Сравнительный анализ способов финансирования жилищного строительства.

А во-вторых, информация не всегда предоставляется в понятной для инвесторов форме (например, недоступна консолидированная отчетность, подготовленная по международным стандартам).Доходность выпуска облигаций зависит от кредитоспособности эмитента и оценки инвестором инвестиционного риска.Эффективность процесса размещения также во многом зависит от профессионализма организаторов и андеррайтеров, которые являются агентами, проводящими размещение.Облигации строительных эмитентов различаются по структуре амортизации долга. Амортизационные структуры долга растягивают график погашения долга на более длительный период времени и снижают финансовый риск эмитента за счет отсутствия необходимости концентрации средств на всю сумму долга в момент погашения. Амортизационные структуры различаются в зависимости от целей эмитента.Схема амортизации долга является наиболее сложной и распределяет бремя погашения на достаточно длительный период времени, чтобы сделать меньше единовременных платежей. В целом, амортизационная структура снижает риск банкротства эмитента для инвесторов.Почти все строительные облигации имеют гарантии займа, которые гарантируют погашение. Большинство облигаций гарантируется холдинговой компанией эмитента или его материнской компанией. Гарантированная сумма - это, прежде всего, сумма выпуска и сумма купона.Однако многие облигации являются инвестициями с высоким риском, поскольку чистая стоимость эмитента и гаранта не превышает сумму займа.Среди жилищных облигаций полного цикла наблюдается классическая структура процентных ставок, положительная кривая доходности и высокие спреды доходности между долгосрочными и краткосрочными ценными бумагами. Это указывает, например, на то, что инвесторы с осторожностью относятся к строительным облигациям, предпочитая краткосрочные ценные бумаги и допуская более высокий уровень риска для долгосрочных облигаций.3.3. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВАБанки и другие кредитные учреждения призваны сыграть особую роль в решении проблемы обеспечения источников финансирования жилищного строительства и предоставления заемных средств для реализации жилищных проектов. Банки предоставляют финансирование как производителю жилья - застройщику, так и потребителю - гражданину. Например, во многих развитых странах мира банковские кредиты решают проблему финансирования строительства жилья и приобретения гражданами готовых домов. Для застройщиков это строительные кредиты на срок возведения жилья (1-1,5 года), для населения - долгосрочные ипотечные кредиты на 15-30 лет. При финансировании строительства жилья банки контролируют весь процесс строительно-монтажных работ, включая качество, сроки выполнения и стоимость, а также тщательно оценивают и минимизируют все риски, связанные со строительством, финансами и рынками. Земля и строящаяся недвижимость также могут быть использованы в качестве залога.Типичным примером является финансирование строительства высотных кондоминиумов на основе банковского кредита на строительство.3 Этот кредит выдается финансирующим банком застройщику в рассрочку на строительные работы, при этом банк строго контролирует ход, сроки и качество работ. Бенефициар, застройщик, имеет возможность погасить полученный кредит в соответствии с графиком после завершения строительства и продажи проекта. Самая большая проблема для коммерческих банков, выдающих кредиты на строительство, заключается в точной оценке существующих строительных и рыночных рисков, вероятности того, что проект может быть построен и продан в срок, иными словами, риска того, что строительство не будет завершено в срок, а также рисков, связанных с продажей построенных квартир. Банк совместно с застройщиком должен тщательно проанализировать ряд факторов, включая спрос на определенный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету расходов в ходе строительства, достижение запланированной цены по завершении строительства и, таким образом, соблюдение первоначальных условий продажи Кредит на строительство должен быть тщательно проанализирован.Кредит на строительство предоставляется застройщику при условии, что застройщик владеет (на правах собственности или долгосрочной аренды) участком земли, выделенным под жилищное строительство, и необходимыми разрешениями на строительство. Кредит обеспечивается правом собственности на земельный участок, вновь созданной недвижимостью и другими активами застройщика.Кредит на строительство для застройщика фактически интегрирован с ипотечным кредитом для физического лица, приобретающего жилье в этом доме. Жилье приобретается за счет полученного ипотечного кредита и собственных средств гражданина, а собственнику жилья (застройщику) предоставляется возможность погасить полученный ранее строительный кредит.В сборном жилье граждане выбирают жилье, соответствующее их доходам и потребностям, и заключают договор купли-продажи с продавцом жилья. Для тех, кто не имеет достаточных средств для такой крупной покупки (а это большинство), банки предлагают долгосрочные ипотечные кредиты (то есть кредиты под залог приобретаемого жилья).Те, кто не хочет жить в стандартном готовом доме и решает построить свой собственный дом, обычно используют ипотеку банка для заключения контракта со строителем, который строит дом "под ключ". Банк внимательно следит за сроками, стоимостью и качеством строительства, чтобы гарантировать своевременное погашение кредита. Земля вместе со строящимся домом почти всегда является надежным и ликвидным залогом для обеспечения возврата кредита.Для того чтобы банки могли предоставлять кредиты на строительство, им необходимы специалисты по учету и снижению строительных и финансовых рисков. Во многих случаях банки привлекают организации, специализирующиеся на строительстве и операциях с недвижимостью, в качестве независимых экспертов для контроля эффективности финансируемых проектов. В результате они косвенно защищают права граждан, конечных потребителей, управляя и снижая риски строительных кредитов.Практика финансирования строительства и приобретения жилья с помощью различных видов банковских кредитов, характерная для рынка жилья в развитых странах, в России до настоящего времени не получила полного развития. В нашей стране, где кредитование строительства и долгосрочное ипотечное кредитование населения находятся в стадии становления, банки видят перспективы в этом направлении деятельности, но считают его в настоящее время слишком сложным и трудоемким. Отсутствие высокоспециализированного персонала не позволяет предотвратить возможные финансовые потери.По этой причине российские застройщики и строители жилья редко финансируют строительство за счет банковских кредитов, предпочитая привлекать средства граждан различными способами. В настоящее время доля кредита в стоимости строительства жилья не превышает 20%. До 15% начального этапа строительства квартир и до 20% конечного этапа финансируются юридическими лицами.На долю домохозяйств приходится до 25% на начальном этапе строительства и до 45% на заключительном этапе. В настоящее время до 70% конечного этапа строительства жилья может финансироваться за счет государственных средств.Это связано не только с тем, что цена банковского финансирования достаточно высока. При обращении в банк застройщики и клиенты должны иметь хорошо проработанную и обоснованную документацию, такую как бизнес-планы, проекты и сметы, которые могут быть профессионально оценены и обработаны банком. Однако неполнота правовой базы ипотеки, отсутствие четких гарантий прав застройщика или инвестора на имущество или землю, которые могут служить залогом, экономическая нестабильность финансового рынка, сложность проверки и оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика, непрозрачность движения средств в процессе строительства - все это приводит к тому, что банки занимают на этом рынке выжидательную позицию.Кроме того, дальнейшее развитие системы жилищного финансирования связано с реализацией ряда мер, в том числе Внедрение и развитие аукционной системы распределения строительных площадок. Обеспечение прозрачности расходов, связанных с получением разрешений на строительство.Повышение прозрачности в строительной отрасли, включая внедрение международной системы отчетности и аудита.Дальнейшее уточнение законодательства для обеспечения единообразных и недорогих решений по регистрации ипотеки на землю, здания и сооружения на стадии строительства.ЗАКЛЮЧЕНИЕИзучив систему жилищного финансирования и ипотечного кредитования, автор приходит к выводу, что понятийный аппарат в контексте новых нормативно-правовых актов в этой сфере и появления перспективных систем долгосрочного финансирования и ипотечного кредитования формируется только сейчас. Некоторые из этих понятий еще не вполне определены или допускают неоднозначное толкование. К ним относятся ипотечное кредитование, ипотечные программы, рефинансирование ипотеки, жилищное финансирование, социальная ипотека, коммерческая ипотека, банковские и небанковские системы ипотечного кредитования и многие другие понятия.По мнению автора, происходящие в настоящее время изменения в развитии жилищно-строительного комплекса требуют соответствующей корректировки состава, структуры и потенциала новых, нетрадиционных источников жилищного финансирования и финансирования экономики России и регионов.Состояние долгосрочных кредитов и программ ипотечного кредитования на строительство и приобретение жилья в разных регионах неодинаково как в социальном, так и в коммерческом плане. Региональные ипотечные программы существенно различаются по организации и реализации, уровню нормативно-правового обеспечения, мониторингу реализации, направленности на развитие жилищного строительства. Региональные операторы ипотечного рынка различаются по своей организации, организационно-правовой форме и объему выполняемых функций. Инициативы по развитию ипотеки в России исходят из регионов, а не с федерального уровня. Значение ипотечных институтов в решении проблем производства жилищного строительства и социально-экономического развития России недооценивается на федеральном уровне, где основное внимание уделяется коммерческим вариантам развития ипотеки, но пока положительный опыт в России невелик.До сих пор не появилось нормативного документа, основанного на научных исследованиях и определяющего основные требования к структуре, механике и процедурам разработки программы ипотечного кредитования. Ее разработка, как правило, носит добровольный характер, а глубина, полнота и эффективность предлагаемых параметров зависит от квалификации, совести и уровня ответственности разработчика. Предлагаемая структура основана на результатах анализа региональных программ и может быть рекомендована для большинства регионов Российской Федерации.СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВАбдукаримов, И. Т. Анализ финансового состояния и финансовых результатов предпринимательских структур : учеб. пособие / И.Т. Абдукаримов, М.В. Беспалов. – Москва : ИНФРА-М, 2022. – 214 с.Абдукаримов, И. Т. Финансово-экономический анализ хозяйственной деятельности коммерческих организаций (анализ деловой активности) : учеб. пособие / И.Т. Абдукаримов, М.В. Беспалов. – Москва : ИНФРА-М, 2019. – 320 с.Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия : учебник / под ред. А.П. Гарнова. – Москва : ИНФРА-М, 2022. – 366 с.Анализ финансовой отчетности : учебник / под ред. М.А. Вахрушиной. – 4-е изд., перераб. и доп. – Москва : ИНФРА-М, 2022. – 434 с.Бабайцев, В. А. Математические методы финансового анализа : учебное пособие для вузов / В. А. Бабайцев, В. Б. Гисин. – 2-е изд., испр. и доп. – Москва : Издательство Юрайт, 2021. – 215 с.Герасимова, Е. Б. Анализ финансовой устойчивости банка : учебник / Е.Б. Герасимова. – Москва : ИНФРА-М, 2020. – 366 с.Герасимова, Е. Б. Финансовый анализ. Управление финансовыми операциями : учебное пособие / Е. Б. Герасимова, Д. В. Редин. — Москва : ФОРУМ : ИНФРА-М, 2019. – 192 с.Григорьева, Т. И. Финансовый анализ для менеджеров: оценка, прогноз : учебник для вузов / Т. И. Григорьева. – 3-е изд., перераб. и доп. – Москва : Издательство Юрайт, 2020. – 486 с. Губина, О. В. Анализ финансово-хозяйственной деятельности : учебник / О. В. Губина, В. Е. Губин. – 2-е изд., перераб. и доп. – Москва : ФОРУМ : ИНФРА-М, 2021. – 335 с.Дудник, Д. В. Основы финансового анализа : учебное пособие / Д. В. Дудник, М. Л. Шер. – Москва : РГУП, 2020. – 232 с.Жилкина, А. Н. Финансовый анализ : учебник и практикум для вузов / А. Н. Жилкина. – Москва : Издательство Юрайт, 2021. – 285 с.Илышева, Н. Н. Анализ в управлении финансовым состоянием коммерческой организации : монография / Н. Н. Илышева, С. И. Крылов. – 2-е изд., с изм. – Москва : Финансы и Статистика, 2021. – 244 с.Илышева, Н. Н. Анализ финансовой отчетности : учебник / Н. Н. Илышева, С. И. Крылов. – Москва : Финансы и Статистика, 2021. – 370 с.Казакова, Н. А. Финансовый анализ в 2 ч. Часть 1 : учебник и практикум для вузов / Н. А. Казакова. – 2-е изд., перераб. и доп. – Москва : Издательство Юрайт, 2021. – 297 с. Казакова, Н. А. Финансовый анализ в 2 ч. Часть 2 : учебник и практикум для вузов / Н. А. Казакова. – 2-е изд., перераб. и доп. – Москва : Издательство Юрайт, 2021. – 209 с.Камысовская, С. В. Бухгалтерская финансовая отчетность: формирование и анализ показателей : учебное пособие / С.В. Камысовская, Т.В. Захарова. – Москва : ИНФРА-М, 2022. – 432 с.Камышанов, П. И. Финансовый и управленческий учет и анализ : учебник / П.И. Камышанов, А.П. Камышанов. – Москва : ИНФРА-М, 2021. – 592 с.Кобелева, И. В. Анализ финансово-хозяйственной деятельности коммерческих организаций : учебное пособие / И.В. Кобелева, Н.С. Ивашина. – Москва : ИНФРА-М, 2020. – 256 с.Комплексный анализ финансово-хозяйственной деятельности фирмы : учебное пособие / В. Е. Афонина, М. Ю. Архипова, О. И. Башлакова [и др.] ; под. ред. В. И. Флегонтова. — Москва : Издательство «Аспект Пресс», 2020. — 333 с.Куприянова, Л. М. Финансовый анализ : учебное пособие / Л.М. Куприянова. – Москва : ИНФРА-М, 2021. – 157 с.Мельник, М. В. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия : учебное пособие / М.В. Мельник, Е.Б. Герасимова. – 3-е изд., перераб. и доп. – Москва : ФОРУМ : ИНФРА-М, 2020. – 208 с.Панкова, С. В. Практикум по анализу бухгалтерской (финансовой) отчетности : учебное пособие / С.В. Панкова, Т.В. Андреева, Т.В. Романова. – Москва : РИОР : ИНФРА-М, 2021. – 165 с.Пласкова, Н. С. Анализ финансовой отчетности, составленной по МСФО : учебник / Н.С. Пласкова. – 3-е изд., перераб. и доп. – Москва : ИНФРА-М, 2022. – 276 c.Пласкова, Н. С. Финансовый анализ деятельности организации : учебник / Н.С. Пласкова. – 2-е изд., перераб. и доп. – Москва : ИНФРА-М, 2021. – 368 с.Финансовый анализ : учебник и практикум для вузов / И. Ю. Евстафьева [и др.] ; под общей редакцией И. Ю. Евстафьевой, В. А. Черненко. – Москва : Издательство Юрайт, 2021. – 337 с.Фридман, А. М. Анализ финансово-хозяйственной деятельности. Практикум : учебное пособие / А.М. Фридман. – Москва : РИОР : ИНФРА-М, 2021. – 204 с.Чернышева, Ю. Г. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия (организации) : учебник / Ю.Г. Чернышева. – Москва : ИНФРА-М, 2021. – 421 с.Шадрина, Г. В. Управленческий и финансовый анализ : учебник и практикум для вузов / Г. В. Шадрина. – Москва : Издательство Юрайт, 2021. – 316 с.Шеремет, А. Д. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия : учебник / А.Д. Шеремет. – 2-е изд., доп. – Москва : ИНФРА-М, 2021. – 374 с.Шеремет, А. Д. Методика финансового анализа деятельности коммерческих организаций : практическое пособие / А.Д. Шеремет, Е.В. Негашев. – 2-е изд., перераб. и доп. – Москва : ИНФРА-М, 2021. – 208 с.