«Управление методами при оценке объекта недвижимости»

сервисный контракт на серверное оборудование50 000сервисный контракт на системы кондиционирования248 083,2расходы на электроэнергию 70 080КВт в год, по 3.54 рубля за киловатт15 000авторизация внешних пользователей по wi-fi15 000канал связи 10мбитТаким образом, можно сделать вывод, что все расходы по предложенному мероприятию делятся на единовременные (разовые) и постоянные (ежемесячные). Плановый доход от реализации проекта: повышение уровня финансового результата на 20%. В 2021 году доход от реализации коммерческой деятельности ООО «Лендлорд – Эксперт» составил 1783824 руб. То есть ежемесячно до реализации проекта компании получало: 1783824/12 = 148652 руб. 20% от суммы финансового результата в год составит 356764,8 руб. В месяц = 29730,4 руб. Таким образом, после реализации проекта компания будет получать доход в месяц в размере = 148652 + 29730,4 = 178382,4 руб. В год = 2140588,8 руб. Плановый доход пойдет со второго месяца- после реализации проекта внедрения автоматизации и подготовки рабочего места для менеджеров по закупкам. В таблице 11 приведен расчет денежных потоков проекта - замена оборудования. Таблица 11- Денежные потоки проекта№Статьи расходовмесяц работы / год работы202220232024202520262027сентябрьоктябрьноябрьдекабрь1Сервисный контракт на серверное оборудование до модернизации 625006250062500625007500007500007500007500007500002Сервисный контракт на системы кондиционирования 414674 1674 1674 16750 00050 00050 00050 00050 0003Расходы на электроэнергию 2067420 67420 6742 074248 083248 083248 083248 083248 0834Авторизация внешних пользователей по wi-fi1500015 00015 00015 000180 000180 000180 000180 000180 0005Канал связи 10мбит 1500015 00015 00015 000180 000180 000180 000180 000180 0006ИТОГО154 641117 341117 34198 7411 408 0831 408 0831 408 0831 408 0831 408 0837Расходы нарастающим итогом154 641271 982389 323488 0641 896 1473 304 2304 712 3136 120 3967 528 4798Доход от реализации148 652178 382178 382178 3822 140 5892 140 5892 140 5892 140 5892 140 5899ИТОГО148 652178 382178 382178 3822 140 5892 140 5892 140 5892 140 5892 140 58910Доходы нарастающим итогом148 652327 034505 417683 7992 824 3884 964 9777 105 5669 246 15411 386 743 прибыль или убыток-5 98955 052116 094195 735928 2411 660 7472 393 2533 125 7583 858 264Для расчета ставки дисконтирования можем использовать сокращённую формулу Фишера:r = rm+i(18)rm– реальная ставка рефинансирования, на апрель 2022 года равна 16,69% по данным Центрального Банка РФ.I – уровень инфляции, который на апрель 2022 по данным Центрального Банка РФ равен 17% Теперь проведем расчет по выше обозначенной формул с учетом всех указанных значений элементов формулы: r = 16,69+ 17 = 33,69 % или 0,3369 или 0,34Проведем оценку эффективности проекта. Данные для расчета эффективности первого пути проекта приведены в таблице 12.Таблица 12- Данные для расчета эффективности проектаОтчетный периодДоходы РасходыЧистые денежные потоки, тыс. руб(CF)Дисконтированные денежные потокисентябрь148 652,00154 641,00-5 989,00-8025,26октябрь327 034,40271 982,0055 052,4098852,0894ноябрь505 416,80389 323,00116 093,80279333,757декабрь683 799,20488 064,00195 735,20631085,39220232 824 388,001 896 147,00928 241,004010372,7320244 964 976,803 304 230,001 660 746,80961462220257 105 565,604 712 313,002 393 252,6018566161,720259 246 154,406 120 396,003 125 758,4032493298202711 386 743,207 528 479,003 858 264,2053744638,8итого37 192 730,4024 865 575,0012 327 155,40119 430 339,21NPV = - 8025,26 + 98852,0894+279333,757+631085,392 + 4010372,73+ 9614622 +18566161,76+ 32493298+ 53744638,8= 119430339,21Внутренняя доходность = 1413%.Рентабельность составила 321,11%.Срок окупаемости составит 1 месяц. На рисунке 11 приведен график точки безубыточности- срока окупаемости проект.Рисунок 11 - График точки безубыточности - срока окупаемости проекта по развитию организации[Составлено автором]На основании проведённой эффективности проекта можно сделать вывод, что данный проект является эффективным. ЗаключениеНастоящий дисциплинарный проект на тему «Управление методами при оценке объекта недвижимости» содержит рассмотрение теоретических аспектов, обзор методологических аспектов, анализ на примере конкретного объекта недвижимости. Недвижимость - это объекты строительства, которые выполнены в виде зданий, сооружений, и предназначены для проживания или осуществления коммерческой деятельности.Изученная классификация объектов недвижимости позволила разделить их на два основных типа: жилая и коммерческая. Которые в свою очередь подразделяются на подтипы. Так жилая недвижимости бывает городска, загородная, квартира, дом и пр. Коммерческая недвижимость бывает: офисная, складская и пр. Особенность оценки недвижимости заключена в том, что данный процесс основан не только на физическом состоянии объекта недвижимости, но на факторах внешней среды: место положения объекта, инфраструктура, экономика города/региона/страны и пр. Управление оценкой недвижимости осуществляется с помощью информационных потоков. Оценка недвижимости проводится с помощью трех основных методов: доходный, затратный и сравнительный. Наиболее эффективной методикой общепринято считается сравнительный методика. Причиной данному выводу стал факт того, что в процессе оценки с помощью сравнительного метода учитываются факторы внешней среды, в частности постоянно меняющиеся (к примеру, курс доллара, спрос и потребление на рынке недвижимости и прочие) и устанавливается цена по реальным рыночным ценам на момент проведения оценки. Использование доходного метода является наиболее затратоёмким из всех трех методик, и стоимость объекта недвижимости, полученная в ходе расчета, является завышенной по сравнению с рыночной ценой. Исследуемый объект недвижимости, который был оценен с помощью сравнительного метода во второй главе курсовой работы – это квартира в городе г. Севастополе, ЖК «Руднево», кв. 48.Проведенная оценка стоимости объекта недвижимости показала, что рыночная стоимость оцениваемого объекта составила 8 518 101,7 руб. По сравнению с фактически уставленной рыночной ценой данного объекта (с сайта по рынку недвижимости и ее ценам в РФ) полученная доходным методом стоимость выше, что подтверждает положения, выносимые на защиту. На основании выше сказанного, можно сделать вывод, что доходная методика является не только трудозатратной, но и так же не дает точные суммы оценки по стоимости объекта недвижимости.Поэтому в рамках третьей главы курсовой работы было предложено внедрение информационной системы АС ОЦЕНКА, которая будет способствовать фиксированию всех ежедневных вносимых изменений и выдачи актуальной оценки объекта недвижимости. Данная ИС будет разработана на базе существующей в компании ИС – ERP, которая была внедрена ранее для повышения эффективности управления компанией. АС ОЦЕНКА повысит эффективность проведение оценочной деятельности по объектам недвижимости. Список используемой литературыГражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗФедеральный закон 237-ФЗ от 03.07.2016 года (в редакции от 30.12.2021 года) «О государственной кадастровой оценке»Приказ Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандартна оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)»Приказ Минэкономразвития РФ от 25.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандартна оценки «Общие понятия оценки, подходы, требования к проведению оценки (ФСО №1)»»Приказ Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандартна оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)»Грибовский С.В., Федотова М.А., Тазихина Т.В. Оценка недвижимости: учебное пособие/ С,В. Грибовский, М.А. Федотова, Т.В. Тазихина.- М.: Кнорус. – 2022 г. – 368 с.Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости: учебное пособие/ А.А. Варлвмов, С.И. Комаров.- М.: ИНФРА-М. – 2019 г. – 352 с.Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимого имущества: учебное пособие/ Т.Г. Касьяненко.- М.: Кнорус. – 2021 г. – 398 с.Макаров С.В. Оценка недвижимого имущества: учебное пособие и практикум / С.В. Макаров.- М.: Лань. – 2021 г. – 104 с.Касьяненко Т.Г. Основы теории оценки собственности: учебное пособие/ Т.Г. Касьяненко.- М.: Кнорус. – 2021 г. – 270 с.Каминский А. В., Стразов Ю.И., Тейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости / А.В. Каминский, Ю.И. Страхов, Е.М. Трейгер. - М.: РИО МАОК, 2018. - 238 c.Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: учебное пособие/ А.В. Татарова.- М.: ТРТУ,- 2018 г. – 512 сМаксимов С.Н., Каражакова Д.А. Управление недвижимостью: учебное пособие/ С.Н. Максимова, Д.А. Каражакова.- М.: Гриф УМО ВО Санкт-Петербургский государственный экономический университет.- 2020 г. – 340 сИванников, Д. С. Эволюция развития российского законодательства об арендных отношениях / Д. С. Иванников. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2020. — № 45 (335). — С. 86-90Литовченко, В. А. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости / В.А. Литовченко, В.И. Наназашвили. - М.: Высшая школа, 2020. - 432 c.Мурзин А. Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент / А.Д. Мурзин. - М.: Феникс, 2018. - 384 c.Сидоровых А. С. Оценка влияния транспортной доступности на цены недвижимости / А.С. Сидоровых. - М.: Синергия, 2018. - 302 c.Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: учебное пособие/ А.В. Татарова.- М.: ТРТУ,- 2018 г. – 512 с. Фаерман Е. Ю. и др. Расширение доступности жилья на базе ипотечного кредитования //Журнал Экономика и математические методы (ЭММ). – 2018. – Т. 40. – №. 1.Moskalyk А. TheRoleofPublic-PrivatePartnershipsinFundingSocialHousinginCanada. CPRN ResearchReport. 2018EoinO’SullivanandPascalDeDecker. RegulatingtheprivateRentalHousingMarketinEurope. EuropeanJournalofHomelessness, vol. 1, December, 2017.Максимов С.Н., Каражакова Д.А. Управление недвижимостью: учебное пособие/ С.Н. Максимова, Д.А. Каражакова.- М.: Гриф УМО ВОСанкт-Петербургский государственный экономический университет.- 2020 г. – 340 с.ЖК «Руднево» [Электронный ресурс]. URL.: https://sapfir-trast.ru/ (дата обращения 08.07.2022)ЖК «Гагаринские высотки»[Электронный ресурс]. URL.: https://gv.sevstroj.ru/ (дата обращения 08.07.2022)ЖК «Архитектор 2»[Электронный ресурс]. URL.: https://xn--80adisjrabgmddejf2n.xn--p1ai/projects/show/zhiloy_kompleks_arkhitektor_2 (дата обращения 08.07.2022)Дом на Маячной[Электронный ресурс]. URL.: https://xn--e1afeoglahgd.xn--p1ai/objects/sevastopol/dom-na-mayachnoy (дата обращения 08.07.2022)ЖК «Юбилейный»[Электронный ресурс]. URL.: https://sevastopol.cian.ru/kupit-kvartiru-zhiloy-kompleks-yubileynyy-32910/ (дата обращения 08.07.2022)Приложение 1- Формулы для оценки недвижимости