Недвижимость, как обьект гражданских правоотношений

Решающее значение, по-видимому, имело то обстоятельство, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий ничтожной сделки был сокращен законодателем с десяти до трех лет, и теперь его продолжительность не отличается от срока исковой давности по виндикационному иску.
Судебно-арбитражная практика последних лет свидетельствует о том, что в случаях нарушений права собственности на недвижимое имущество, сопровождающихся соответствующим юридическим оформлением прав в виде регистрационных записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, собственники соответствующего имущества все чаще прибегают к такому способу защиты, как требование о признании права собственности на спорную недвижимость.
Надо сказать, что в юридической литературе высказано разное (зачастую противоположное) отношение к этому способу защиты права собственности на недвижимость: от признания его чуть ли не единственным способом защиты до отрицания за ним самостоятельного значения. Так, Е.А. Суханов отмечает, что "имущественные права в отношении недвижимости возникают, изменяются и прекращаются только в момент их государственной регистрации, т.е. внесения соответствующей правоустанавливающей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимость. Следовательно, - полагает Е.А. Суханов, - спор о наличии или отсутствии вещного права на такой объект всегда сводится к спору о правильности указанной записи, т.е. должен разрешаться путем заявления иска о признании права, а не о виндикации или реституции недвижимости".
Вполне реальная проблема, которую прежде всего предстоит решить собственнику в случае нарушения его права собственности на имущество, включая недвижимость, в том числе и при государственной регистрации прав других лиц на соответствующую недвижимость, - это проблема выбора оптимального способа защиты права собственности, применение которого в тех или иных конкретных условиях позволит восстановить нарушенное право.
В этом смысле чрезвычайно важное значение имеет формирующаяся в настоящее время судебно-арбитражная практика рассмотрения споров по требованиям о признании права собственности на недвижимое имущество.
Одна из актуальных проблем, возникающих при рассмотрении таких споров, состоит в применении к соответствующим требованиям о признании права собственности на недвижимое имущество законоположений об исковой давности.
Дело в том, что в отдельных случаях при рассмотрении конкретных дел в порядке надзора Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашел возможным не применять нормы об исковой давности к требованиям о признании права собственности на недвижимое имущество.
Первым из таких дел явился спор по иску государственного учреждения связи к муниципальному образованию о признании права федеральной собственности на занимаемое учреждением нежилое помещение, которое администрацией муниципального образования было включено в реестр муниципальной собственности.
Ответчик (муниципальное образование) обратилось в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в порядке надзора постановления кассационной инстанции, которая, отменив судебные акты первой и апелляционной инстанций, удовлетворила исковые требования о признании права федеральной собственности на спорное жилое помещение. Одним из основных доводов заявителя послужило то обстоятельство, что кассационная инстанция не согласилась с доводом арбитражного суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности, посчитав возможным применить к спорным правоотношениям положения ст. 208 ГК.
В Постановлении Президиума (об оставлении Постановления кассационной инстанции без изменения), принявшего во внимание, что спорное помещение находится во владении государственного учреждения с 1979 г. и используется как имущество предприятия связи, применительно к вопросу об исковой давности сказано следующее: "Вывод суда... о нераспространении в соответствии со статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давности на требования, предъявленные истцом, как на требования иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были связаны с лишением владения, является обоснованным".
Нельзя не отметить, что ранее ст. 208 ГК (в соответствующей части) толковалась как норма, исключающая применение положений об исковой давности только к негаторным искам. Допуская возможность несколько расширительного толкования данной статьи, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации исходил из особенностей регулирования прав на недвижимое имущество. Действительно, в ситуации, когда третьими лицами совершаются незаконные сделки или иные неправомерные действия, направленные на юридическое оформление перехода права собственности на недвижимое имущество, остающееся во владении надлежащего собственника (законного владельца), который в этом случае может защитить свое право собственности на недвижимость, лишь оспорив зарегистрированное право собственности другого лица, иск надлежащего собственника о признании права собственности выполняет ту же роль, что и негаторный иск, поскольку с его помощью (как и в случае с негаторным иском) устраняются нарушения права собственности (законного владения), не связанные с лишением владения.
Однако такой аккуратный (пусть и несколько расширительный) подход Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации к толкованию одной из норм, содержащихся в ст. 208 ГК, отнюдь не свидетельствует о том, что в судебно-арбитражной практике наблюдается тенденция к отказу в применении исковой давности ко всяким требованиям о признании права, как это иногда имеет место в юридической литературе. Например, по мнению К.И. Скловского, "иски о признании права - не только права собственности - не ограничены возражением об исковой давности, причем не в силу ч. 4 ст. 208 ГК. Ведь это возражение может быть выдвинуто ответчиком не раньше, чем обосновано нарушенное право истца. Но если весь спор сводится только к выяснению вопроса о наличии у истца самого права, то ответчик просто не имеет ни фактической возможности, ни формального основания заявить о пропуске срока давности".
Такой способ защиты нарушенного права собственности на недвижимое имущество, как требование о признании права собственности на соответствующую недвижимость, применяется в том случае, когда неправомерные действия ответчика сопровождаются государственной регистрацией права собственности на спорную недвижимость. А в таком случае нет никаких проблем с определением начального момента течения срока исковой давности, каковым должен считаться день, когда надлежащий собственник узнал или должен был узнать о государственной регистрации права собственности другого лица на спорную недвижимость. При таких условиях следует констатировать также отсутствие каких-либо препятствий (как фактических, так и юридических) для заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.
Следует обратить внимание на то обстоятельство, что содержащиеся в ГК РФ нормы об исковой давности носят императивный характер. Те требования, на которые исковая давность не распространяется, должны устанавливаться законом, а не выводиться из теоретических рассуждений о правовой природе соответствующих требований.
Нельзя не сказать и о том, что иное толкование соответствующих законоположений, допускающее не ограниченную сроком возможность судебного опровержения зарегистрированного права собственности на недвижимость путем предъявления заинтересованным лицом иска о признании права собственности, способно дестабилизировать вещно-правовые отношения и в целом подорвать оборот недвижимого имущества.
В последнее время в судебно-арбитражной практике стали появляться случаи применения иска о признании права собственности и для защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества. Это стало возможным после введения в законодательство такого нового основания возникновения права собственности на недвижимое имущество, как добросовестное приобретение недвижимости.
Согласно абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента его государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Примером применения соответствующих законоположений может служить следующее дело, рассмотренное Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в порядке надзора.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось с иском к муниципальному образованию (в лице департамента имущественно-земельных отношений) о признании права собственности на нежилые помещения. Спорные помещения были приобретены обществом на торгах, проводимых в порядке приватизации муниципального имущества. По результатам торгов заключен договор купли-продажи, который был исполнен путем передачи соответствующих нежилых помещений по акту приема-передачи обществу с ограниченной ответственностью, признанному победителем торгов, которое, в свою очередь, перечислило покупную цену муниципальному образованию. Однако в государственной регистрации права собственности на приобретенные нежилые помещения обществу было отказано на том основании, что на момент проведения торгов и заключения договора купли-продажи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество не была внесена регистрационная запись о праве муниципальной собственности на соответствующую недвижимость, задолго до этого включенную в реестр муниципальной собственности (такая регистрационная запись появилась в Едином государственном реестре уже после заключения договора купли-продажи).
В надзорном порядке обжаловалось Постановление кассационной инстанции, которая, отменив решение арбитражного суда об отказе в иске и соответствующее апелляционное Постановление, приняла новое решение об удовлетворении исковых требований.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации оставил Постановление кассационной инстанции без изменения, констатировав в своем Постановлении правомерное использование покупателем предусмотренного ст. 12 ГК РФ способа защиты гражданских прав, а именно иска о признании права собственности на недвижимое имущество, приобретенное на торгах. В Постановлении также было указано на то, что покупатель, располагая информацией о выставлении на торги имущества, входящего в состав муниципальной собственности, приобрел это имущество на торгах возмездно и поэтому обладает признаками добросовестного приобретателя, у которого не может быть истребовано имущество в порядке, предусмотренном ст. 302 ГК РФ.
Иногда в судебно-арбитражной практике встречаются случаи, когда в целях опровержения зарегистрированного права собственности ответчика заинтересованные лица обращаются в суд с исками о признании недействительным зарегистрированного права. Здесь проблема легко устранима путем правильной квалификации судом предъявленного требования, которое не может быть не чем иным, как иском о признании права собственности на соответствующее недвижимое имущество.
Итак, одной из распространенных категорий дел искового производства в практике судов общей юрисдикции и арбитражных судов являются дела о признании права собственности на объекты недвижимого имущества. При рассмотрении таких дел суды защищают права истца путем признания права, что согласуется с возможными способами защиты, предусмотренными ст. 12 ГК РФ. С учетом критерия процессуальной цели иски по рассматриваемой категории дел отнесены к искам о признании, анализу которых (наряду с анализом исков других разновидностей) было посвящено значительное число дореволюционных, советских и современных научных исследований. Большинство ученых сходятся во мнении относительно функциональной направленности иска о признании - он направлен на установление судом наличия или отсутствия юридического отношения. Таким образом, узаконение прав на имущество в судебном порядке нельзя признать надлежащим способом защиты гражданских прав в случае, когда истец избирает данный способ защиты права в качестве альтернативы административному способу, а также в случае, когда обращение в суд вызвано правонарушениями, допущенными самим истцом, поскольку используемые в данном случае процессуальные средства применяются в противоречии со своим назначением.

3.3. Особенность защиты прав на недвижимое имущество при исполнительном производстве
Общеизвестно, что недвижимость как один из наиболее важных объектов гражданских прав, имеющий первостепенное значение для жизнедеятельности общества, обладает весьма специфическими особенностями и в силу этого требует детального, подробного и полномасштабного правового регулирования. Не является исключением и сфера исполнительного производства, где принудительное исполнение решений в отношении недвижимости практически не подвергается специальной правовой регламентации, что в конечном итоге может привести, а зачастую и приводит к нарушению прав собственника.
Как отмечает Л.А. Новоселова, к практически не затрагиваемым в современных цивилистических исследованиях вопросам относится возможность истребования имущества из чужого незаконного владения в случаях его продажи в порядке исполнения судебного решения при обращении взыскания на имущество должника. Особую значимость в этой связи приобретает проблема истребования из чужого незаконного владения в первую очередь недвижимости и защиты прав на нее.
Обычно обращение взыскания на недвижимость должника состоит из ее ареста (описи), изъятия и принудительной реализации. Как показывает практика, на всех этих стадиях исполнительного производства возникает ряд сложных правовых вопросов. В частности, при наложении ареста на недвижимость споры возникают по поводу очередности ареста и обращения взыскания на недвижимость, а также по поводу передачи на хранение недвижимости, являющейся объектом взыскания.
Однако наибольшую сложность, на наш взгляд, представляет все-таки стадия реализации недвижимости, которая согласно ч. 3 ст. 87 Закона об исполнительном производстве осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона, поскольку именно на этой стадии происходит переход права на недвижимость, являющуюся объектом взыскания, и может возникнуть вопрос о правомерности получения имущества приобретателем, в частности, на том основании, что реализованная посредством торгов недвижимость не принадлежала на каком-либо праве должнику.
Во вновь принятом Законе об исполнительном производстве, в иных действующих процессуальных кодексах не закреплено специальных положений о недействительности публичных торгов, которые проводятся в рамках исполнительного производства. Поэтому в данном случае следует руководствоваться положениями ст. 449 ГК РФ, которая в п. 1 предусматривает, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. ВАС РФ в Постановлении Пленума от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также высказался об основаниях признания публичных торгов недействительными: "Публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов и актов других органов, указанных в статье 1 Федерального закона "Об исполнительном производстве", могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил проведения торгов, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок" (п. 27).
Представляется, что таким заинтересованным лицом может быть тот, чьи права и законные интересы нарушены в результате реализации недвижимости с торгов.
Что касается возврата движимого имущества, то указанные положения ГК РФ применяются без каких-либо особенностей, чего нельзя сказать об истребовании недвижимости. Это связано с особым статусом добросовестного приобретателя недвижимости, а также проблемой соотношения реституции как последствия признания сделки недействительной и виндикации, чему в последнее время уделяется весьма пристальное внимание как в законодательстве, так и в доктрине гражданского права.
Сегодня судебная практика пошла по пути безоговорочной защиты прав добросовестных приобретателей. При этом, однако, совершенно не учитывается, что приобретение от неуправомоченного отчуждателя имеет весьма существенные особенности в зависимости от того, о каком имуществе идет речь: движимом или недвижимом. Представляется, что законодатель, формулируя положения о добросовестности приобретения, ограничении виндикации, имел в виду именно движимое имущество.
По общему правилу п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором, что совпадает с формулировкой ст. ст. 301 и 302 ГК РФ, предусматривающих в качестве условия возникновения права собственности у приобретателя и прекращения его у отчуждателя передачу вещи приобретателю. Пункт 2 ст. 223 ГК РФ закреплял переход права собственности на отчуждаемое имущество с момента государственной регистрации, если таковая предусмотрена для данных случаев законом. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" было установлено, что добросовестный возмездный приобретатель недвижимого имущества признается собственником такого имущества с момента осуществления государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда "собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя". Внося подобное изменение в ГК РФ, законодатель тем самым еще раз подтвердил различия правового режима движимости и недвижимости, поскольку из содержания поправки с необходимостью следует вывод о том, что владение добросовестного приобретателя может быть реальным только в отношении движимого имущества, т.е. должна состояться фактическая передача движимой вещи (traditio) от отчуждателя к приобретателю. Как писал Г. Амфитеатров, в споре собственника вещи с ее добросовестным приобретателем "как бы противополагается праву на вещь одного лица фактическое господство над вещью другого лица, и факт побеждает право".
Что касается недвижимости, то здесь практически абсолютно не имеет значения фактическое владение вещью. Собственником является тот, кто имеет зарегистрированное право.
Таким образом, вопрос о добросовестности приобретателя недвижимости до сих пор не решен, а он имеет принципиальное значение для разрешения проблемы о приобретении или неприобретении добросовестным приобретателем права собственности.
Как известно, основной признак добросовестности - это то, что лицо не знало и не могло знать, что отчуждатель, от которого недвижимость получена, является лицом неуправомоченным. Поскольку переход права собственности к приобретателю происходит только в момент государственной регистрации отчуждения имущества, само право собственности также подлежит государственной регистрации, что является единственным доказательством наличия этого права. Следовательно, установить факт добросовестного владения (приобретения) весьма проблематично в силу того, что отчуждатель, а за ним и лицо, претендующее на признание его добросовестным приобретателем, не смогут предъявить доказательств такого зарегистрированного права. Поэтому, как справедливо отмечает А.М. Эрделевский, фактическое владение недвижимостью не может иметь причинной связи с таким обстоятельством, как добросовестность приобретения; по той же причине не может иметь значения и способ выбытия недвижимой вещи из владения собственника, что не оставляет места для применения правила ст. 302 ГК РФ в качестве основания для отказа в удовлетворении предъявленного в отношении недвижимости виндикационного иска.
Соответственно, до этого момента приобретатель не имеет легитимной возможности распоряжаться недвижимостью. И все сделки, совершенные с нарушением указанного правила, признаются законом недействительными (чаще всего - ничтожными как совершенными в противоречии с указаниями закона), поскольку отсутствие государственной регистрации свидетельствует об отсутствии с самого начала каких-либо правоотношений между участниками.
На данном этапе защита прав собственника может осуществляться как с помощью реституции, так и с помощью виндикации. Причем виндикация более предпочтительна, поскольку дает собственнику больше гарантий защиты его права и возможности истребования имущества из чужого незаконного владения, тем более что ограничения виндикации, установленные ст. 302 ГК РФ, по нашему мнению, не должны применяться. То есть недвижимость, приобретенная у неуправомоченного отчуждателя, может быть истребована у приобретателя в порядке виндикации независимо от того, приобретена она им возмездно или безвозмездно, выбыла из владения собственника по его воле или против его воли и т.д.
Однако если собственник посчитает более эффективным способом защиты реституцию, то согласно п. 2 ст. 166 и п. 2 ст. 167 ГК РФ, в принципе, он может предъявить иск о признании недействительной сделки отчуждения принадлежавшего ему имущества неуправомоченным лицом с целью признать недействительной всю цепочку сделок с его вещью, в результате чего вещь возвращается собственнику. Когда речь идет о недвижимости, добросовестного приобретателя не будет, и это позволяет утверждать, что лицо, получившее имущество от неуправомоченного приобретателя, не может рассчитывать на защиту на основе положений ст. 302 ГК РФ. Тем самым, во-первых, решается вопрос о конкуренции двух способов защиты (реституции и виндикации), во-вторых, оптимизируется защита гражданского права (права собственности на недвижимость).
Таким образом, если из протокола торгов, плана приватизации следует, что имущество не может выставляться на торги, так как находится в пользовании у должника и не принадлежит ему на праве собственности или не находится у должника в хозяйственном ведении, оперативном управлении, то нельзя (да и невозможно) признать добросовестным приобретателем покупателя арестованной недвижимости, в результате чего к покупателю может быть предъявлен виндикационный иск, который подлежит удовлетворению в любом случае.

Заключение
Делению имущества на недвижимое и движимое в гражданском праве России придается чрезвычайно важное значение. Только в части первой ГК имеется свыше 30 статей, в той или иной мере связанных с характеристикой правового режима недвижимого имущества в действующем праве. Ключевыми статьями, однако, являются ст. 130 и ст. 131 ГК, в которых дается понятие недвижимого и движимого имущества, определяются их отдельные виды и содержатся требования о государственной регистрации недвижимости.
Прежде всего необходимо определить сферу применения правовых норм, закрепленных в указанных статьях ГК. Статья 130 ГК "Недвижимые и движимые вещи" посвящена, как известно, одной из разновидностей более широкого понятия недвижимости. Однако в тексте ст. 130 ГК наряду с понятием вещей неоднократно используется терминология недвижимого имущества и недвижимости. В ст. 131 ГК, посвященной государственной регистрации недвижимости, говорится о регистрации прав на недвижимое имущество (вещи).
Сказанное дает основание утверждать, что под понятием недвижимости, употребляемым в ст. 130 ГК, необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи. Объясняется это следующими причинами. Использование вещей лицами, не являющимися их собственниками, возможно только путем предоставления им собственниками соответствующих вещных прав. И потому объектами гражданских прав на пользование чужими вещами являются не вещи как таковые, а лишь права на их использование. Как следствие, данные права становятся объектами экономического оборота и связанных с ним правоотношений.
Российское законодательство отдельно регулирует правовой режим недвижимого имущества.
Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации регламентированы положениями специального закона - Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав), действующего с 1998 г.
Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.
В настоящее время сделки с недвижимостью составляют значительную часть гражданского оборота и в наибольшей степени нуждаются в государственном признании и подтверждении прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок и особым процедурным порядком оборота данных объектов.
Однако в действующем законодательстве существует ряд пробелов в данной сфере. Например, законодательство Российской Федерации не регламентирует вопросы, связанные с тем, как действовать регистрирующему органу в случае принятия судом решения о признании недействительным основания перехода права собственности на недвижимое имущество (при оспаривании сделок, актов компетентных органов и т.п.).
Российским законодательством строго предусмотрено, что только государственная регистрация права на недвижимость и сделок по переходу этого права является подтверждением перехода недвижимости к другому собственнику и закрепления за ним права на это имущество. Законодатель подчеркивает, что оспорить право, подтвержденное институтом государственной регистрации, возможно только в судебном порядке. Такой способ вступления в правоотношения характерен для гражданского права. В то же время, в отличие от гражданских правоотношений, инициатива в формировании регистрационных отношений носит односторонний характер - основанием для возникновения регистрационных отношений служит заявление правообладателя. Учреждение юстиции по регистрации прав не может инициировать процесс регистрации, а также принудить участников гражданского оборота к оформлению их прав на недвижимость. Таким образом, регистрирующие органы вступают в регистрационные отношения не по своей воле, а в силу волеизъявления правообладателя. Что касается прекращения регистрационных отношений, то они также возможны только по инициативе правообладателя. Законодательством закреплено за правообладателем право отказаться от регистрации прав на недвижимость на любом этапе регистрационного процесса до принятия решения регистрирующим органом.

Библиография
Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным Голосованием 12.12.1993. «Российская газета», № 237, 25.12.1993. М.: Юрайт, 2009.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 21.10.1994. «Российская газета», № 238-239, 08.12.1994. М.: Юрайт, 2009.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 22.12.1995. «Российская газета», № 23, 06.02.1996, № 24, 07.02.1996, № 25, 08.02.1996, № 27, 10.02.1996. М.: Юрайт, 2009.
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ. Российская газета, № 145, 30.07.1997.
ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.
ФЗ "Об оценочной деятельности"от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ. СЗ РФ. 03.08.1998. № 31. Ст. 3813.
Абрамова Е.Н. Гражданское право М.: РГ-Прес, 2010. – 800 с.
Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист. 2002. N 4.
Аксенов И. Наложение ареста на недвижимое имущество // ЭЖ-Юрист. 2007. N 9.
Алексеев С.С., Гонгало Б.М. Гражданское право М.: Велби, 2006. – 480 с.
Амфитеатров Г. Вопросы виндикации в советском праве // Советское государство и право. 1941. N 2.
Белов В.А. Гражданское право. Актуальные проблемы теории и практики. М.: Юрайт, 2007. – 993 с.
Бевзенко Р.С. Юридическое значение акта государственной регистрации права на недвижимое имущество // Законодательство. 2004. № 9.
Бессонов В.А. Гражданское право. М.: Форум Инфра-М, 2010. – 784 с.
Васильева В.В. Договор аренды: юридические аспекты. ГроссМедиа, РОСБУХ, 2007. – 218 с.
Виноградов П.Н. Понятие недвижимого имущества: исторический очерк и современное состояние // Законодательство. 2008. N 8.
Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М., 2002.
Голованов Н.М. Гражданское право. СПб: Питер, 2010. – 240 с.
Гончаров А.А., Маслова А.В. Гражданское право. Курс лекций. М.: Волтерс Клувер, 2010. – 512 с.
Гражданское право: Конспект лекций. М.: АСТ Сова, 2010. – 160 с.
Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов. — М.: ЗАО Юстицин-форм, 2008. — 560 с.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2 / Под ред. Егорова Н.Д., Сергеева А.П. М.: ТК Велби, 2009. – 176 с.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2, 3 / Под ред. Коршунова Н.М. М.: Эксмо, 2008. – 448 с.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 1 / Под ред. Коршунова Н.М. М.: Эксмо, 2008. – 624 с.
Гражданское право: Учебник. В 4 т. Т. 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2007. – 529 с.
Гражданское право России: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2006. – 429 с.
Гражданское право: Учебник для студентов вузов / Под ред. Рассолова М.М., Алексия П.В., Кузбагарова А.Н. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. – 895 с.
Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 2000. N 3.
Дикусар В.М. Проблемы правового регулирования охраны окружающей среды в Российской Федерации // Ученые труды Российской академии адвокатуры: Научно-практический журнал. 2007. N 1(6).
Дукашев К.В. Правовой режим недвижимого имущества в целях налогообложения юридических лиц: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. – 178 с.
Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский; Исследовательский центр частного права. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. – 423 с.
Емельянов А.С. Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости. Недвижимость. Строительство. Право, 2008, № 4.
Заскока С.А. Гражданское право в вопросах и ответах. М.: Ответ, 2008. – 32 с.
Казанцев В.И., Васин В.Н. Гражданское право. Общая часть.. М.: Книжный мир, 2007. – 786 с.
Карлова Н.В., Михеева Л.Ю. Приобретательная давность и правила ее применения: Практическое пособие. М.: Издательство "Палеотип", 2002. – 294 с.
Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга. Издательско-торговая корпорация "Дашков и К", 2009. – 248 с.
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 2007. – 273 с.
Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 2001. N 4.
Корнеева И.Л. Гражданское право Российской Федерации: Учебное пособие для вузов. М.: Инфра-М, 2006. – 486 с.
Кузнецова О.В. Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора. Право и экономика, 2008, № 11.
Ланда В.М. Договор предварительной аренды нежилых помещений: проблемы правоприменения. Юрист, 2008, № 4.
Миронова С.Н. Гражданское право. М.: Волтерс Клувер, 2010. – 256 с.
Мозолин В.П. Право собственности в РФ в период перехода к рыночной экономике. М.: Институт государства и права РАН, 1992. – 373 с.
Никифорова Е.И. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. Жилищное право, 2008, № 9.
Новоселова Л.А. Истребование из чужого незаконного владения имущества, проданного в порядке исполнения судебного акта // Вестник гражданского права. 2006. N 1.
Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. – 306 с.
Пискунова Е.А. Нежилое помещение как объект гражданских прав и предмет договора аренды. Правовые вопросы недвижимости, 2008, № 2.
Пискунова Е.А. Порядок заключения договоров аренды нежилых помещений, являющихся государственной собственностью. Юрист, 2008, № 10.
Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право: в 3 томах том 2. М.: Проспект, 2007. – 784 с.
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 2000. – 329 с.
Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. – 296 с.
Суханов Е.А. Гражданское право. В 4 т. Том 1. Общая часть. : учеб. для студентов вузов, обучающихся по юрид. Специальностям. М. Волтерс Клувер, 2007. – 720 с.
Тихомиров М.. Коммерческий наем и аренда квартир. Образцы документов с комментариями. М.: Издание Тихомирова М.Ю., 2010. – 80 с.
Чаркин С.А. Правовые особенности заключения договора аренды. Российская юстиция, 2008, № 8.
Чаусская о.А. Гражданское право: учебный курс. М.: Эксмо, 2010. – 432 с.
Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. 2002. N 3.
Шабалин В.Г., Самохина Е.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с практическими комментариями. В 2 частях. Часть 1. Оформление в собственность. Аренда. Наем., М.: Филинъ, 2010. – 293 с.
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1. М.: Статут, 2005. – 428 с.
Эрделевский А.М. О защите права собственность на недвижимое имущество. СПС «КонсультантПлюс», 2007.
Яковлева А. Споры о государственной регистрации прав на недвижимость // Законодательство. 2005. № 1.
См., например: Виноградов П.Н. Понятие недвижимого имущества: исторический очерк и современное состояние // Законодательство. 2008. N 8. С. 17, 22.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 21.10.1994. «Российская газета», № 238-239, 08.12.1994.
Суханов Е.А. Гражданское право. В 4 т. Том 1. Общая часть. : учеб. для студентов вузов, обучающихся по юрид. Специальностям. М. Волтерс Клувер, 2007. С. 417.
Комментарий к ГК РФ. Ч.1-3 под ред. Е.Л. Забарчука - М.: Издательство «Экзамен», 2005. С. 377.
Ершова И.В., Иванова Т.М. Предпринимательское право. М.: Век, 2000. С. 237.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2 / Под ред. Егорова Н.Д., Сергеева А.П. М.: ТК Велби, 2009. С. 92.
См.: п. 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2004 г. N 85 "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии" // Вестник ВАС РФ. 2005. N 1.
Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. Т. II: Товар. Торговые сделки. (Серия "Классика российской цивилистики".) М., 2004. С. 9.
Заскока С.А. Гражданское право в вопросах и ответах. М.: Ответ, 2008. С. 124.
Комментарий к ГК РФ (ч. 1) / Под ред. В.П. Мозолина и М.Н. Малеиной. М., 2004. С. 305.
Мушинский В.О. Гражданское право: Учебное пособие для студентов учреждений среднего профессионального образования, вузов. М.:Инфра-М, 2006. С. 119.
Суханов Е.А. Гражданское право. В 4 т. Том 1. Общая часть. : учеб. для студентов вузов, обучающихся по юрид. Специальностям. М. Волтерс Клувер, 2007. С. 346
Белов В.А. Гражданское право. Актуальные проблемы теории и практики. М.: Юрайт, 2007. С. 117.
Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным Голосованием 12.12.1993. «Российская газета», № 237, 25.12.1993.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2 / Под ред. Егорова Н.Д., Сергеева А.П. М.: ТК Велби, 2009. С. 92.
Сергеев А.П.,Егорова Н.Д. Гражданское право: практикум. В 2-х ч. Ч. 2. 4-е. изд. М.: ТК Велби, Проспект, 2006. С. 98.
Пискунова Е.А. Нежилое помещение как объект гражданских прав. Правовые вопросы недвижимости, 2008, № 2. С. 89.
Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М., 2002.
Сергеев А.П.,Егорова Н.Д. Гражданское право: практикум. В 2-х ч. Ч. 2. 4-е. изд. М.: ТК Велби, Проспект, 2006. С. 98.
Гражданское право: Учебник для студентов вузов / Под ред. Рассолова М.М., Алексия П.В., Кузбагарова А.Н. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. С. 389.
Гражданское право: Учебник для студентов вузов / Под ред. Рассолова М.М., Алексия П.В., Кузбагарова А.Н. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. С. 392.
Комментарий к ГК РФ. Ч.1-3 под ред. Е.Л. Забарчука - М.: Издательство «Экзамен», 2005. С. 377.
Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 2001. N 4. С. 52.
С принятием в 1917 г. Декрета о земле деление вещей на движимые и недвижимые было упразднено, земля обращена в исключительную собственность социалистического государства и могла предоставляться иным лицам только на правах пользования. Данные положения позднее были закреплены в ст. 21 ГК РСФСР 1922 г. Декретом Совнаркома от 14 декабря 1917 г. "О запрещении сделок с недвижимостью" были приостановлены продажа, покупка, залог и иные сделки с недвижимостью, включая земельные участки.
Мозолин В.П. Право собственности в РФ в период перехода к рыночной экономике. М.: Институт государства и права РАН, 1992. С. 50.
Законодательное определение нежилого помещения как объекта недвижимости отсутствует.
Пискунова Е.А. Порядок заключения договоров аренды нежилых помещений, являющихся государственной собственностью. Юрист, 2008, № 10. С. 38.
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1. М.: Статут, 2005. С. 239
Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 67.
Алексеев С.С., Гонгало Б.М. Гражданское право М.: Велби, 2006. С. 122
См., например: ст. 35 ЗК РФ, ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 273, 340 ГК РФ.
Степанов С.А. Указ. соч. С. 71.
Миронова С.Н. Гражданское право. М.: Волтерс Клувер, 2010. С. 92.
Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 2001. N 4. C. 38.
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ. Российская газета, № 145, 30.07.1997.
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 2007. С. 93.
См.: п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства".
В законодательстве отсутствует легальное определение строения, равно как здания и сооружения. В качестве примера приведем следующее определение: "Строением называется отдельно стоящая постройка, состоящая из одной или нескольких частей, составляющих одно целое. Признаками единства служат: а) назначение; б) наличие общей лестничной клетки или входов; в) наличие единого архитектурного оформления" (см.: Инструкцию ГУКХ НКВД РСФСР от 27 апреля 1930 г.).
Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. С. 87.
Никифорова Е.И. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. Жилищное право, 2008, № 9. С. 32.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2004. С. 157 (автор главы - Р.О. Халфина).
В связи с этим В.С. Ем совершенно верно отмечает, что действия участников сделки могут являться ее условиями, поскольку в нашем правопорядке в отличие от японского это не запрещено (см.: Гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2004. Т. 1. С. 456).
ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ. СЗ РФ. 1998. № 7. Ст. 785.
ФЗ "Об акционерных обществах" от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ. СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 1; № 25. Ст. 2956.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13 мая 2002 г. N А42-3113/00-5
Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга. Издательско-торговая корпорация "Дашков и К", 2009. С. 98.
Кузнецова О.В. Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора. Право и экономика, 2008, № 11. С. 46.
Пискунова Е.А. Порядок заключения договоров аренды нежилых помещений, являющихся государственной собственностью. Юрист, 2008, № 10. С. 39.
Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. N 200 "Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом" // СЗ РФ. 2004. N 15. Ст. 1492.
Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Рук. авт. кол. М.И. Брагинский. М.: Фонд "Правовая культура", 1995. С. 650 - 655.
информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 // СПС "КонсультантПлюс".
Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. С. 56 - 67.
Сами государственные регистраторы признают, что жилые помещения являются предметом договора аренды, когда на стороне арендатора выступает юридическое лицо (см.: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат, 2005. С. 192 - 193). Однако умалчивается, каковы основания возникновения данного права: по договору аренды недвижимости (требование государственной регистрации договора согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ) либо по договору коммерческого найма (отсутствие такого требования).
Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга. Издательско-торговая корпорация "Дашков и К", 2009. С. 42.
Впервые после длительного перерыва общее деление вещей на движимые и недвижимые было восстановлено Законом РСФСР "О собственности в РСФСР" и Основами гражданского законодательства 1991 г. Однако лишь в Гражданском кодексе РФ, придающем первостепенное значение данному делению, оно получило относительно полное и завершенное воплощение.
Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский; Исследовательский центр частного права. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 232 - 233.
Все остальные вещи, которые по прямому указанию закона не отнесены к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Дикусар В.М. Проблемы правового регулирования охраны окружающей среды в Российской Федерации // Ученые труды Российской академии адвокатуры: Научно-практический журнал. 2007. N 1(6). С. 12 - 14.
Дукашев К.В. Правовой режим недвижимого имущества в целях налогообложения юридических лиц: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. С. 88.
Так, Закон РФ "О недрах" признает объектом государственной собственности недра в целом как часть земной коры, расположенную ниже почвенного слоя и дна водоемов, простирающуюся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 2000. С. 290.
Галиновская Е.А. Приобретательная давность как основание приобретения права собственности на земельный участок // Комментарий судебной практики. Вып. 5. М., 2000; Карлова Н.В., Михеева Л.Ю. Приобретательная давность и правила ее применения: Практическое пособие. М.: Издательство "Палеотип", 2002.
Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. 2002. N 3. С. 12 - 13.
Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 2000. N 3. С. 45.
Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист. 2002. N 4. С. 18.
Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 2000. N 4. С. 11.
Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, принятые с апреля 1992 г. по июль 2005 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. N 12. Специальное приложение. С. 71.
Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 82.
Гражданское право: Учебник. В 4 т. Т. 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2007. С. 184 (автор раздела - Е.А. Суханов).
Чаусская о.А. Гражданское право: учебный курс. М.: Эксмо, 2010. С. 112.
ст. 181 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 109-ФЗ).
Суханов Е.А. Указ. соч. С. 183 - 184.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 августа 2005 г. N 1206/05 // СПС "КонсультантПлюс".
Скловский К.И. Указ. соч. С. 41.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 1 / Под ред. Коршунова Н.М. М.: Эксмо, 2008. С. 154.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 1 / Под ред. Коршунова Н.М. М.: Эксмо, 2008. С. 156.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2007 г. N 4640/07.
Емельянов А.С. Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости. Недвижимость. Строительство. Право, 2008, № 4. С. 59.
Новоселова Л.А. Истребование из чужого незаконного владения имущества, проданного в порядке исполнения судебного акта // Вестник гражданского права. 2006. N 1.
Аксенов И. Наложение ареста на недвижимое имущество // ЭЖ-Юрист. 2007. N 9.
Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 21.
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 2007. С. 139.
СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 43.
Амфитеатров Г. Вопросы виндикации в советском праве // Советское государство и право. 1941. N 2. С. 42.
Эрделевский А.М. О защите права собственность на недвижимое имущество. СПС «КонсультантПлюс», 2007.












2