Оценка индивидуального жилого дома с земельным участком

/кв.м. 17 460,0010 670,0023 344,6718 929,15Корректировка на условия сделки Коммерческие1111Скорректированная цена, руб./кв.м.17 460,0010 670,0023 344,6718 929,15Корректировка на передаваемые праваПраво долевой собственности1111Скорректированная цена, руб./кв.м.17 460,0010 670,0023 344,6718 929,15Корректировка на местоположение1111Скорректированная цена, руб./кв.м.17 460,0010 670,0023 344,6718 929,15Корректировка на материал стен смешанный1111Скорректированная цена, руб./кв.м.17 460,0010 670,0023 344,6718 929,15Корректировка на состояниехорошее0,91,20,90,9Скорректированная цена, руб./кв.м.15 714,0012 804,0021 010,2017 036,23Корректировка на коммуникации 1,11,0511,05Скорректированная цена, руб./кв.м.17 285,4013 444,2021 010,2017 888,04Количество корректировок4435Весовой коэффициент0,150,150,30,4Средневзвешенная стоимость, руб. 18 067,72На время продажи / предложения принимаем различие для всех аналогов равное 0, так как из анализа рынка продаж и предложений офисных помещений было выявлено, что изменения цен с августа 2020 г. по начало сентября 2020 г. не произошло.Средняя стоимость доли в праве собственности на 1 кв.м. составляет, 18067, 72 рублей. Стоимость Объекта оценки составляет 18067,72*81,2= 1 467 099 руб.Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, определенная методом сравнительных продаж на дату оценки, округленно составляет:1 467 100 руб. (Один миллион четыреста шестьдесят семь тысяч сто рублей 02 коп).7. Определение стоимости объекта доходным подходомОсновные этапы процедуры оценки при данном подходе:1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу. 3. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и / или типичных издержек на данном рынке. 4. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.По оцениваемому объекту недвижимости в рамках доходного подхода найдено 3 наиболее близких аналога к Объекту оценки, предложенные к сдаче в аренду в сентябре2020 года.Таблица 14- Исходные данныеХарактеристики№1№2№3Источник информации"Инвест- недвижимость""Авито""Авито"Площадь участка224Площадь, кв.м.806055Цена предложения, руб/кв.м.150120165Цена предложения, руб./мес12 000,007 200,009 075,00НазначениежилоежилоежилоеКоммуникациибез удобств, водоснабжение центральное, электроснабжение, канализация центральная, печное отоплениебез удобств, водоснабжение центральное, электроснабжение, канализация автономное, газоснабжениебез удобств, водоснабжение центральное, электроснабжение, канализация автономное, газоснабжениеРасчет арендной ставки 1 кв. м. приведен в таблице.Таблица 15- Расчет арендной ставки 1 кв. м.Параметры сравненияОцениваемый объект№1№2№3Цена предложения, руб/кв.м. 150120165Корректировка на уторгование2%0,980,980,98Скорректированная цена, руб. 147117,6161,7Корректировка на площадь 82,10,80,850,7Скорректированная цена, руб. 117,699,96113,19Корректировка на местоположение1,0211Скорректированная цена, руб./кв.м.119,95299,96113,19Корректировка на площадь земельного участка9,21,11,11,05Скорректированная цена, руб./кв.м.131,9472109,956118,85Корректировка на коммуникацииЕсть1,311Скорректированная цена, руб./кв.м.171,53136109,956118,85Средняя цена 133,45Средняя ставка аренды за 1 кв.м. Объекта оценки составляет 133,45 рубль. Следовательно, Объект оценки способен приносить доход 10956руб. в месяц. ПВД Объекта составляет 10956*12 = 131471рублей. в год2. Определение ДВД (действительный валовой доход); Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости.К потерям относится коэффициент недозагрузки. Коэффициент недозагрузки равен 16,67% исходя из двух месяцев простоя в год (это средний срок экспозиции подобных объектов при сдаче их в аренду).Следовательно,ДВД = 131471* (1-0,1667) = 109555руб.3.Определение ЧОД (чистый операционный доход); Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год. Таблица 16 - Расчет операционных расходовСтатья расходовВеличинаСтоимость, руб.Налог на имуществоПо данным за 2029 г.200Страховые взносы0,5%2000Затраты на замещение1,1%5000Итого операционные расходы7200ЧОД = 109555 – 7200 = 102355 руб.2. Расчет коэффициента капитализации. Для определения коэффициента капитализации используем метод кумулятивного построения. В данном случае ставка капитализации будет складываться из следующих составляющих: безрисковая ставка, премия за региональный риск, премия за низкую ликвидность и норма возврата капитала. В качестве безрисковой была принята доходность вложений в долгосрочные государственные ценные бумаги. В качестве безрисковых ценных бумаг мы приняли облигации федерального займа Министерства Финансов РФ. На дату оценки доходность ОФЗ 6,84% по результатам торгов на ММВБ.Величина премии за региональный риск составляет 1%. Премия за низкую ликвидность – это поправка на длительность экспозиции припродаже объектов недвижимости.Данная премия вычисляется по формуле:где:П – премия за низкую ликвидность;Rб - безрисковая ставка; L- период экспозиции (в данном случае 2 месяца);Q- общее количество месяцев в году.Премия за низкую ликвидность составляет 1,14%.Норма возврата капитала определена методом Ринга. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Исходя из оставшегося срока экономической жизни объекта (50 лет) норма возврата капитала составляет 2%. Таким образом, коэффициент капитализации составляетКкап= 6,84+1+1,14+2 = 10,98%3.Расчет стоимости объекта.С о.о. = 102355/10,98% = 932 195руб.Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом на дату оценки, округленно составляет 932 200 (Девятьсот тридцать две тысячи двести рублей 00 коп.).Согласование результатов и окончательное суждение о стоимости объекта оценкиПрименяя три подхода при оценке рыночной стоимости объекта, были получены следующие результаты:Таблица 17 - Результаты расчета рыночной стоимости Объекта оценкиПодход к оценкеРезультат подхода, рубВесВзвешенная величинаЗатратный468 6040,146860Сравнительный1 467 1000,81173680Доходный932 2000,193220Средневзвешенная стоимость1313760В итоге проведенных исследований, расчетов и заключений, рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на сентябрь 2020 года, округленно составляет: 1 314 000 (Один миллион триста четырнадцать тысяч) рублей.ЗаключениеНа сегодняшний день оценка объектов недвижимости осуществляется с учетом того, что любая недвижимость представляет собой определенный товар. И как оценка любого товара, оценка стоимости недвижимого имущества должна производиться максимально грамотно и взвешенно, чтобы в результате заказчик получил квалифицированный отчет о рыночной стоимости недвижимости на основании оценки недвижимости, и полезные рекомендации по способам её использования.Любая недвижимость, оценка которой потребуется, имеет ряд особенностей, которые обязательно учитываются в процессе оценки. Причем эти особенности настолько разнообразны, что лишь настоящий профессионал в оценочной деятельности сможет представить взвешенный акт оценки любого вида недвижимости, в котором будут учтены все нюансы того или иного объекта.В итоге проведенных исследований рынка продаж, расчетов и заключений, основанных на опыте и профессиональных знаниях, оценщик делает вывод: рыночная стоимость прав собственности на Объект оценки по состоянию на сентябрь 2020 г., с учетом округлений составляет 1 314 000 (Один миллион триста четырнадцать тысяч) рублей.Список используемой литературыГражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (от 23.05.2016.)// КонсультантПлюс, [Электронный ресурс]Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 июня 2015 г. № 188-ФЗ// КонсультантПлюс, [Электронный ресурс]Земельный кодекс Российской Федерации, № 136-ФЗ (с изм. и доп.от 03.02.2015)// КонсультантПлюс, [Электронный ресурс]Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ред. От 26.04.2016.) КонсультантПлюс, [Электронный ресурс]Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. №297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. №298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)».Апаева Х.А. Формы и способы защиты гражданских прав // Молодой ученый. 2016. № 25 (129). С. 448-450.Архипова К.А., Тронин С.А. Понятие и принципы оценки стоимости недвижимости // Поиск (Волгоград). – 2017. – № 1 (6). – С. 137-139. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. 4-е изд., испр / А.Н. Асаул. — М.: АНО ИПЭВ, 2014. — 432 c.Асаул, А.Н. Оценка объектов недвижимости: учебник [Электронный ресурс] / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.К. Старовойтов, Р.А. Фалтинский. – М.:Проспект, 2016.Бердникова В.Н. Экономика недвижимости 2-е изд., испр. и доп. учебник и практикум для академического бакалавриата / В.Н. Бердникова. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 190 c.Болотин С.А. Экономика и управление недвижимостью: Учебник / С.А. Болотин, О.О. Егорычев; под общ. ред. П.Г. Грабовой. - М.: Проспект, 2017. - 848 c.Бузова И.А. Управление недвижимостью: Учебник / И.А. Бузова, Н.В. Васильева, О.В. Веденеева; под ред. С.Н. Максимов. - М.: Дело АНХ, 2016. - 432 c. Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости: учебник. – Москва: Форум, 2015. – 351 с. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. В 2 т. Т.1. Общая модель рынка недвижимого имущества и рынок прав аренды: Учебник. 8-е изд., пер. и доп. / В.А. Горемыкин. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 472 c.Дудник Д.В., Дьяков С.А., Бирюков С.А., Возняк Г.Н. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости / Экономика и предпринимательство. - 2017. - № 12-2 (89). - С. 755-762.Егорова Е.М., Шабанов Ш.Э. Принципы оценки недвижимости // Достижения науки и образования. – 2017. – С. 17-18.Ефимова О.В. Доходный дом как объект гражданских правоотношений // Правовые вопросы недвижимости. - 2015. - № 2. - С. 19. Жариков И.С., Скрыпник О.Г., Белых Т.В. Анализ факторов влияющих на оценку объектов недвижимости // Современное общество, образование и наука: сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции: в 16 частях. – 2015. – С. 55-58. Жилищное право: учебник / И.В. Балтутите, В.Р. Витвицкая, А.И. Гончаров и др. М.: Юриспруденция, 2016. - С. 146.Касьяненко, Т.Г. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов. – М.:Проспект, 2017. – 752 сКорнеев А.Л. Особенности совершения сделок с участками земли / А.Л. Корнеев. – М.: Издательский Дом «Городоц», 2017. – 304 с.Лондарева Л.А., Теренина И.В. Принципы и методы эффективной организации оценки рынка недвижимости // Логистика – Евразийский мост: материалы ХI международной научно-практической конференции. – Красноярск, 28-30 апреля 2016 г. – С. 157-162.Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебник и практикум для академического бакалавриата / С.Н. Максимов. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 402 c.Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие / А.В. Марченко. – Р-н/Д: Феникс, 2016. - 352 c.Мочалова Я.В., Мочалов В.Д. Проблемы оценки стоимости недвижимости и пути их решения / Университет «Синергия». - 2017. - С. 169-172. Савельева Е.А. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие / Е.А. Савельева. - М.: Вузовский учебник, НИЦ ИНФРА-М, 2017. - 336 c. Саталкина Н.И., Терехова Г.И., Терехова Ю.О. Методические сложности применения различных подходов в теории оценки недвижимости // Вопросы современной науки и практики. – 2018. – № 2 (68). – С. 86-97. Симионова, Н.Е. Методы анализа рынка недвижимости для целей оценки // Н.Е. Симионова / Вестник УГАЭС. Наука, образование, экономика. Серия: Экономика. – 2015. – № 2 (12). – с. 84-87Скловский К.И. Сделка и ее действие / К.И. Скловский. – М.: Статут, 2015. – 176 с.