Оценка стоимости недвижимого имущества.

Корректировка стоимости объектов недвижимости проводится по условиям (преимуществам), которые приведены в таблице 5. Условия и процентные ставки за корректировки приведены в таблице 5. Таблица 5Условия и процентные ставки за корректировкиВид корректировкиОписание характера корректировкиВведенные корректировки123Корректировка на местоположениеКорректировка складывается из престижности района0,5% Корректировка на общую площадьКорректировка вносится, если общая площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 1 м21% за каждый м2.Корректировка на наличие балконаНаличие балкона и лоджии повышает стоимость объекта оценки2% - наличие балкона 5% - наличие лоджииКорректировка на полКачественное покрытие пола увеличивает Паркет: -5% Линолеум: Продолжение таблицы 5123стоимость объекта оценки+2%Корректировка на санузелРаздельный санузел более удобен, вследствие чего стоимость объекта оценки повышаетсяСовмещенный: - 2%Корректировка на состояние и качество отделкипозитивно сказываются на стоимости объ Хорошее состояние и отделка квартиры екта оценкиПосле косметического ремонта:0% После евроремонта: +3%По каждому из параметров, приведенных в таблице 5 будет проведена корректировка стоимости 1 кв. м. выбранного объекта недвижимости – аналога. Суть данной оценки будет основана на первоначальной рыночной цены 1 кв. м объекта недвижимости – аналога и по процентным корректировкам будет меняться данная стоимость.На основании приведенных корректировок приведем в таблице 6 оценку объекта недвижимости с учетом корректировок.Таблица 6Оценка стоимости объекта недвижимости.ХарактеристикиОбъект оценкиОбъект-аналог № 1Объект-аналог № 2Объект-аналог № 3Объект-аналог № 4123456МестоположениеЧелябинская область, г. Озерск, ул. Гайдара, д. 9, кв. 78 Челябинская область, г. Озерск, ул. Гайдара, д. 9, кв. 155 Челябинская область, г. Озерск, ул. Горная, д. 25, кв. 7 Челябинская область, г. Озерск, ул. Горная, д. 25, кв. 30Челябинская область, г. Озерск, ул. Матросова, д. 35, кв. 17Заявленная цена использование1 450 0001 650 0002 090 0002 100 0002 100 000Рыночная арендная плата, руб. кв.м.672,17718,848705,13694,44666,67Корректировка на местоположение0%0%0%1,5%Скорректированная цена 718,848705,13694,44676,67Общая площадь22,6026,030,033,038,0Корректировка на общую площадь+4%+8%+11%+16%Скорректированная арендная плата747,602761,5404770,8284784,9372Коммунальные нетнетнетнетПродолжение таблицы 6123456услуги в стоимости арендыПолЛаминатЛаминатЛаминатЛаминатЛаминатКорректировка на тип пола 0%0%0%0%Скорректированная арендная плата747,602761,5404770,8284784,9372СанузелраздельныйраздельныйраздельныйраздельныйраздельныйКорректировка на санузел0%0%0%0%Скорректированная арендная плата747,602761,5404770,8284784,9372Наличие:ИмеетсяИмеетсяИмеетсяИмеетсяИмеется- мебелиИмеетсяИмеетсяИмеетсяИмеетсяИмеется- кухниИмеетсяИмеетсян/дн/дИмеется- телефона,ИмеетсяИмеетсяИмеетсяИмеетсян/д- ИнтернетИмеетсяИмеетсяИмеетсяИмеетсяИмеется- домофонИмеетсяИмеетсяИмеетсяИмеетсяИмеется- металлическая дверьИмеетсяИмеетсяИмеетсяИмеетсяИмеетсяКорректировка на укомплектованность0%0%0%0%Скорректированная арендная плата747,602761,5404770,8284784,9372Балкон и лоджияЛоджияЛоджияЛоджияЛоджияЛоджияКорректировка на балкон, лоджию5%5%5%5%Скорректированная арендная плата784,9821799,61742809,37824,184Состояние квартирыНовостройка с муниципальной отделкойНовостройка с муниципальной отделкойНовостройка с муниципальной отделкойНовостройка с муниципальной отделкойНовостройка с муниципальной отделкойКорректировка на состояние квартиры+3%+3%+3%+3%Скорректированная арендная плата808,531823,606833,6511848,90952Общая чистая коррекция89,683118,476139,2111182,24Распределим коэффициенты для расчета по уровню полученной коррекционной стоимости:- наименьшая коррекция 89,683 – 0,4;- на втором месте 118,476 – 0,3;- на третьем месте 139,2111 – 0,2;- на четвертом месте 182,24 – 0,1.Таким образом, стоимость 1 кв. м. объекта оценки составит:848,90952 х 0,1+833,6511 х 0,2+823,606 х 0,3+808,531 х 0,4=848,9095+166,7302+ 247,084 + 323,4124= 1586,134 руб./кв. м.В таблице 7 приведен расчет коэффициента капитализации. Поскольку цены продажи объектов сравнения указаны не были, то они были определены с помощью сайта www.irn.ru.Таблица 7Расчет коэффициент капитализации.Элементы сравненияОбъекты сравненияЦена продажи, руб.2 340 0001 650 0002 090 0002 100 0002 100 000Коэффициент капитализации0,05050,0510,0550,0490,047Среднеарифметический коэффициент капитализации(0,051+0,055+0,049+0,047):4=0,0505----Тогда стоимость объекта оценки доходным подходом составит:Соо= (1586,134 х 22,6 х 12) : 0,0505= 8518101,7 руб.На основании исследования проведенного в данном параграфе выпускной квалификационной работы можно сделать вывод, что проведена в полной мере оценка объекта недвижимости в городе Озерске с помощью доходного метода. Данный метод использовался путем расчета коэффициентов капитализации и на основании данных значений был проведен расчет стоимости объекта невидимости.Исследуемый объект недвижимости - квартира в городе Озерске по адресу: Челябинская область, г. Озерск, ул. Гайдара, д. 9, кв. 78.Для расчета стоимости одного кв. м. данного объекта недвижимости была проведена сравнительная оценка объектов недвижимости аналогов и корректировка значений стоимости их кв. м. по нескольким условиям. На основании полученных значений был проведен расчет стоимости 1 кв. м. квартира по адресу: Челябинская область, г. Озерск, ул. Гайдара, д. 9, кв. 78., который равен 808,531руб./кв. м.Далее с помощью выявленных коэффициентов капитализации был проведен расчет коэффициента капитализации методом среднего числа для исследуемого объекта недвижимости. Данный коэффициент составил значение 0,0505.На основании двух расчётных показателей была проведена оценка общей стоимости объекта недвижимости, которая составила 8518101,7 руб. По сравнению с фактически уставленной рыночной ценой данного объекта (с сайта по рынку недвижимости и ее ценам в РФ) полученная доходным методом стоимость выше, что подтверждает положения, выносимые на защиту. ЗаключениеНа основании исследования, проведенного в выпускной квалификационной работе можно сделать вывод, что все поставленные задачи выполнены и цель исследования достигнута.Проведенный анализ классификации объектов недвижимости на рынке Российской Федерации выделил следующие основные типы: жилая и коммерческая.Процесс оценки недвижимости проводится с помощью3-х основных методик:затратного, сравнительного и доходного. Наиболее эффективной методикойобщепринято считается сравнительный анализ. Причиной данному выводу стал факт того, что в процессе оценки с помощью сравнительного анализаучитываются факторы внешней среды, в частности постоянно меняющиеся (к примеру, курс доллара, спрос и потребление на рынке недвижимости и прочие) и устанавливается цена по реальным рыночным ценам на момент проведения оценки. Использование затратного метода является наиболее затратоёмким из всех трех методик, и стоимость объекта недвижимости, полученная в ходе расчета, является завышенной по сравнению с рыночной ценой. В практической части исследования была проведена оценка объекта недвижимости, которая выполнена с помощью доходного методики. Для определения стоимости данного объекта недвижимости путем доходной методики необходимо было изначально провести расчет коэффициента капитализации и стоимости 1 кв. м. Проведенная оценка позволила определить стоимость выбранного объекта жилой недвижимости. Список используемой литературыГражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ.Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (с изменениями на 28.07.2012), ст. 3 [Электронный ресурс]/ Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/(дата обращения 26.02.2021)ФСО- федеральный стандарт оценки № 1 Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.05.2015 годаБердникова В.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие/ В.Н. Бердникова. – М.: Юрайт,- 2018 г.Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/ Е.Н. Иванова.- М.: КноРус,- 2018 г.Иваницкая И.П., Яковлев А.Е. Введение в экономику недвижимости: учебное пособие/И.П. Иваницкая.- М.: КНОРУС,- 2018 г.Каминский А. В., Стразов Ю.И., Тейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости / А.В. Каминский, Ю.И. Страхов, Е.М. Трейгер. - М.: РИО МАОК,- 2018 г.Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости: учебное пособие/ Т.Г. Касьяненко. – М.: Проспект,- 2018 г.Мурзин А. Д. Недвижимость. Основы экономики, оценки и кадастра / А.Д. Мурзин. - М.: Феникс,- 2018 г. Мурзин А. Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент / А.Д. Мурзин. - М.: Феникс,- 2018 г.Максимов С.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие/ С.Н. Максимов. – М.: Юрайт,- 2018 г. Сидоровых А. С. Оценка влияния транспортной доступности на цены недвижимости / А.С. Сидоровых. - М.: Синергия,- 2018 г.Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: учебное пособие/ А.В. Татарова.- М.: ТРТУ,- 2018 г. Фаерман Е. Ю. и др. Расширение доступности жилья на базе ипотечного кредитования //Журнал Экономика и математические методы.– 2018 г.Фридман О.Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (IncomePropertyappraisalandanalysis),- 2018 г.Фридман О.Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / О.Д. Фридман. - М.: Дело,- 2018 г.Хачатрян С. Р. и др. Современные аспекты анализа и модельного обоснования региональной жилищной политики на базе ипотеки (на примере г. Москвы) //Аудит и финансовый анализ. – 2018 г.Максимов С.Н., Каражакова Д.А. Управление недвижимостью: учебное пособие/ С.Н. Максимова, Д.А. Каражакова.- М.: Гриф УМО ВО Санкт-Петербургский государственный экономический университет.- 2020 г.Описание города Озерска области. URL.: http://www.ozerskadm.ru/regulatory/passport/Рынок недвижимости. URL.: www.irn.ru.Приложение 1- Фотографии объекта недвижимостиПриложение 2- Группы капитальности жилых зданийГруппаХарактеристикаIкаменные, особо капитальные; фундаменты - каменные и бетонные; стены — каменные (кирпичные) и крупноблочные; перекрытия — железобетонные;IIкаменные, обыкновенные; фундаменты – каменные; стены - каменные (кирпичные) и крупноблочные; перекрытия — железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по стальным балкам;IIIкаменные, облегченные; фундаменты — каменные и бетонные; стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника; перекрытия — деревянные, железобетонные или каменные своды по стальным балкам;IVдеревянные, рубленые и брусчатые, смешанные, сырцовые; фундаменты — ленточные бутовые; стены — рубленые, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные); перекрытия — деревянные;Vсборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные и фахверковые; фундаменты — на деревянных стульях или бутовых столбах; стены — каркасные, глинобитные и др.; перекрытия — деревянные;VIкаркасно- камышитовые и прочие облегченные, нормативный срок эксплуатации 15 лет.