Оценка стоимости имущества

Затем необходимо провести согласование этих цен. На практике для получения результата оценки согласование скорректированных цен проводят в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта. Стоимость оцениваемой недвижимости определяют как средневзвешенное значение. Каждому аналогу присваивается свой вес экспертным путём, при этом учитывается количество поправок, внесённых в цену сопоставимой продажи. Чем меньше количество и величина поправок, тем больший удельный вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования данных.Для упрощения расчётов стоимость объекта оценки находим как среднеарифметическое значение всех скорректированных цен аналогов:Ссп = Сумма скорректированных цен (графа 11 таблицы 3)/9 = (1913+2164+2108+2085+2188+1913+1893+2213+2043)/9=2058 тыс. руб.4.2. Оценка стоимости недвижимости затратным подходомЗатратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нём улучшений за вычетом накопленного износа по формуле 2:Сзп = Сз + ПВС(ПСЗ) – ΣИзнос, (2)где Сзп – стоимость объекта недвижимости, определённая затратным подходом, тыс. руб.;Сз – цена земли, тыс. руб.ПВС(ПСЗ) – полная восстановительная стоимость (полная стоимость замещения) строения, тыс. руб.;ΣИзнос – накопленный износ строения, тыс. руб.Этапы расчёта стоимости объекта затратным подходом:1) Определение стоимости земельного участка по формуле 3:Сз = S* Цз, (3)где S – площадь земельного участка, м2;Цз- цена земли, тыс. руб. / м2 = 500руб./м2Для определения площади земли схематично начерчено расположение здания на земельном участке с указанием размеров нежилого помещения (соответствующих S) и земельного участка (плюс 2 метра от кромки здания с каждой стороны) как на рисунке 1:Рисунок 1 – Схема земельного участка и расположенного на нем строенияПлощадь здания равна 120 м2, тогда примем одну сторону (длину) помещения за 12 м, а вторую (ширину) – за 10 м.Для нахождения площади земельного участка с каждой стороны добавляем по 2 метра от кромки здания. В результате получим длину земельного участка – 14 м, а ширину – 12 м. Тогда площадь земельного участка составит: 14*12=168 м2; а его цена: 168 м2 * 500 руб./м2 = 84 тыс. руб.2) Определение полной восстановительной стоимости (ПВС):При определении стоимости нового строительства улучшений (восстановительной стоимости или стоимости замещения) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Типичная предпринимательская прибыль принимается равной 30 %, строительные затраты на возведение нежилых помещений, аналогичных оцениваемому объекту, составляют:кирпичных 10 000 руб. /м2.Для кирпичного помещения площадью 120 м2 полная восстановительная стоимость будет равна:ПВС = 120 м2 *10 000 руб./м2 + 120 м2 * 10 000 руб./м 2 * 0,3 = 1560 тыс. руб.3) Определение накопленного износа по формуле 4: ΣИзнос = Иф + Ифункц. + Ивн. (4)где Иф - физический износ объекта недвижимости, тыс. руб.; Ифункц. - функциональный износ объекта недвижимости, тыс. руб.;Ив - внешний износ объекта недвижимости, тыс. руб.Физический износ – это потеря стоимости объекта за счёт физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации.Функциональный износ – это потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.п.). Внешний (экономический) износ – потеря стоимости из-за влияния внешней среды, обусловленная экономическими, политическими и прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т.д.).Оцениваемая недвижимость – достаточно новое здание, поэтому величины внешнего и функционального типов износа равны нулю. Данные о физическом износе представлены в таблице 4.Таблица 4 - Физический износ конструктивных элементов здания№ п/пКонструктивные элементы зданияУдельный вес*,%Износ,%1Фундамент582Стены и перегородки2883Перекрытия1774Кровля585Полы796Проёмы10107Отделочные работы710,58Инженерное оборудование1389Прочие работы85ИТОГО:100-*Разбивка здания по элементам осуществлена в соответствии со Сборником 32 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и учебных заведений, стр. 18, табл. удельных весов в процентах.Физический износ конструктивных элементов здания определен в результате технической экспертизы, проведённой оценщиком. В данной курсовой работе физический износ принимается в соответствии с таблицей 4. по элементам. Для расчета величины физического износа в денежных единицах измерения необходимо заполнить таблицу 5.Полная восстановительная стоимость помещения составляет 1560 тыс. руб., при этом на фундамент приходится 5 % или: 1560 тыс. руб. * 0,05 = 78 тыс. руб.; на стены и перегородки – 28 % или: 1560 тыс. руб. * 0,28 = 436,8 тыс. руб.Фундамент изношен на 8 %, т.е. 78 тыс. руб. * 0,08 = 6,2 тыс. руб. Стены и перегородки изношены на 8 %, т.е. 436,8 * 0,08 = 34,9 тыс. руб.Подобным образом находится стоимость и износ каждого конструктивного элемента.Таблица 5 - Расчёт физического износа№ п/пКонструктивные элементы зданияУдельный вес,%ПВС элемента,тыс.руб.Износ,%Износ,тыс. руб.1Фундамент57886,22Стены и перегородки28436,8834,93Перекрытия17265,2718,64Кровля57886,25Полы7109,299,86Проёмы101561015,67Отделочные работы7109,210,511,58Инженерное оборудование13202,8816,29Прочие работы8124,856,2ИТОГО:1001560ВСЕГО125,3В итоге получается суммарный физический износ всего помещения: 125,3 тыс. руб.Итак, стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом следует определить, используя рассчитанные величины затратна приобретение земельного участка и возможное новое строительство имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа по формуле 2.Сзп = 84 + 1560-125,3 = 1518,7 тыс. руб.5. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходамиПосле определения стоимости недвижимости двумя подходами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым; другой используется для корректировки получаемых результатов.Для каждого из подходов выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки; достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу ихарактера использования недвижимости.При оценке недвижимости может быть сделан вывод:анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 75 %;затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 25%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками.Таблица 6 - Расчет рыночной стоимости оцениваемого объектаПодходы к оценке недвижимостиСтоимость нежилого помещения, тыс. руб.Весовой коэффициентСравнительныйЗатратный20581518,70,750,25Итого рыночная стоимость1922,921,00Итого 100% стоимость имущества для продажи составляет 1922,92 тыс. руб.ЗаключениеОценка недвижимости определяет текущую рыночную стоимость недвижимости и то, сколько инвестор должен заплатить за этот актив. Для оценки коммерческой недвижимости привлекаются группы людей для определения стоимости имущества.Компании по оценке недвижимости используют три подхода: сравнительный, доходный и затратный. Как правило, оценщик будет использовать сочетание этих трех подходов, чтобы получить максимально точную оценку стоимости.Оценщики и оценщики, которые предоставляют услуги по оценке недвижимости, используют определенный вес для каждого подхода в зависимости от класса активов и предполагаемого использования недвижимости.Оценить недвижимость сложно, поскольку каждое свойство имеет уникальные характеристики, такие как местоположение, размер участка, план этажа и удобства.Общие концепции рынка недвижимости, такие как спрос и предложение в данном регионе, безусловно, будут влиять на общую стоимость конкретной недвижимости.Однако отдельные объекты недвижимости должны подлежать оценке с использованием одного из нескольких методов для установления справедливой стоимостиВ курсовой работе проведена оценка рыночной стоимости торгового объекта недвижимости, передаваемого ООО «Олимп» с целью продажи доли имущества.Общие сведения об объекте недвижимости:Местоположение – в районе средней отдаленности от центра городаПлощадь здания - 120 кв.м.Материал стен - кирпичСостояние помещения – среднееЦель определения стоимости недвижимости – для продажи доли имущества.Право на объект принадлежит ООО «Олимп».Вид стоимости – рыночная стоимость.Дата оценки – 01.10.2022 г.По результатам оценки рыночная стоимость объекта недвижимости составила 1922,92 тыс. руб.Список использованных источниковГражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N51-ФЗ Бикулова А.С. Особенности применения сравнительного подхода при оценке стоимости объектов недвижимости // Вестник профессионального бухгалтера. – 2016. - №4-6. – С.130-135.Федеральный закон от 29.07.1998 N135-ФЗ (ред. от 21.07.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».Международные стандарты оценки, 2011. - М.: РОО, 2013.Богданова Т.В., Бочарова О.Ф. Доходный подход к оценке недвижимости в современных условиях // Единство и идентичность науки: проблемы и пути решения: сборник статей Международной научно-практической конференции. – 2017. – С.19-23.Свод стандартов оценки 2010 Общероссийской общественной организации «РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ». - М.: РОО, 2015.Архипова К.А., Тронин С.А. Понятие и принципы оценки стоимости недвижимости // Поиск (Волгоград). – 2017. - №1. – С.137-139.Жеребцова Ю.А. Сравнительный подход в оценке недвижимости // NovaInfo.Ru. – 2017. – Т.1. - №60. – С.476-481.Асаул А.Н. Оценка объектов недвижимости. – М.: Проспект, 2017. – 384с.Бердникова В.Н. Экономика недвижимости: Учебник и практикум. – 2-е изд. – М.: Юрайт, 2017. – 192с.Будник В.В. Анализ оценки объектов градостроения по затратному, сравнительному и доходному методам // Инфраструктурные отрасли экономики: проблемы и перспективы развития. – 2016. - №12. – С.77-81.Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.: КноРус, 2017. – 344с.