Оценка стоимости предприятия или транспортного средства или недвижимости

Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.Этапы доходного подхода изложены в главе 1.Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Расчет ставки приведен в таблице 7, которая в результате составила 21,9%.Таблица 7 Расчет общей ставки капитализации1. Безрисковая ставка11,02. Поправка на риск4,03. Поправка на низкую ликвидность4,04. Поправка на инвестиционный менеджмент2,0Суммарная процентная ставка21,0Ставка возврата капитала0,9 Общий коэффициент капитализации21,9Ниже приведен расчет рыночной стоимости квартиры доходным подходом (Таблица 8).Таблица 8 Расчет рыночной стоимости доходным подходомНаименованиеОстаточная стоимость, руб.Площадь аренды, кв.м.Арендная плата, руб./м-ц.ПВД, руб.Потери, руб.Постоянные расходы, руб.1234567Двухкомнатная квартира141921847,81600016000*12*12=19200019201920Продолжение таблицы 8Коммунальные платежи, руб.Расходы на замещение, руб.Текущий ремонт, руб.ЧОД, руб.Ставка капитализацииРыночная стоимость, руб.891011121340000192030001432400,219654064В результате расчетов по определению ПВД , ДВД и ЧОД рыночная стоимость рассчитывается как ЧОД/Ставку капитализации = 143240/0,219 = 654064 рублей.3.4 Определение стоимости сравнительным подходомСравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных квартир моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В том случае, если рассматриваемый сегмент рынка недвижимости соответствует условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичные квартиры будут проданы приблизительно за ту же цену. Местоположение 2-ух комнатной квартиры определено в город Новосибирске, ул. Зорге, д.34, кв.23. При подборе аналогов использовались данные по ценам предложений аналогичных объектов, взятых из открытых источников сети интернет, которые представлены в приложении и в таблице 9 [25.26.27.28.29].Схожие объекты подобраны по схожим характеристикам с объектом оценки , и находятся непосредственно близко.Таблица 9Объекты-аналоги квартирыХарактеристикиОбъект-аналог №1[25]Объект-аналог №2[26]Объект-аналог №3[27]Объект-аналог №3[28]Объект-аналог №5[29]Наименование2-ух комнатная квартира2-ух комнатная квартира2-ух комнатная квартира2-ух комнатная квартира2-ух комнатная квартираИсточник информации наноябрь 2021 г.https://www.avito.ru/novosibirsk/kvartiry/2-k._kvartira_442_m_45_et._2246775741https://www.avito.ru/novosibirsk/kvartiry/2-k._kvartira_437_m_15_et._2246136657https://www.avito.ru/novosibirsk/kvartiry/2-k._kvartira_435_m_45_et._2266140179https://www.avito.ru/novosibirsk/kvartiry/2-k._kvartira_44m_45et._2264660212https://www.avito.ru/novosibirsk/kvartiry/2-k._kvartira_44m_45et._2264660233МестоположениеНовосибирск,ул. Зорге,34/1Новосибирск, ул. Рихарда Зорге,8Новосибирск, ул. Рихарда Зорге,46/3Новосибирск, ул. Рихарда Зорге,18Новосибирск, ул. Рихарда Зорге,34/3Условия продажиРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеУсловия финансового расчетаРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеРыночныепродажа/предложениеПредложениеПредложениеПредложениеПредложениеПредложениеДата предложения /продажиноябрь 2021ноябрь 2021ноябрь 2021ноябрь 2021ноябрь 2021Цена объекта, руб.3950 0003 000 0000350000033000003150000Продолжение таблицыПлощадь, кв.м44,243,743,543,444Качество панельпанельпанельпанельпанельГазестьестьестьестьестьВода горячаяцентральнаяцентральнаяцентральнаяцентральнаяцентральнаяОтоплениеЕсть Есть Есть Есть Есть На основе показателей стоимости выбранных объектов-аналогов, при помощи внесенных корректировок рассчитана рыночная стоимость оцениваемой 2-ух комнатной квартиры сравнительным подходом в таблице 10. Таблица 10Расчет стоимости с учетом внесением корректировокЭлемент сравненияОбъект оценкиОбъект-аналог №1Объект-аналог №2Объект-аналог №3Объект-аналог №4Объект-аналог №5Цена продажи, руб./м239500003 000000350000033000003150000Стоимость 1 м2/руб.8936668650804607603671590Площадь квартиры м247,844,243,743,543,444Корректировка на площадь 47,8/44,2=1,0811,0931,0991,101,086Скорректированная стоимость, руб.9660575034884258364077747Имущественные праваправо собственностиправо собственностиправо собственностиправо собственностиправо собственностиправо собственностиКорректировка, %00000Скорректированная стоимость, руб.9660575034884258364077747Финансовые условиярыночныерыночныерыночныерыночныерыночныерыночныеКорректировка, %00000Скорректированная стоимость, руб.9660575034884258364077747Дата продажи/Дата ыставления на торгиМарт2021Март2021Март2021Март2021Март2021Март2021Корректировка, %00000Скорректированная стоимость, руб.9660575034884258364077747Условия продажипредложениепредложениепредложениепредложениепредложениепредложениеКорректировка, %00000Продолжение таблицы Скорректированная стоимость, руб.9660575034884258364077747Снижение цены в процессе торговдадададададаКорректировка, %33333Скорректированная стоимость, руб.9370772783857728113074415МестоположениеНовосибирск,ул. Зорге,34Новосибирск,ул. Зорге,34 /1Новосибирск, ул. Зорге,8Новосибирск, ул. Зорге,46/3Новосибирск, ул. Зорге,18Новосибирск, ул. Зорге,34/3Корректировка, %00000Скорректированная стоимость, руб.9370772783857728113074415Доступность общественного транспорта рядом 10 мин 15 мин 10 мин 15 мин 15 мин Корректировка, %1,031,051,031,051,05Скорректированная стоимость, руб.9651876422883458518678135Качество материала панельпанельпанельпанельпанельпанельКорректировка, %00000Скорректированная стоимость, руб.9651876422883458518678135Этажность 5/54/51/54/54/54/5Корректировка, %0,9500,950,950,95Скорректированная стоимость, руб.9169276422839278092674228Физический износ объекта 1986/351986/351985/361987/341986/351987/34Корректировка на физический износ11,010,9910,99Скорректированная стоимость, руб.9169277186830878092673485Состояние квартирыудовхорошееудовотличноеотличноеотличноеКорректировка на состояние ,0,9510,90,90,9Скорректированная стоимость, руб.8710777186747787283366136Стоимость 1к.м./руб8710777186747787283366136Рыночная стоимость 1 м2/руб.75608Рыночная стоимость объекта оценки, руб.75608*47,8=3614062При расчетах, в качестве единицы сравнения использовалась стоимостьаналогов к которой применялись корректировки. При расчете внесены корректировки : Корректировка на условия рынка -дата продажи отражает тот факт, что цены на недвижимость изменяются с течением времени. Аналоги выставлены на продажу в ноябре 2021г. и оценка проводится на дату ноябрь 2021 г., тогда данная корректировка не используется.Корректировка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Согласно пункту 2.1. стр. 18 Справочника Оценки недвижимости Лейфер Л.А., (том 3 ,2014 г.), принимаем корректировку, равной -3% для объектов-аналогов в которых собственник готов уступить Корректировка на торгСкидка на торг %Активный рынокСреднееДоверительный интервалЦены объектов1.1 Высококлассные производственно-складские объекты9%8%9%1.2Низкоклассные производственно-складские объекты11%10%12%2.1 Бизнес-центры класса А,B7%7%8%2.3 Низкоклассныеофисно- торговые объекты8%8%9%3.1 Объекты сельскохозяйственного назначения13%12%14%4.1 Квартиры3%3%4%4.2 Жилые дома и коттеджи 6%5%6%5.1 Базы отдыха10%10%11%Корректировка на местоположение/удаленность вносится в случае, когда объекты-аналоги находятся на различном расстоянии от основных магистралей, что отражается на их транспортной доступности и влияет на их стоимость. Корректировка на удаленность вводится из расчета 1% на 10 км. Объект оценки находится рядом с остановкой, аналоги 1,3 находятся на расстоянии 10 мин., сравниваемые объекты 2,4,5 находятся в 15 минутах до остановки.Корректировка на площадь квартиры вводится как отношение площади оцениваемой квартиры на площадь аналогичного объекта. Корректировка на доступные коммуникации отражает то, что квартиры имеют схожие инженерные коммуникации( совмещенные санузлы), поэтому корректировка равна 0.При рассмотрении корректировки на техническое состояние квартиры учитывается, что квартиры аналоги расположены в домах, построенных практически водно и тоже время и имеют типовую застройку, поэтому применена корректировка на физический износ методом срока жизни. Оцениваемый объект и аналог 2 имеют удовлетворительное состояние, аналоги 1 и 5 хорошее, аналоги 3и 4 имеют отличное состояние(сделан ремонт). Итоговая рыночная стоимость 1 кв. м, определяется, как средняя величина от скорректированных стоимостей объектов-аналогов и составляет-75608руб . Рыночная стоимость оцениваемой 2-ух комнатой квартиры -3 614 062 (Три миллиона шестьсот четырнадцать тысяч шестьдесят два ) рубля.3.5 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимостиРыночная стоимость при оценке объекта недвижимости предполагает деятельность рынка как такового при наличии определенного баланса между спросом и предложением. При этих условиях возможно выведение средней цены, или каких - либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены объекта недвижимости [20].Наиболее достоверными можно признать результаты сравнительного подхода, поскольку в этом случае анализ основывается на предположениях рыночной среды, и в основу анализа положены данные достоверности, полученные из надежных источников. Все поправки обоснованы с учетом рыночных условий.Итоговые веса значимости каждого метода оценки составили: затратный подход- 5%; сравнительный подход-90 %; доходный подход- 5% .Стоимость объекта определяется по формуле:V=V1*Q1+ V2*Q2 +V3*Q3, (3)где V - обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;V1, V2, V3- стоимость объекта, определенная с использованием затратного подхода, сравнительного подхода и доходного подхода соответственно, руб.;Q1, Q2, Q3 - средневзвешенное значение достоверности затратного подхода, доходного подхода и сравнительного подхода соответственно.V = 1419218*0, 05 + 654064*0, 05 + 3614062*0, 9 = 3  424 474рубВ итоге рыночная стоимость составляет 3  994 968 рублей .Основой оценки недвижимости является условие, что на рынке совершенной конкуренции рыночная стоимость, определенная тремя подходами, должна иметь одно и тоже значение, независимо от метода ее определения. Различия в рыночной стоимости, полученной тремя подходами, показывают то, что рынок в настоящее время пребывает в состоянии неуравновешенности.Проведенные расчеты по оценке рыночной стоимости квартиры свидетельствуют следующие:Доходный подход придерживается принципа ожидания, который утверждает, что потенциальный покупатель вкладывает средства в приобретение недвижимости в ожидании будущих доходов или получении каких либо выгод, т.е. стоимость объекта определяется как текущая стоимость будущих доходов, получаемых от владения данным объектом. Данный подход оценки недвижимости присущ, если применяется к оценке недвижимости единственной целью владения которой, является получение дохода от сдачи в аренду [24].Применение затратного подхода не дает обоснованной рыночной стоимости, а также в недостаточно выражает поведение инвесторов на рынке. Он применяется к оценке рыночной стоимости уникальных объектов и объектов с небольшим износом - недавно построенных.В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. Оцениваемый объект имеет большой физический износ, т.е. фактический срок жизни 35 лет.Достоверным, с точки зрения условий рынка, следует признать результаты, полученные на основе сравнительного подхода, что позволяет получить наименьшие отклонения в расчетах.Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный капитал, для целей налогообложения, разрешении имущественных споров и в иных случаях (ФСО 2).Цель поставленная в курсовой работе достигнута.С учетом выше изложенным, оцениваемую 2-ух комнатную квартиру можно выставить на продажу по стоимости 3 995 000 рублей.СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВГражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 г №51-ФЗ (ред.от 03.08.2018).Земельный кодекс РФ .Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" . И доп., вступ. в силу с 01.01.2019.«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред.от 27.12.2018).Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г. (в ред. от 30.06.2008г № 108-ФЗ). [Текст] // http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_61891/.5.Российская Федерация. Законы. Стандарты и правила саморегулируемых организацийоценщиков от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ [Электронный ресурс]: федер. закон [Принят Гос.Думой 16.07. 1998 г.; одобрен Советом Федерации 17.07.1998 г. (ред. от 03.12. 2011 г.№383-ФЗ)] // Информационно-правовая система КонсультантПлюс.6.Требования к отчету об оценке (ФСО №3) [Электронный ресурс]: ФСО [Утв. ПриказомМинэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254] // Информационно-правоваясистема КонсультантПлюс.7.Определение кадастровый стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)[Электронный ресурс]: ФСО [Утв. Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 г.N508] // Информационно-правовая система КонсультантПлюс.8.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельныхучастков [Электронный ресурс] [Утв. распоряжением Минимущества России от06.03.2002 № 568-р, (в ред. 31.07.2002 г. №2314-р)] // Информационно-правоваясистема КонсультантПлюс.9.Федеральный стандарт оценки № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения,требования к экспертному заключению и порядку его утверждения».10.Федеральный стандарт оценки №6 "Требования к уровню знаний экспертасаморегулируемой организации оценщиков».10.Васильева, Л.С. Экономика недвижимости [Текст]: учебник. - М.: Эксмо, 2012.- 480 с.-11.Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Электронный учебник [Мультимедиа]:Электрон.дан. - 1 электрон. опт. диск (CD-ROM): зв. цв. - М.: КНОРУС, 2011. - Миним.систем. требования: ОС MicrosoftWindows 2000/XP; процессор с частотой не ниже 500MHz; ОП 64 Mb и более; жест.диск с объемом свобод. места не менее 40 Mb;видеокарта с 8 Mb памяти или лучше; SVGA монитор с поддержкой разрешения1024х768; CD привод 4х или лучше (рек. 16х); звуковая карта (любая).– Загл. с этикеткидиска. – Диск помещен в контейнер 14х18,5 см.12.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости//Учебник. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко»,- 2018. – 836 с.13.Грязновой А.Г. Оценка недвижимости: Учебник //.–М.: Финансы и статистика.- 2019. – 496 с.14.Грабовый П.Г. “Экономика и управление недвижимостью”, М., 2017-286с.15.Лейфер Л.А .Справочника Оценки недвижимости.Том 3 .//2014 .-288с.16.Дискуссия на форуме. URL: www.appraiser.ru (раздел «Федеральные стандарты оценки. //Предложения Е.С. Озерова о ФСО-1». URL: http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t= 5254&p=1) (Дата обращения: 06.03.2021).17.Маховикова Г. А., Касьяненко Т. Г. //-Экономика недвижимости;КноРус - Москва, -2018. -304 c.18.Наназашвили, И.Х. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости [Текст] / И.Х. Наназашвили, В.А. Литовченко, В.И. Наназашвили. - М.: Высшая школа, 2012.- 431 19.Петров, В.И. Оценка стоимости земельных участков [Текст]: учеб.пособие / В.И.20.Петров, М. А. Федотовой . - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: КНОРУС, 2010.- 224 с.21.Симионова, Н.Е. Методы оценки имущества [Текст]: бизнес, недвижимость, землямашины, оборудование и транспортные средства. - 2-е изд., перераб. и доп. – Ростов н/Д.: Феникс, 2010.- 362 с.22.Тарасевич. Е.И. “Оценка недвижимости”.//Издательство СПбГПТУ.- 2016 .-465с.23.Фридман Дж., П. Орлуэй. - Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М., 2016-467с.24.АВИТО недвижимость https://www.avito.ru/novosibirsk/kvartiry/2-k._kvartira_442_m_45_et._2246775741 (дата обращения 27.11.2021г)25.АВИТО недвижимость https://www.avito.ru/novosibirsk/kvartiry/2-k._kvartira_437_m_15_et._2246136657 (дата обращения 27.11.2021г)26.Авито недвижимость https://www.avito.ru/novosibirsk/kvartiry/2-k._kvartira_435_m_45_et._2266140179-(Дата обращения: 27.11.2021)27Авито недвижимостьhttps://www.avito.ru/novosibirsk/kvartiry/2-k._kvartira_44m_45et._2264660212-(Дата обращения: 27.11.2021)28.Авито недвижимостьhttps://www.avito.ru/novosibirsk/kvartiry/2-k._kvartira_44m_45et._2264660233-(Дата обращения: 27.11.2021) 29. Обзор рынка недвижимости по итогам 2021гhttps://vn.ru/news-tseny-na-vtorichnoe-zhile-v-novosibirske-nazvali-eksperty/ Дата обращения: 27.11.2021ПРИЛОЖЕНИЕ ААналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Аналог 5