Особенности оценки жилой недвижимости

/кв. м.Далее с помощью выявленных коэффициентов капитализации был проведен расчет коэффициента капитализации методом среднего числа для исследуемого объекта недвижимости. Данный коэффициент составил значение 0,0505.На основании двух расчётных показателей была проведена оценка общей стоимости объекта недвижимости, которая составила 2 928 587 руб. По сравнению с фактически уставленной рыночной ценой данного объекта (с сайта по рынку недвижимости и ее ценам в РФ) полученная доходным методом стоимость выше, что подтверждает положения, выносимые на защиту. Вывод по второй главе работы:На основании исследования, проведенного в данной главе работы можно сделать вывод о том, что все поставленная цель во введении выпускной квалификационной работы достигнута. Процесс оценки недвижимости преализуется тремя основными методами: затратным, сравнительным и доходным. Наиболее эффективным общепринято считается сравнительный метод. Причиной является тот факт, что он учитывает все факторы внешней среды (изменчивые, второстепенные) и устанавливает цены на объекты недвижимости по реальным рыночным ценам на момент оценки. Доходный метод является самым затратоёмким и цена, полученная в ходе расчета данным методом является завышенной в сравнении с рыночной ценой. Проведена в практической части исследования оценка объекта недвижимости выполнена с помощью доходного метода. Исследуемым объектом недвижимости является квартира в городе Иркутске по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, мкр-н Ершовский, д. 28/6, кв. 25.Проведенная оценка общей стоимости объекта недвижимости, которая составила 2 928 587 руб. По сравнению с фактически рыночной ценой исследуемого объекта, полученная стоимость доходным методом выше.Таким образом, можно сделать вывод, что доходный метод является не только трудозатратным, но и так же не дает точные суммы по стоимости объектов недвижимости. Мероприятия по улучшению оценочной деятельности в РФВ оценке недвижимости на сегодняшний день присутствует одна значимая проблема: определение правильной и наиболее реальной стоимости объекта недвижимости. Главной проблемой в оценке рыночной и кадастровой стоимости объектов недвижимости в России является недостоверность, разорванность и противоречивость рынка недвижимости На сегодняшний день оценка жилой недвижимости сводится к трём (редко более) объектам аналогам в подходе, к ценам которых применяются экспертные корректировки. Рынок фигурирует в оценке только в трёх ценах предложения на продажу. На три подобранных оценщиком аналога находятся три другие аналога, подобранные потребителем, в результате чего два значения стоимости различаются, что толкуется не в пользу оценщика. Таким образом, возникает конфликт ценовых категорий объектов жилой недвижимости. То есть основная проблемная ситуация, которую призваны решить направления и меры по совершенствованию заключена в том, что возникает недостоверность, разрыв и противоречивость стоимости объектов жилой недвижимости. С целью устранения выявленной проблемы можно предложить следующее:- создание единой базы данных по тарифам на кв. м. объектов недвижимости. С целью приведения к единой оценке стоимости объектов недвижимости по рыночной и кадастровой видам. 2021 года Федеральная кадастровая палата Росреестра будет формировать и бесплатно предоставлять в правительство субъекта Российской Федерации предварительныйперечень объектов оценки.Это позволит бюджетным учреждениям до начала проведения оценки обработать сведения, полученные в предварительном перечне, и совместно с Росреестром, органами власти субъекта Российской Федерации выявить ошибочные данные для своевременного их исправления. 2022 года кадастровая палата ежегодно будет формировать и бесплатно предоставлять в правительство субъекта Российской Федерации также сведения из реестра границ и сведения о сделках с объектами недвижимости, включая цены таких сделок, содержащиеся в ЕГРН.;- формирование четкой нормативной законодательной базы, которая будет регулировать процессы оценки. Создать единые рекомендации по процессу и методам оценки объектов жилой недвижимости, в которых четко будет прописаны методики. Так же возникает необходимость формирования специализированной комиссии или других общественных объединений (саморегулируемых, некоммерческих и прочих видов организации) для проведения проверок отчетов по проведенной оценке оценщиками и вынесения суждения о качестве оценке. ЗАКЛЮЧЕНИЕНа основании исследования, проведенного в выпускной квалификационной работе можно сделать вывод, что все поставленные задачи выполнены и цель исследования достигнута.Недвижимость - это объекты строительства, выполненные в виде зданий, сооружений, и предназначенные для проживания или ведения коммерческой деятельности.Проведенный анализ классификации объектов недвижимости на рынке РФ выделил следующие основные типы: жилая и коммерческая. Жилая недвижимость – это объекты строительства, которые предназначены для проживания и должны соответствовать установленным на уровне законодательства нормативам. Коммерческая недвижимость - объекты строительства, которые оборудованы для ведения предпринимательской деятельности. Выделенные в процессе изучения классификации объектов недвижимости офисная и складская недвижимость представляют собой коммерческий тип недвижимости. Проведенный анализ принципов оценки недвижимости выявил 4-е основные группы: оценка с точки зрения пользователя недвижимости, оценка с точки зрения рынка недвижимости, оценка с точки зрения взаимоотношений компонентов собственности и оценка с точки зрения эффективного использования объекта недвижимости. Процесс оценки недвижимости проводится с помощью 3-х основных методик: затратного, сравнительного и доходного. Наиболее эффективной методикой общепринято считается сравнительный методика. Причиной данному выводу стал факт того, что в процессе оценки с помощью сравнительного метода учитываются факторы внешней среды, в частности постоянно меняющиеся (к примеру, курс доллара, спрос и потребление на рынке недвижимости и прочие) и устанавливается цена по реальным рыночным ценам на момент проведения оценки. Использование доходного метода является наиболее затратоёмким из всех трех методик, и стоимость объекта недвижимости, полученная в ходе расчета, является завышенной по сравнению с рыночной ценой. В практической части исследования была проведена оценка объекта недвижимости, которая выполнена с помощью доходного методики. Исследуемый объект недвижимости - квартира в городе Иркутске, расположенная по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, мкр-н Ершовский, д. 28/6, кв. 25.Для определения стоимости данного объекта недвижимости путем доходной методики необходимо было изначально провести расчет коэффициента капитализации и стоимости 1 кв. м. Для расчета стоимости 1- ого кв. м. данного была проведена оценка объектов недвижимости - аналогов путем использования сравнительного методика и корректировка значений стоимости данных аналогов по 1-му кв. м. по нескольким условиям. По полученным значениям был проведен расчет стоимости 1-го кв. м. квартиры по адресу: г. Иркутск, мкр-н Ершовский, д. 28/6, кв. 25, который равен 545,33 руб./кв. м.Затем с помощью определенных коэффициентов капитализации по объектам аналогам был проведен расчет коэффициента капитализации для объекта исследования в данной работе с помощью метода среднего числа. Значение данного коэффициента составило 0,0505.Оценка общей стоимости объекта недвижимости показала его стоимость в размере 2 928 587 руб. По сравнению с фактически рыночной ценой исследуемого объекта, полученная стоимость доходным методом выше.На основании выше сказанного, можно сделать вывод, что доходная методика является не только трудозатратной, но и так же не дает точные суммы оценки по стоимости объекта недвижимости. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВГражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ.Бердникова В.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие/ В.Н. Бердникова. – М.: Юрайт,- 2016 г. – 310 с. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/ Е.Н. Иванова.- М.: КноРус,- 2017 г. – 344 с.Иваницкая И.П., Яковлев А.Е. Введение в экономику недвижимости: учебное пособие/И.П. Иваницкая.- М.: КНОРУС,- 2016 г. 410 с. Каминский А. В., Стразов Ю.И., Тейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости / А.В. Каминский, Ю.И. Страхов, Е.М. Трейгер. - М.: РИО МАОК, 2018. - 238 c. Сидоровых А. С. Оценка влияния транспортной доступности на цены недвижимости / А.С. Сидоровых. - М.: Синергия, 2018. - 302 c.Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: учебное пособие/ А.В. Татарова.- М.: ТРТУ,- 2018 г. – 512 с. Фаерман Е. Ю. и др. Расширение доступности жилья на базе ипотечного кредитования //Журнал Экономика и математические методы (ЭММ). – 2018. – Т. 40. – №. 1.Фридман О.Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (Income Property appraisal and analysis) / О. Д. Фридман. - М.: Дело, 2017. - 480 c.Фридман О.Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / О.Д. Фридман. - М.: Дело, 2016. - 461 c.Хачатрян С. Р. и др. Современные аспекты анализа и модельного обоснования региональной жилищной политики на базе ипотеки (на примере г. Москвы) //Аудит и финансовый анализ. – 2017. – №. 4. – С. 112-135.Moskalyk А. The Role of Public-Private Partnerships in Funding Social Housing in Canada. CPRN Research Report. 2018Eoin O’Sullivan and Pascal De Decker. Regulating the private Rental Housing Market in Europe. European Journal of Homelessness, vol. 1, December, 2017.Максимов С.Н., Каражакова Д.А. Управление недвижимостью: учебное пособие/ С.Н. Максимова, Д.А. Каражакова.- М.: Гриф УМО ВО Санкт-Петербургский государственный экономический университет.- 2020 г. – 340 с.Описание Иркутской области [Электронный ресурс]. URL.: http://irkipedia.ru/content/irkutskaya_oblast (дата обращения 09.11.2020) Рынок недвижимости [Электронный ресурс]. URL.: www.irn.ru(дата обращения 09.11.2020)Приложение 1- Фотографии объекта недвижимостиКвартира, расположенная по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, мкр-н Ершовский,д. 28/6, кв. 25Внешний вид домаДворовая территорияПодъездОкружение объекта оценки(https://maps.yandex.ru)Окружение объекта оценки (https://maps.yandex.ru)Окружение объекта оценки (https://maps.yandex.ru)Состояние подъездаВходная дверьСостояние внутренней отделкипомещенияСостояние внутренней отделкипомещенияСостояние внутренней отделки помещенияСостояние внутренней отделки помещенияСостояние внутренней отделки помещенияСостояние внутренней отделки помещенияВид из окнаПриложение 2- Группы капитальности жилых зданий