Правовое регулирование ипотеки

Реализация предусмотренного законодателем долженствования претерпевать определенные лишения напрямую зависит от заемщика, который может привлечь, а может и не привлечь кредитора к ответственности. Для привлечения нарушителя к ответственности необходимы следующие объективные и субъективные условия ответственности: незаконность нарушения, размер убытков, причинная связь между совершенным нарушением и убытками, в т. ч. вина нарушителя.Предоставление ипотечного кредита всегда связано с осуществлением предпринимательской деятельности соответствующей кредитной организацией. отсутствие у банка денежных средств не признается непредотвратимым либо чрезвычайным обстоятельством, которое могло бы выступить основанием для освобождения его от ответственности по нормам ст. 401 ГК РФ. Ответственность банка наступает независимо от наличия его вины. Для реализации собственного права требования о компенсации убытков заемщика требуется доказать их наличие и размер. Размер убытков устанавливается в качестве дополнительных расходов, осуществленных заемщиков из-за необходимости заключить новый ипотечный кредит, в том числе разницу в процентной ставке по первоначальному и заменяющему кредитному договору. В случаях, специально предусмотренных законом или договором, ответственность кредитора при нарушении обязательства наступает в форме выплаты заемщику неустойки или штрафа. Для их взыскания отсутствует необходимость доказывания различных условий ответственности, достаточно установить сам факт нарушения обязательства кредитором.Главная обязанность заемщика – возврат суммы кредита и установленных процентов согласно условиям договора. Если заемщик не возвращает суммы денежных средств в срок, он нарушает собственное обязательство, и на данную суммы денежных средств должны быть уплачены проценты с момента, когда она подлежит возвращению, до дня ее возврата кредитору.Возможное использование разных мер ответственности при нарушении кредитором и заемщиком собственных обязательств породило в практике арбитражных судов проблем их соотношения. Зачастую в договоре за одно и то же нарушение субъекты договора определяют несколько мер ответственности, к примеру, в случае невозврата заемщиком суммы кредита – взыскание процентов и неустойки ответственности. Использование одновременно двух мер ответственности влечет за собой взыскание в пользу кредитора итоговой суммы, которая превышает размер его вероятных убытков, таким образом, выступить в качестве средства его неосновательного обогащения.Законодательство определило случаи неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Они связаны с неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, но договором между сторонами могут быть предусмотрены и иные случаи. Причем нарушение должником обязательства должно быть значительным, т.е. размер требований залогодержателя вследствие этого должен быть соразмерен со стоимостью заложенного имущества.Следовательно, при невыполнении либо ненадлежащем выполнении собственного обязательства по кредитному соглашению, одновременно на кредитора и заемщика можно возложить ответственность в форме возмещения убытков либо в регламентированных случаях уплаты неустойки. Дополнительной мерой ответственности заемщика выступает начисление процентов ответственности на не возвращенную в срок сумму денежных средств по кредиту. При использовании любой из данных мер ответственности либо нескольких одновременно сторонам необходимо соблюдать компенсационный характер ответственности и не преследовать цели обогащения потерпевшей стороны.Одним из значительных юридических средств обеспечения кредиторских интересов признается обращение взыскания на недвижимость должника, которое находится в залоге у кредитора.Процедура обращения взыскания на недвижимость, которая была приобретена при помощи ипотечных средств и находилась в залоге, регламентируется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости», Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также Федеральным законом «Об исполнительном производстве».Под обращением взыскания на заложенную недвижимость необходимо понимать меру принудительного исполнения, которая подлежит применению по отношению к должнику по договору ипотеки либо по ипотеке, которая формируется на основе закона для удовлетворения кредиторских требований при помощи изъятия недвижимости и его реализации в принудительном порядке на торгах либо передаче кредитору.В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ обращение взыскания на предмет залога представляется возможным только при невыполнении либо ненадлежащем выполнении должником обязательства, которое обеспечено залогом. Исходя из этого можно прийти к выводу, что обращению взыскания на предмет ипотеки предшествует установление факта наличия задолженности, ее суммы, а также других обстоятельств ненадлежащего выполнения должником собственных обязательств.Одновременно закон устанавливает отдельные исключения из данного правила. Так, к примеру, банк может потребовать досрочного возврата кредита либо уплаты процентов по нему, а при неисполнении этого требования – обращения взыскания на предмет ипотеки независимо от надлежащего либо ненадлежащего выполнения обязательств заемщиком по договору ипотечного кредита. К данным случаям законодательство относит несоблюдение залогодателем обязательства по предупреждению залогодержателя обо всех известных ему на момент государственной регистрации договора правах третьих лиц относительно предмета ипотеки, грубое нарушение правил пользования жилым имуществом, находящимся в залоге, ремонта и правил содержания заложенного имущества, несоблюдение заемщиком обязательства по принятию мер для сохранения этого имущества, если подобное нарушение формирует угрозу утраты либо повреждения заложенного имущества, нарушение обязательства по страхованию заложенного имущества.Невыполнение одной из этих обязанностей приводит к формированию к держателя залога права требования досрочного выполнения обязательства, которое обеспечено ипотекой, а при неисполнении этого требования – обращения взыскания относительно предмета ипотеки, даже в том случае, если основное обязательство выполняется в надлежащем порядке.В отдельных случаях в качестве основания для обращения взыскания на недвижимость, которая находится в залоге, могут быть обстоятельства, которые не зависят от воли сторон ипотеки и действий должника по обеспечиваемому ипотекой обязательству: принудительное изъятие государством имущества, которое находится в залоге; обращение взыскания на предмет ипотеки по требованиям прежних либо следующих залогодержателей. В этих случаях права держателя залога осуществляются независимо от надлежащего либо ненадлежащего выполнения основного обязательства.Для того, чтобы защитить права должника, предусмотрены некоторые ограничения, связанные с обращением взыскания на помещения жилого типа, которые признаются обеспечением главного обязательства. Подобным условием является, к примеру, когда нарушение обязательства несущественно и размер требований держателя залога несоразмерен стоимости заложенного имущества.Недопустимо обращать взыскание на жилое помещение, которое является единственно пригодным для жительства гражданина-должника и членов его семьи. Между тем, это ограничение не подлежит распространению на помещения жилого типа, выступающие в качестве предмета ипотеки.В соответствии с общим правилом обращение взыскания на заложенную недвижимость производится в судебном порядке. Между тем, закон устанавливает возможность заключения между сторонами договора о залоге недвижимого имущества соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания. Условие о внесудебном порядке может включаться непосредственно в сам ипотечный договор. В случае внесудебной процедуры обращения взыскания на заложенную недвижимость его реализация осуществляется при помощи осуществления открытого аукциона организатором торгов в соответствии с договором, который заключался с держателем залога. Перед началом аукциона (торгов) держатель залога обязан отправить залогодателю уведомление о необходимости выполнения ипотечного обязательства.В том случае, если торги считаются состоявшимися, долг заемщика перед держателем залога подлежит погашению за счет суммы, которая будет выручена после продажи предмета залога. В том случае, если вырученная сумма после продажи недвижимости недостаточно, банк вправе удовлетворить собственное требование в непогашенной части за счет другого имущества заемщика. В том случае, если эта сумма превышает размер долга заемщика перед банком, разница подлежит возращению залогодателю. В том случае, если торги не состоялись, банк имеет право приобрести по договоренности с залогодателем заложенное имущество и зачесть собственные требования в счет покупной цены.Если исходить из анализа законодательства об обращении взыскания относительно предмета ипотеки, необходимо заметить, что данная процедура сочетает в себе как общие положения об обращении взыскания на заложенное имущество, так и признаки, свойственные исключительно для имущества, выступающего в качестве предмета ипотеки. Обращение взыскания на недвижимость, которая находится в залоге, признается одним из способов обеспечения выполнения должником обеспеченного ипотечным кредитом обязательства. Обращение взыскания на предмет ипотеки представляется возможным лишь в судебном порядке, за исключением случаев, когда между должником и кредитором не заключен договор о внесудебной процедуре.Обращение взыскания на единственное пригодное для жительства жилое помещение должника и членов его семьи представляется возможным лишь в случае, если оно признается предметом ипотеки, независимо от природы ее формирования. Вместе с тем, не принимаются во внимание какие-либо смягчающие обстоятельства, к примеру, наличие зарегистрированных и проживающих в данном жилом помещении лиц, не достигших совершеннолетия, или тяжелобольных граждан. В этом случае возможно только в судебном порядке предоставить отсрочку взыскания. При изучении вопроса реализации заложенной недвижимости требуется обратить внимание на установление его начальной продажной цены. Начальная продажная стоимость реализуемого залогового недвижимости должна соответствовать его действительной рыночной стоимости, а не стоимости к моменту заключения договора ипотеки.ЗАКЛЮЧЕНИЕПодводя итог вышеизложенному, можно прийти к следующим выводам.Ипотечное кредитование – это долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специальными банковскими либо другими кредитными учреждениями под заклад недвижимого имущества.При ипотечном кредитовании заемщику предоставляется кредит для того, чтобы приобрести недвижимость. Его главным обязательством перед кредитором выступает погашение кредиторского задолженности, а обеспечивает выполнение этого обязательства погашение залога недвижимости. Недвижимость, приобретенная в рамках программы ипотечного кредитования, является собственностью заемщика с момента погашения кредита. Плюсы и минусы этого способа решения жилищных проблем каждый расценивает самостоятельно и независимо. Наиболее важными преимуществами ипотечного кредита считаются, во-первых, возможность уже сразу жить в новой квартире или доме без многолетнего накопления необходимой суммы на покупку жилья, а также то, что жилье, приобретенное по ипотеке, сразу признается собственностью заемщика ипотечного кредитования. Кроме того, заемщик, а также члены его семьи получают возможность немедленно быть зарегистрированными в новом жилье. Между тем, заемщик получает льготы согласно подоходному налогу (на сумму, установленную государством – налоговый имущественный вычет по налогу на доходы граждан). Между тем, главным недостатком кредитования в ипотеку необходимо считать «переплату за квартиру», которая может достичь 100 и более процентов, а также дополнительные расходы заемщика при получении ипотечного кредитования как оплаты услуг оценщиков и нотариусов, платы банку за рассмотрение заявки на получение кредита, сбор за веление ссудного счета. Учитывая банковскую организацию и объект недвижимости, на получение которого банк выдает ипотечный кредит, могут предъявляться дополнительные требования к заемщику, например, такие как наличие государственной регистрации, конкретный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту. В связи с этим найти оптимальное соотношение между преимуществами и недостатками ипотеки каждому необходимо самостоятельно. Вполне вероятно, не лишним будет ознакомление с альтернативами ипотеки как способа решения жилищных проблем. Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, приводит к остановке производственного спада в отдельных отраслях промышленности, также ипотечное кредитование оказывает положительное воздействие на преодоление нестабильности в обществе, которая, обычно, сопровождает кризис в экономике. Поэтому реально становится необходимым развития подобной формы кредитования в нашей стране. В условиях рыночной системы экономики ипотека набрала большие обороты, интерес к ней со стороны банковских организаций, инвесторов, граждан довольно высок. Между тем, пока в этой области остается значительное число неразрешенных вопросов и государство обязано создать институт ипотечного кредитования и условия надежного эффективного функционирования всей системы. К главным правовым проблемам, препятствующим развитию кредитования в ипотеку, следует отнести: 1) слабая разработанность законодательства для совершения залоговых операций с участками земли, ограничивающая хозяйственный оборот данной разновидности недвижимости; 2) проблемы, которые связаны с выселением жильцов из домов, квартир, которые были заложены по ипотечным кредитам и реализуются в соответствии с законодательством в определенных случаях, а также проблема систематизации трактовки прав пользования помещением жилого типа в некоторых федеральных законах и кодексах;3) отсутствие нормативно-правовой основы для функционирования рынка эмиссионных ипотечных ценных бумаг и привлечения на этот рынок потенциальных инвесторов.