Особенности ценообразования на земельном рынке и проблем купли-продажи земли на отечественном рынке.

Необходимость изучения земельного вопроса связана с тем, что Россия обладает большими земельными ресурсами, но они употребляются очень неэффективно. Механизмы владения и пользования землей ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют сделать перераспределение земли и передать ее эффективным субъектам, что приводит к снижению заинтересованности у инвесторов. Решением этой ситуации может стать завершение реформирования земельных отношений и создание национальной системы землепользования, которая соединяла бы свободу владения землей, ее эффективное использование и справедливость при разделении. Ресурсы земли очень привлекают вкладчиков по многим причинам, основные – неконтролируемый рост денег у населения и удачная земельная реформа.
На данный момент времени рынок земли подчиняется законам «Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 02.07.2021). Покупатели, которые желают приобрести землю делятся на сельскохозяйственных и несельскохозяйственных пользователей. Сельскохозяйственные землепользователи покупают землю для того, чтобы использовать ее плодородие для выращивания продукции. Поэтому цены для них зависят от местоположения, климатических условий, затраты на доставку запасов и готового товара. Несельскохозяйственные покупатели приобретают земельные участки для строительства домов, промышленных производств и других нужд, которые не связаны с использованием плодородия почвы. Цены для них будут зависеть от двух факторов:
1. Готовность жилья к пользованию (т.е. проведены газ, вода, электричество, телефонный кабель и т.д.);
2. Местоположение участка. Исходя из сказанного, земли в городах будут стоить гораздо дороже, чем в областях. Сравним ценовые показатели земельных участков Белгорода и Воронежа, Белгородской и Воронежской области за последний год.
Стоимость земли в Белгороде дороже, чем в Воронеже на 376 625 тыс. рублей в данный момент. Делая анализ этих результатов, можно прийти к такому выводу, что цена в основном складывается от спроса и предложения, а так как спрос в Белгороде очень большой, то соответственно и стоимость жилья будет выше. Также можно проследить, что за 2020 год спрос на покупку земельных участков вырос из-за подорожания городской недвижимости на фоне пандемии. Низкая стоимость рубля на тот момент поспособствовала покупке земель. Самым распространенным спросом пользовались крупные регионы, такие как Московская, Ленинградская, Томская и Новосибирская области.
В условиях пандемии, за первый квартал 2021 года, желание приобрести земельный участок выросло в 1,4 раза, по сравнению с 2020 годом. В особенности увеличился спрос на участки под индивидуальное строительство. На сегодняшний день и в дальнейшем цены на землю будут расти, так как рынок переполнен из-за так называемого «пандемийного синдрома».
Рост интереса к загородной недвижимости не угасает, наоборот, только увеличивается, по сравнению с прошлым годом. К такому рынок не был готов, и поставка предложений отстает от спроса, что приводит к увеличению цен. Наиболее существенно станут дорожать участки земли в организованных поселках, так как городские жители привыкли к удобствам квартир и города, поэтому обычные дачные дома их будут не устраивать. Земля обладает ограниченным ресурсом, а значит и предложением. Также она имеет недвижимый характер, то есть ее нельзя перенести к рынку сбыта продукции. Наблюдается тенденция уменьшения площади под сельские хозяйства из-за строительства жилья. Поэтому предложение земли определяют плодородие и местоположение. На сегодняшний день для сельского хозяйства начали скупать землю в больших количествах, несмотря на подъем цены. Самой главной причиной увеличения цен называют хорошие доходы растениеводства на фоне хорошей урожайности, роста цен на продукты и снижение курса рубля. Однако хороших земель, а главное большой площади не так уж и много в центральной части России. В ближайшие десять лет минсельхоз планирует ввести в оборот еще 13 млн га земли. По оценке экспертов, вкладываться в небольшие участки нет смысла, нужно приобретать большие земли, чтобы предоставлять высокий урожай и прибыль, а для этого нужно много денег, чтобы наладить сельскохозяйственное производство и сбыт продукции.
Подводя итог, можно сказать что для развития рыночных отношений нужно сделать землю таким производственным ресурсом, который приносит доход путем оправданного использования механизма правительственного аппарата. Сейчас государство не контролирует природные ресурсы и арендную плату за землю, тем самым отдав частным собственникам большие финансы. Использование земельных богатств должно идти на благо общества. Также для увеличения продуктивности землепользования нужно развивать земельные отношения, а именно содействовать свободному доступу к покупке земли в собственность или аренду.


2.2. Роль земельной политики государства

Развитие частной земельной собственности и земельных отношений во всех странах соответствовало смене общественно-экономических формаций и влекло за собой эволюционное изменение форм регулирования рынка земли. Земля имеет особое значение среди доступных и используемых человечеством благ. Являясь важнейшей составляющей национального богатства, земельные ресурсы могут иметь различные понятия, вследствие чего земельные отношения формируются более сложно, чем экономические отношения с обязательным участием других средств производства. В современной экономической политике России земля является одной из составляющей хозяйственного оборота, которая имеет рыночную стоимость, при этом «история экономики показывает, что предпринимательство является одним из основных факторов формирования и развития экономики с рыночным механизмом ведения хозяйства».
В нашей стране, учитывая огромные территории, рынок земли имеет большие перспективы для эффективного использования в интересах удовлетворения потребностей физических и юридических лиц. В Российской Федерации землю следует рассматривать как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства. В этой связи земля подлежит стоимостной оценке, которая служит основанием для проявления вещного интереса к ней. Оценку земли следует охарактеризовать как расчетную (экспертную) стоимость, которая проводится специалистом, уполномоченным на ее анализ и оценку. Процесс оценивания представляет собой последовательность процедур, который включает в себя сбор и анализ данных об объекте оценивания, а также составление отчета об оценке, которое юридически оформляет доказательную базу стоимости земли. В России одной из экономико-правовых мер по управлению земельными ресурсами является кадастровая оценка земли. Результаты кадастровой оценки играют важную роль в вопросах налогообложения (земельный налог), формирования и эволюции рынка земли и в дальнейшем развитии территории страны.
Необходимо отметить, что у каждого субъекта Российской Федерации имеются свои особенности по управлению земельными ресурсами, в результате система кадастровой оценки земельных участков и системы управления земельными ресурсами становится очень актуальной.
В земельной политике государства осуществляется система мер регулирования, которая влияет на реализацию права собственности на землю и обеспечивает ее наиболее эффективное использование для потребностей общества.


















Заключение

Таким образом, земельная политика государства подтверждает высокую эффективность инструмента оценки земли, при этом методический подход позволяет:
 формировать процесс рыночного ценообразования;
 обеспечивать поступление средств земельного налога как одного из видов местных налогов в бюджеты муниципалитетов;
 объективно оценивать ущерб, упущенную выгоду и иные компенсационные выплаты в случаях недобросовестного использования земли собственниками (арендаторами);
 устанавливать сторонам договорные цены, включая арендную плату за землю, размер ипотечного кредитования.
Экономическая оценка земли включает в себя государственную кадастровую оценку земель, которая осуществляется в пределах границ административно-территориальных единиц и стоимостную оценку единичных объектов земельной собственности. В заключение следует отметить, что процесс становления новых земельных отношений в России далек от завершения и продолжает развиваться. При этом необходимо учитывать главное: «создание регулируемого государством земельного рынка различных форм собственности (государственной, муниципальной, частной), сочетающего интересы всех субъектов земельных отношений, должно служить в первую очередь общественным интересам, в этом случае потенциал земельных ресурсов будет задействован в полной мере».







Список использованной литературы

Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 (ред. от 09.09.2019) "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" (Зарегистрировано в Минюсте России 29.05.2017 N 46860)// КонсультантПлюс.– Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_217405/
Приказ Росземкадастра от 17.10.2002 N П/336 "Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации"// КонсультантПлюс.– Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_40052/
Библиографический список 1. Лесной кодекс Российской Федерации" от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 04.02.2021)//КонсультантПлюс.– Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64299/
Коломыцева А.С.Система эффективного управления земельными ресурсами/Коломыцева А.С., Черемисина Е.В., Корницкая О.В., Околелова Э.Ю.// Студент и наука. 2019. № 4 (11). С. 22-28.
Управление городскими территориями: учеб. пособие / В.Н. Баринов, Э.Ю. Околелова, Н.И. Трухина, О.В. Корницкая; «Ритм». – Воронеж, 2020. - 128 с.
Корницкая О.В. Совершенствование инструментария управления инновационной деятельностью на предприятиях стройиндустрии. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук / Тамбовский государственный университет им. Г.Р. Державина. Тамбов, 2015. - 168с.
Корницкая О.В. Специфика инновационного управления объектами недвижимости в современных условиях /О.В. Корницкая, Е.В. Григораш//Международный научный институт "Educatio". 2015. № 2-9. С. 73-75.
Корницкая О.В.Формирование основных аспектов эффективного использования земельных ресурсов/Корницкая О.В., Околелова Э.Ю., Трухина Н.И.// Вестник Алтайской академии экономики и права. 2020. № 4-1. С. 73-78.
Баринов В.Н. Эффективные технологии в управлении земельными ресурсами / Баринов В.Н., Трухина Н.И., Хахулина Н.Б. // ФЭС: Финансы. Экономика.. 2020. Т. 17. № 1. С. 49-54.
Ершова Н.В. Особенности развития кадастровой системы Российской Федерации / Н.В. Ершова, В.Н. Баринов, Н.И. Трухина, Г.А. Калабухов // Вестник Воронежского государственного аграрного университета . 2019. Т. 12. № 3 (62). С. 222-228.
рухина Н.И. Особенности механизма проведения государственной кадастровой оценки земель / Н.И. Трухина, С.А. Сидоренко, И.И. Чернышихина // Научный вестник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Серия: Экономика, организация и управление в строительстве. 2011. № 9. С. 78-84.
Трухина Н.И. Некоторые особенности учета и регистрации объектов недвижимости Н.И. Трухина, Н.В. Ершова, В. Селина // Научный вестник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Серия: Экономика и предпринимательство. 2015. № 1 (12). С. 105-107.
Мищенко В.Я. Экономические методы управления имущественным комплексом / В.Я. Мищенко, Н.И. Трухина, О.К. Мещерякова Учеб. пособие : Воронеж. гос. архит.-строит. ун-т. Воронеж, 2003. 114 с
Курасов С.В. Зарубежный опыт использования спутниковых систем в кадастре / С.В. Курасов, Н.Б. Хахулина // Научный вестник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Серия: Студент и наука. 2015. № 8. С. 54-59.
Бадмаева Ю.В., Бадмаева С.Э., Мироненко А.Б. Кадастровая оценка земель г. Красноярска // Московский экономический журнал. – 2020 – №9. – С 48-53
 Микроэкономика: Теория и российская практика [Текст]: учебник для вузов / под ред. А. Г. Грязновой, А. Ю. Юданова. – 10-е изд., перераб. и доп. М.: КНОРУС. 2015. 640 с.
 . Нуреев, Р. М. Курс микроэкономики [Текст]: учебник для вузов / Р.М. Нуреев. – 2-е изд. – М.: НОРМА. 2011. 576 с.
 Баринов В.Н. Эффективные технологии в управлении земельными ресурсами / Баринов В.Н., Трухина Н.И., Хахулина Н.Б. // ФЭС: Финансы. Экономика.. 2020. Т. 17. № 1. С. 49-54.
 Ершова Н.В. Особенности развития кадастровой системы Российской Федерации / Н.В. Ершова, В.Н. Баринов, Н.И. Трухина, Г.А. Калабухов // Вестник Воронежского государственного аграрного университета . 2019. Т. 12. № 3 (62). С. 222-228.
 рухина Н.И. Особенности механизма проведения государственной кадастровой оценки земель / Н.И. Трухина, С.А. Сидоренко, И.И. Чернышихина // Научный вестник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Серия: Экономика, организация и управление в строительстве. 2011. № 9. С. 78-84.
 Трухина Н.И. Некоторые особенности учета и регистрации объектов недвижимости Н.И. Трухина, Н.В. Ершова, В. Селина // Научный вестник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Серия: Экономика и предпринимательство. 2015. № 1 (12). С. 105-107.
 Мищенко В.Я. Экономические методы управления имущественным комплексом / В.Я. Мищенко, Н.И. Трухина, О.К. Мещерякова Учеб. пособие : Воронеж. гос. архит.-строит. ун-т. Воронеж, 2003. 114 с
 Курасов С.В. Зарубежный опыт использования спутниковых систем в кадастре / С.В. Курасов, Н.Б. Хахулина // Научный вестник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Серия: Студент и наука. 2015. № 8. С. 54-59.
 Бадмаева Ю.В., Бадмаева С.Э., Мироненко А.Б. Кадастровая оценка земель г. Красноярска // Московский экономический журнал. – 2020 – №9. – С 48-53
 Бадмаева Ю.В., Михалев Ю.А. Зонирование как инструмент управления земельными ресурсами застроенных территорий // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. —2014, —№7, С. 96-100.
 Земельный кодекс Российской Федерации" (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ (последняя редакция) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) / КонсультантПлюс (consultant.ru) (дата обращения: 05.04.2022).
 Авторское право и интернет //Исторический-сайт.рф : История. Исторический сайт: [сайт],2013
 Курасов С.В. Зарубежный опыт использования спутниковых систем в кадастре / С.В. Курасов, Н.Б. Хахулина // Научный вестник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Серия: Студент и наука. 2015. № 8. С. 54-59.
 Качанов Г.В. Правовое регулирование кадастровой стоимости недвижимого имущества в России /Г.В. Качанов//Экономика. Налоги. Право. – 2016. - № 5, С. 35-39;

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2