Определение стоимости недвижимого имущества и его оценка.

Для целей настоящего отчета корректировка на общую площадь определяется по данным «Справочника оценщика недвижимости» [1, c. 133, таблица 27 «Матрицы коэффициентов], и корректировки рассчитаны в таблице 28.Таблица 27 - Матрицы коэффициентовПлощадь, м2Аналог<100100-250250-500500-750750-10001000-15001500-2000>2000Объект оценки<1001,001,071,171,241,291,341,391,42100-2500,941,001,091,161,211,261,311,33250-5000,860,921,001,061,101,151,201,21500-7500,810,860,941,001,041,081,131,14750-10000,780,830,910,961,001,041,081,101000-15000,750,800,870,920,961,001,041,061500-20000,720,770,840,890,920,961,001,02>20000,710,750,820,870,910,950,981,00Таблица 28 – Корректировка на общую площадьНаименование показателяОбъект оценкиАналог 1Аналог 2Аналог 3Общая площадь, м2714,00611,30426,20289,90Расчет корректировки(1-1)*100%(0,94-1)*100%(0,94-1)*100%Значение корректировки на общую площадь 0,00%-6,00%-6,00%Корректировка на тип объекта (встроенное помещение, отдельно стоящее здание). Объект оценки представляет собой одноэтажный крупнопанельный пристрой к девятиэтажному жилому дому, дополнительно земельным участком не обеспечен. В отличие от объектов-аналогов, которые обеспечены земельными участка в пределах площади застройки. Это обстоятельство оказывает существенное влияние на формирование цены объекта.Для целей настоящего отчета корректировка на тип объекта определяется по «Справочнику оценщика недвижимости» [1, c. 145,«"Границы расширенного интервала значений корректирующих коэффициентов»], коэффициенты отражены в таблице 29 и корректировки рассчитаны в таблице 30.Таблица 29- Границы расширенного интервала значений корректирующих коэффициентовНаименование коэффициентаЦенаСреднееРасширенный интервалОтношение удельной цены встроенного помещения, к удельной цене такого же отдельно стоящего нежилого здания с земельным участком в пределах площади застройки0,930,880,98Таблица 30 – Корректировка на тип объектаНаименование коэффициентаОбъект оценкиАналог 1Аналог 2Аналог 3Тип объектаОтдельно стоящее здание с земельным участком в пределах застройкиВстроенное помещениеВстроенное помещениеВстроенное помещениеОбщий переводной коэффициент для объекта1,000,930,930,93Корректировка на тип объекта (оо/оа-1) 7,53%(1/0,93-1)7,53%(1/0,93-1)7,53%(1/0,93-1)Корректировка на материал стен. Все аналоги, как и объект оценки, имеют капитальные стены из материалов кирпич/бетон. Корректировка ко всем аналогам равна 0,00%.Корректировка на этаж. Для настоящей работы корректировка на этаж рассчитана по формуле (3). Для целей настоящего отчета корректировка на этаж определяется по данным «Справочника оценщика недвижимости» [1, c.163, таблица 31 «Границы расширенного интервала значений корректирующих коэффициентов»], и корректировки рассчитаны в таблице 32.Таблица 31 - Границы расширенного интервала значений корректирующих коэффициентовНаименование коэффициентаАрендная ставкаСреднееРасширенный интервалОтношение удельной цены объекта в подвале к удельной цене такого же объекта на 1 этаже0,720,630,80Отношение удельной цены объекта в цоколе к удельной цене такого же объекта на 1 этаже0,820,750,89Отношение цены объекта на 2 этаже и выше к цене такого же объекта на 1 этаже0,860,800,92При использовании метода кумулятивного построения ставки дисконтирования в качестве базовой ставки берется безрисковая или наименее рисковая ставка. По мнению оценщиков, наиболее безрисковым вложением средств являются вложения в облигации РФ. Сроки их размещения более длительные, объем рынка данных ценных бумаг существенно выше, чем соответствующего рынка облигаций, выраженных в национальной валюте, уровень риска по ним ниже. Соответствующие суверенные рейтинги, присваиваемые международными агентствами, несколько выше, чем по заимствованиям в национальной валюте. Таким образом, в качестве безрисковой ставки (Rf) оценщиками принята кривая бескупонной доходности по ГКО-ОФЗ, которая составляет на дату оценки – 8,97 %. Премия за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта.Основными компонентами систематического риска являются социально-политический и внутриэкономический риски. Факторы риска, влияющие на объект недвижимого имущества отражены в таблице 32.Таблица 32 - Факторы риска, влияющие на объект недвижимого имуществаВид и наименование рискаУровень риска низкийсреднийвысокий12345678910Систематический риск          Ухудшение общей экономической ситуации   1      Увеличение числа конкурирующих объектов  1       Изменение федерального или местного законодательства  1       Несистематический риск          Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации1         Ускоренный износ здания 1        Неполучение арендных платежей  1       Неэффективный менеджмент  1       Криминогенные факторы1         Финансовые проверки  1       Неправильное оформление договоров аренды  1       Количество наблюдений2161000000Взвешенный итог22184000000Сумма26Количество факторов10Премия за риск вложения в недвижимость (округленно)2,60Премия за инвестиционный менеджмент представлен в таблице 33. Инвестиционный менеджмент представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций составляет 1-5%. Премия за инвестиционный менеджмент для объекта оценки составляет 1,00% [2].Таблица 33 – Премия за инвестиционный менеджментТип объекта недвижимостиУровень сложности управленияИнвестиционный менеджмент, %квартиранизкий0,50помещения (здания) офисного назначения низкий1,00торговое здание (помещение) низкий1,50склад, гараж, производственное здание (цех)средний2,00земельные участкисредний2,50торговые и деловые центры (площадь более 1000 кв.м)средний3,00дача, коттеджсредний3,50производственные базысредний4,00гостиница, база отдыха, досуговый центр, спортцентрвысокий4,50Спец. объектвысокий5,00Ликвидность является важной характеристикой объекта недвижимости как объекта оценки и характеризуется способностью объекта недвижимости превращаться в денежные средства без потерь от первоначальной заявляемой стоимости в определенные временные сроки.В соответствии с Методическими рекомендациями «Оценка имущественных активов для целей залога» Комитета по оценочной деятельности Ассоциация Российских банков (АБР), рекомендованных к применению решением Совета (Протокол от 25 ноября 2011 г.), ликвидность можно характеризовать, подразделяя её на отдельные группы в зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи объектов оценки, как предметов залога. Предполагается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации, представленные в таблице 34.Таблица 34 - Характеристики ликвидностиПоказатель ликвидностиВысокаяСредняяНизкаяПримерный срок реализации, месяцев1- 23-67-18Анализ открытой информации по коммерческой недвижимости в г. Нижний Тагил показывает, что рыночный срок экспозиции объектов недвижимости составляет до одного года. Для целей настоящего исследования был принят средний показатель ликвидности со значением срока экспозиции 6 месяцев.Расчет величина премии за низкую ликвидность объекта оценки и расчет дисконтирования кумулятивным методом приведены в таблице 35 и 36.Таблица 35 - Величина премии за низкую ликвидность объекта оценки Наименование показателяРасчетЗначениеПериод экспозиции, мес.66Ставка с учетом поправки на низкую ликвидность=1/((1/(8,97%+2,6%+1,0%)-(6/12)/((1+8,97%)^(6/12))))13,38%Ставка без учета поправки на низкую ликвидность=8,97%+2,6%+1,0%12,57%Поправка за низкую ликвидность0,81%Таблица 36 - Расчет ставки дисконтирования кумулятивным методомНаименование составляющей ставкиЗначениеРеальная безрисковая ставка 8,97%Премия за риск вложения в недвижимость2,60%Премия за инвестиционный менеджмент1,00%Премия за низкую ликвидность0,81%Ставка дисконтирования13,38%На основании методических указаний, под общей редакцией доктора технических наук, профессора Ю.П. Скачкова, Пенза 2014, «Сроки службы зданий», было установлено, что капитальные здания с фундаментом из бетонных материалов, с кирпичными сенами, имеют нормативной срок службы 150 лет. Расчет нормы возврата капитала отражен в таблице 37, расчет ставки капитализации таблице 38. Итоговый расчет в таблице 39.Таблица 37 - Расчет нормы возврата капитала (модель Ринга)Год постройки зданияНормативный срок службы (Тн), летХронологический возраст объекта (Хв), лет Хв=Гп-год оценкиЭффективный возраст (Эв), летХв=ЭвОставшийся срок службы объекта (N), лет N=Тн-ЭвНорма возврата капитала1/N*100%19551506161891,12%Таблица 38 - Расчет ставки капитализацииНаименование составляющей ставки капитализацииЗначение, %Ставка дисконтирования13,38%Норма возврата капитала (метод Ринга)1,12% Ставка капитализации14,50%Таблица 39- Расчет рыночной стоимости доходным подходомКвартира / г. Нижний Тагил ул. Булата Окуджавы дом 7 кв. 346Общая площадь, м224Потенциальный валовый доход (ПВД), руб.2 964 528Процент недозагрузки, %12,30%Потери от недозагрузки, руб.364 637Действительный валовый доход (ДВД), руб.2 599 891Процент операционных расходов, %17,90%Операционные расходы, руб. 530 651Чистый операционный доход (ЧОД), руб.2 069 240Ставка капитализации14,50%Рыночная стоимость (с учетом НДС), руб.3 678 340Расчет удельных весов, присвоенных каждому из использованных подходов, отражен в таблице 40.Таблица 40 - Расчет удельных весов, присвоенных каждому из использованных подходовПодходСравнительныйДоходныйЗатратныйПодход применялсядададаКритерийБаллы1. Способность подхода учитывать действительные намерения продавца или покупателя3212. Достоверность, полнота и качество информации, на основе которой проводились анализ и расчеты2223. Способность подхода учитывать конъюнктуру рынка3314. Способность подхода учитывать структуру и значимость ценообразующих факторов специфичных для объекта оценки321Итого сумма баллов для данного подхода1195Сумма баллов25Вес подхода округленно (в долях)0,4400,3600,209Таблица 41 - Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходовНаименование объектаСравнительный подходДоходный подходЗатратный подходИтоговая рыночная стоимость, руб.Вес подхода0,4400,4400,440Жилая квартира по адресу: г. Нижний Тагил ул. Булата Окуджавы дом 7 кв. 346726 6603 678 3401 769 839,002 058 279В результате выполненных работ оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость жилой квартиры, общей площадью 24,00 кв.м. расположенной по адресу: г. Нижний Тагил ул. Булата Окуджавы дом 7 кв. 346 с учетом ограничительных условий и сделанных допущений по состоянию на дату оценки составляет округленно: 2 058 279(Два миллиона двести пятьдесят десять тысяч) рублей.ЗАКЛЮЧЕНИЕЗаконодательная база оценочной деятельности гласит, что самым основным актом по регулированию оценочной деятельности является Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.98г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».Сущность закона заключается в том, что при осуществлении оценки любого вида имущества, в данной работе коммерческой недвижимости, необходимо обязательное привлечение оценщика, который должен независимо оценить объект с профессиональной точки зрения. Это необходимо для разрешения спорных ситуаций с имуществом, определение стоимости в целях передачи по доверенности или приватизации, установление стоимости платы для сдачи в аренду и другое.Существует огромный минус, с которым сталкивается Закон об оценочной деятельности – это огромное разнообразие компаний, служебных организаций, которые имеют право устанавливать стоимость объектов недвижимости.Для того чтобы определить стоимость имущества для налогообложения, необходимо обратиться в государственные налоговые органы. Здесь устанавливается налог на недвижимость, находящуюся в собственности у граждан (квартиры, вертолеты, помещений, жилых домов и другое).Для оценщиков была создана саморегулируемая организация. Это оказалось удобно для правительства, так как любой спор разрешался на уровне СРО.Деятельность, связанная с оценкой, в России регулируется Постановлениями Правительства РФ: о саморегулировании деятельности в оценке; об утверждении стандартов оценки.На основе данной главы можно сделать вывод, что в оценочной деятельности существует перечень правил, которые используются только на территории РФ. А вся оценочная деятельность регулируется на уровне федерального закона, а также исполнительной власти.СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ1. Бабенко, И. А. Оценка инвестиционной стоимости страховой организации при слияниях и поглощениях / И.А. Бабенко, В.Ф. Бадюков, И.Н. Жук. - М.: Анкил, 2017. - 284 c.2. Бирли Оценка 360 градусов. Стратегии, тактики и техники для воспитания лидеров / Бирли, Козуб Уильям; , Татьяна. - М.: Эксмо, 2016. - 336 c.3. Боровков, А.А. Математическая статистика: оценка параметров, проверка гипотез / А.А. Боровков. - М.: [не указано], 2015. - 883 c.4. Варламов, А. А. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости / А.А. Варламов, А.В. Севостьянов. - М.: КолосС, 2017. - 265 c.5. Варламов, А. А. Оценка объектов недвижимости / А.А. Варламов, С.И. Комаров. - М.: Форум, 2015. - 288 c.6. Дамодаран Инвестиционная оценка / Дамодаран, Асват. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2016. - 554 c.7. Довгялло, М.В. Лизинг как метод финансирования коммерческой недвижимости / М.В. Довгялло, Д.К. Гофман, А.Ю. Ткаченко. - М.: Институт экономики города, 2015. - 703 c.8. Евграфов, М.А. Асимптотические оценки и целые функции / М.А. Евграфов. - М.: [не указано], 2014. - 608 c.9. Лейфер, Лев Методы и модели оценки недвижимости / Лев Лейфер. - М.: LAP LambertAcademicPublishing, 2017. - 104 c.10. Литовченко, В. А. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости / В.А. Литовченко, В.И. Наназашвили. - М.: Высшая школа, 2015. - 432 c.11. Луков, А. В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культуры на рынке недвижимости / А.В. Луков, И.Л. Владимирова, В.В. Холщевников. - М.: Издательство Ассоциации строительных вузов, 2015. - 344 c.12. Мурзин, А. Д. Недвижимость. Основы экономики, оценки и кадастра / А.Д. Мурзин. - М.: Феникс, 2016. - 224 c.13. Мурзин, А. Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент / А.Д. Мурзин. - М.: Феникс, 2016. - 384 c.14. Наназашвили, И. Х. Оценка недвижимости / И.Х. Наназашвили, В.А. Литовченко. - М.: Архитектура-С, 2014. - 200 c.15. Натенберг, Шелдон Опционы. Волатильность и оценка стоимости. Стратегии и методы опционной торговли / ШелдонНатенберг. - М.: Альпина Паблишер, 2015. - 546 c.16. Натенберг, Шелдон Опционы. Волатильность и оценка стоимости. Стратегии и методы опционной торговли / ШелдонНатенберг. - М.: Альпина Паблишер, 2016. - 546 c.17. Новые МСФО по консолидации и оценке справедливой стоимости. - М.: Альпина Паблишер, 2016. - 797 c.18. Основы оценки стоимости имущества. - М.: КноРус, 2015. - 272 c.19. Оценка недвижимости / ред. А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, и др.. - М.: Финансы и статистика, 2014. - 496 c.20. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2016. - 560 c.21. Оценка недвижимых имуществ Черниговской губернии / Коллектив авторов. - М.: Книга по Требованию, 2017. - 216 c.22. Симионова, Н. Е. Методы оценки имущества. Бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства / Н.Е. Симионова. - М.: Феникс, 2016. - 368 c.23. Слюсаренко, В. А. Определение стоимости недвижимого имущества. Учебник / В.А. Слюсаренко. - М.: Academia, 2015. - 288 c.24. Трамп Думай как миллиардер. Все что следует знать об успехе, недвижимости и жизни вообще: моногр. / Трамп, Дональд. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2017. - 250 c.25. Фридман Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (IncomePropertyappraisalandanalysis) / Фридман, Одруэй Джек; , Николас. - М.: Дело, 2016. - 480 c.26. Фридман Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Фридман, Ордуэй Джек; , Николас. - М.: Дело, 2016. - 461 c.27. Фрэнк, Ч. Эванс Оценка компаний при слияниях и поглощениях. Создание стоимости в частных компаниях / Фрэнк Ч. Эванс, Дэвид М. Бишоп. - М.: Альпина Паблишер, 2016. - 334 c.28. Хаббард, Дуглас Как измерить все, что угодно. Оценка стоимости нематериального в бизнесе / Дуглас Хаббард. - М.: Олимп-Бизнес, 2015. - 298 c.29. Шпилевская, Е. В. Основы оценки стоимости нематериальных активов / Е.В. Шпилевская, О.В. Медведева. - М.: Феникс, 2016. - 224 c.30. Щепотьев, А. В. Методика выявление и оценки "скрытых" и "мнимых" активов и обязательств. Применяется для оценки рыночной стоимости организации(бизнеса) / А.В. Щепотьев. - М.: Юстицинформ, 2014. - 144 c.