Учёт и налогообложение операций по договору аренды недвижимости

В этом случае он должен перечислить арендодателю сумму арендной платы, указанную в договоре, то есть без удержания из нее налога. НДС при этом арендатору необходимо отдельно уплатить в Федеральный бюджет.
В соответствии со статьей 161 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется отдельно по каждому арендованному объекту недвижимого имущества (помещению, зданию).
Определять налоговую базу (то есть исчислять НДС) арендатору необходимо на дату перечисления арендной платы государственному или муниципальному органу. Причем неважно, за какой период она перечисляется — за прошедший (например, в августе за июль), текущий (например, в конце августа за август) или будущий (например, авансом в июле сразу за III квартал).
Обязанность по уплате налога на имущество по арендованным объектам недвижимого имущества зависит от того, на балансе какой стороны (арендатора или арендодателя) учитывается данный объект недвижимого имущества. В случае, если арендованный объект недвижимого имущества учитывается на балансе арендатора в составе основных средств, то арендатор признается налогоплательщиком по налогу на имущество.
Если объект недвижимого имущества, переданный в аренду, учитывается на балансе арендодателя, то налог на имущество уплачивает арендодатель.
Объектами налогообложения по налогу на имущество являются:
недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств;
недвижимое имущество, находящееся на территории РФ и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 НК РФ, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 НК РФ.
По общему правилу налоговая база по налогу на имущество — это среднегодовая стоимость недвижимости. Организации самостоятельно рассчитывают ее по итогам года и по окончании каждого отчетного периода, если в регионе такие периоды не отменены. Порядок определения среднегодовой стоимости недвижимого имущества представлена на рисунке 3.

Рисунок 3 - Расчет среднегодовой стоимости имущества в целях определения налоговой базы
При этом, налоговая база по налогу на имущество организаций может определяться как кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества.
Налоговым кодексом РФ установлен следующий список объектов недвижимости, по которому налоговая база рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, а именно:
административно-деловые центры и помещения, в них расположенные;
торговые комплексы и помещения, в них расположенные;
нежилые помещения с назначением, аналогичным приведенному в предыдущих пунктах;
жилые помещения, гаражи, машино-места, незавершенное строительство, хозяйственные строения и сооружения.
В случае если объект недвижимого имущества учитывается одновременно в бухгалтерском балансе как у арендодателя, так и у арендатора, то в целях исключения двойного налогообложения налог на имущество в отношении объекта аренды уплачивается арендодателем (собственником).
Нетипичной, но требующей внимания является ситуация, когда договор аренды недвижимого имущества организация - юридическое лицо заключает с физическим лицом.
Если организация арендует у физического лица объект недвижимого имущества, то организация в данном случае является налоговым агентом по налогу на доходы физических лиц в отношении физического лица-арендодателя.
В соответствии с положениями Налогового кодекса РФ на организацию возложена обязанность исчислить НДФЛ с дохода в виде арендной платы, удержать налог при выплате дохода физическому лицу и перечислить его в бюджет. Исчисление НДФЛ с аренды производится при каждой выплате дохода физлицу по следующей формуле:
Сумма налога = Сумма арендных платежей, перечисляемых физическому лицу * Ставка по налогу на доходы физических лиц

Ставка НДФЛ составляет:
если арендодатель – резидент РФ – 13%. Но если налоговая база по НДФЛ резидента с начала года превысит 5 млн руб., то налог считается по ставке 15% (п.1 ст.224 НК РФ);
если арендодатель – нерезидент РФ – 30%.
Физическому лицу сумма арендной платы перечисляется уже за минусом удержанной суммы налога.

3 Решение задачи по договору аренды недвижимости
ООО «ЛВБ-мониторинг» и ООО «Тристан» заключили договор аренды объекта недвижимого имущества от 01.04.2022. В соответствии с договором размер арендной платы в размере устанавливается в размер 100000 рублей (без учета НДС в размере 20%). Полная стоимость арендных платежей составляет 120 000 руб. Сформируем журналы хозяйственных операций налогового учета у арендатора и арендодателя в таблицах 3 и 4 соответсвтенно. Стоимость объекта недвижимого имущества составляет 800000 руб.
Таблица 3 – Журнал регистрации хозяйственных операций у арендатора
№
п/п Наименование хозяйственной операции Сумма, руб. Документы 1 Принят к учету арендованный объект недвижимого имущества 800000 Договор аренды объекта недвижимого имущества, акт приема-передачи по форме №ОС-1 2 Ежемесячное отражение суммы аренды по договору, принятие расходов к учету 100000 Договор аренды объекта недвижимого имущества, в некоторых случаях - акт об оказанных услугах, сформированный арендодателем объекта 3 Выделен НДС из суммы арендной платы 20000 Счет-фактура 4 С расчетного счета организации перечислена арендная плата 120000 Платежное поручение, банковская выписка 5 «Входной» НДС предъявлен к возмещению из бюджета 20000 Счет-фактура, налоговая декларация по налогу на добавленную стоимость 6 Расходы в виде арендных платежей приняты к учету при исчислении налога на прибыль 100000 Договор аренды, налоговая декларация по налогу на прибыль организаций

Продолжение таблицы 3
№
п/п Наименование хозяйственной операции Сумма, руб. Документы 7 Арендованный объект недвижимого имущества снят с учета при его возврате арендодателю 800000 Акт о приеме-передаче объекта недвижимого имущества
Таблица 4 – Журнал регистрации хозяйственных операций у арендодателя
№
п/п Наименование хозяйственной операции Сумма, руб. Документы 1 Отражена передача объекта недвижимого имущества арендатору 800000 Договор аренды объекта недвижимого имущества, акт приема-передачи по форме №ОС-1 2 Начислена арендная плата по объекту за текущий месяц 120000 Договор аренды объекта недвижимого имущества, акт об оказанных услугах 3 Выделен НДС с арендной платы (к уплате в бюджет) 20000 Счет - фактура 4 Поступила арендная плата на расчетный счет организации 120000 Банковская выписка 5 Начислена амортизация недвижимого имущества, сданного в аренду (линейным способом, СПИ – 10 лет) 3333,33 Ведомость амортизации объектов основных средств, бухгалтерская справка 6 Возврат арендованного объекта недвижимого имущества 800000-сумма начисленной амортизации Акт о приеме-передаче объекта недвижимого имущества
Произведем расчеты по налогам и составим календарь уплаты рассчитанных налогов. Календарь уплаты налогов представлен в виде таблицы 5.



Таблица 5 - Календарь уплаты налогов в бюджет
№
п/п Наименование налога Сумма
платежа,
руб. Дата
перечисления
в бюджет 1 Налог на прибыль организаций (исчисляет и уплачивает арендодатель) 72000 28 число месяца, следующего за отчетным периодом 2 Налог на добавленную стоимость (исчисляет и уплачивает арендодатель) 60000 25 число месяца, следующего за отчетным периодом 3 Налог на имущество (исчисляет и уплачивает тот, у кого на балансе учитывается объект недвижимого имущества) 30 число месяца, следующего за отчетным периодом
Расчет налога на прибыль организаций производится методом начисления. Налоговая база по налогу на прибыль организаций составит 120000 руб.*3 месяца=360000 руб. Налог на прибыль при ставке 20% составит 72000 руб.
При методе начисления доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств. Собственное имущество, переданное в аренду, срок полезного использования которого согласно Классификации ОС, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1, превышает 12 месяцев, и первоначальной стоимостью более 100 000 руб. относится к амортизируемому. Затраты на приобретение амортизируемого имущества не учитываются в расходах при налогообложении прибыли (п. 5 ст. 270 НК РФ). Стоимость такого имущества погашается путем начисления амортизации на протяжении срока его полезного использования. В связи с этим расходы по амортизации не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.
Для налога на добавленную стоимость налоговая база также составит 100000 руб.*3 месяца=300000 руб. Налог на добавленную стоимость при ставке 20% составит 60000 руб.
Определим величину налоговой нагрузки в рамках договора аренды недвижимого имущества и сформируем вывод на основе полученных результатов.
Налоговая нагрузка: (60000+72000)/300 000 *100 =44%
В соответствии с полученным показателем налоговой нагрузки можно сделать следующие выводы: Организации необходимо налоговое планирование, которое станет частью общей системы финансового управления и контроля.





Заключение
В соответствии с законодательством РФ, аренда является передачей собственных основных средств, не задействованных в производственном процессе, во временное пользование другой организации на условиях договора. Субъектами арендных отношений являются арендатор и арендодатель. Арендодателями могут выступать:  
юридические и физические лица, обладающие правом собственности;
лица, наделенные правами сдавать имущество в аренду.
Арендаторами могут выступать юридические и физические лица. Законодательство об аренде предъявляет к ним гораздо меньше требований, чем к арендодателям. Главным из них является обладание правоспособностью.
Правоустанавливающим и регулирующим нормативным документом для субъектов арендных отношений является Гражданский кодекс Российской Федерации. В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества при заключении его с юридическим лицом может быть заключен только в письменной форме.
Операции по аренде объектов недвижимого имущества облагаются следующими видами налогов:
налог на прибыль организаций;
Доходы, полученные от сдачи объектов недвижимого имущества в аренду, формируют налоговую базу по налогу на прибыль организаций. При этом, налоговой базой устанавливается сумма арендной платы в соответствии с заключенным договором аренды.
налог на добавленную стоимость;
Налоговая база при этом определяется как сумма арендной платы в соответствии с заключенным договором аренды. Моментом определения налоговой базы по НДС при оказании услуг по сдаче в аренду объекта недвижимого имущества является наиболее ранняя из дат: день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания услуг или последний день налогового периода (квартала), в котором оказываются услуги.
налог на имущество организаций;
Налоговая база по налогу на имущество определяется как среднегодовая стоимость недвижимого имущества. Организации самостоятельно рассчитывают ее по итогам года и по окончании каждого отчетного периода, если в регионе такие периоды не отменены. В ряде случае, установленных законодательством РФ, налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
налог на доходы физических лиц.
Если организация арендует у физического лица объект недвижимого имущества, то организация в данном случае является налоговым агентом по налогу на доходы физических лиц в отношении физического лица-арендодателя.


Библиографический список
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ / Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ / Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ [Электронный ресурс] : СПС КонсультантПлюс. – Режим доступа : http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_19671/. – 10.05.2022.
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ [Электронный ресурс] : СПС КонсультантПлюс. – Режим доступа : http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_19671/. – 21.05.2021.
Федеральный закон «О бухгалтерском учете» от 06.12.2011 №402-ФЗ [Электронный ресурс] : СПС КонсультантПлюс. – Режим доступа : http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_122855/. – 15.05.2021.
Приказ Минфина РФ от 6 июля 1999 г. № 43н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Бухгалтерская отчетность организации» ПБУ 4/99» [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru/. – 15.04.2022.
Федеральный стандарт бухгалтерского учета «Бухгалтерский учет аренды» ФСБУ 25/2018. Утверждено приказом Министерства финансов Российской Федерации от 16.10.2018 № 208н. [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru/. – 10.05.2022.
Завидов, Б. Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование. Учебное пособие / Б.Д. Завидов. - М.: Дашков и Ко, 2021. - 180 c.
Как составить договор аренды [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://journal.tinkoff.ru/guide/arenda-imushchestva/.– 10.05.2022.
Камысовская, С.В. Бухгалтерская финансовая отчетность: формирование и анализ показателей: Учебное пособие / С.В. Камысовская, Т.В. Захарова. – Москва: ИНФРА-М, 2022. – 432 с.
Кузнецова И.А., Люлюченко М.В. Лизинг как инструмент модернизации экономики РФ//Белгородский экономический вестник. -2019. -№ 4. -С. 171-178.
Учет аренды: что говорят международные и российские стандарты? [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://crowe-crs.ru/insights/publications/uchet-arendy-chto-govoryat-mezhdunarodnye-i-rossiyskie-standarty-chast-2/.
ФСБУ 25/2018: Как вести учет аренды компаниям в 2022 году [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.audit-it.ru/articles/account/contracts/a69/1056687.html
Цыденова, Э. Ч. Бухгалтерский и налоговый учет : учебник / Э.Ч. Цыденова, Л.К. Аюшиева. — 2-е изд., перераб. и доп. — Москва : ИНФРА-М, 2020. — 399 с.
Шуклин Б.С. Правовые и экономические основы лизинга. -М.: Гросс Медиа, 2019. -С. 35-38.















Субъекты арендных отношений

Арендатор

Арендодатель

Состав арендной платы

Возложение некоторых затрат на арендатора

Износ объекта аренды

Вознаграждение арендодателя


5

27