Договор продажи недвижимости

Далее необходимо проверить содержание самого договора, а именно, наличие существенных условий, т.е. условий, обязательных для указания в договоре. К ним относится: цена, предмет договора (недвижимость, по поводу которой заключается сделка и сведения о ней). Форма таких договоров - простая письменная, т.е. нотариального удостоверения она не требует, за исключением некоторых случаев. Но, если такое удостоверение есть, то последующая регистрация недвижимости будет немного проще, а риск обмана минимальный. Стоит отметить, что при несоблюдении простой письменной формы договора вы не сможете использовать свидетельские показания в суде.2.3 Ответственность сторонПроблемы пользования, на наш взгляд, связаны с тем, что законодатель не дает четкого перечня в рамках одной статьи ГК РФ оснований, при наличии которых за субъектом должно сохраниться право пользования. Так, право пользования сохраняют лица имеющие право на приватизацию, но отказавшиеся от нее, рентополучатели, лица, которые получили данное право вследствие воли наследодателя. В настоящий момент, в соответствии со статьей 558 ГК РФ, указание данных лиц в договоре купли-продажи является обязательным, так как это отнесено к существенным условиям договора, что экстраординарно для всех законодательных конструкций в регулировании договорных отношений. При отсутствии указаний (естественно, если такие лица имеются в действительности) на лиц, имеющих право пользования, договор считается незаключенным. Последствиями признания договора незаключенным является возврат его сторон в первоначальное состояния. Однако, если вернуть жилое помещение бывшему собственнику не представляет проблем, что осуществляется аннулированием записи в реестре прав, то возврат уплаченных денежных средств является достаточно проблематичным, так как признание договора незаключенным происходит через определенный период времени. И, наконец, рассмотрим такую особенность как защита прав в договоре купли-продажи жилого помещения. Признание права, как способ защиты, заключается в необходимости установления фактического обстоятельства и придания ему правового значения. Речь идет о случаях, когда субъективное гражданское право, которое возникло на основании договора купли-продажи жилой недвижимости не признается, отрицается или имеется угроза такого непризнания в будущем. Требование о признании права подается для подтверждения его реального существования. Ведь неопределенность субъективного гражданского права приводит к невозможности его осуществления, а признание права устраняет неопределенность во взаимоотношениях субъектов. Другим способом защиты является пресечение действий, нарушающих право. Этот способ защиты заключается в желании владельца субъективного гражданского права прекратить нарушение и на будущее избежать угрозы его нарушения. Невыполнение продавцом своих обязанностей по договору является основанием для защиты покупателем своего права в рамках гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств. Актуальным способом защиты является восстановление положения, которое существовало до нарушения. Этот способ защиты применяется в случаях, когда субъективное право в результате правонарушения не прекращает своего существования и может быть восстановлено в результате устранения правонарушения. Существует также принудительное исполнение обязанности в натуре. В контексте предмета исследования отчуждатель (продавец) имеет целью получение соответствующего денежного эквивалента за объект недвижимости, а приобретатель (покупатель) приобретает право собственности на объект жилой недвижимости. Изменение и прекращение правоотношения как способ защиты заключается в односторонних действиях, которые являются реакцией на неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей по договору. Правоотношение возникает на основании договора купли-продажи жилья, элементом содержания которого является определенный сторонами предмет – объект недвижимости. Поэтому изменить правоотношение в одностороннем порядке и ни одна из сторон не может. Рассмотрев выделенные ранее специфические признаки договора купли-продажи жилого помещения, отметим, что для совершенствования правового регулирования, необходимо не изменять конкретные нормы правовых актов, а кардинально пересмотреть законодательства в сфере регламентации исследуемого договора. По нашему мнению, целесообразно в отдельный блок выделить нормы, регулирующие специфику купли-продажи жилых помещений (сегодня, строго говоря, данной сфере посвящена только одна статья). Необходимо определить особенности оформления и реализации прав и обязанности сторон по договору купли-продажи жилого помещения в соответствии с существующими специфическими его признаками. Для формирования законодательства в сфере купли-продажи жилой недвижимости, большое значением имеет теоретическое выделение группы существенных его черт, особенностей, которые характерны для определенных объектов жилой недвижимости, либо статуса субъектов. Для этого, предлагаем провести классификацию договора купли-продажи жилого помещения. Любая классификация должна носить определенную практическую цель и не осуществляться ради исключительно теоретических изысканий. Выбирая основание классификации, необходимо, что бы она охватывала все возможные видовые категории, т.е. не оставалось таких видов договоров, которые бы не подпадали под данную классификацию. Так же, необходимо что бы каждая классификационная группа имела только ей присущие особенности. Поэтому, по нашему мнению, договор купли-продажи жилого помещения следует классифицировать по субъектному составу, по предмету, а также по времени заключения. По субъектному составу договор купли-продажи жилого помещения можно классифицировать на: - наличие или отсутствие несовершеннолетнего собственника на стороне продавца; от данного классификационного признака зависит пакет документов, предоставляемых на государственную регистрацию договора купли-продажи - действия сторон лично или по доверенности; в данном случае также имеется особенность составление договора купли-продажи и предоставление дополнительных документов, а именно доверенности, удостоверяющей полномочия субъекта провести сделку на определенных условиях. Большое значение имеет классификация договора купли-продажи жилого помещения по предмету, при чем, проводя данную классификацию, можно выделить такие основания как вид предмета, его целостность. Значение данной классификации также заключается в том, что в зависимости от того, какой из перечисленных видов передается в собственность по исследуемому договору, зависит и предоставляемые на заключение договора и на государственную регистрацию документы. Так, при продаже жилого дома необходимы также и документы определяющие вид права на землю, на которой данный дом расположен. Подводя итог проведенному исследованию, отметим необходимость существенного пересмотра правового регулирования купли-продажи жилого помещения, определения в рамках гражданского законодательства специфики его заключения и исполнения, защиты прав сторон. Анализ правового регулирования сделок с недвижимым имуществом, позволяет сделать вывод о недостаточной защите прав несовершеннолетних, а также прав добросовестных приобретателей в случае признания сделки недействительной. Необходимо на законодательном уровне предусмотреть процедуру предоставления разрешения на продажу жилого помещения не только при наличии несовершеннолетнего-собственника, но и при наличии несовершеннолетнего пользователя. Кроме этого, необходимо определить процедуру контроля за исполнением условий разрешения на продажу жилого помещения с участием несовершеннолетнего-собственника, а именно – приобретение недвижимости, указанной в разрешении.ЗАКЛЮЧЕНИЕПодводя итог проделанной работе необходимо отметить следующие основные моменты, выявленные в процессе исследования договора купли-продажи недвижимого имущества.Свое правовое начало институт купли-продажи недвижимого имущества берет в римском праве, которое в дальнейшем подвергалось рецепции законодательством европейских государства. Первое упоминание купли-продажи недвижимого имущества в качестве одного из видов договора в отечественном законодательстве содержится в проекте Гражданского Уложения 1913 года. Советский период развития нашего государства характеризуется скудным как правовым, так и фактическим развитием данного договора. Правовая регламентация договора купли-продажи недвижимого имущества в настоящее время осуществляется ст.ст. 549-558 параграфа 7 главы 30 раздела IV Гражданского Кодекса Российской Федерации. Понятие договора купли-продажи недвижимого имущества содержится в ч. 1 ст. 549 ГК РФ, согласно которой по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.Основанием выделения договора купли-продажи недвижимости в самостоятельный вид договора является его предмет, в качестве которого выступает недвижимое имущество. Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.По своей правовой природе договор купли-продажи недвижимого имущества является двусторонним, консенсуальным и возмездным.Существенными условиями, а следовательно и основными элементами договора купли-продажи недвижимого имущества являются условия о предмете договора и его цене. Сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества могут выступать как физические, так и юридические лица. Основное содержание договора купли-продажи недвижимого имущества составляют права и обязанности сторон данного договора.Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости возникает при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора.СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВI Нормативные правовые актыКонституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 дек. 1993 (ред. от 21.07.2014) // СЗ РФ. 2014. № 31. Ст. 4398.Семейный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29 дек. 1995г. № 223-ФЗ (ред. от 06.02.2020) // СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 16.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон от 26 янв. 1996г. № 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 25 окт. 2001г. № 136-ФЗ (ред. от 18.03.2020) // СЗ ФР. 2001. № 44. Ст. 4147.Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ(ред. от 02.12.2019)"Об исполнительном производстве"(с изм. и доп., вступ. в силу с 30.03.2020) // СЗ РФ. 2007. № 41. Ст. 4849Федеральный закон от 13 июля 2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 02.08.2019) // СЗ РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344II Научная и учебная литератураАндреев Ю.Н. Договор в гражданском праве России: сравнительно-правовое исследование: монография / Ю.Н. Андреев; М.: НОРМА, ИНФРА-М, 2017. 272 с.;Брагинский М.И. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский; М.: Статут, 2015. Кн. 2. 800 с.;Вавилин Е.В. Осуществление и защита гражданских прав / Е.В. Вавилин; М.: ВолтерсКлувер, 2019. 360 с.;Гатин А.М. Гражданское право: Учебное пособие / А.М. Гатин; М.: Дашков и К, 2017. 384 с.;Гражданское право: Учебник / В.Ю. Борисов и др.; под ред. О.Н. Садикова. М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2017. Т. 2. 608 с.;Гражданское право: учебник: в 2 т. / О.Г. Алексеева и др.; под ред. Б.М. Гонгало. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2018. Т. 2. 560 с.;Груздев В.В. Возникновение договорного обязательства по российскому гражданскому праву: монография / В.В. Груздев; М.: ВолтерсКлувер, 2018. 272 с.;Договорное право России: реформирование, проблемы и тенденции развития: монография / Е.Е. Богданова и др.; под общ. ред. Л.Ю. Василевской. М.: НОРМА, ИНФРА-М, 2016. 192 с.;Иванчак А.И. Гражданское право Российской Федерации: Общая часть / А.И. Иванчик; М.: Статут, 2015. 268 с.;Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (постатейный) / С.С. Алексеев и др.; под ред. С.А. Степанова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2019. 1504 с.;Лысенко А.Н. Имущество в гражданском праве России / А.Н. Лысенко; М.: Деловой двор, 2015. 200 с.;Маковский А.Л. О кодификации гражданского права (1922 - 2006) / А.Л. Маковский; М.: Статут, 2015. 736 с.;Объекты гражданских прав: Постатейный комментарий к главам 6, 7 и 8 Гражданского кодекса Российской Федерации / В.В. Андропов и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2019. 224 с.;Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: монография. 2-е изд., перераб. и доп.; М.: Норма, Инфра-М, 2016. 496 с.;Российское гражданское право: учебник: в 2 т. / В.В. Витрянский и др.; отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., стереотип. М.: Статут, 2017. Т. 2: Обязательственное право. 1208 с.;Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 5-е изд., перераб. / К.И. Сколовский; М.: Статут, 2015. 893 с.;Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве / С.А. Степанов; М.: Статут, 2015. 223 с.;Чаусская О.А. Гражданское право: Учебник для студентов образовательных учреждений среднего профессионального образования / О.А. Чаусская; М.: Дашков и К, 2017. 480 с.;Яковлев В.Ф. Избранные труды. Т. 2: Гражданское право: история и современность. Кн. 2. / В.Ф. Яковлев; М.: Статут, 2016. 351 с.III Судебная практика Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29 апреля 2013 г. по делу № А46-23618/2012 [Электронный ресурс]. URL: Справочнаяправоваясистема«КонсультантПлюс» ( дата обращения: 2.04.2020)