Особенности образования земельных участков для индивидуального жилищного строительства

Если семья решила получить земельный участок, находящийся в северных широтах, нужно предоставить заявление, в котором указать основания – почему семья захотела освоить участок именно на этой территории. Например, оправданными причинами выступает наличие родственников, живущих на Севере, а также приглашение кого-либо из членов семьи там поработать.Если земельный надел передается льготникам, перечень которых установлен местным или федеральным законодательством, то необходим документ, который подтверждает статус лица. Перечень необходимых бумаг не является исчерпывающим. Это означает, что местная власть вправе потребовать от заявителей предоставления иных, дополнительных документов.Глава 3. Примеры по темеИндивидуальное жилищное строительство с учётом современной правовой практики в России — это задача с большим количеством переменных.Во-первых, незнание законодательства не освобождает от ответственности. Это иллюстрируется на множестве примеров различных видов «самостроя». Правовая безграмотность, незнание схемы оформления прав собственности на землю, приобретаемую для индивидуального жилищного строительства, как минимум, создаёт проблемы для будущего собственника или затягивает срок приобретения земли / дома, и, как максимум, приводит к драматическим ситуациям для отдельного гражданина или группы граждан.Во-вторых, рынок земли в РФ - это широкое поле для мошеннических схем продаж и спекуляций, помимо наличия «серых» схем приобретения земельного участка и коррупционного фактора в решении тех или иных вопросов на стадии отчуждения земли недобросовестным приобретателем для последующих спекулятивных операций с землей. Добросовестному инвестору необходимо помнить:у каждого земельного участка есть своё прошлое: наследники, дарители, культурно-историческая ценность, наличие зданий и сооружений на участке, предыдущее использование участка, связанное с вредным производством или захоронением промышленных отходов, и т. д, и т. п.;у каждого участка есть своё будущее: резервация земли для государственных или муниципальных нужд, изменение границ населённого пункта, практика вторичной продажи участков (как мошенническая махинация) и др.;у каждого земельного участка есть своё настоящее: категория земли, вид разрешённого использования, границы участка, геологические особенности земли, судебные разбирательства по вопросу собственности, наличие соседей и т. п.В-третьих, доверяй, но проверяй! К сожалению, необходимо признать, что даже при благих намерениях не каждый представитель того или иного уровня власти способен помочь в решении проблем приобретения земли в собственность или оформления прав. Не только из-за ограниченности полномочий, но и из-за банального незнания определённой нормативно-правовой базы, которая может сыграть фатальную роль для будущего собственника земли. Если дело доходит до судебного разбирательства, то здесь отягощающим обстоятельством в решении проблемы является негласное «непризнание» современными судьями Градостроительного и Земельного кодексов РФ как законов. Лучше потратить время на изучение нормативно-правовых актов, время и деньги - на получение информации из соответствующих органов власти или воспользоваться юридическими услугами компетентных органов, чем потерять большие финансовые средства, время жизни и попасть в судебные тяжбы, длящиеся несколько лет, как правило, с невнятным решением.В-четвертых, покупка земли и оформление прав собственности является длительным процессом. Даже при наличии достаточных финансовых средств и чётком понимании алгоритма действий для оперативного решения всех вопросов, период времени процесса будет составлять от 1 года до нескольких лет. Поэтому каждому потенциальному собственнику земли необходимо заранее подготовиться к «марафону», составить план действий и просчитать дополнительные альтернативы в случае задержки сроков исполнения той или иной административной процедуры.В-пятых, ограниченность территорий свободных земель в непосредственной близости от столицы и неограниченное количество потенциальных желающих её приобрести создают конкуренцию. При этом конкуренция за землю происходит не только между потенциальными землевладельцами на торгах или между сособственниками, но также между частным лицом и государством. Нужно признать, что только за историю 20-го века понятие частной собственности то возводилось на пьедестал, то низвергалось в пропасть. Частные собственники лишались земли в период национализации, индустриализации, коллективизации, реформ на селе и т. п. А владельцы земли, получившие ее «в безвременное пользование» в советское время, в настоящее время находятся в зоне риска: из-за наличия новых «алкающих» сограждан, вожделеющих их ареалов владений, из-за проблем с необходимостью оформления прав собственности. Такого рода «постоянно-внезапные» трансформации исторического бытия нашей Родины перманентны и стали своего рода «исторической традицией», что нужно учитывать собственнику и вовремя на них реагировать, чтобы по факту сохранить, защитить или вовремя продать свою собственность, как бы она ни называлась «задним числом» в анналах отечественной истории[13].В заключение могу сказать, что добросовестному приобретателю, прежде чем принимать решение о покупке земельного участка и строительстве дома, сначала нужно поразмыслить и взвесить все «за» и «против», провести тщательный юридический пространственно-временной анализ прошлого, настоящего и будущего данного участка, чтобы избежать потери финансовых средств, душевных сил, и обеспечить стабильное будущее в обозримой перспективе для себя и своей семьи. Хватит ли финансовых средств? Хватит ли знаний и энергии? Хватит ли терпения и воли в отстаивании своих интересов? Если да, тогда - удачи в построении своего счастливого будущего на отдельно взятой территории.Особенности индивидуальной жилой застройкиТребования прописаны в федеральном законодательстве, однако субъектам на местах позволено уточнять нормы участка под ИЖС. К примеру, закон нигде не оговаривает минимальную и максимальную площадь участка, тогда как депутаты Белоярского и Сысертского ГО сумели определить нижнюю и верхнюю границу. Если вас они устраивают, смело стройтесь. Если считаете, что нарушены конституционные права, подавайте в суд с указанием незаконных действий народных избранников. Иначе рискуете стать нарушителем локального нормативного акта. ПримерВ Сысертском районе минимум при дачном строительстве составляет 6 соток, максимум не оговорен. Норма участка под ИЖС — минимум 4 сотки, максимум — 35. В Белоярском районе дачный участок находится в коридоре 4-30 соток, ИЖС — 4-20 соток. Обращаем внимание, что налог на землю ИЖС обычно получается выше того, которым облагается дачная застройка или ЛПХ за счет более высокой кадастровой стоимости земли. По всей вероятности, это обусловлено привязкой к муниципалитету и оплате всех благ цивилизации. И, как говорилось выше, органы муниципальной власти не спешат построить дороги и детские сады на новых территориях.Идеальный вариант — приобрести земельный участок под ИЖС в организованном коттеджном поселке, где вся инфраструктура уже построена, а управляющая компания (УК Вилла) сама заинтересована в правильном содержании и своевременном ремонте инфраструктуры.Субъектом права на земельный участок для ведения ИЖС и, соответственно, на возведенный жилой дом могут быть любые дееспособные физические лица. В качестве субъектов ИЖС никогда не были юридические лица, однако нерешенной в течение многих лет проблемой являлся земельно-правовой статус индивидуальных предпринимателей без образования юридического лица (далее - ИП), занимающих промежуточное положение между гражданами и юридическими лицами, часто пытавшихся получать «как граждане» участок для ИЖС и по тем же правилам его приватизировать.Впоследствии ЗК РФ предусмотрел возможность переоформления земельных участков, находящиеся у граждан на правах постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, в частную собственность бесплатно; для коммерческих юридических лиц устанавливалась обязанность в срок до 1 января 2004 года (сейчас - до 1 января 2010 года) переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или право собственности на платной основе. Отсюда возник практический вопрос: какие из этих правил следует применять в отношении ИП? Согласно первоначальному толкованию судами пункта 1 статьи 5 и пункта 5 статьи 20 ЗК РФ ни ЗК РФ, ни закон о введении его в действие не разграничивают виды граждан как субъектов земельных правоотношений, а потому действие пункта 5 статьи 20 ЗК РФ о бесплатной приватизации земельного участка распространяется и на ИП1.Однако такое толкование противоречило принципу равенства субъектов предпринимательской деятельности, конкретизирующему конституционное правило о равенстве всех перед законом и судом и предполагающее формальное признание юридического равенства субъектов предпринимательской деятельности в рамках земельных и иных правоотношений. Дискриминация субъектов предпринимательской деятельности заключалась в неравных условиях безвозмездного приобретения в собственность земельных участков в зависимости от того, в какой разрешенной законом форме физические лица осуществляют предпринимательскую деятельность - в форме юридического лица или без образования юридического лица.ГК РФ называет участниками гражданских отношений граждан и юридических лиц (п. 1 ст. 2 ГК РФ), не выделяя ИП в качестве особого субъекта. Другая группа специальных субъектов прав на земельный участок для ведения ИЖС - лица, обладающие особыми льготами.В отношении других категорий льготников их права сформулированы менее четко. Например, согласно пункту 12 статьи 1 5 Федерального закона от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» (в редакции от 23.07.2008) отдельным категориям военнослужащих органы местного самоуправления вправе (следовательно, не обязаны) в первоочередном порядке выделять земельные участки для строительства индивидуальных жилых домов. Реализовать это право рассматриваемым категориям гражданам затруднительно, поскольку у органов местного самоуправления нет в наличии сформированных земельных участков, которые пустовали бы в ожидании, когда гражданин, имеющий особую льготу, обратится с заявлением о бесплатном получении такого участка. Вследствие этого возникают такие сложности, как поиск подходящего участка, составление проекта границ и получение постановления органа местного самоуправления о его предоставлении.Актуальность этой проблемы подтверждает следующее дело. Решением Центрального районного суда города Калининграда от 17.11.2005, оставленным без изменения определением кассационной инстанции, гражданке Я. было отказано в удовлетворении иска к мэрии города Калининграда о понуждении предоставить в собственность бесплатно земельный участок для ИЖС площадью не менее 600 квадратных метров. Суд исходил из того, что на момент обращения гражданки Я. в мэрию сформированных земельных участков, свободных от прав третьих лиц и поставленных на кадастровый учет, в городе Калининграде не имелось. Кроме того, суд указал, что в силу пункта 11 статьи 30 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка гражданину для ИЖС предварительное согласование места размещения объекта не проводится, а потому отсутствует обязанность органа местного самоуправления обеспечить выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства. По мнению гражданки Я., пункт 11 статьи 30 ЗК РФ нарушает ее конституционные права и свободы, поскольку в нем не решен вопрос о согласовании размещения земельных участков, расположенных в границах городского поселения и не имеющих градостроительной документации о застройке, а также об обязанности органа местного самоуправления обеспечить выбор земельного участка, что лишило ее, инвалида II группы, права на получение в собственность бесплатно земельного участка для ИЖС[14].Конституционный Суд Российской Федерации, изучив представленные материалы, не нашел оснований для принятия жалобы гражданки Я. к рассмотрению. Пункт 11 статьи 30 ЗК РФ устанавливает, что предварительное согласование места размещения объекта не проводится, в частности, в случае предоставления земельного участка гражданину для ИЖС. Следовательно, предоставление таких земельных участков гражданам должно осуществляться с учетом требований иных положений ЗК РФ и нормативных актов. Из пункта 4 статьи 30 ЗК РФ следует, что для реализации права на получение в собственность земельного участка для ИЖС должен быть соблюден порядок его формирования и постановки на государственный кадастровый учет, что обусловливает необходимость предварительного проведения уполномоченными органами ряда связанных с этим мероприятий. Отсутствие возможности формирования земельного участка для ИЖС в границах городского поселения может быть обусловлено особенностями развития поселения с учетом градостроительных, экологических и иных норм, что само по себе не может рассматриваться как нарушение конституционных прав и свобод заявительницы, указанных в жалобе. Для решения этого вопроса необходимо проверить, как органами государственной власти субъектаРоссийской Федерации и органами местного самоуправления реализовывались положения законодательства о предоставлении земельных участков отдельным категориям граждан, предусматривающие право инвалидов I и II групп на получение бесплатно земельного участка для ИЖС. Разрешение рассматриваемого вопроса не относится к компетенции Конституционного Суда Российской Федерации, в связи с чем в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Я. было отказано.Объектом права в нашем случае является земельный участок, целевое назначение и разрешенное использование которого позволяют использовать его для возведения индивидуального жилого дома. Согласно пункту 2 статьи 1 6 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Поскольку жилой дом может быть построен гражданином на нескольких разновидностях земельных участков, проведем сравнительный анализ правового режима земельного участка для ИЖС и участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (далее - ЛПХ), садоводства, и дачных земельных участков.Начнем с того, что на всех четырех видах земельных участков может быть построен жилой дом, в котором можно постоянно проживать (и зарегистрировать проживание). Параметры этих жилых домов (этажность, высота, наличие вспомогательных строений и сооружений и т. д.) определяются градостроительными регламентами, которые в нашем случае будут устанавливаться для территориальной жилой зоны (подзоны застройки индивидуальными жилыми домами). В части 3 статьи 35 ГрадК РФ подчеркивается, что в состав жилых зон могут включаться территории, предназначенныедля ведения садоводства и дачного хозяйства; при этом несколько нелогично выглядит часть 9 статьи 35 ГрадК РФ, предусматривающая включение в территориальную зону сельскохозяйственного использования участков, предназначенных для ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства. Представляется, что нелогичность указанной статьи может иметь только одно объяснение: посредством установления для названных жилых домов градостроительного регламента, не предусматривающего в качестве основного вида разрешенного использования расширение и реконструкцию жилого дома, орган местного самоуправления получает возможность консервации такой жилой застройки в том состоянии, в котором она находится. В этом случае строительство новых жилых домов на этой территории будет запрещено; существующие дома сохранятся в прежнем состоянии (площадь, этажность), поскольку в силу частей 8 и 9 статьи 36 ГрадК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и параметры которых не соответствуют регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с ним, кроме случаев, если их использование опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия. Реконструкция таких объектов капитального строительства может осуществляться только путем их приведения в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции[15].Таким образом, если в муниципальном образовании приняты Правила землепользования и застройки (далее - Правила), то попавшие в одну территориальную зону (подзону) земельные участки и расположенные на них жилые дома подпадают под один правовой режим использования, строительства и реконструкции(неважно, дачные они, садовые, для ЛПХ или ИЖС). Там, где Правила до сих пор не приняты, указанные параметры для ИЖС и ЛПХ определяются муниципальными чиновниками, выдающими разрешение на строительство, руководствуясь при этом десятками разрозненных нормативных правовых актов различной юридической силы и отраслевой принадлежности, а также соображениями, не имеющими отношения к праву.Таким образом, в настоящее время садовые земельные участки в границах населенных пунктов, пригодные для проживания, приравнены к дачным земельным участкам, соответственно, приравнены к ним и расположенные на этих участках жилые дома. В свою очередь, такие жилые дома ничем не отличаются от жилых домов, возведенных на земельных участках, предоставленных для ИЖС.Между тем градостроительное законодательство принципиальную разницу между ними все-таки закрепляет. Так, ГрадК РФ устанавливает, что осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количествомэтажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации объекта индивидуального жилищного строительства (ч. 3 ст. 48); государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства) (ч. 2 ст. 49). В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта ИЖС застройщик направляет в уполномоченные органы публичной власти заявление о выдаче разрешения на строительство (ч. 9 ст. 51), которое выдается на десять лет (ч. 19 ст. 51).ЗАКЛЮЧЕНИЕВажной частью любого объекта бизнеса, его природным базисом является земельный участок.Самым большим набором прав, конечно же, имеет собственник земельного участка, который может продавать, дарить и сдавать в аренду. Необходимо понимать, нормы законодательства устанавливают ограничения по владению пользованию и распоряжению не только для собственников земли, но и для иных правообладателей. Все люди подчиняются нормам закона и при использовании земли не по назначению возможно понести за это ответственность.Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – форма обеспечения граждан жилищем с помощью строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счет.Индивидуальное жилищное строительство отлично подходит для ведения самостоятельного, не зависящего от соседей, ведения хозяйства.Самым популярным способом формирования земельных участков, является их образование из уже имеющихся участков путем их раздела, объединения, перераспределения или выдела.Межевание земель – комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.Государственные программы направлены на защиту определенных категорий населения, которые нуждаются в жилье, а также в дополнительных финансовых дотациях от имени государства. Нормы предоставления земельного участка – это одно из условий этих программ.Индивидуальное жилищное строительство с учётом современной правовой практики в России — это задача с большим количеством переменных.СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВГрадостроительный кодекс Российской Федерации : федеральный закон от 29.12.2004 № 190, ред. от 30.12.2020, с изм. и доп. 10.01.2021. // Справочная правовая система «КонсультантПлюс» [сайт]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ . – (Дата обращения 28.02.2021).Гражданский кодекс Российской Федерации : федеральный закон от 30.11.1994 № 51, ред. от 08.12.2020. // Справочная правовая система «КонсультантПлюс» [сайт]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ . – (Дата обращения 28.02.2021).Земельный кодекс Российской Федерации : федеральный закон от 25.10.2001 № 136, ред. от 30.12.2020, с изм. и доп. 10.01.2021. // Справочная правовая система «КонсультантПлюс» [сайт]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ . – (Дата обращения 28.02.2021).О государственной регистрации недвижимости : федеральный закон от 13.07.2015 № №218, ред. от 30.12.2020. // Справочная правовая система «КонсультантПлюс» [сайт]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ . – (Дата обращения 28.02.2021).Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: федеральный закон от 24.07.2002 № №101, ред. от 06.06.2019. // Справочная правовая система «КонсультантПлюс» [сайт]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/ . – (Дата обращения 28.02.2021).Атаманов, С.А. Кадастр недвижимости: учебно-справочное пособие / С. А. Атаманов, С. А. Григорьев – М.: Букстрим, 2012. – 324 с.Варламов, А.А. Государственный кадастр недвижимости / А. А. Варламов, С. А. Гальченко ; под ред. А. А. Варламова. – М.: КолосС, 2012. – 679 с.Варламов, А.А. Земельный кадастр: Теоретические основы земельного кадастра. – М.: Колос, 2003. – 383 с. Варламов, А.А. Научные основы земельного кадастра : учеб. пособие / А. А. Варламов, С. А. Гальченко, Г. В. Ломакин, Н. Е. Петров, Н. П. Рулева. – 2-е изд., доп. и перераб. – М.: ГУЗ, 2000. – 104 с.Воронин, И.К. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации / И. К. Воронин. – М.: Мигалион, 2003. – 135 с. Мерлен, П. Город. Количественные методы изучения. – М.: Прогресс, 2008. – 115 с. Невзгодина, Е.Л. Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовое регулирование) : учебное пособие / Под ред. А.И. Казанника.- Омск: Омск. гос. Ун-т, 2003. – 143 с.Никонов, П.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Аналитический обзор. / Н. Н. Журавский. – СПб.: 2009. – 53 с.Официальный сайт Росреестра [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://rosreestr.ru/. – (Дата обращения 05.07.2020).Пальчиков, Н.С. Методы расчета экономической оценки городских земель // Н. С. Пальчиков, О. Н. Пахомова, В.Н. Мягков, В.П. Федоров. – СПб.: 2008. – 34 с.Прорвич, В.А. Основы экономической оценки городских земель. – М.: Дело, 2008. – 320 с. Рабинович, Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. – М.: Филинъ, 2009. – 224 с.