Методы корректировки стоимости недвижимости по элементам сравнения

Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, который приносящий прибыль владельцу недвижимого имущества. В этом случае недвижимость служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.Посредническая функция заключается в том что рынок недвижимости выступает в качестве общего посредника независящих и экономически обособленных клиентов и продавцов, а также устанавливает связьсреди них и дает вероятность альтернативного выбора.Социальная функцияпроявляет себя в мотивации населения страны, в повышении интенсивности труда ее граждан, стремящихся стать владельцами квартир, а также земельных участков и других объектов недвижимости.Перораспределительная функция отражена в многократном перераспределении различных объектов недвижимости на рынке между его субъектами. Такое действиеявляется импульсом к переходу к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим эффективное использование данных объектов.В целом можно сделать вывод о том, что функционирование рынка недвижимостипредставляется неким индикатором развития общего экономического оборота страны.Таким образом, сделаем вывод, что рынок недвижимости играет ведущую роль в экономике любого государства, при этом являясь значительной частью его национального богатства. Именно недвижимость является формирующим центрального звена всей системы рыночных отношений, выступает основой личного существования для граждан страны и хозяйственной деятельности предприятий всех форм собственности. В течение активного формирования и развития рынка первичной и вторичной недвижимости, как системы экономических отношений по передаче прав собственности, все большее и большее число участников становятсявовлечены в операции по приобретению, аренде, обменуразличных объектов недвижимости.Как главный элемент системы финансовых отношений, рынок недвижимости содержит сложную структуру, подразделяясь на разделы исходя из предназначения недвижимости и ее привлекательности для всевозможных рыночных участников. В зависимости от предназначения и варианта применения объекта недвижимости этот рынок сегментируется грядущим образом: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости.В настоящее время наиболее развитым из перечисленных сегментов рынка является рынок жилья. Жилая недвижимость - это индивидуальные и многоквартирные жилые дома, и квартиры, находящиеся в собственности гражданина или юридического лица, либо находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные для постоянного проживания. Рынок жилой недвижимости играет значительную социальную роль, так как жилая недвижимость являются основой личного существования, улучшая качество жизни граждан. Повышение благосостояния населения может быть обусловлено также тем, что приобретение объекта жилой недвижимости может рассматриваться как один из потенциально прибыльных источников получения дохода в случае сдачи его в аренду или продажи через некоторое время, за которое объект недвижимости приобретет дополнительную привлекательность и возрастает в цене. Рынок жилой недвижимости, как и в целом весь рынок недвижимости - очень изменчивая субстанция, процессы которой анализируются достаточно трудно из-за недостатка информации, так как сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной.Таким образом сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно - методологической точки зрения, так и предметом исследования ее профессиональных участников на этом рынке.Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке Объектом анализа является рынок недвижимости как сложная саморегулируемая система. Предметом же анализа такого рынка могут являтьсяразличные свойства рынка, например, состояние инфраструктуры рынка и его субъектов; ценовая ситуация на рынке; структура спроса и предложения на рынке;состояние платежеспособного спроса; а также ликвидность объектов;Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:средние за период (за месяц, квартал или год) цены предложения и сделок (продажи, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города;структура спроса и предложения, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках;число зарегистрированных сделок купли-продажи.Анализ рынка недвижимости включает в себя следующие частные цели:анализ ценовой ситуации;анализ состояния рынка;анализ доступности и ликвидности жилья;анализ эффективности инвестиций.Рис. Структура целей и этапов проведения анализа рынка недвижимостиКаждая из задач различных целей анализа, приведенных выше может решаться самостоятельно либо во взаимной связи. Суть связи состоит в том, что часть из данныхэтапов являются общими для нескольких разных направлений, и одни и т еже направления используют результаты, полученные другими.Анализ рынка недвижимости может проводиться по инициативе различных участников рынка таких как: физические лица, планирующие совершить сделку на рынке; органы государственной власти и местного самоуправления; участники, осуществляющие профессиональную деятельность на рынке недвижимости (риелтеры, оценщики, застройщики, маркетологи), различные финансовые организации. Следственно, для различных участников рынка и сфер деятельности цели аналитической деятельности различны, соответствуя специфики сферы деятельности(рис.)Рис.Цели аналитической деятельности на рынке недвижимости в зависимости от интересов участников рынкаВ универсальном виде анализ рынка включает следующую последовательность действий:Сбор данных и обязательная предварительная ее обработка;Мониторинг данных, включающий из анализ и оценку текущего состояния, а также динамики показателей;Проведение исследование рынка: исследование пространственно-параметрических закономерностей изменения всех показателей, исследование динамических закономерностей изменения показателей; исследование данных не поддающихся статистическому мониторингу;Прогнозирование исследования рынка недвижимости: исследование внешних и внутренних факторов, которые могут влиять на изменение показателей; Рис. Содержание универсального анализа рынка недвижимостиВ основу процессов проведения анализа рынка недвижимости положены такие принципы как:системность – предполагает обеспечение используемыми в системе показателями математическими методами решение разнообразных задач, возникающих при анализе рынка недвижимости;стандартизированность - основана на использовании унифицированных и стандартизированных классификациях объектов недвижимости, перечнях характеристик, показателей(индикаторов) состояния и прогнозов развития рынка недвижимости. Несмотря на это, методы и алгоритмы решения задач, программные продукты свободны от этого требования;многоуровневость: все задачи, возникающие при анализе, должны быть распределены по уровням в зависимости от сегмента рынка (район, город, регион, Россия) и субъекта исследования –пользователя, заказчика;гибкость: система анализа должна обеспечивать пользователю гибкий выбор самостоятельных блоков и модулей в зависимости от его задач и потребностей;доступность: анализ должен содержать описания используемых математических методов и быть понятным пользователю, не имеющему специального образования;открытость: система анализа должна быть приспособлена к включению на каждом уровне новых модулей по мере расширения перечня решаемых задач анализа рынка, и развития методов анализа. Расчет показателей, применяющихся при анализе рынка недвижимости:Расчет средней цены квартиры:Цср= (Ц1 + Ц2 +...+ Цn) / n,(3)где Цср– средняя цена квартиры, руб.; Ц1, Ц2 ... Цn– цена единичной квартиры, руб.;n – количество квартир (объем выборки),шт.Расчет средней цены 1 квадратного метра:Сср= (Ц1 + Ц2 + ... + Цn) / (П1 + П2 + ... + Пn),(4)где Сср– средняя цена 1 м2 квартиры, руб.;Ц1, Ц2 ... Цn– цена единичной квартиры, руб.;П1, П2 ... Пn– площадь соответствующей квартиры,м2.Обобщение данных по совокупности объектов с использованием формулы средневзвешенного арифметического.Наличие нескольких выборок объемом nj, выделенных по признаку типа жилья, либо размера, либо района, либо по сочетанию признаков, позволяет получить значение средней цены квадратного метра для каждой категории квартир, а затем усреднить его по совокупности квартир города по формуле средневзвешенного арифметического:Сср= (Сср1 *n1 + Сср2 *n2 + ... + Ссрj*nj+ ... + Сcpm*nm) / n,(5)где Сср – средневзвешенная цена 1м2 квартиры, руб.;Сср – средние цены 1м2 квартир, руб.; m – число выборок (выделенных категорий жилья);n1, ... nj, ... nm – набор значений объемов выборок, характеризующихструктуру оцениваемой генеральной совокупности. Методика проведения прогноза рынка недвижимости:Наличие достаточно большой последовательности годовых данных о средних значениях изучаемых показателей (динамического ряда) позволяет построить график изменения показателя во времени. Использовать полученную кривую для прогнозирования изучаемого процесса можно лишь на коротком участке и лишь когда изменения тенденций не ожидается. Динамика цен на 1 кв.м. жилой площади зависит от многих факторов. Расчет влияния этих факторов осуществляется с помощью частной корреляции - зависимости между результативными и одними факторными признаками при фиксированном значении других факторных признаков. Корреляционный анализ имеет своей задачей количественное определение тесноты связи между признаками.Уравнение парной линейной корреляции имеет вид:Y = a + b * x,(6)где Y – среднее годовое значение цен за 1 кв.м. жилой площади ,руб.;a – свободный член уравнения;х - прогнозное значение фактора;b – коэффициент регрессии, измеряющий отклонение средне годовых цен за 1 кв.м. жилой площади от его средней величины к отклонению влияющего фактора от его средней величины на одну единицу его измерения – вариация y, приходящаяся на одну единицу вариации x.1.4.2. Факторы, влияющие на рынок недвижимости Москвы и Московской областиРассмотрим основные факторы, которые по мнению экспертов могли оказать влияние на рынок недвижимости Москвы и Московской области в прошлом, 2020 году. На рынке первичной недвижимости, первой причиной замедления темпов ввода в эксплуатацию стала сложная эпидемиологическая ситуация в Москве и Подмосковье. Весной практически полностью были приостановлены работы по строительству. Нужно отметить, что ограничения коснулись и других пятидесяти регионов страны. Другим последствием ковида стало закрытие границ Россией, в следствие чего образовался дефицит рабочей силы на стройках. Министерство строительства предложило разрешить крупным строительным компаниям приглашать мигрантов из стран СНГ по специально согласованным спискам, во избежание остановки работы на объектахвследствие нехватки кадров.Значительной мерой поддержки отрасли строительства в прошлом году стала программа льготной ипотеки, которая была запущенная в апреле по поручению президента страны. Ее завершение планировалось 1 ноября 2020 года, но она была продлена до 1 июля 2021 года. Так, согласно данной программе, жители Москвы и Подмосковьямогут оформить кредит до 12 млн руб.Специальная льготная программа ипотеки под 6,5% позволяет взять ссуду на квартиру в новостройке сроком на 20 лет с первоначальным взносом от 15%. С помощью данной программы в России уже к концу осени прошлого года установлен рекорд выдачи жилищных кредитов за год — 3,2 трлн руб. Однако сверхвысокий спрос на такого рода ипотеку привел к значительному росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Еще одна мера поддержки застройщиков, запущенной в пандемию, — стала программа субсидирования кредитов для застройщиков продолжительностью до конца этого года. Чтобы воспользоваться программой, застройщики обязаны сохранить нормальную численность работников и выполнить планируемые обязательства по вводу жилья. По оценкам Министерства строительства РФ, общий объем средств на такую поддержку составил 12 млрд руб. В данный момент субсидировано около 250 кредитов застройщиков из различных регионов страны. Данная мера в основном направлена на то, чтобы строительные компании вкладывали максимальные средства в строительства, а не в погашение кредита. Еще одно из главных событий, которое окажет значительное влияние на развитие рынка недвижимости в ближайшее время— принятие законопроекта о реновации жилья в России. Данный документ будет регулировать комплексное развитие территорий, а также расселение ветхого и аварийного жилья. Законопроект требует, чтобы территорию, которая будет подлежать реновации, не менее чем наполовину занимало аварийное или подлежащее сносу жилье. Включать в программу начнут те дома, в которых большинство собственников поддержат инициативу. Собственникам и нанимателям в таких домах по данной программе будут предоставлены равноценныеквартиры.Также одним из нововведений прошлого года являетсяпринятие закона о едином заказчике в сфере капитального строительства. Согласно этому документу, в стране появится новая публично-правовая компания, задачи которой будет распределение госконтрактов на различное строительство из федерального бюджета. Министерство строительствапланирует объединитьвсе функции госзаказчика по инфраструктурному строительству, что поможет уменьшить сроки их строительства и снизит вероятность появление долгостроя..ЗаключениеПроанализировав составляющие рынка недвижимости, можем сделать вывод о том он играет ведущую роль в экономике любого государства, при этом являясь значительной частью его национального богатства. Именно недвижимость является формирующим центрального звена всей системы рыночных отношений, выступает основой личного существования для граждан страны и хозяйственной деятельности предприятий всех форм собственности.Как ключевой элемент системы финансовых отношений, рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, подразделяясь на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных рыночных игроков. В зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости данный рынок сегментируется на рынок земли, коммерческой недвижимости, рынок жилья.Процесс анализа рынка недвижимости является самостоятельным видом деятельности, имеющий целью обеспечивать полной информацией лиц, принимающих заключения о проведении тех или же других операций на рынке Объектом анализа считается весь рынок недвижимости как структурированная саморегулируемая система.Предметом же анализа данного рынка считаются всевозможные качества рынка, к примеру, положение инфраструктуры рынка и его субъектов; ценовая обстановка на рынке; состояние спроса и предложения на рынке; положение платежеспособного спроса; а еще ликвидность объекта.При определении стоимости лучше использовать все расклады к оценке, когда это вполне осуществимо, а вслед за тем согласовать итоги оценки, приобретенные разными раскладами. Не обращая внимания на это, в силу всевозможных обстоятельств, к примеру, степени развития рынка данного вида имущества, типичности методик приобретения, степени достоверности и полноты начальных данных, доступных для проведения оценки, как правило, предпочтение отдаетсянескольким из обозначенных подходов к оценке, например, как другие не считаются довольно точными для проведения оценки.Затратный подход является процедурой определения расходов, важных для восстановления или замещения объекта оценки с учетом износов всех обликов (физического, функционального, внешнего).Затратный подход к оценке стоимости наиболее уместен при оценке объектов, не представленных или недостаточно представленных на свободном рынке, стандартным способом приобретения которых является строительство, На первом этапе расчета с использованием затратного подхода вычисляются затраты на воспроизводство объекта оценки (или издержки на замещение).Сравнительный подход основывается на сборе информации о ценах продаж объектов, подобных оцениваемому, анализе различий оцениваемого объекта от объектов сравнения и корректировке стоимости аналогов с учетом имеющихся различий.Данный подход может дать наиболее верную информацию о цене объектов, обширно представленных на рынке и сравнительно, которых имеется множество информации о фактах их продаж и стоимости этих продаж.Доходный подход представляет собой процедуру оценки, в базе которой лежит принцип, согласно которому стоимость имущества определяется объемом ожидаемых прибылей от владения им.Стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода специалисты определяют приведением ожидаемых прибылей, которые могут быть получены от его эксплуатации в будущем, по ставке капитализации или же ставке дохода на капитал (ставка дисконтирования) в оценку цены объекта на реальное время. Такой подход более уместен при оценке объектов, которые могут принести автономный заработок.Второй причинойприменения доходного подхода является мотивация приобретателя – инвестирование средств в источник будущего дохода.Таким образом, достоверность результатов оценки зависит от множества факторов, включая и тот фактор, насколько тщательна проведена работа по адаптации существующих методик к реалиям российского рынка.