Ипотечный кредит и проблемы ипотечного кредитования в России

Проведя анализ портфеля ипотечного кредитования, мы наблюдаем, что, благодаря снижению ставок в период с 2020 года по 2021 гг., уровень выдачи кредитов превысил всевозможные показатели, активность на рынке недвижимости набирала обороты на первичном направлении, вторичном и загородной недвижимости.По итогам января 2021 года ВТБ выдал рекордный для этого месяца объем ипотеки – более 45 млрд. рублей. Доля сделок в рамках льготной госпрограммы выросла с 20% по итогам 2020 года до 33% в январе. В Саратовской области выдача ипотеки ВТБ за первый месяц нового года составила почти 250 млн. рублей.«Российские банки обновили рекорд января по продажам ипотеки, рынок вырос примерно на треть. Спрос населения во многом обеспечен действием госпрограммы, по которой только в рамках ВТБ сегодня проходит уже каждая третья сделка. За январь мы выдали по ставке 6,1% более 4 тысяч кредитов на 15 млрд. рублей, а общий объем кредитования достиг 45 млрд. рублей. Уверен, что в период действия госпрограммы в этом году рынок может еще несколько раз обновить свои максимумы продаж. Пока потенциал льготной ипотеки далеко не исчерпан, и мы со своей стороны готовы удовлетворить спрос наших заемщиков на льготные кредиты в полном объеме», – комментирует Анатолий Печатников, заместитель президента-председателя правления ВТБ.Регионами-лидерами по объему проведенных сделок ВТБ в январе стали Москва и область (16,7 млрд. руб.), Санкт-Петербург и Ленобласть (4,5 млрд. руб.), Новосибирская область (1,6 млрд. руб.), Республика Татарстан (1,5 млрд. руб.) и Свердловская (1,2 млрд. руб.) область. Средний чек по ипотечному кредиту вырос по сравнению с январем 2020 года на 17% и достиг 2,8 млн. рублей. Размер первоначального взноса изменился на 2 п.п. и достиг 36%.В сегменте рефинансирования с начала года ВТБ провел более 5 тысяч сделок на общую сумму 11,2 млрд. рублей, что немного уступает показателям января 2020 года. По словам Анатолия Печатникова, в этом году «бума» перекредитования ожидать уже не стоит. «Мы являемся лидером рынка рефинансирования ипотеки и видим, что большинство клиентов, которые брали кредиты несколько лет назад по ставкам около 10%, успели снизить свою долговую нагрузку в прошлом году. Сейчас на рынке – время минимальных ставок. Пока нет предпосылок для дальнейшего снижения ключевой ставки, а значит и ставки в российских банках, скорее всего, пока останутся примерно на том же уровне», – добавил топ-менеджер ВТБ.ВТБ занимает около четверти рынка жилищных кредитов в России. По итогам 2020 года банк выдал 354 тысячи ипотечных кредитов на 935 млрд. рублей. Это крупнейший результат в истории ВТБ, который почти на 40% превышает значения 2019 года. Ипотечный портфель банка вырос за год на 18% и достиг 2 трлн. рублей. [4]Просматривая данные по ставкам 2021 года, сравнивая их с 2019 и 2020 гг., очевидно, что благодаря поддержке государства в 2020 и 2021 гг. ипотечное кредитование стало доступнее для молодых семей и для людей, которые планировали приобрести недвижимость на первичном рынке.2.3 Основные проблемы и пути их решенияБанк ВТБ различными способами старается сэкономить средства заемщика, предлагая скидки за цифровые сервисы и при оформлении страхования у партнеров. Проведя анализ различных источников и мнений, можно выделить несколько основных проблем ипотечного кредитования на примере банка ВТБ (ПАО).Низкая платежеспособность населения, которая также обусловлена низким уровнем финансовой грамотности. Этот момент мы хорошо можем описать прираспределение налогового бремени по принципу платежеспособности.Сторонники этого принципа утверждают, что каждый дополнительный доллар дохода, полученного домохозяйством, приносит им все меньше и меньше удовлетворения или предельной полезности. Это объясняется рациональным поведением потребителей: первые доллары полученного в любое время дохода они потратят на товары первой необходимости, т.е. на товары с наибольшей предельной полезностью. Все последующие доллары из дохода пойдут на менее необходимые им товары и услуги, а потом на мелкие расходы. Это значит, что доллар, изъятый в виде налога у бедного человека, имеющего мало денег, является большей для него потерей, чем доллар, полученный через налоги у богатого человека, имеющего много денег. Чтобы уравновесить потери получателей доходов из-за выплаты налогов, их надо распределять в соответствии с размерами дохода, получаемого налогоплательщиком.Здесь легко проследить мышление бедного человека, так как при мышлении богатого, сначала мы откладываем и только после этого распределяем оставшиеся финансы, как говорил наставлял Бодо Шефер на одном из выступлений.В РФ превалирующая часть населения нуждаются в улучшении жилищных условий, в силу того, что сейчас не так много профессий, где сотрудникам в дальнейшем гарантируют жилье за выслугу лет. Позволить себе оформление кредита, так как это требует подтверждение официального дохода. К сожалению, многие работодатели выплачивают часть заработной платы своим сотрудникам неофициально, выдавая официальную часть в размере минимальной оплаты труда. В данном случае банк мог бы создать сервис само занятых с направлением «премиальные», где сотрудники будут иметь возможность отразить все свои доходы и показать это.2. Инфляция. Инфляция — процесс обесценения денег, который проявляется как устойчивое повышение общего уровня цен в экономике.Экономика, в которой нет резерва ресурсов более предрасположена к инфляции, чем та, в которой имеется возможность маневра ресурсами. Кейнс утверждал: пока существует неполное использование хотя бы одного фактора производства, увеличение количества денег не скажется на росте цен. Рекомендуя «либеральную» денежную политику в качестве стимулирующего рычага спроса, кейнсианцы исходили из убеждения, что ее инфляционное воздействие можно предотвратить мерами фискальной политики и контролем за ценами и заработной платой.В целом в России за последние годы снизился уровень инфляциии тем не менее, пока есть куда стремиться, что также отражается на выдаче кредитов.Нестабильная экономическая ситуация. Так как ипотечное кредитование подразумевает долгосрочное кредитование, здесь необходимо понимать и отдавать отчет в различных рисках, при заключении таких договоров. Человек должен быть надежен, трудоспособен, платежеспособен, именно поэтому столько критериев для заемщика и созаемщика. Решение этого вопроса лежит исключительно в выборе хорошего специалиста, владеющего не только аналитическими навыками точных наук, а также свободно оперирующего историческими фактами, ведь проанализировав историю, мы видим, что каждая эпидемия, экономический кризис, боевые действия не столь уж и непредсказуемы. О чем нам и говорил Ницше - «Всё уходит, всё возвращается — вечно вращается колесо бытия. Всё умирает, всё вновь расцветает — вечно бежит год бытия. Всё погибает, всё вновь устроятся; вечно»4. Как и в целом на рынке ипотечного кредитования, банк ВТБ выдает кредиты на вторичную недвижимость под процент выше, чем на строящееся жилье, соответственно ежемесячный платеж, также становится выше, чем по новостройке. В 2019-2020 гг. была тенденция приобретения строящегося жилья, а в это время проживать в арендуемой квартире, соглашусь до 2021 года это была приемлемая схема. Однако осенью 2021 года стоимость новостроек выросла на 25-30%, аргументом послужило повышение цен на строй материалы. Таким образом единственное преимущество новостроек стал «год выпуска», квадратура минимальная, материал равнозначен старому жилому фонду, а где-то и уступает. Соответственно теперь граждане стали нуждаться в дополнительной поддержке на покупку жилья на вторичном рынке, дабы приобрести приемлемую площадь. Здесь также можно обратиться к сервису само занятых, предоставив пользователям преференции. Позволив женщинам в декрете и гражданам, кто получает заработную плату «в конверте» фиксировать, демонстрировать свои доходы банку и государству.5. Также низкая финансовая грамотность жителей создает банку ВТБ некоторые препятствия в привлечении платежеспособных заемщиков. В настоящее время в нашей стране принята и реализуется «Стратегия повышения финансовой грамотности в Российской Федерации на 2017—2023 годы», которая направлена на финансовое просвещение различных групп населения с целью формирования финансово ответственного поведения граждан, принятия ими более эффективных финансовых решений в повседневной жизни и профессиональной деятельности. Мировая практика реализации подобных стратегий и программ демонстрирует рост эффективности финансового поведения домохозяйств в решении вопросов жизнеобеспечения, повышения личного благосостояния и экономической безопасности домохозяйств. Именно поэтому в рамках реализации подобных стратегий и программ ключевым аспектом является не финансовое образование, а именно финансовое просвещение, охватывающее как можно большее количество социальных групп населения. Актуальность задач повышения финансовой грамотности населения во всем мире предопределяется жизненной необходимостью формирования навыков личного финансового планирования на протяжении всей жизни в зависимости от жизненного цикла индивида. Решение вопросов «Потреблять или сберегать?», «Как и куда инвестировать сбережения?», «Как обеспечить подушку безопасности на случай потери работы или трудоспособности?», «Как прожить на пенсию?», «Вступать ли в ипотеку?» должно приниматься на основе грамотного управления личными финансами. Любое финансовое решение, принимаемое индивидом или домохозяйством, должно иметь прочную основу, для чего и проводятся образовательные мероприятия, направленные на финансовое просвещение населения путем использования разнообразных онлайн-инструментов, средств массовой информации, просветительской работы. Стремительно множащиеся и постоянно диверсифицируемые предложения от кредитных и финансовых институтов, расширение как возможностей повышения личного финансового благосостояния, так и рисков мисселинга и финансового мошенничества предопределяют высокую значимость формирования эффективных моделей финансового поведения людей, достижения экономической и финансовой безопасности домохозяйств и снижения финансовых рисков.Здесь я рекомендую заниматься финансовой грамотностью населения не только взрослых, но и юношей, заключив контракты со школами на обеспечение финансовой грамотности поколения. Что позволит в долгосрочной перспективе уметь рассчитывать финансы и просчитывать схемы погашения и взятия ипотеки с минимальными затратами. Ведь это обеспечит долгосрочную неразрывную связь между будущими поколениями и банком ВТБ. При этом информирование уже зрелого поколения о том, как можно брать и гасить ипотеки с минимальными затратами для клиента создало бы также прочную неразрывную связь ипотечного кредитования между клиентом и банком.6. Также важной проблемой банков является наличие мошенничества со стороны заемщиков. Несмотря на то, что ВТБ один из банков на Урале,который приглашает своих фотографов для оценки, чтобы избежать фальсификации оценки недвижимости «занижение». Здесь можно предложить сделать программу без первоначального взноса, при приемлемом ежемесячном подтвержденном доходе.Изучив существующие проблемы ипотечного кредитования Банка ВТБ и предложив локально по каждой из них решение, мы можем сделать выводПри сложившейся ситуации затруднительно выбрать пути решения для того, чтобы избежать снижения показателей кредитного портфеля в сравнении с предшествующими годами. И так как оптимальные условия кредитования диктует Центробанк, своими силами коммерческая организация может взять курс на мотивацию покупки: уступки прав требования строящегося жилья, так как при его покупке клиент имеет возможность приобрести жилье по государственной программе с низкой ставкой и получить ключи от нового жилья в минимальные сроки. Для граждан, не имеющих пока возможности воспользоваться программой с государственной поддержкой фиксировать свои доходы, помимо официальной заработной платы, создав сервис само занятых в банке, где буду фиксироваться все дополнительные доходы, что позволит далее повысить рейтинг при подаче заявки на ипотеку. И третий курс, который поможет привлечь клиентов организация сотрудничества с застройщиком для предоставления преференций клиентам, которые приобретают не одно помещение жилое (квартира) или коммерческое.С целью снижения рисков по ипотечному кредитованию в Банке ВТБ (ПАО)можно предложить введение системы рискового менеджмента для учета просроченной задолженности. Предлагается внедрить новую, разработанную нами систему риск –менеджмента и разработаем план действий сотрудников Банке ВТБ (ПАО) в отношении минимизации кредитных рисков. Система риск –менеджмента направлена на своевременное выявление рисков и их причин возникновения в деятельности Банке ВТБ (ПАО), а так же реализация мероприятий в рамках системы риск –менеджмента, которые направлены на устранение причин возникновения данных рисков. На рисунке 3 приведена схема работы предлагаемой системы риск-менеджмента дляБанке ВТБ (ПАО). Рисунок 3 – Методика работы предлагаемой системы риск-менеджментавБанке ВТБ (ПАО) [Составлено автором]Предлагаемая система финансового риск-менеджмента способствует более полному охвату финансовых рисков, которые могут возникнуть в процессе осуществления деятельности исследуемого банка. Основным риском в Банке ВТБ (ПАО) в кредитовании признан в 2021 году риск снижения платежеспособности заемщика. Основной причиной стали ограничения и меры поддержки населения введенные Правительством РФ по причине пандемии коронавирусной инфекции: - нерабочие дни;- списание процентов, пени и штрафов за просроченные кредиты в 2021 году;- отсрочки по платежам и не начисление процентов, пени, штрафов, неустоек. Анализ и оценка индивидуальных кредитных рисков, которая выражаются в определении платежеспособности потенциального клиента, является одним из основных элементов системы управления кредитным риском. Платежеспособность потребителя представляет собой реально сложившуюся готовность заемщика погасить кредит, а также правовое, финансовое, социальное положение и субъективное состояние физического лица, исходя из оценки которого, банк принимает решение о начале, продолжении или прекращении кредитных отношений с клиентом. Распределение рисков розничного кредитования в Банке ВТБ (ПАО) можно осуществить по срокам ипотечных кредитов (таблица 2.12). Таблица 2.12 – Уровень риска в сегментах розничного кредитования в Банке ВТБ (ПАО) в 2021 году [Составлено автором]Сроки ипотечных кредитовУровень риска (просроченная задолженность),%До 10 лет12От 10 до 15 лет15От 15 до 20 лет9Свыше 20 лет7На основании этого приведем схему усовершенствованной модели кредитования в Банке ВТБ (ПАО). Данную усовершенствованную модель приведем на рисунке 4. Рисунок 4- Усовершенствованная модель процесса кредитования в исследуемом банке в Банке ВТБ (ПАО)[Составлено автором]На основании данного рисунка можно сделать вывод, что в исследуемом банке ВТБ (ПАО) модель учета и анализа кредитования физических лиц усложнилась на основании внедрения дополнительной проверки потенциального заемщикам дополнительной проверки личной информации и расчета рисков заемщика по системе «5С». Данная система обеспечит выявление рисков, связанных с потенциальным заемщиком в отношении оформления кредитования. В частности риска неплатежеспособности потенциального заемщика. Внедрение предлагаемых мероприятий по совершенствованию учета и анализа кредитов и займов повлечет за собой более ужесточенный отбор заемщиков – физических лиц, а так же усилит контроль за выдачей и возвратностью кредитов и займов физических лиц. Что в принципе снизит объем кредитования (по опыту других банков) в среднем на 8%. Приведем прогнозируемый объем ипотечного кредитования вмероприятий по совершенствованию учета и анализа кредитов и займов на 2021 год. Данный прогноз приведен в таблице 2.13.Таблица 2.13 - Прогнозируемый объем кредитования в Банке ВТБ (ПАО) после реализации мероприятий по совершенствованию учета и анализа кредитов и займов на 2022 год [Составлено автором]Фактический 2021 год%Плановый 2022 год%ОтклонениеСсуды7998210073583,44100-6398,56До 10 лет2154026,9319816,826,93-1723,2От 10 до 15 лет2356929,4721683,4829,47-1885,52От 15 до 20 лет2678933,4924645,8833,49-2143,12Свыше 20 лет808410,117437,2810,11-646,72На основании данной таблицы подтверждено снижение объема кредитования. Но при этом вырастет платежеспособность заемщиков по кредитованию, и как следствие, будет снижен объем задолженности по кредитованию так же по опыту других банков в среднем на 8-10%. Данный прогноз приведен в таблице 2.14. Таблица 2.14 - Прогнозируемый объем снижения задолженности просроченных кредитов и займов физических лиц после реализации мероприятий по совершенствованию учета и анализа кредитов и займов на 2022 год [Составлено автором] Фактический 2021 годПлановый 2022 годОтклонениеТемп ростаНепросроченные 7469968723,15975,9214,1Просроченные менее 30 дней352323,84-28,16-56,82Просроченные 30-90 дней325299-26-34,46Просроченные 91-180 дней198182,16-15,84-176,26Просроченные 181-365 дней569523,48-45,526,68Более 365 дней38403532,8-307,224,04На основании данной таблицы можно сделать вывод, что по усовершенствованной модели процесса кредитования, связанной с ужесточением проверки потенциальных заемщиков, будет снижаться объем кредитования, но вырастет объем непросроченной кредитования 5975,92 млн. руб. или на 14,1%. При этом снизится объем всех видов просроченной задолженности по кредитования. Таким образом, усовершенствованная модель будет способствовать снижения кредитного риска по кредитования в Банке ВТБ (ПАО).ЗАКЛЮЧЕНИЕВ заключение представленной работы можно сделать вывод, что все поставленные задачи выполнены и цель исследования достигнута. На основании исследования, проведенного в первой главе представленной выпускной квалификационной работы можно сделать вывод, что ипотечное кредитование представляет собой вид кредитования населения, своего рода инвестиционные вложения населения в объекты недвижимости. В качестве инвестиционных средств выступают кредиты от коммерческих банков. Изучение современных моделей ипотечного кредитования в отечественной и зарубежной практике показало, что выделяют следующую классификацию моделей ипотечного кредитования:– сбалансировано-автономную (ссудосберегательную) модель;– усечено-открытую модель;– расширенно-открытую модель.Изучив каждую модель, можно выделить сильные и слабые стороны каждой и проанализировать, возможна ли та или иная модель ипотечного кредитования для использования в российской экономике.В современных условиях, в условиях мирового ипотечного кризиса, риски ипотечного кредитования сводятся к следующему:- потеря дохода;- колебания курса валют;- одностороннее изменение условий ипотечного;- договора кредитной организацией;- потеря ипотечного жилья в цене;- замораживание стройки;- неодобрение кредита.Таким образом, исследовав современные модели ипотечного кредитования, следует сделать вывод, что сегодня в нашей стране широко используется «американская» двухуровневая модель ипотечного кредитования, а основным методом рефинансирования ипотечных кредитов является секьюритизация, предполагающая целевое высвобождение кредитных ресурсов на нужды банка посредством выпуска и продажи ценных бумаг от имени банка, которые имеют обеспечение залогом по ипотечным кредитам.На основании исследования, проведённого во второй главе работы можно сделать вывод, что Банк ВТБ (ПАО) является одним из крупных коммерческих банков в РФ. Основным учредителем данного банка выступает ЦБ РФ. На основание исследования проведенного во второй главе можно сделать вывод, что доходность от деятельности в Банк ВТБ (ПАО) за 2021 год выросла на 15,8%. Анализ структуры доходов коммерческого банка показал, что она изменилась: в 2021 году наибольшая доля в структуре доходов Банк ВТБ (ПАО) приходится на операционные и процентные доходы. Анализ расходов Банк ВТБ (ПАО) показал, что в 2021 роду наблюдается снижение расходов коммерческого банка на 9,8%. Анализ структуры расходов Банк ВТБ (ПАО) показал, что наибольший объем расходов приходится на процентные расходы. И динамика и структуры расходов за последние три года практически неизменна. Анализ финансовых результатов Банк ВТБ (ПАО) показал, что осуществляемая деятельность приносит стабильный доход, с положительной ежегодной динамикой.Исследование процесса ипотечного кредитования в Банк ВТБ (ПАО) показало, что данный процесс осуществляются следующим образом:- подача заявки на получение ипотечных кредитных средств;- проведение проверки поданных заемщиком документов для получения ипотечного кредитования;- подписание договора ипотечного кредитования и оформление всех сопутствующих документов;- оформление сделки купли-продажи объекта недвижимости и перевод денежных средств с кредитного ипотечного счета заемщика на счет покупателя. Изучение ипотечного кредитования в исследуемом коммерческом банке Банк ВТБ (ПАО) показало, что в данный момент времени (2021 год) в данном банке реализуется 10 ипотечных программ. Все программы ипотечного кредитования разделены на 4 вида:- ипотечное кредитование для всего населения;- ипотечное кредитование для военных;- ипотечное кредитование с вложением материнского капитала;- рефинансирование ипотечного кредитования.Срок и суммы заемных средств практически во всех программам ипотечного кредитования в Банк ВТБ (ПАО) идентичные. Ставка годовая по ипотечному кредитованию в зависимости от программы ипотечного кредитования варьируется от 7,95% до 10,7%. Объем выданных ипотечных ссуд в коммерческом банке Банк ВТБ (ПАО) вырос на 10830 млн. руб. или на 13,5%. Основной объем ипотечных кредитов в Банк ВТБ (ПАО) выплачивается своевременно и просроченных ссуд нет. На втором месте по объему ипотечных ссуд находятся просроченные более 365 дней. Это является показателем того, что банк в свое время одобрил разрешение выдачи денежных средств в виде ипотечного кредита неблагополучным- рисковым- заемщикам. По состоянию на 31 декабря 2021 г. и на 31 декабря 2020 г. Банк ВТБ (ПАО) заключила сделку по секьюритизации ипотечных ссуд на сумму 8 405 млн руб. и 17 048 млн руб., соответственно. Так же было выявлено, что в Банк ВТБ (ПАО) существует вспомогательный инструмент для получения ипотечного кредитования- использование денежных средств материнского капитала. Материнский (семейный) капитал — конфигурация гос. помощи, предоставляемая семьям при рождении или же усыновлении 2 и дальнейшего малыша. Материнский (семейный) капитал имеет возможность быть применен для совершенного или же выборочного погашения жилищного кредита. На основании исследования, проведенного в третьей главе данной работы можно сделать вывод, что предлагаемая усовершенствованная модель процесса ипотечного кредитования будет способствовать снижения кредитного риска по ипотечному кредитования в исследуемом банке Банк ВТБ (ПАО).Суть усовершенствованной модели ипотечного кредитования заключена в том, что бы применить новую систему оценки рисков для потенциальных заемщиков в исследуемом банке Банк ВТБ (ПАО). Данная система рисков будет призвана ужесточить проведение проверки отделом безопасности в исследуемом банке Банк ВТБ (ПАО) потенциальных заемщиков и их документации и личных данных. СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ