Оценка зданий, сооружений и нежилых помещений по договору аренды.

). Кз – показатель, учитывающий место расположения помещения (город, район и т.п.). Он определяется на законодательном уровне. Км – коэффициент, учитывающий материал, из которого сделаны стены. Кт – тип нежилого помещения. Кд – коэффициент, отражающий деятельность арендатора. Кс – коэффициент, отражающий передачу имущества в субаренду. S – общая площадь нежилого помещения. Кнж – показатель качества нежилого помещения. Кнж = Кк1 + Кк2 + Кк3, где:Кк1 – коэффициент учета степени благоустройства. Кк2 – коэффициент размещения объекта. Кк3 – коэффициент удобства пользования. Общий объем платежей за год рассчитывается как сумма платежей по каждому отдельному помещению, рассчитанных по этой формуле.Проведение оценки нежилого помещенияФирма ООО «Спектр» занимается размещением рекламы в г. Озерск Челябинской области. Хочет арендовать 1 помещение для автоматической телефонной станции. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на бульваре Гайдара, д. 27. Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет. Внешний вид здания представлен на рис. 2:Рисунок 2 – Вход в зданиеПлан помещения, которое предлагается к сдаче в аренду, представлен на рис. 3:Рисунок 3 – План помещенияРасчет арендной платы проведем двумя методами: - доходным метод- метод средневзвешенной.1. Расчет арендной платы доходным методом.Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной правительством Челябинской области.Формула для расчета: Ап = Сб ПаКзКтКмКсКзпКэКкКсз, где: Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей зам2.Площадь объекта (Па) – 13,0 м2.Кз – помещение находится на б-ре Гайдара, 27. В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8. Км – стены сделаны из железобетона (0,8). Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0). Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0). Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей: Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение). Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4). Кк3 – вход в помещение общий (0,1). Общая сумма Кк = 0,9.Ксз (коэффициент социальной значимости) – прочие виды деятельности (1,0).По принятой формуле получаем размер арендной платы:Ап = 4200131,20,80,80,9=37739,52 руб.в год. Ап = = 3144,96 руб. в месяц.2. Расчет арендной платы методом средневзвешенной.Для проведения расчета данным методом, проанализируем подобные объекты недвижимости, которые существуют на рынке арендованной недвижимости в данном регионе, и сравним их характеристики с объектом, который необходимо оценить.Таблица 1 – Характеристика объекта арендыНежилое помещение, кадастровый номер: 74:36:0612009:197Год последнего ремонтаНет сведенийГод ввода в эксплуатациюНет сведенийОбщая площадь13 м2Техническое состояниехорошееГод постройки2013Этаж расположения1ФундаментБетонные плитыСтеныГазобетонПерекрытияБетонные плитыПерегородкиГазобетонКрыша ЧерепицаПолыКафельная плиткаПроемы оконныеПластиковыеПроёмы дверныеПластиковыеВнутренняя отделка стенОкраскаСанитарно-техническое оборудование зданияЭлектроснабжение, водоотведениеВид праваПраво общей долевой собственностиСуществующие ограниченияНе зарегистрированоИсточник информации- Свидетельство о государственной регистрации права серия 74 АД №420108 от 15.05.2013 г.- Кадастровый паспорт помещения от 30.04.2013 г.- личный осмотрТаблица 2 – Расчет арендной ставкиЭлемент сравненияЕд.изм.Объект оценки1234Ул. Дзержинского, 55АПр-т К. Маркса, 10Ул. Монтажников, 13Ул. Ленина, 48Цена предложенияРуб.172005000080000106000Общая площадь, кв.мм21343,0100,0160,0235,0Цена за ед. площадиРуб./кв.м400,0500,0500,0451,1Коэффициенты поправочные- на площадь1,001,001,021,02- на тип площади0,680,680,680,68- на этаж0,861,000,860,86- на уторгование0,930,930,930,93Скорректированная ценаРуб./кв.м217,5316,2277,4250,2Средневзвешенное значение арендной ставкиРуб./кв.м265,3Для расчета было выбрано 4 объекта-аналога различной площади, но размещенных в деловых центрах города и обладающих схожими характеристиками (типом площади, этажностью, ценой за единицы площади).Показатель скорректированной цены был рассчитан как произведение цены за 1 м2 и поправочных коэффициентов (на площадь, тип площади, этаж, уторгование).Показатель средневзвешенного значения арендной платы был рассчитан как среднее арифметическое суммы скорректированных цен всех объектов-аналогов.Стоимость аренды объекта оценки в месяц составит: 13 265,3 = 3448,9 руб. в месяц.Таким образом, размер арендной платы в месяцсоставит:- при применении доходного метода – 3144,96 рублей;- при применении метода средневзвешенной (сравнительного подхода) – 3448,9 рублейПример договора аренды на помещение приведен в приложении 1.Одним из существенных условий договора аренды нежилого помещения является предмет договора – объект аренды, который определяется следующими характеристиками:- адресом местоположения объекта аренды, этажа;- наименование объекта аренды (нежилое помещение или его часть);- инвентарный номер;- функциональное назначение (нежилое – производственное, складское, торговое, административное и т.п.);- площадь.ЗаключениеНедвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, т.е. на одном из секторов финансового рынка. Кроме того, это особая финансовая категория, которая является формой вложения капитала. Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае. Как правило, оценка аренды недвижимости основывается на том, что капитализированная прибыль, исключающая обязательные платежи и налоги, которая получена от эксплуатации данного объекта, идентична рыночной стоимости арендуемого помещения.Определение рыночной величины арендной платы за объект может потребоваться:для принятия управленческих решений;в случае реструктуризации или разделения бизнеса/организации;при оценке функционирующего бизнеса или организации;для внесения прав аренды в уставный/акционерный капитал общества и в подобных ситуациях.Оценка права аренды часто бывает необходима при внесении этого права в уставный капитал предприятия. При этом, право аренды недвижимости (здания, помещения или земельного участка) может быть внесено в уставный капитал в качестве оплаты доли учредителя - владельца этого права. Следует отметить, что право аренды может быть внесено в уставный капитал по стоимости, не превышающей рыночную стоимость этого права, определенную независимым оценщиком.– для нотариуса (наследства);– для суда (раздела имущества, взыскания долгаили упущенной выгоды, разбирательства междусобственником и арендатором);– для банка (залога по кредиту);– для переуступки прав аренды;- передачи объекта в залог (ипотека);-определения арендной ставки;-переоценки стоимости в бухгалтерском учете;- совершения сделки купли-продажи;- формирования доказательной базы при судебном разбирательстве;-разрешения споров с налоговыми инстанциямиРыночная стоимость аренды позволяет собственникам эффективно управлять своей недвижимостью, своевременно и в полном объеме получать арендные платежи. Недозагрузка помещений, частая смена арендаторов приводят собственников арендных бизнесов к убыткам.Список использованных источниковКонституция РФ [Электронный ресурс] URL http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/Гражданский кодекс РФ [Электронный ресурс] URLhttp://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/Налоговый кодекс РФ [Электронный ресурс] URLhttp://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/Земельный кодекс РФ [Электронный ресурс] URL http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [Электронный ресурс] URL http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗФедеральный закон «О защите конкуренции» от 26.07.2006 N135-ФЗФСО №1 — Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 297ФСО №2 — Цель оценки и виды стоимости, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 298ФСО №3 — Требования к отчету об оценки, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 299ФСО №4 — Определение кадастровой стоимости, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508 Приказ Минэкономразвития РФ от 22.07.2015 N 388ФСО №5 — Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328ФСО №6 — Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 07.11.2011 N 628ФСО №7 — Оценка недвижимости, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611ФСО №8 — Оценка бизнеса, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 01.06.2015 N 323ФСО №9 — Оценка для целей залога, утвержденныйПриказом Минэкономразвития РФ от 01.06.2015 N 327ФСО №10 — Оценка стоимости машин и оборудования, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 01.06.2015 N 328ФСО №11 — Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 22.06.2015 N 385Методика расчета арендной платы за нежилое помещение, утвержденной приказом Минстроя РФ от 14.09.1992 №209Васильева, Л.С. Оценка бизнеса. Учебное пособие / Л.С. Васильева. - М.: КноРус, 2019 г.Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости (для бакалавров) / Е.Н. Иванова. - М.: КноРус, 2019 г.Нематериальные активы и интеллектуальная собственность корпорации: оценка и управление / Под ред. Т.В. Тазихиной, М.А. Федотовой. - М.: КноРус, 2018 г.Федотова, М.А. Оценка стоимости бизнеса [Текст] / М.А. Федотова, М.А. Эскиндаров, Н.А. Атабиева. - М.: КноРус, 2018 г.Самсонов Р.А. Комплекс имущества как производный объект в оценке стоимости бизнеса // Управление современной организацией: опыт, проблемы и перспективы. – 2018 г.Рейтинговое агентство «РИА Рейтинг» http://www.riarating.ru/ Рейтинговое агентство «Эксперт РА». URL: http://raexpert.ruПриложенияПриложение 1Договор аренды нежилого помещенияг. Озерск «01» февраля 2021 г.ООО «Инвестбуд», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице директора Петрова Василия Петровича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Иванова Петра ИвановичаООО «Спектр», именуемый в дальнейшем «Арендатор», в лице заместителя Генерального директора Симонова Виктора Павловича, действующего на основании доверенности № 5548/79 от 13.01.2013 г., с другой стороны, заключили настоящий Договор (далее – «Договор») о нижеследующем:1. Предмет договора1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду указанные в пунктах 1.2 Договора нежилое помещение в Строение литер А, расположенном по адресу:Россия, Челябинская обл., г. Озерск, б-р Гайдара, 27, для размещения оборудования АТС.Передаваемые в аренду нежилые помещения обозначены в Приложении N1 к настоящему договору на поэтажном плане здания (далее – План).1.2. Во временное владение и пользование Арендатору передаются следующее нежилое помещение, общейплощадью 13,0 кв.м.:12345ЭтажНаименование Номер комнаты (позиция на Плане) Площадь помещенияПримечания1Отдельное помещение513-1.3. Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течении 25 лет.2. Арендная плата и порядок расчетов.2.1. Размер месячной арендной платы за арендуемое помещение (по п.1.4. настоящего Договора) на момент заключения Договора составляет 3448,9руб. (три тысячи четыреста сорок восемь руб. 90 коп.). 2.2. Арендная плата вносится ежемесячно в срок до 20 числа следующего за отчетным месяцем непосредственно Арендатором на расчетный счет Арендодателя или иным образом по соглашению сторон.2.3. Изменение размеров арендной платы и порядка ее внесения возможно лишь по соглашению сторон.2.4. Затраты на содержание здания и инженерных сетей, работы по благоустройству территории, капитальный и текущий ремонт (по предварительно согласованной смете расходов) совместно используемых помещений и сооружений возмещаются Арендодателю Арендатором пропорционально занимаемым площадям. Указанные в настоящем пункте затраты в дальнейшем именуются «затраты на содержание», если иное не следует из смысла договора. Текущий и капремонт арендуемых помещений производить за счет средств Арендатора.2.5. Затраты на содержание в сумму арендной платы не входят.2.6. Арендатор оплачивает предъявленные в соответствии с п. 2.4. настоящего договора счета в течение 5 рабочих дней от даты выставления счета.3. Права и обязанности сторон3.1. Арендатор обязан:3.1.1. своевременно оплачивать арендную плату за арендуемые помещения на условиях и в сроки согласно п.2.2.;3.1.2. эффективно использовать арендованные помещения в соответствии с целевым назначением, указанным в Договоре;3.1.3. устранить аварию (пожар), являющуюся результатом его действий (бездействия), и её последствия, или возместить Арендодателю материальный ущерб, причиненный этой аварией (пожаром);3.1.4. своевременно производить текущий ремонт указанного в п.1.2 помещения;3.1.5. не производить без согласия Арендодателя работы по улучшению и перепланировке арендуемых помещений;3.1.6. не нарушать прав других арендаторов, расположенных в том же здании;3.1.7. Соблюдать «Правила внутри объектного и пропускного режима» и «Правила пожарной безопасности», действующие на территории Арендодателя;3.1.8. беспрепятственно допускать представителей Арендодателя в арендуемые помещения в целях проведения ремонта, контроля за состоянием, надлежащим содержанием и использованием помещений. В арендуемые помещения и сооружения, имеющие режим ограниченного доступа, представитель Арендодателя допускается в присутствии представителя Арендатора;3.1.9. По истечении срока действия договора аренды или в случае его досрочного расторжения передать арендуемые помещения Арендодателю в том состоянии, в котором они были получены, с учетом нормального износа по акту приемки-передачи в срок 5 дней с момента прекращения договорных отношений.3.2. Арендатор имеет право:3.2.1. пользоваться арендуемыми помещениями в соответствии с условиями настоящего Договора;3.2.2. преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок при надлежащем исполнении предусмотренных Договором обязательств;3.2.3. с согласия Арендодателя производить необходимые улучшения и перепланировку арендованных помещений в целях совершенствования технологических процессов в рамках своей деятельности в соответствии с п. 1.2. договора, стоимость улучшений не возмещается;3.2.4. досрочно расторгнуть Договор в целом, предупредив об этом Арендодателя письменно не позднее чем за 1 месяц до расторжения Договора, а также немедленно, если помещение, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии не пригодном для использования. 3.3. Арендодатель обязан:3.3.1. передавать имущество Арендатору по акту с отражением в нём технического состояния помещения;3.3.2. производить инвентаризацию сдаваемого в аренду имущества;3.3.3. производить за свой счет капитальный ремонт здания;3.3.4. предоставлять по письменному требованию Арендатора расшифровки начисленных сумм арендной платы и по возмещению затрат на содержание арендуемого помещения;3.3.5. принимать на рассмотрение и согласование предложения Арендатора об улучшениях арендуемых помещений, их перепланировке и ремонту.3.4. Арендодатель имеет право:3.4.1. Не вмешиваясь в хозяйственную деятельность Арендатора, контролировать своевременность перечисления арендной платы и исполнение Арендатором иных предусмотренных договором обязательств;3.4.2. на возмещение убытков, причиненных действиями или бездействием Арендатора, повлекшими повреждение или уничтожение переданных в аренду помещений, а также иных убытков, возникших в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением Арендатором своих обязательств;3.4.3. на одностороннее досрочное расторжение Договора в случаях, предусмотренных Договором и законом. 4. Ответственность сторон и порядок разрешения споров4.1. При просрочке внесения арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, Арендатор уплачивает Арендодателю пени 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.4.2. Арендодатель отвечает за недостатки переданного в аренду помещения, полностью или частично препятствующие его использованию по назначению, в соответствии со ст. 612 ГК РФ.4.3. При нарушении срока возврата арендованного помещения, предусмотренного 3.1.9. Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за все время просрочки и возмещает убытки, причиненные Арендодателю в части, не покрытой арендными платежами.4.4. Возмещение убытков и уплата процентов (неустойки) не освобождают должника от выполнения лежащих на нем обязанностей или устранений допущенных им нарушений. Уплата санкций по договору производится на расчетный счет Арендодателя.4.5. Споры между сторонами по исполнению Договора разрешаются путём переговоров, а при невозможности прийти к согласию передаются на рассмотрение в арбитражный суд Воронежской области.5. Порядок изменения, расторжения и продления договора5.1. Договор, может быть, изменен или расторгнут письменными дополнительными соглашениями сторон за исключением предусмотренных Договором случаев одностороннего изменения или расторжения Договора.5.2. Все изменения и дополнения к настоящему договору, оформленные в надлежащем порядке, являются неотъемлемой частью настоящего договора.5.3. Договор, может быть, расторгнут в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в следующих случаях:При использовании Арендатором помещения в целом или части его не в соответствии с целевым назначением, при сдаче его в субаренду без письменного согласия Арендодателя, а также при использовании арендных прав в качестве вклада в другое юридическое лицо или предмета залога;При переделке или перепланировке Арендатором помещения без предварительного письменного согласия Арендодателя;если Арендатор не внес арендной платы согласно п. 2.2. договора, а также платы по возмещению затрат на содержание согласно п. 2.6. в течение 2 месяцев подряд, независимо от возмещения вреда и уплаты договорных и законодательных санкций.5.4. Если за один месяц до истечения, предусмотренного п.1.5 срока аренды ни одна из сторон не заявит другой стороне письменный отказ от продления договора, договор автоматически продляется на прежних условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц.6. Прочие условия6.1. Договор аренды подлежит государственной регистрации в установленном порядке. Обязанность по прохождению государственной регистрации с оплатой расходов за счет собственных средств возлагается на Арендатора.6.2. Арендодатель гарантирует, что переданное в аренду имущество не находится под арестом, в залоге и не обременено правами третьих лиц.6.3. При изменении суммы арендной платы п. 2.3. настоящего договора вступает в силу по истечении 10 дней с момента подписания Арендатором документов об изменении.6.4. В случае неисполнения Арендатором п. 6.1. настоящего договора договор аренды считается незаключенным и не влечет за собой возникновения права аренды.6.5. Действие настоящего договора распространяется на период фактического пользования Арендатором имуществом по настоящему договору (в соответствии с актом приема-передачи).6.6. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и третий экземпляр – для регистрирующего органа.7. Реквизиты и подписи сторон АрендодательАрендаторООО «Инвестбуд»ООО «Спектр»