Ипотечное жилищное кредитование в российских коммерческих банках: динамика, проблемы и направления развития

Доля первичного рынка в общем количестве выданных ипотечных кредитов сокращается, в январе – июне 2021 г. она составила 25,7% (в 2020 г. – 27,2%). Подводя итоги всему вышесказанному можно отметить наличие большого количества как негативных, так и положительных тенденций. При этом данные показатели формировались под воздействием определенных факторов, которые приведены далее.2.2. Проблемы и угрозы ипотечного рынкаРынок ипотеки в России является относительно молодым и быстрорастущим, однако постоянно сталкивается с рядом трудностей и ограничений. Связано это с особенностями экономического, социального, демографического развития и нюансами законодательного регулирования. В настоящий период времени ипотечное кредитование на территории Российской Федерации проходит стадию достаточно быстрого развития. Но ипотека сталкивается с определенными трудностями, в числе которых необходимо выделение:- присутствие инфляционных проблем;- наличие нестабильного положения экономики;- рынок кредитования подвергается активной монополизации;- также присутствуют некоторые проблемы с государственными программами, в том числе определенными альтернативными вложениями финансовых ресурсов. Современное положение коммерческих банков является достаточно неустойчивым. Из-за этого формируется необходимость в проведении комплекса различных мероприятий, за счет которых можно было бы решить имеющиеся проблемы и увеличить количество получаемой прибыли при снижении уровня рискованности.Из-за обострения положения финансового и валютного рынков, граждане наиболее активно стараются вкладывать собственные ресурсы непосредственно в недвижимое имущество. Практическая деятельность коммерческих банков демонстрирует тот факт, что операции инвестирования средств в недвижимость являются обходными путями к банковским депозитам. События 2020 года оказали значительное влияние на жизнь населения во всем мире. Месяцы самоизоляции и прекращение деятельности ряда предприятий трансформировали экономику, вызвали значительные отклонения от существующих тенденций. Колебания цен на нефть и валютных курсов заставили инвесторов задуматься о приобретении активов, стоимость которых в меньшей степени подвержена влиянию политики и макроэкономических явлений.В условиях нестабильности на мировых сырьевых и финансовых рынках, когда стоимость активов меняется значительным образом за короткое время, покупка недвижимости рассматривается как низкорисковое вложение средств. Существует распространенное мнение о том, что стоимость жилья всегда будет расти, а также что недвижимость в любой момент можно продать с минимальными финансовыми потерями. Именно поэтому в кризисные периоды именно жилье становится основным направлением вложения накопленных ранее денежных средств с целью их дальнейшего сохранения и преумножения. В 2020 году значительно возросло количество банкротств. В период с января по сентябрь 2020 более 77 тыс. человек (физические лица, в т. ч. индивидуальные предприниматели) были признаны банкротами. За аналогичный период в 2019 было удовлетворено около 46 тыс. заявлений о банкротстве, что на 65 % меньше чем в 2020. Всего же за 2019 год банкротами были признаны 69 тыс. человек, что на 12 % меньше чем за 9 месяцев 2020 года. Значительную часть обанкротившихся составляют индивидуальные предприниматели, разорившиеся в ходе пандемии. Банкротами стали сотрудники, которые были уволены в период самоизоляции, а также наемные работники, которые были задействованы в отраслях, в наибольше степени пострадавших от коронавируса. В структуре задолженности преобладают ссуды без просроченных платежей (более 90 %) и ссуды 2 категории качества (около 84 %). Начиная с сентября 2020 года на рынке жилья наблюдается стремительный рост рыночных цен, который вызван в первую очередь увеличением спроса и раскручиванием инфляционной спирали, а не ростом базовой стоимости жилья. Ситуацию осложняет увеличение объемов ипотечного кредитования при относительно низких ставках и небольших первоначальных взносах. В некоторых регионах России рост цен на жилье за осенние месяцы достиг 25 %, что в 2,5 выше минимального первоначального взноса по ипотеке. Существуют некоторые проблемы и с резервами коммерческих банков на возможные потери по ссудам, предоставленным физическим лицам. Статистические данные по этому показателю представлены в таблице. Резервы по сомнительным кредитам ниже рекомендуемых значений на 10,2 процентных пункта, по проблемным — на 6,9 процентных пунктов. Данная ситуация очень опасна для финансового рынка, так как повышает риски банковского сектора. При внезапном снижении стоимости недвижимости до показателей предшествующих периодов, т. е. при схлопывании пузыря, в случае банкротства заемщика банки не смогут вернуть выданную в кредит сумму в полном объеме, а резервных средств может быть недостаточно для покрытия убытка. Это станет началом кризиса на финансовом рынке. Если ситуация на рынке ипотечного кредитования не изменится и все переменные будут изменяться в соответствии с существующими трендами, в январе и феврале 2021 года будет наблюдаться сезонный спад количества и объема выданных кредитов на 25—40 % по сравнению с текущими значениями. Начиная с марта спрос на ипотечные кредиты начнет восстанавливаться и к концу весны дойдет до значений, близких к линии тренда. В целом, при сохранении существующих тенденций в первом полугодии 2021 года показатели в зависимости от месяца будут на 20—60 % выше, чем в соответствующем периоде 2020 года. Однако, регулятор в лице Центрального Банка может несколько повысить ключевую ставку, чтобы прекратить дальнейшее развитие финансового пузыря и смягчить последствия выхода из сложившейся ситуации. Рисунок 5 – Динамика изменения ключевой ставки Банка России за 01.09.2020-01.09.2021 ггИсточник: Официальный сайт Банка России [Электронный ресурс] – URL: https://cbr.ru/hd_base/keyrate/?UniDbQuery.Posted=True&UniDbQuery.From=01.09.2020&UniDbQuery.To=17.09.2021Коммерческие банки, в свою очередь, могут увеличить объем первоначального взноса и повысить свои требования к заемщикам. Все это вызовет большее сокращение спроса на ипотечные кредиты, чем предполагается в текущих условиях. Не обращая внимания на наличие положительной динамики рынка и формирование довольно хорошего качества у кредитного портфеля, все же стоит говорить о наличии отрицательных факторов, влияющих на стоимость недвижимого имущества. Данный фактор подтверждается статистическими показателями – на протяжении первых девяти месяцев 2020 года можно было отметить рост стоимости жилого имущества на 10,5%. А такое значение существенно больше, чем показатель инфляции о стране. Представим на рисунке приложения 10 основные факторы, способствующие формированию такого положения.В заключение всего вышеприведенного, можно сделать такой вывод. Присутствие существенного прогресса в историко-экономическом развитии ипотечного рынка на территории Российской Федерации, все же не удалось полностью исключить определенные проблемы, которые стоят перед строительной отраслью. Такие проблемы более наглядно приводятся на рисунке приложения 11.Следовательно, наличие продолжительного и устойчивого роста показателей по ипотечному кредитованию на территории Российской Федерации и рост уровня социальной значимости ипотечного рынка обусловили необходимость реализации мероприятий по совершенствованию государственной поддержки данного рынка. Важно принимать во внимание и то, что только у незначительного числа граждан страны присутствует возможность для реализации мероприятий по улучшению жилищных условий, при этом, не обращаясь к государственным мерам поддержки. Этот момент по большей мере объясняется масштабностью упадка доходов семей, а также лишением работы граждан под воздействием распространяющейся коронавирусной инфекции. В процессе проведении активной деятельности, направленной на разработку, совершенствование и развитие программ предоставления льготной ипотеки для семей с детьми. Также разрабатывается значительное число программ на поддержку сельской ипотеки и введение ипотеки по отдельным регионам. Можно говорить о росте уровня социальной защиты населения. За счет этого обеспечивается и увеличение спроса на ипотечное кредитование. В сформировавшихся условиях к основной задаче восстановления рынков жилья и ипотеки необходимо относить недопущение будущего ухудшения положения на рынке труда. Также важно обеспечить все возможные условия для недопущения упадка доходов у населения. Стоит заниматься проведением работ о улучшению экономической активности населения и увеличения доходов. За счет этого будет обеспечиваться снижение уровня безработицы в стране. Особенно важно чтобы данные действия были внесены в составе «Общенационального плана действий» в качестве одной из мер государственной поддержки. ЗаключениеДействующий сегодня институт ипотечного кредитования имеет не оконченную конфигурацию. Он динамично развивается в ходе своей правовой эволюции. В качестве примера такой деятельности возможно приведение таких операций. На ближайшее время запланировано проведение разных мероприятий, которые должны обеспечить возможность для улучшения существующих нормативных актов. Еще одним направлением такой деятельности является – содействие процессу формирования рынка доступной недвижимости. Особенно важно при этом наладить более эффективную систему нормативного регулирования рынка ипотечных ценных бумаг. Такие улучшения должны способствовать привлечению ресурсов от граждан в виде пенсионных накоплений. Также привлекать ресурсы можно из ресурсов страховых резервов. Благодаря проводимому анализу и оценке изменений на ипотечном рынке, можно сказать о следующем. Данный рынок характеризуется высоким количеством просрочек по ипотечным кредитам у значительного числа кредитных организаций. То есть можно сказать о том, что банки выбрали недостаточно эффективную методику для оценки кредитоспособности. Из-за этого происходит увеличение уровня кредитного риска. Выявленные проблемы должны быть решить в максимально короткие сроки. Для этого важно проведение таких операций:- необходимо запустить процесс по увеличению уровня качества каждой предлагаемой банками услуги и продукта;- далее должна осуществляться работа по ускорению процесса, связанного с продвижением услуг на рынке;- должна быть проведена работа для привлечения новых клиентов и удержания уже имеющихся;- привлечение клиентов в банки рекомендуем проводить на основании анализа имеющихся продуктов не только в самом банке, но и основных конкурентах, а уже на основании этого производить разработку новых продуктов;- важно добиться упрощения процедуры оценки кредитоспособности для групп малого и среднего бизнеса, а также необходимо обеспечение формирования меньших значений по процентным ставкам.За счет предложенных мероприятий в каждом банке можно ожидать формирования комплексной оценки кредитоспособности, а значит снижения рисков вероятности банкротств банка из-за невозврата предоставленных сумм ипотечных кредитов.Список использованных источников20. Янова С.Ю. Деньги, кредит, банки. Финансовые рынки.. — Москва : Издательство Юрайт, 2021. — 37 с.ПриложенияПриложение 1. Показатели объема выдач и темпам прироста ипотечного кредитования за 01.01.2014-01.01.2021Источник: Итоги рынка ипотечного кредитования за 2020 год [Электронный ресурс] – URL: https://raexpert.ru/researches/banks/ipoteka_2021/Приложение 2. Показатели по ипотечным портфелямИсточник: Итоги рынка ипотечного кредитования за 2020 год [Электронный ресурс] – URL: https://raexpert.ru/researches/banks/ipoteka_2021/Приложение 3. Показатели средневзвешенной ставки по рублевым ипотечным кредитамИсточник: Итоги рынка ипотечного кредитования за 2020 год [Электронный ресурс] – URL: https://raexpert.ru/researches/banks/ipoteka_2021/Приложение 4. Показатели ввода в действие жилья за годИсточник: Итоги рынка ипотечного кредитования за 2020 год [Электронный ресурс] – URL: https://raexpert.ru/researches/banks/ipoteka_2021/Приложение 5. Структура выдач ссуд за 2020 год, в %Источник: Итоги рынка ипотечного кредитования за 2020 год [Электронный ресурс] – URL: https://raexpert.ru/researches/banks/ipoteka_2021/Приложение 6. Объем ипотечных выдач банков за 2019-2020 ггИсточник: Итоги рынка ипотечного кредитования за 2020 год [Электронный ресурс] – URL: https://raexpert.ru/researches/banks/ipoteka_2021/Приложение 7. Показатели ипотечного кредитования в классификации по виду собственностиИсточник: Итоги рынка ипотечного кредитования за 2020 год [Электронный ресурс] – URL: https://raexpert.ru/researches/banks/ipoteka_2021/Приложение 8. Ключевые показатели развития ипотечного рынкаИсточник: АИЖК отчет за 01.01.2021-01.06.2021 гг [Электронный ресурс] – URL: https://дом.рф/upload/iblock/bff/bff331df2d4cda2a03b96b6bf3ef0077.pdfПриложение 9. Выдача ипотечных кредитов по сегментамИсточник: АИЖК отчет за 01.01.2021-01.06.2021 гг [Электронный ресурс] – URL: https://дом.рф/upload/iblock/bff/bff331df2d4cda2a03b96b6bf3ef0077.pdfПриложение 10. Негативные факторы, влияющие на качество кредитного портфеляПриложение 11. Проблемы ипотечного рынка РоссииПриложение 12. Классификация ипотечного кредитованияПродолжение приложения 12