Организация ипотечного кредитования: проблемы и перспективы

Данные НПА формируют целостную систему правоотношений всех заинтересованных сторон в сфере ипотечного кредитования.2. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации2.1. Анализ рынка ипотечного кредитования за 2017-2019 гг.Жилищный вопрос в России был и остается актуальным. Не все могут приобрести жилье на собственные денежные средства, поэтому все больше возрастает спрос на заемные средства для покупки жилья.Решить эту проблему можно с помощьюипотечного кредитования. Ипотечное кредитование – это выдача денежных средств заемщику под залог покупаемой недвижимости, под низкий процент на длительный срок. Ипотека имеет огромную важность, как для банковского сектора, так и для современной экономики. Для банков – это гарантированный доход в виде процентов в течение многих лет. Для государства - гарантия связи между денежными средствами населения, банков и строительных организаций, направляя финансовые ресурсы в реальный сектор экономики. Данные по ипотеке в Российской Федерации формируются и систематизируются Федеральной службой статистики, а также Центральным банком Российской Федерации [1]. Для анализа текущего состояния рынка ипотечного кредитования сравним итоги развития рынка ипотеки в 2018 и 2019 годах, по данным Банка России. В 2019 году банками было выдано 1,27 млн. ипотечных кредитов, это на 14% меньше, чем за тот же период 2018 года. В денежном выражении на сумму 2,8 трлн. рублей, что ниже значений 2018 года на 5%. 2018 год был рекордным годом по выдаче кредитов, объем выданных кредитов составил свыше 3 трлн. рублей. Из-за снижения в середине 2019 года процентной ставки, расширения государственных программ льготной ипотеки произошло увеличение спроса на жилье, а так же переход с 1 июля 2019 года на эскроу-счета – все это дало толчок строительным организациям на увеличение цены на недвижимость. Соответственно размер предоставляемого кредита увеличился и достигна конец года 2,2 млн. рублей. За последние пять лет размер займа увеличивался в среднем на 100 тысяч рублей в год (табл.1). Таблица 1 Выдача ипотечных кредитов в РоссииГодКол-вокредитовОтклонениеотносительнопрошлого года, %Объем выданных кредитов, млн. руб.Отклонениеотносительнопрошлого года, %Средняясуммакредита, руб.20171 086 9402 021 4021 860 00020181 471 80935%3 012 70249%2 050 00020191 269 300- 14%2 847 517- 5%2 240 000Рассматривая выдачу ипотечных кредитов в 2019 году в количественном выражении, можно отметить, что в мае количество выданных ипотек снизилось на рекордные 21% по сравнению с предыдущем месяцем. Именно тогда ставки по ипотеке увеличились до 10,5% годовых, что ограничило спрос. Максимальное количество сделок по ипотеке совершено в декабре (145,2 тыс.), именно в этот период ставка по ипотечным кредитам впервые снизилась до 9%. Всем известно, что процент по ипотечному кредиту зависит от ключевой ставки Банка России, так как только под эти проценты все коммерческие банки могут получить денежные средства у государства в долг и направить их на выдачу кредитов. В течении 2019 года ключевая ставка Банка России снижалась 3 раза. К концу года она достигла отметки 6,25%. Снова преодолен барьер в 10% годовых все крупные банки, выдающие ипотеку, стали предлагать процентную ставку намного ниже этого значения. Во вторых, увеличилось количество банков, которые хотят предоставлять средства по ипотечным кредитам. Что привело к конкурентной борьбе между банками за клиента. Из-за снижения спроса на первичном рынке жилья строительные компании были вынуждены начать тесно сотрудничать с банками, которые предлагают самые наименьшие проценты по ипотеке. Так, средняя ставка по ипотечным кредитам при росте в первой половине 2019 года, в декабре достигла наименьшего значения – 9%. Это самый низкий процент по ипотечным кредитам за всю историю развития рынка этого сегмента. На конец 2018 года ипотечные кредиты предоставлялись в среднем под 9,66% годовых. А в декабре 2017 года – под 9,79%. Это положительная тенденция, потому что снижение ставок по ипотечным кредитам влияет как на первичный, так и на вторичный рынки жилья, увеличивая продажи и объемы строящихся жилых объектов недвижимости. Также нельзя не считаться с уровнем доходов населения: как бы не были низки проценты по ипотеке, если люди не уверены, что достаточно зарабатывают для того, чтобы взять ипотечный кредит, роста ожидать не стоит. В 2019 году этот фактор не оказал достаточного влияния на ипотечную сферу, поскольку существенного изменения в доходах граждан не наблюдалось. При этом для уменьшения долговой нагрузки заемщики кредитуются на более длинные сроки – так к концу 2019 года срок ипотечного кредита в среднем составил 218,3 месяца, то есть увеличился на 1,5 года до 18,2 лет. В конце 2018 года срок по ипотеке составлял в среднем 16,7 лет, в 2017 году – 15,6 лет. Доля ипотечных кредитов сроком свыше 25 лет увеличилась – с 12% до 17% в общем объеме выданных кредитов [2, 3].Лидирующими банками в Российской Федерации, выдающими ипотечные кредиты, в 2019 году являются АО «Райффайзенбанк» и ВТБ. На ипотечном рынке они имеют большой опыт работы и широкий спектр услуг, а самое главное поддержку от государства, гарантируя клиентам надежность. В 2020 году в России продолжиться снижение ставок по ипотеке. С 7 февраля произошло снижение ключевой ставки на 0,25 процентного пункта, на сегодняшний день она составляет 6%. В связи с этим, средняя ставка по ипотечным кредитам может снизиться до 8,7% уже в первой половине 2020 года, а к концу года опуститься до 8,5%. При сохранении текущих условий в 2021 году значение может достигнуть 8,25% годовых, с дальнейшим снижением до 7,9% к 2024 году. Как прогнозируют аналитики «ДОМ.РФ», в 2020 году объем выданных ипотечных кредитов может вырасти до 3,5 трлн. рублей и стать самым высоким с 2006 года.Дальнейшая динамика во многом будет зависеть от политики Банка России и уровня инфляции. Помимо решений Центрального банка Российской Федерации, в ближайшее время на ипотечный рынок будут оказывать влияние и различные нововведения в законодательстве. В первую очередь, это материнский капитал, который с 2020 года будет выдаваться уже при рождении первого ребенка и может использоваться на погашение первоначального взноса по ипотечным кредитам. Во-вторых, разрабатывается нескольких ипотечных программ, которые будут работать со льготной процентной ставкой: Семейная ипотека. При рождениипосле 1 января 2018 года второго и каждого следующего ребенка - кредит на недвижимость по ставке 6% и менее, покупка жилья на вторичном рынке по льготным процентам. Для жителей Дальнего Востока. Ипотечный кредит под 2% годовых со сроком на 20 лет для покупки жилья в регионе или для возведения своего дома по проекту «Дальневосточный гектар». Гражданам, которые особо нуждаются в жилье. Субсидия на первый взнос. Доступна семьям с детьми, военным, государственным служащим и другим людям, которым остро необходимо улучшить свои жилищные условия. Сельская ипотека. С 1 января 2020 года отдельные жители сел смогут оформлять кредиты на покупку недвижимости по ставке 0,1–3% годовых. В-третьих, разрабатывается программа субсидирования «сельской ипотеки» под 3%. Участвовать в этой программе смогут все граждане России при покупке любого вида недвижимости, при условии покупки жилого объекта в сельской местности.В-четвертых, с 1 января 2020 года Центральный банк Российской Федерации ввел новые требования к банкам, которые обязаны информировать регулятор о долговой нагрузке заемщиков. Если на погашение кредитной задолженности расходуется 50% доходов заемщика, то ипотеку будет взять сложно. В лучшем случае –банк предложит более высокие проценты по кредиту, в худшем – откажет в выдачи. Такие меры вводятся, чтобы сдержать рост закредитованности заемщиков. Многие из тех, кто приходит сегодня в банк за ипотекой, уже имеют кредит. Очень редко это один кредит, обычно два — три [4]. Вывод: изменения в ипотеке в 2020 году не принесут особенных разочарований и помогут многим россиянам обзавестись собственным жильем. Ставки будут уменьшаться, цены могут расти, но умеренно из-за снижения покупательской способности населения. Условия по кредиту улучшатся, что позволит гражданам более оптимистично смотреть в сторону покупки недвижимости с привлечением ипотечного кредитования.2.2. Анализ деятельности КБ по ипотечному кредитованию за 2017-2019 гг.В настоящее время ипотека занимает значительную долю на рынке банковских услуг. Ипотека – это кредит под залог недвижимости, на условиях срочности, платности, возвратности. В соответствии с Федеральным законом № 102 - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 (в ред. от 01.07.2011) ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества [1]. По данным ЦБ РФ на начало текущего года в России работает 400 банков, которые уполномочены в оформлении ипотечных кредитов. Большинство из них - участники рынка с высокой надежностью и эффективными результатами работы.Одним из ярких лидеров с многолетней историей, предоставляющий услуги в сегменте жилищного кредитования является ПАО «АО «Райффайзенбанк» России». Анализируя финансовую отчетность АО «Райффайзенбанк»а за 2019 г., наибольший объем в кредитном портфеле банка имеют жилищные кредиты [3].АО «Райффайзенбанк», являясь несомненным лидером на рынке ипотечного кредитования и одним из банков, задающих тон на кредитном рынке, может предложить достаточное количество вариантов ипотеки с разнообразными условиями. Многообразие предлагаемых программ могут идеально подойти в том или ином случае, учитывая индивидуальный подход и наиболее выгодным для каждого клиента: - приобретение строящегося жилья; - приобретение готового жилья % ; - строительство жилого дома; - загородная недвижимость; - приобретение гаража или машино - места; - с господдержкой для семей с детьми; - под материнский капитал. За отчетный год доля АО «Райффайзенбанк»а на рынке жилищного кредитования возросла до 56,3 % . По отчетным данным АО «Райффайзенбанк» выдал 829 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1 563 млрд рублей. Объем выданных ипотечных кредитов увеличился на 44 % [3]. Рост ценовой активности АО «Райффайзенбанк»а является одним из факторов роста объема ипотечного кредитования. Итак, были улучшены условия по кредитам для молодых семей, для заемщиков, приобретающих жилье у застройщиков — партнеров банка, для семей со вторым и третьим ребенком, для тех, кто рефинансировал кредит под залог недвижимости, а также для клиентов, приобретающих гараж или машино - место. Следующий фактор, положительно влияющий на развитие ипотечного кредитования, — это оптимизация внутренних процессов. АО «Райффайзенбанк» начал предоставлять услуги по оформлению безопасных расчетов находясь в офисе застройщика. Также банк дает клиентам возможность проводить неипотечные сделки в сети центров ипотечного кредитования. Помимо этого, всего за единичный визит, возможно оформление рефинансирования под залог недвижимости. Расширяя линейку банковских продуктов, АО «Райффайзенбанк» ввел новый продукт — ипотеку для нежилых объектов, включая гаражи, кладовые и машино - места. В отчетном периоде были автоматизированы многие процессы, такие как аккредитация Агентств недвижимости, регистрация оценочных компаний, загрузка реестров по страхованию залога от всех аккредитованных страховых компаний. Также, в банке автоматизировали систему обзвона клиентов. Автообзвон, исполняемый роботом, позволяет напомнить клиентам о сроках пролонгации полиса страхования залога по ипотеке. Итак, в 2019 году АО «Райффайзенбанк» внес следующие изменения в условия предоставления ипотеки: повышение процентных ставок (в среднем на 1 пункт); предоставление скидки за электронную регистрацию сделки в Россреестре (0,1 % годовых от базовой ставки); решение по ипотечному кредиту действует в течение 90 дней; увеличен размер жилищного займа для военнослужащих (до 2,502 млн. рублей); возможность получения кредитной карты при оформлении жилищной ссуды с одобренным лимитом до 200 тысяч рублей; скидка 0,3 % для всех зарплатников; специальные тарифы на новостройки. Акция от отдельных застройщиков под пониженную процентную ставку; запущена семейная ипотека в АО «Райффайзенбанк»е под 6 % годовых.Таким образом, анализируя финансовую отчетность АО «Райффайзенбанк»а за текущий год, сегмент ипотечного кредитования стабильно развивается. Однако, если процентные ставки в дальнейшем будут снижены, возможно темп объема выдач ипотечных кредитов будет увеличен, поскольку снижение ставок является основным драйвером ипотечного рынка.ЗаключениеВысокая просроченная задолженность по ипотечным займам составляет одну из важнейших проблем рынка ипотечного кредитования в России. Этот фактор сдерживает дальнейшее уменьшение процентных ставок в российских банках. Высокий первоначальный взнос также препятствует развитию ипотеки. Практически ни один отечественный банк не предоставляет таких программ кредитования. Чтобы решить эти проблемы, не обойтись без помощи Центробанка, который в настоящий момент использует следующие инструменты поддержки ипотечного кредитования: 1. Варьирование ключевой ставки как главного инструмента денежно-кредитной политики. Изменение этого показателя прямым образом влияет на вариацию процентных ставок по ипотеке; 2. Предоставление субсидий кредитным организациям на возмещение недополученных доходов по ипотечным кредитам в рамках программ господдержки; 3. Использование программ рефинансирования для стимулирования ипотечного жилищного кредитования; 4. Расширение ломбардного списка за счёт выпуска облигаций с ипотечным покрытием для увеличения емкости рынка ипотечного кредитования. Поддержка ипотеки, особенно в условиях коронавируса, выходит на государственный уровень. 1 апреля Госдума приняла закон, позволяющий ипотечным заемщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации, воспользоваться кредитными каникулами на срок до полугода. Для реализации этой меры ЦБ РФ разрешил коммерческим банкам не увеличивать резервы по заемщикам, у которых ухудшилось финансовое положение из-за пандемии, а также по реструктурированным кредитам. Таким образом, российский рынок ипотечного кредитования имеет много возможностей для развития. Необходимо это делать не только на макроэкономическом, но и на микроэкономическом уровне. В частности, на макроэкономическом уровне следует развивать государственные программы по поддержке ипотеки; поступательно снижать ключевую ставку ЦБ РФ; продолжать планомерное снижение инфляции. На микроэкономическом уровне мы рекомендуем снизить процентную ставку, упростить процесс оформления ипотеки, повысить качество кредитного портфеля, варьировать процентную ставку в зависимости от размера первоначального взноса, тщательно изучать кредитные истории заемщиков, а также развивать программы рефинансирования. В комплексе эти мероприятия сделают ипотеку доступнее.Список использованных источниковОб ипотеке (залоге недвижимости): федер. закон от 16 июл. 1998 г. № 102-ФЗ // Собр. законодательства РФ. - 1998,- № 29,- Ст. 3400.Об отсутствии оснований для уплаты государственной пошлины за выдачу закладной: письмо Минфина России от 10 мая 2011 г. № 03-0504-03/27 (документ опубликован не был) [Электронный ресурс] - Доступ из справ.- правовой системы «КонсультантПлюс».Шальнев О.Г., Новикова Е.Ю. Бизнес-процессы коммерческого банка в условиях изменяющейся внешней среды/ О.Г. Шальнев, Е.Ю. Новикова// Научный вестник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Серия: Экономика, организация и управление в строительстве. 2011. № 1 (9). С. 211-215. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. М., 2014. с.120-137 Шелков О.В. Ипотечное кредитование: история, теория, перспективы, практические рекомендации для заемщиков. 2014. с.7-11.Серебрякова Е.А., Шальнев О.Г. Финансово-кредитная деятельность банка: учебное пособие/ Е.А. Серебрякова, О.Г. Шальнев. – Воронеж, 2016.- 199-208с.Итоги 2019 года на рынке ипотеки [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.realto.ru/journal/articles/itogi-2019-goda-na-rynke-ipoteki-obemy-zhilishnogo-kreditovaniyapadayut-nesmotrya-na-snizhenie-stavok/ Основные проблемы ипотечного кредитования в России и пути их решения [Электронный ресурс] Режим доступа: https://ipotekaved.ru/v-rossii/problemy-ipotechnogo-kreditovaniya.htmlКалинина А.Н., Лозанчин А.Л., Караваева Ю.С. Современные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации // Вестник Евразийской науки. – 2019. – №4. – c.9Бондарь А.П., Федоров И.А., Мокронос В.И Инструменты поддержки Банком России ипотечного жилищного кредитования // Альманах современной науки и образования. Тамбов. 2016. №4 (106). C. 24-26 Григорян К.Э., Езангина И.А., Суровикина Е.К. Рефинансирование ипотечного кредита: особенности реализации // Управление. Бизнес. Власть. – 2018. – №1 (15). – С. 107-111.