам (требованиям) и обязательствам кредитной организации (банковской группы), по которым не рассчитывается рыночный риск» в период до 2024 года объем рынка ипотечных облигаций должен составить до 7,0 трлн рублей, или 4,7% от объема ВВП. Соответствующий объем ипотечного долга необходимо перераспределить от банков к иным институциональным инвесторам в форме ипотечных облигаций с поручительством ДОМ.РФ для выполнения показателей Указа № 204 и национального проекта «Жилье и городская среда». Необходимым условием перераспределения является перевод рынка ипотеки в электронный формат. Секьюритизация ипотечных кредитов с использованием однотраншевых ипотечных ценных бумаг с поручительством АО «ДОМ.РФ» обеспечит банкам равный доступ к источникам долгосрочного финансирования ипотечного кредитования и инструментам управления кредитным и процентным риском, создаст существенные экономические выгоды за счет экономии капитала и роста ликвидности. В условиях конкурентного ипотечного рынка значительная часть таких экономических выгод будет получена заемщиками за счет снижения процентных ставок. ДОМ.РФ будет содействовать обеспечению возможности выдачи ипотечных кредитов в электронном виде в соответствии с задачами федерального проекта «Ипотека» в рамках национального проекта «Жилье и городская среда». За счет внесения соответствующих изменений в законодательство Российской Федерации и обеспечения онлайндоступа к информации о заемщиках будут снижены риски ипотечных кредиторов. Внедрение элементов искусственного интеллекта при выдаче ипотеки позволит оптимизировать затраты на андеррайтинг. К 2024 году более 20% ипотечных сделок крупнейших банков будет осуществляться полностью в электронном формате. Совместно с Центральным банком Российской Федерации и экспертным банковским сообществом ДОМ.РФ продолжит работу над Стандартами ипотечного кредитования.ЗаключениеУ сложившегося на сегодняшний день рынка ипотечного кредитования имеется неоконченная конфигурация. Он проходит путь собственного динамичного развития. В качестве примера можно привести реализацию определенного круга работ в области совершенствования нормативно-правовой базы по формированию и содействию развития рынка доступного жилья. На основании запланировано осуществление реализации работ в области совершенствования законодательства по ипотечным кредитам и ипотечным ценным бумагам. А также совершенствование операций по привлечению ресурсов, хранящихся в виде пенсионных накоплений и страховых резервов в область рынка ипотечных ценных бумаг. Для того чтобы ПАО «Сбербанк» мог улучшить операции ипотечного кредитования, руководство должно заняться проведением определенного круга мероприятий. По результатам проведенного исследования предлагаются следующие рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования.1. Снижение процентной ставки по ипотечному кредиту до 9 %, что позволит вовлечь в ипотеку значительные слои населения с различным уровнем дохода. Также необходимо увеличение срока действия кредитного договора. 3. Снижение объема резервируемых финансовых средств кредитных организаций, осуществляющих эмиссию ипотечных ценных бумаг. 4. Субсидирование из республиканского бюджета (за счет профицита) части процентной ставки по инвестиционным ресурсам, привлеченным с вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования. 5. Разработка схемы дифференцирования процентных ставок областей РФ целью их участия в рефинансировании. С точки зрения развития рынка жилья и жилищного строительства, проблема рефинансирования ипотечных кредитов является в настоящее время одной из самых приоритетных.Список использованных источниковI. Нормативно-правовые материалы о  II. Специальная литература. ресурс] – URL: [Электронный ресурс] – URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=27325921URL:https://finance.rambler.ru/realty/43453022/?utm_content=finance_media&utm_medium=read_more&utm_source=copylinkБоголюбов В.С. Финансовый менеджмент // Под ред. Боголюбова В.С. -М.: Юрайт, 2017. – с. 425Бураков Д.В., Басс А.Б. Тенденции развития банковской системы России. // Под ред. Буракова Д.В. и Басс В.Б. - М.: Русайнс, 2017. – с. 236Воронцовский А.В. Оценка рисков. // Под ред. Воронцовского А.В. - М.: Юрайт, 2017. – с. 305Велиева И.А..Заместитель директора направления рейтинга фининститутов Standard & Poor’sГамза, В. А. Основы банковского дела: безопасность банковской деятельности: учеб. пособие для СПО / В. А. Гамза, И. Б. Ткачук, И. М. Жилкин. — 4-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательство Юрайт, 2019. — 432 с. Дробозина Л.А. Финансы, денежное обращение, кредит. – М.: Финансы, ЮНИТИ, 2016. С. 300.Добролежа Е.В., Свищева А.А. Проблемы ипотечного кредитования в современной России [Электронный ресурс] – URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=32537055Иванов В.В. Банки и банковские операции: учебник и практикум для академического бакалавриата / В. В. Иванов [и др.]; под ред. Б. И. Соколова. — М.: Издательство Юрайт, 2019. — 189 с. Иванов, В. В. Деньги, кредит, банки: учебник и практикум для академического бакалавриата / В. В. Иванов, Б. И. Соколов; под ред. В. В. Иванова, Б. И. Соколова. — М.: Издательство Юрайт, 2019. — 371 с.Кропин Ю.А. Деньги, кредит, банки. // Под ред. Кропина Ю.А. - М.: Юрайт, 2016. – с. 436Костерина Т.М. Банковское дело: учебник для СПО / Т. М. Костерина. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательство Юрайт, 2019. — 332 с. Ларина, О. И. Банковское дело. Практикум: учеб. пособие для академического бакалавриата / О. И. Ларина. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательство Юрайт, 2019. — 234 с.Ларина, О. И. Банковское регулирование и надзор. Практикум: учеб. пособие для СПО / О. И. Ларина. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательство Юрайт, 2019. — 234 с. Отчетность ПАО «Сбербанк России» за 2016-2018 годыПортал банковского аналитика за ПАО «Сбербанк» [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://analizbankov.ru/bank.php?BankId=sberbank-rossii-1481&BankMenu=nadezhnostПроблемы и перспективы ипотечного рынка России 2020 [Электронный ресурс] – URL: https://ipotekalive.ru/articles/osnovy_ipoteki/problemy-i-perspektivy-ipotechnogo-rynka-rossii-20/