-Анализ и совершенствование процесса предоставления земельных участков в собственность в Ленинградской области .

Если инициатором аукциона является заинтересованное лицо, то именно оно и осуществляет регистрацию участка. Уполномоченный орган в этом случае должен только предоставить ему правоустанавливающие документы и убедиться в том, что регистрация осуществлена.Подписание и направление соответствующего проекта договора с итоговой ценой победителю осуществляется в трех экземплярах в течение 10 дней со дня подписания протокола.Однако, как уже было сказано, земельные участки могут предоставляться в аренду и без проведения аукциона. Соответствующий порядок предоставления земельных участков представлен на рисунке 5.Рисунок 5 – Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности без проведения торговЗакон предусматривает случаи, когда в проведении аукциона нет необходимости, все они перечислены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.Срок принятия решения по каждому такому заявлению и направления его заявителю составляет 30 дней со дня, когда поступило это заявление. По договору аренды у данных лиц возникают определенные права и обязанности в отношении земельного участка, предоставленного в аренду. Здесь важно отметить, что собственниками земельных участков эти субъекты не являются, в связи с чем они обладают лишь временными правомочиями владения и пользования, но не распоряжения.Помимо тех прав и обязанностей, которые составляют содержание соответствующих обязательств по договору аренды, и предусмотренных в том числе гражданским законодательством, закон наделяет арендаторов иными правами, связанными с осуществлением вышеперечисленных правомочий.Так, именно эти правомочия позволяют лицу сдавать арендованное имущество (земельный участок) в субаренду и передавать соответствующие права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) и т.п. В целом, соответствующие правомочия, обладая вещно-правовой природой, характеризуют правовой статус арендатора. Так, право пользования арендованным имуществом следует судьбе имущества, а, следовательно, договор аренды остаётся в неизменном виде.Вместе с тем, нарушение функциональной направленности использования имущества, выражающееся в пользовании имуществом с существенным или неоднократным нарушением условий договора или назначения земельного участка, его ухудшением, может выступать в качестве основания расторжения договора по требованию арендодателя. Ряд прав и обязанностей арендаторов земельных участков содержится в ЗК РФ, а именно в ст. 41. При этом, следует отметить сходство обязанностей данных лиц с обязанностями собственников земельных участков. Так, упомянутые лица также обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, осуществлять мероприятия по охране природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности. Между тем, указанная группа лиц также обязана своевременно производить платежи за землю, не допускать порчу земельных участков и выполнять иные требования, предусмотренные как ЗК, так и иными нормативно-правовыми актами.Между тем, аренда соответствующих участков прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, часть их которых также была рассмотрена в данном параграфе. После предоставления все правообладатели должны использовать земельные участки в соответствии с требованиями законодательства. Безусловно, провозглашение всевозможных гарантий земельных прав и их защиты не принесут ожидаемых результатов без постоянного и непрерывного надзора и контроля за охраной и использованием земель различными лицами: физическими и юридическими. В действительности, эффективность системы управления земельным фондом в принципе невозможна без подобных методов и средств.В настоящий момент важнейшим звеном в системе государственного управления является государственный земельный надзор, порядок проведения которого предусмотрен ст. 71 ЗК РФ.ГЛАВА 3 ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ИЗ ЗЕМЕЛЬ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ДЛЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО С ПРАВОМ ПОСЛЕДУЮЩЕГО ВЫКУПА3.1 Процедура предоставления земельного участка для строительства ИЖС с последующим выкупомВ Российской Федерации предусмотрено заключение договоров на аренду земельных участков различного содержания. Особой популярностью среди граждан в последние годы пользуется аренда земельных участков с правом последующего выкупа. Договор аренды с последующим правом выкупа имеет следующие отличия (от обычного договора аренды):Во-первых, в соглашение вносятся сведения, что арендатор готов приобрести земельный участок;Во-вторых, арендатор не принимает участие в торгах;В-третьих, арендатор может выплатить арендную плату до окончания действия договора; В-четвёртых, в договоре указывается выкупная цена земельного участка. Алгоритм мероприятий, проводимых в ходе предоставления земель можно разделить на несколько этапов: 1 этап. Выбор земельного участкаНа данном этапе выбирается участок, в отношении которого будет заключен договор аренды. Сведения о доступных земельных участках можно получить: - В СМИ, где государство публикует сведения о торгах в отношении определённых земельных участков- Запросив сведения о свободных земельных участках в муниципалитете или МФЦ. 2 этап. Согласование с органами местной власти вопроса предоставления земельного участка или решение об объединении, разделе, перераспределении ЗУ;Предварительное согласование осуществляется органами местного самоуправления или государственной власти. Для этого потенциальному арендатору необходимо заполнить заявление в свободной форме, а также подготовить схему расположения земельного участка на КПТ или проект межевания. 3 этап. Составление проектной документации4 этап. Согласование местоположения границ5 этап. Постановка земельного участка на государственный кадастровый учётОбразование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, выполняется в соответствии с одним из следующих документов: – проект межевания территории;– проектная документация лесных участков;– утвержденная схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории.На рисунке 6 рассмотрен порядок предоставления в собственность земельного участка путем образования из земель, находящихся в государственной либо муниципальной собственности.Рисунок 6 – Порядок предоставления в собственность земельного участкаВ данной выпускной квалификационной работе будет рассмотрен пример образования земельного участка, расположенного по адресу: расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Всеволожск. Площадь земельного участка составляет 2077 кв.м.3.2 Кадастровое обеспечение работ по предоставлению земельных участков из государственной или муниципальной собственностиЗемельные участки из государственной или муниципальной собственности могут быть образованы с обязательной подготовкой таких документов как проект межевания территории или схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Основания для подготовки одного из этих документов приведены в таблице 4. В практической части выпускной квалификационной работы рассмотрен пример образования земельного участка из земель муниципальной собственности на основе схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Кадастровые работы — это работы, в процессе которых производится подготовка документов, которые нужны для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет. Такие работы можно производить с земельными участками, зданиями, сооружениями, помещениями, объектами незавершенного строительства и их частей, машино-мест.Такие работы проводит кадастровый инженер. В случае объектов недвижимости, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, а также земельных участков без собственника и уточненных границ, работы с ними может выполнять Кадастровая палата. Также в случае, если нужно исправить реестровую ошибку работы производит Кадастровая палата.Для того, чтобы поставить свой земельный участок на кадастровый учет первым делом собственнику необходимо заключить договор подряда с кадастровым инженером, который и будет подготавливать документы для ГКУ.По закону, каждый кадастровый инженер должен входить в список саморегулируемой организации (СРО КИ). Проверить, находится ли кадастровый инженер в саморегулируемой организации можно на официальном сайте Росреестра, в разделе «Реестр кадастровых инженеров» (https://rosreestr.ru/wps/portal/ais_rki). Сайт предоставляет сведения о самих кадастровых инженерах, номера их документов и качество, с которым они производят работы. На рисунке 7показано в чем заключается кадастровые работы.Рисунок 7 – Кадастровая деятельностьПо необходимости, дополнительно, можно установить местонахождение зданий, сооружений на земельном участке, при помощи пространственного описания их несущих частей с учетом глубины и высоты.Результатом кадастровых работ является один из следующих документов:межевой план;технический план;акт обследования.Кадастровый инженер по закону обязан предоставить эти документы в электронном виде. Если заказчику необходим акт обследования в бумажном виде, то данное условие необходимо предусмотреть заранее в договоре подряда.Кадастровый инженер имеет возможность поместить документы в электронном виде в хранилище Росреестра на временное хранение. Тогда предоставлять на кадастровый учет их нет необходимости, нужно лишь указать номер, под которым хранятся документы. С 1 июля 2016 года для допуска кадастрового инженера к работе ему необходимо быть участником саморегулируемой организации кадастровых инженеров. [Кадастровый инженер получает все права члена СРО КИ с момента внесения сведений о нем в реестр членов саморегулируемой организации (ч. 2 ст. 7.1 Федерального закона «О саморегулируемых организациях» от 01.12.2007 № 315-ФЗ, далее - Закон № 315-ФЗ). Результатом проведённых кадастровых работ в отношении земельных участков является межевой план. Межевой план подготовлен в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 47:07:0953002:ЗУ1, расположенного по адресу: расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Всеволожск.Сведения о пунктах ГГС взяты из разрешения Управления Росреестра по Ленинградской области №140/15 от 18.09.2015 г. на пользование данным картографо-геодезического фонда.После предоставления земельного участка, выполнения кадастровых работ, постановки на государственный кадастровый учет и регистрации прав, земельному участку был присвоен кадастровый номер 47:07:0953002:723.Образование земельного участка было произведено в программном комлексе MapInfo, затем через вкладку Таблица-Экспорт-файл .mif произведен экспорт в программу ТехноКад.Программа «ТехноКад» является одним из ведущих программных обеспечений, связывающий физических и юридических лиц с государственными структурами в лице Росреестра. Комплекс обеспечивает обмен документами между субъектами и органами регистрации прав. В модуле «ТехноКад-Экспресс» - обеспечена возможность выполнения полного цикла кадастровых работ, начиная с запроса сведений, заканчивая регистрацией прав на земельный участок. Он является полезным помощником для кадастровых инженеров, риелторов, позволяющий автоматизировать их работу и ускорить технологические процессы. Программный комплекс предоставляет возможность создания документов, необходимых для регистрации прав, таких межевой, технический план, схема расположения, в электронном и бумажном виде, в том числе присутствует функция их отправки напрямую в орган регистрации прав. В программе предусмотрена функция контроля на наличие ошибок, выполненная в трех ступенях, это позволяет результативно пройти этапы кадастрового учета и регистрации прав. Модуль «ТехноКад-Гео» - это программное обеспечения для выполнения графических частей межевых, технических планов, схем расположений ЗУ, а также остальных документов кадастровой работы. Программа позволяет проверить корректность границ земельных участков, верное количество и положение характерных точек, отсутствие пересечений и замыканий, а также многое другое. Модуль «ТехноКад-Гео» уже входит в состав программного продукта, вместе с «ТехноКад-Экспресс» и позволяет выполнять сразу текстовую и графическую часть в одном программном комплексе в автоматизированной форме.Модуль «ТехноКад-Онлайн» - является интернет-сервисом, который необходим для составления и отправки запросов, для проверки присутствия или отсутствия информации о земельных участках в ЕГРН, в том числе для отправки технических, межевых планов, проектов межевания. Несомненным плюсом является возможность использования программы с любого устройства, имеющего доступ в интернет. Принцип этого модуля – простота и доступность. После выполнения экспорта необходимо выбрать два исходных участка из всего списка кадастрового плана территории, которые нужно объединить. Выполнение данного шага представлено на рисунке 8.Рисунок 8 – Выбор исходных участковСледуюшим этапом является создание графической части межевого планы- схемы расположения. В окне «Легенда» необходимо поставить галочки, на нужных элементах. Этот шаг представлен на рисунке 9. Рисунок 9 – Составление схемы расположения земельного участкаЗатем, нажать на кнопку «Сохранить», выбрать формат файла и получить готовую схему расположения земельного участка, представленую на рисунке 10.Рисунок 10 – Схема расположения земельного участкаТаким же методом производится создание чертежа земельного участка, представленого на рисунке 11.Рисунок 11 – Чертеж земельного участкаДалее идет создание текстовой части межевого плана. Для этого необходимо перейти в окно «Редактор» и заполнить общие сведения, заказчика и исполнителя и способ образования. Этот этап показан на рисунках 12,13 и 14.Рисунок 12 – Заполнение информации для межевого планаРисунок 13 – Заполнение информации для межевого планаРисунок 14 – Заполнение информации для межевого планаПосле заполнения всей необходимой информации нужно нажать на кнопку «Сформировать пакет», затем программа выдаст ошибки, если такие имеются, которые нужно исправить. После устранения ошибок программа выдаст готовый межевой план.На рисунке 15 представлена информация о земельном участке с публичной кадастровой карты.Рисунок 15 – Сведения об образованном земельном участке3.3 Совершенствование процесса предоставления земельных участковТехнологический прорыв в использовании информационных технологий, произошедший в последнее десятилетие, предъявляет абсолютно новые требования к сбору, обработке и представлению доступа к пространственным данным [1]. Это проявляется в управлении, мониторинге и устойчивом развитии территорий, решении экологических, экономических и социальных проблем [2]. «ГИС сегодня – это мощный аналитический инструмент, который позволяет преобразовывать данные в информацию для выявления скрытых закономерностей, моделирования сценариев развития ситуации и принятия решений. И в этом качестве ГИС обладает огромным потенциалом дальнейшего развития». Информация ГИС востребована на всех уровнях управления: муниципальном, районном, областном, на уровне управления округа и федерации.В результате реализации политики в сфере информационных технологийожидается: повышение качества предоставления услуг и их доступностьзависит от развития и использования информационных и коммуникационных технологий;повышение эффективности использования бюджетных средств для создания, развития, совершенствования и эксплуатации информационно-коммуникационных технологий в органах исполнительной власти; повышение уровня открытости органов исполнительной власти и участия граждан, общества и бизнеса в принятии государственных решений;сокращение «цифрового неравенства» государственными учреждениями и местными органами власти; развитие систем информационной безопасности.Информационные технологии, которые стремительно развиваются в последние годы, играют важную роль в развитии экономики страны, создают предпосылки не только для экономического роста, но и для повышения уровня и качества жизни населения.Разработка модели информационной системы органов местного самоуправления позволит ускорить предоставление муниципальных услуг и снизит расходы на их предоставления.Модель базы данных представляет собой сбор сведений для отображения информации для полноценного предоставления муниципальных услуг, принятия эффективных решений, по предоставлению ЗУ, предоставления ЗУ в аренду, по изъятию ЗУ, то есть информация для быстрого и эффективного принятия решений. На данный момент оказать эти услуги полноценно невозможно. Создание геоинформационных систем не для каждого муниципального образования представляется актуальным в экономическом плане. Основные причины: недостаток материальных и финансовых средств, отсутствие квалифицированного персонала. На рисунке 16представлен программный администрации Всеволожского района «GeocadMapsPro». Рисунок 16 – Программный продукт «GeocadMapsPro»У программы есть недостатки в виде отсутствия в качестве картографической основы ортофотопланов высокого разрешения, что не позволяет принимать качественные управленческие решения. Сейчас проводится на территории Ленинградской области инвентаризация земель в соответствии с муниципальной программой, одной изцелью которой является создание картографической основы для работы органов местного самоуправления, осуществления муниципального земельного контроля.В идеальной модели базы данных должны содержаться актуальные картографические основы (ортофотопланы М 1:500 – 1:50000), материалов инженерных, геодезических, экологических геологических и иных и иных изысканий, сведения ГКУ, сведения ЕГРН, градостроительная документация (генеральный план, ПЗЗ, проекты планировки и межевания территорий), сведений о границах и режиме зон с особыми условиями использования территорий (охранных, санитарно-защитных и др.). Кроме этого должен происходить оперативный обмен информации с другими органами об объектах недвижимого имущества. Пользователи модели получают всю необходимую информация для оказания муниципальных и государственных услуг (градостроительные планы, схемы местоположения ЗУ, разрешения на строительство, комплекс документов для проведения торгов по ЗУ и т. д.), минимизируя трудозатраты на определенные операции. Благодаря базе данных и программному обеспечению должна быть осуществлена возможность автоматической подготовки документов. Схем расположений ЗУ, проектов межевания территорий и т. д.Программа направлена на автоматизацию предоставления муниципальных услуг. На сегодняшний день для того чтобы получить муниципальную услугу органы местного самоуправления не выполняют данные услуги в срок, приходится обращаться к кадастровым инженерам, что не очень удобно и долго.Программа формирует документ сама, собирает в себе все данные, автоматически формирует план и подгружает все необходимое. Такая автоматизация значительно улучшает предоставление муниципальных услуг и сокращает время их получения [26].В таблице 2 оценим критерии эффективности РИЗ по Ленинградской области.Таблица 2КритерииРезультатЕсли более 80 % учтенных и В Ленинградской области составляют менее зарегистрированных ОН внесены в ЕГРН.80 % учтенных и зарегистрированных ОН внесенных в ЕГРН.Если кадастровая стоимость ОН определяется объективно.Кадастровая стоимость ОН в Ленинградской области определяется не объективно и завышается. Сопровождается это возникновением споров кадастровой стоимости ОН.Если органы местного самоуправления обладают всей нужной информацией и программными продуктами.Органы местного самоуправления не обладают всей информацией ОН и слабо оснащены программными продуктами.Если ГЗН осуществляется своевременно и определяет определенное количество проверок.ГЗН проводится не каждый год. Выявляются не все нарушения использования земель.Если проводится МЗ.МЗ проводится не каждый год.Из таблицы видно, что в Ленинградской области низкая эффективность РИЗ, что приводят к проблемам использования земель. Для улучшения ситуации стоит обратить внимание на показатели, приведенные в таблице 9 и исправить ситуацию, которая происходит на данный момент.Рисунок 17– Информационная система органов местного самоуправленияЗАКЛЮЧЕНИЕВ результате выполнения выпускной квалификационной работы можно сделать вывод о том, что предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности является важным механизмом, который предоставляет гражданам возможность приобретать земельные участки для строительства с меньшими затратами.В результате исследования было также установлено, что различные права, возникающие в отношении земельного участка, в своём большинстве, подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, эксплуатацию которого осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).Изучение вопроса о порядке предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности гражданам и юридическим лицам, позволило установить, что предоставление земельных участков представляет собой осуществляемую компетентными органами государственного и муниципального управления деятельность по управлению государственной и муниципальной земельной собственностью в ходе выполнения функции распределения и перераспределения земельных ресурсов путем наделения граждан и юридических лиц земельными участками.При этом в правоотношениях по предоставлению земельных участков участвуют следующие субъекты: лица, которые приобретают право на земельный участок; лица, которые осуществляют распорядительное действие по предоставлению земельного участка; лица, которые участвуют в предоставлении земельного участка. В результате такого предоставления у лиц возникают те или иные права и обязанности в отношении использования земельного участка, в зависимости от того, на каком праве он им был предоставлен.Можно сделать вывод, что цель выпускной квалификационной работы достигнута - рассмотрены вопросы предоставления земельных участков из земель государственной или муниципальной собственности.Решены следующие задачи:– рассмотрены теоретические аспекты землепользования и землевладения;– исследована процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;– определены основные права и обязанности субъектов земельных правоотношений: собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земли;– разработаны направления совершенствования предоставления земельных участков на примере Ленинградской области.СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ