Особенности оценки загородной недвижимости

Определим стоимость объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах (см. таблицу 2):Таблица 2 – Сведения об объектах оценки.Критерий сравненияОбъект оценкиАналогичные объектыСтоимость сделки, тысяч.руб.920730620510490S кв. м556570504540Кол-во комнат333222S земельного уч. (сотки)323232212121Статус права собственностиПолноеПолноеПолноеПолноеОбременение (-20)ПолноеПараметры расчетов по сделкеРыночныеРыночныеРыночныеНерыночны(+70)РыночныеНерыночные(+50)Сроки продажи, мес.775011Доступность транспортаЛучшеАналогАналогАналогАналогНаличие водопроводаЕстьНетНетНетНетНетРешение: единицей для сравнения между собой объектов, обозначим цену продажи 1 кв. м объекта недвижимого имущества. Расчеты показаны в следующей таблице (см. таблицу 3):Таблица 3 – Расчеты по задачеКритерий сравненияАналогичный объект12345Стоимость продажи, тыс. руб14,15410,42912,411,3312,25Коррект. На качество прав, тыс. руб./кв.м0000,4440Скоррект. Цена продажи, в тыс. руб./кв.м14,15410,42912,411,77412,25Коррект. Знач. На условия по парметрам расчетов по сделке, тыс. ру./кв.м00-1,40-1,25Скоррект.значение цены продажи, в тыс. руб/кв.м14,15410,42911,011,77411,0Коррект. Значение на условия по рынку, в тыс. руб/кв.м0,5780,4260,32000,706Скоррект. Знач. Цены продажи, тыс.руб/кв.м14,732210,85511,3209,87511,706Коррект.значение на доступность транспорта, в тыс. руб./ев.м-3,8770000Коррект. Значение на физич. Хар-киКоррект. Значение на сервис01,44501,4550,4651,4550,46500,4650Скоррект. Значение цены продажи в тыс. руб./кв.м12,3012,30113,2310,3412,17Абсолютное значеник коррект., итого:-1,8541,8710,830,909-0,0791. Произведем корректировку на качество прав.Для объекта под номером 4, корректировочный коэффициент по наличию обременений на право собственности составит:20/45=0,44  тыс. руб./кв. м,2. Рассчитаем корректирующий коэффициент для условий финансированияПо сравнению с объектами под номерами 3 и 5 условия не подлежат обсуждению (цены завышены). Мы скорректируем стоимость продажи 1 м2:по объекту 3: - (70/50)= - 1,4 тыс. руб. / м2,по объекту 5: - -(50/40)= - 1,25 тыс. руб. / м2,3. Рассчитаем коэффициент корректировки для особых условийПри этом никаких особых условий ни для одного из объектов выявлено не было. В регулировке не нуждается.4. Рассчитаем коэффициент корректировки в соответствии с рыночными условиямиДля того чтобы определить величину корректировки в зависимости от временного фактора, необходимо выбрать две пары сопоставимых продаж: 4 и 5 объектов:(11,774-11)/11*=7, 36%Исходя из расчетов, цена продажи за год 1 кв. м недвижимого имущества данного вида увеличилось на 7, 36%Рассчитаем коэффициент корректировки отпускной цены 1 кв. м, исходя из предположения, что повышение цены осуществляется равномерно (с учетом простого процента):по номеру объекта 1: 14,154*(7/12*0,07)= 0,578 тыс. руб. / м2,по номеру объекта 2: 10,429*(7/12*0,07)= 0,426 тыс. руб. / м2,по номеру объекта 3: 11,0 *(5/12*0,07)= 0,320 тыс. руб. / м2,по номеру объекта 5: 11,0 *(11/12*0,07)= 0,706 тыс. руб. / м2,5. Рассчитаем поправочный коэффициент по местоположению (транспортной доступности)Для того чтобы определить размер поправочного коэффициента на доступность транспорта, необходимо выбрать пару сопоставимых продаж: объекты № 1 и № 2:14,732 -10,855 = 3,877 тыс. руб. / м2,6. Рассчитаем коэффициент корректировки на основе физических характеристикМы рассчитываем размер коэффициентов корректировки в зависимости от количества комнат и площади земельного участка. Для этого выбираем пару сопоставимых продаж: объекты № 2 и № 3:11,320-10,855 = 0,465 тыс. руб. / м2,7. Рассчитаем коэффициент корректировки на обслуживание (наличие водопровода)Размер коэффициентов корректировки на наличие водопровода следует определять по паре сравниваемых объектов-под номером 3 и под номером 4:11,320 - 9,875 = 1,445 тыс. руб. / м2,8. Теперь необходимо рассчитать рыночную стоимость объекта оценки.Поскольку скорректированная стоимость продажи для всех аналогичных объектов не одинакова, для расчета необходимо выбрать стоимость продажи аналогичного объекта, абсолютное суммарное значение коэффициента корректировки которого является наименьшим значением (в данном случае это объект 1):55 * 12,3 = 676,5 тыс. руб.Ответ: 676,5 тыс. руб.ЗАКЛЮЧЕНИЕВ связи с особенностями сложившейся ситуации и большим значением в экономике все недвижимое имущество, права на эти объекты и сделки с ними, нуждаются в обязательной государственной регистрацииПри оценке недвижимости с целью определения размера ее рыночной стоимости необходимо учитывать не только права, которые принадлежат продавцу и которые он продает покупателю, но и законные права других лиц, которые также могут быть доступны и будут оказывать влияние на оценку стоимости.Порядок оценки имущества (и недвижимости в том числе) регулируется требованиями "Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ.Возможными факторами-активаторами покупки загородной недвижимости могут послужить появление свободных денег и нового привлекательного проекта недвижимости. Расположение объекта, которое может заинтересовать потенциального инвестора, в 50-70 км от центра города, наличие транспорта. Особое внимание уделяется технологиям строительства, качеству материалов, экологической экспертизе. Наличие образовательных и медицинских учреждений-это преимущество. Препятствиями к покупке могут служить: сомнения в востребованности нового типа жилья, нового проекта, а также неуверенность в застройщике.Жизнь за городом, вдали от шума и суеты в организованном коттеджном поселке становится все более актуальной. Сравнивая стоимость городской и загородной недвижимости, следует отметить, что покупатели получают больше удобств и преимуществ, покупая загородную недвижимость, тратя меньше бюджета.Однако в подсознании покупателей до сих пор остается мнение, что условия жизни лучше устанавливаются в черте города. Безусловно, эффективное совершенствование рынка загородной недвижимости в условиях современной России является перспективным направлением и его необходимо изучать с использованием отечественного и зарубежного опыта.Чаще всего при оценке загородной недвижимости применяется дорогостоящий или сравнительный подход, основанный на сравнении аналогичных квартир на рынке. Учитываются квартиры, наиболее похожие на смету, с точки зрения ее расположения, размеров, этажа дома, этажности, площади и других физических характеристик.Таким образом, подход к оценке загородной недвижимости имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать.СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫБабич С. Г. анализ основных тенденций развития рынка ипотечного жилищного кредитования населения / / инновационное развитие российской экономики. IX Международная научно - практическая конференция. М.: Рэу им. Г. В. Плеханова, 2016. С. 18-21.Комаров С. И., Нарасова А. А. прогнозирование и планирование использования земельных и недвижимых ресурсов: Учеб.пособие для бакалавров и магистров. М.: Юрайт Паблишинг, 2018. 298 с.Лисицкая Т. С., И. А. Тенденции развития регионального рынка жилой недвижимости в условиях макроэкономической нестабильности / / Экономика и предпринимательство. 2016. № 12-1 (77). С. 211-215.Маховикова, Г. А. экономика недвижимости / Г. А. Маховикова, Т. Г. Касьяненко. - М.: Кнорус, 2018. - 304 с.Минашкин В. Г. статистика: учебное пособие для академического бакалавриата. Под ред. В. Г. Минашкина. М.: Juright Editions, 2019. 448 С. 9. Новости рынка жилой недвижимости. [Электрон. ресурс] URL: https://www-ga.mirquartier. ru / газета / Новости / (Дата звонка 24.05.2020)Мурзин А. Д. Недвижимость. Основы экономики, оценки и кадастра / А. Д. Мурзин. - М.: Феникс, 2019. - 224 С..ПШНИЧНОВ Р. В. статистический анализ социально-экономического развития рынков жилья и ипотеки в Российской Федерации / / материалы 5-й Международной научно-практической конференции "Статистический анализ социально-экономического развития субъектов Российской Федерации". 2018. С. 260-263.Стерник Г. М. девелопмент недвижимости. Учебное пособие / Г. М. Стерник. - М.: Проспект, 2017. - 227 с.Фанис, Фалихович Шарипов управление недвижимостью. Учебное пособие для академического бакалавра / Фанис Фалихович Шарипов. - М.: Юрист, 2019. - 381 с.Федотова, М. А. Девелопмент недвижимости / М. А. Федотова. - М.: Кнорус, 2019. - 284 с.Шалаев И. А., Курчеева Е. М., Соколова М. А. Ипотечное кредитование: статистический анализ рынка и выявление тенденций трансформации экономики / / финансовый менеджмент. 2019. № 2. С. 63-70.Шафикова Н. Р., Короткова К. С. исследование современных тенденций прогнозирования объемов ипотечного кредитования в Российской Федерации / / Вестник современных исследований. 2018. № 11.6 (26). С. 338-341.https://cbr.ru/Content/Document/File/107445/analytic_note_20200403_ddkp.pdf (дата обращения 24.02.2021 г.)https://gazeta.spb.ru/2199328-rynok-nedvizhimosti-sankt-peterburga-situatsiya-segodnya-i-perspektivy-2020-goda/ (дата обращения 24.02.2021 г.)https://realty.rbc.ru/news/5c4b12f99a7947c81bd9dc86 (дата обращения 23.02.2021 г.)https://www.kommersant.ru/doc/4211965 (дата обращения 24.05.2020 г.)https://www.spb.kp.ru/daily/26936.3/3985692/ (дата обращения 24.02.2021 г.)https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2019/11/12/816026-vcherashnie-novostroiki (дата обращения 23.02.2021 г.)