Зарубежный опыт оценки недвижимости

Оценщик недвижимости должен получить лицензию (сертификат) на право осуществление оценки недвижимости путем сдачи экзамена после прохождения определенных обучающих курсов. Существует три требования для получения лицензии, даже если профессиональный экзамен сдан успешно: председательство в профессиональной организации ADAM или IBA, наличие диплома о высшем образовании, а также принудительное прохождение определенных обучающихкурсов. Причем индивидуальная лицензия носит территориальный характер, то есть действительна только в том штате, где была выдана. Чтобы иметь право оценки недвижимости в любой точке США, оценщик должен получить федеральную лицензию. Чтобы быть оценщиком в сфере, не связанной с недвижимостью, нужно всего лишь быть участником одной из СРОО. В свою очередь, ответственность американских оценщиков регулируется Федеральными законами США об оценочной деятельности, нормативноправовыми документами отдельных штатов, унифицированными стандартами профессиональной оценочной практикой, требованиями объединений оценщиков и индивидуальными актами [26].Таким образом, в США существует четкая система устройства профессиональных институтов, определенная законодательная база оценочной деятельности и конкретные требования к оценщикам.В Италии отсутствуют государственные или общественные постановления о надзоре за проведением оценки недвижимости. Основные органы регулирования оценочной деятельности: Национальный совет итальянских оценщиков (NationalCouncilofItalianSurveyors, CNGGL), Итальянский институт по оценке недвижимости – профессиональная организация оценщиков в Италии (ItalianInstituteforRealEstateValuation), Ассоциация экспертов оценки (AssociationofExpertValuers, GEOVAL) [8]. Оценочная деятельность Италии базируется на европейских стандартах организации «TEGOVA», на Итальянских стандартах оценки недвижимости (ItalianPropertyValuationStandard), на Принципах оценки имущества (Guidelinesforthevaluationofpropertyguaranteeingcreditexposures) от Итальянской ассоциации банкиров (ItalianBankingAssociation, AIB) [5; 29]. Итальянские стандарты оценки схожи с Международными стандартами оценки и содержат определение стоимости, методы ее измерения, процедуры оценки, основные пункты отчета и пояснения к определенным видам оценки. Стандарты оценочной деятельности в Италии носят рекомендательный характер, и оценочная деятельность не требует определенного лицензирования. Утверждение оценщиков в Италии осуществляется через суд, но при этом какая-либо официальная (формальная) процедура проверки оценщиков, например, получение сертификата, с целью подтверждения их подготовки или обязательного посещения оценщиками курсов по методологии оценочной деятельности не предусмотрена [26].Таким образом, разные страны имеют разные системы государственного регулирования оценочной деятельности, которым присущи определенные особенности. Различия и сходства систем правового регулирования оценочной деятельности РФ, США и Италии представлены в виде сравнительной таблицы 5.Таблица 5. – Сравнительная характеристика оценочной деятельности в РФ, США и ИталииКритерийКраткое описание системы правового регулирования оценочной деятельностиСШАМногоуровневая система, состоящая из множества различных профессиональных институтов, в свою очередь которые выполняют определенные функции. Государственное регулирование оценочной деятельности регламентируется нормативно-правовыми документам и лицензирование только в области оценки недвижимости.ИталияОтсутствие постановлений о надзоре за проведением оценочной деятельности по недвижимости со стороны государства. Основные органы регулирования оценочной деятельности: Национальный совет итальянских оценщиков, Итальянский институт по оценке недвижимости – профессиональная организация оценщиков в Италии, Ассоциация экспертов оценки.РФНа современном этапе система регулирования оценочной деятельности в РФ определяется ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ, и иными нормативно-правовыми актами РФ согласно данному закону, а также через уполномоченные федеральные органы.Требования к квалификации оценщиков и порядок ее подтвержденияСШАНаличие определенного количества часов, определенного опыта работы и образования у оценщиков в сфере недвижимости. Также оценщик обязан сдать профессиональный экзамен, чтобы получить сертификацию. Для прочих видов оценочной деятельности требуется быть членом СРОО.ИталияУтверждает оценщиков труд, но официальной процедуры подтверждения квалификации не требуется.РФВысшее образование по программам бакалавриата, магистратуры, прохождение профессиональной переподготовки и курсов по повышению квалификации. Сдача квалификационного экзамена раз в три года. При успешной сдаче экзамена оценщику выдается квалификационный аттестат.Особенности лицензирования оценочной деятельностиСШАВ настоящее время государство контролирует сертификацию только оценщиков в сфере недвижимости. Данная сертификация оценщиков проводится отдельными территориями и штатами в соответствии с определенными требованиями к квалификации оценщиков, установленные Фондом оценки.ИталияЛицензирование не требуется.РФС 1 июля 2006 оценочная деятельность не лицензируется.Применяемые стандарты оценкиСШААмериканские стандарты оценки USPAP.ИталияЕвропейские стандарты организации «TEGOVA», Итальянские стандарты оценки недвижимости (ItalianPropertyValuationStandard), Принципы оценки имущества (Guidelinesforthevaluationofpropertyguaranteeingcreditexposures) от Итальянской ассоциации банкиров (ItalianBankingAssociation).РФТринадцать Федеральных стандартов оценки в РФ, за исключением № 6, так как утратил силу.Из таблицы можно сделать вывод о том, что наименее жесткий контроль со стороны органов государственной власти за оценочной деятельностью характерен для Италии. Однако во всех странах действует институт саморегулирования, а в США дополнительно осуществляется лицензирование деятельности оценщиков в сфере недвижимости. Во всех странах создана система нормативно-правового регулирования оценочной деятельности, опирающаяся на международные стандарты оценки. России необходимо также ориентироваться на дальнейшую гармонизацию своих стандартов с международными, а также критически анализировать и использовать накопленный международный опыт в сфере государственного регулирования оценочной деятельности.ЗаключениеВ результате изучения и анализа зарубежного опыта оценки недвижимости и земельных участков можно сделать следующие выводы.1. В РФ возможно рассмотреть одновременное использование двух систем оценок, распространенных для расчета налогооблагаемой базы в мировой практике, — рыночную и нерыночную систему. В случаях, когда имеются рыночные данные о сделках с объектами оценки, целесообразно использовать рыночную систему определения кадастровой стоимости. В случае, когда отсутствуют рыночные данные об аналогичных сделках и нет гражданского оборота объектов оценки, целесообразно применить нерыночную систему определения кадастровой стоимости. 2. Зарубежный опыт подтверждает то, что в тех странах, в которых интегрированы оценочные, земельно-кадастровые и регистрационные функции и действия в одном государственном органе управления, достигается высокий социально-экономический эффект. Как пример можно привести Францию и Швецию. В России целесообразно рассмотреть изменение существующего порядка принятия решения проведения кадастровой оценки и законодательно закрепить ответственность за Росреестром, освободив от этой функции субъекты РФ и муниципалитеты. Данное решение может улучшить качество оценки и снизить напряженность в регионах РФ, связанную с отсутствием предсказуемости в определении стоимости объектов налогообложения. 3. Установленные длительные сроки переоценки кадастровой стоимости объектов недвижимости за рубежом вызваны низкой инфляцией. В РФ возможен постепенный переход к этой же форме переоценки. 4. Во избежание ситуаций, связанных с оспариванием кадастровой стоимости, в РФ можно учесть опыт таких стран, как Германия, Швеция и Норвегия, в которых законодательно установлен коэффициент соотношения кадастровой стоимости к рыночной стоимости недвижимости. В Германии коэффициент соотношения равен 0,6, в Швеции — около 0,7 и в Норвегии этот коэффициент равен 0,3. 4. Механизм оспаривания кадастровой стоимости, так же как в РФ, существует и в большинстве зарубежных стран. Но в зарубежных странах таких процедур немного по нижеследующим причинам: - система управления всеми процессами кадастровой оценки хорошо организована; - методология оценки доступна и понятна налогоплательщикам; - результаты оценки публикуются в интернете до утверждения их органами власти и могут обсуждаться.Список использованных источниковФедеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 от 29 июля 1998 г. Федеральный стандарт «Оценка недвижимости», утвержденный приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014 г. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (с изменениями и дополнениями) // Российская газета от 6 июля 2016 г. N 146. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 06.12.2016 № 786 «О признании утратившим силу приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 7 ноября 2011 г. № 628».Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»».Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости [Текст] /С.В. Грибовский. – М. : Маросейка, 2015.- с. 35.Ершов А.В., Кузьмина К.Ю., Шакирова Т.Б. Сравнительный анализ ведения кадастра в передовых зарубежных странах и в России // ИНТЕРЭКСПО ГЕО-СИБИРЬ. – 2018. – № 8. – С. 127-139. Ефимова Ж.А. Сравнительный анализ осуществления оценочной деятельности в России и за рубежом. // Бенефициар. — 2019. — № 41. — С. 6– 9.Иваненко Д. Е. Аспекты кадастровой оценки недвижимости: институциональный опыт зарубежных стран // Имущественные отношения в Российской Федерации. М.: Международная академия оценки и консалтинга. 2017. № 1 (148). С. 16–24.Иваненко Д. Е. Определение кадастровой стоимости недвижимости для государственных целей: мировая практика // Известия высших учебных заведений. Серия: Экономика, финансы и управление производством. 2018. № 1 (15). С. 71–76.Касьяненко Т.Г., Бакалова К.А., Сергеева Д.П. Сравнительное исследование уровня развития оценочной деятельности в России и за рубежом / Касьяненко Т.Г. // Российское предпринимательство. – 2016. – Т.17. - №5. – с. 645-660.Козельский Я. В. Методы оценки недвижимости // Недвижимость. — 2015. — № 7. — с. 25–29.Купин А.А., Иванова Е.А. Правовые основы регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации. // Экономика и управление народным хозяйством. — 2019. — № 5. — С. 159–166.Марков С.Н. Теоретические аспекты оценочной деятельности в США: система профессиональных институтов и требования к оценщикам. // Алтайский вестник Финуниверситета. — 2019. — № 5. — С. 40–43.Ревуцкая, И.В. Российский и зарубежный опыт оценки стоимости компании / И.В. Ревуцкая // Экономика, налоги, право. – 2017. – №3. – с. 190-197.СлугинО.В.Оценка недвижимости: Учеб.пособие. – Владивосток: Изд-во ВГУЭС, 2016. – с. 21.Осенняя А.В. Проблемы методики кадастровой оценки в современных условиях / Осенняя А.В., Будагов И.В., Хахук Б.А // Современные исследования основных направлений гуманитарных и естественных наук. - 2017. - № 11. - С. 742-743.Федотова М.А., Григорьев А.В. Определение и оспаривание кадастровой стоимости недвижимости // Экономика. Налоги. Право. – 2015. – №2 – С. 101-106. Федотова, М.А. История финансовой мысли. Корпоративные финансы и оценочная деятельность: учебник / Федотова М.А., Лосева М.А. и др. — Москва: КноРус, 2019. — 224 с.Хахук Б.А., Лифенцева Д.А., Ахметов А.М. Зарубежный опыт кадастровой оценки объектов недвижимости // Научные труды КубГТУ. – 2017. – № 11. – С. 60-74.Аналитика и исследования рынков. 2019. [Электронный ресурс] // Компания RRG: URL: http://rrg.ru/analyticВикипедия [Электронный ресурс]: Международный совет по стандартам оценки InternationalValuationStandardsCouncil - режим доступа: https://ru. qwertyu.wiki/wiki/International_Valuation_Standards_CouncilМегаЛекции [Электронный ресурс]: Европейские стандарты оценки – режим доступа: https://megalektsii.ru/s18820t6.htmlЗаконы, кодексы и нормативно-правовые акты РФ [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 326 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка бизнеса (ФСО N 8)» – режим доступа: https://legalacts.ru/doc/prikaz-minekonomrazvitija-rossii-ot01062015-n-326/ЦЭАиЭ [Электронный ресурс]: Федеральный стандарт оценки №8 (ФСО №8) – режим доступа: http://www.ceae.ru/FCO8.htmКраткий анализ практики организации и регулирования оценочной деятельности в ряде стран [Электронный ресурс] URL: https://cutt.ly/4rnCo87Федеральные стандарты оценки РФ. [Электронный ресурс] URL: https://cutt.ly/yrnClW6Fogler J. What You Should Know About Real Estate Valuation. Mar 19, 2018. [Электронный ресурс]. URL: https://www.investopedia.com/articles/realestate/12/real-estate-valuation.asp European valuation standards. 2016. [Электронныйресурс] URL: https://cutt.ly/mrnCzZm