Экономическое обоснование перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности

Поэтому в настоящее время проблемы эффективного использования земель особо актуальны.Автором рассмотрены особенности перевода земельсельскохозяйственного назначения в другую категорию.  В контексте первой главы необходимо резюмировать следующее:- Перевод земельных участков из одной категории в другую – это двусторонний процесс. С одной стороны это уменьшение земель сельскохозяйственного назначения за счет перевода этих земель в другие категории на определенные нужды, с другой это увеличение –за счет перевода из земель других категорий (например, из лесных земель, находящихся в ведении лесохозяйственных предприятий).- Ежегодно наблюдается уменьшение площади земель этой категории. Прослеживалась общая тенденция перевода сельскохозяйственных земель в земли иных категорий, в том числе и в Ленинградской области.Необходимо отметить, что земли сельскохозяйственного назначения в установленном порядке переводились в иную категорию (промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения).Теоретическая часть исследования включает разбор процедуры смены назначения земельных участков.Порядокперевода земель представляет собой определенную процедуру, то есть установленный в данном случае законодателем порядок действий, направленные на изменения категории земельного участка.Изучив соответствующие статьи Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ, определяющие этот самый порядок, можно сказать, что правовые нормы, регламентирующие данный процесс сложились и в процессе формирования практики существенным образом не изменялись. Результатом действий становится акт об отнесении земельного участка к испрашиваемой категории. Конечно, положительное решение выносится, когда соблюдены все формальности, и есть на то основания. Так же, компетентный орган может отказать в удовлетворении заявленного ходатайства, соответственно так же следуют определенным законам основаниям для отказа.При реализации процедуры смены назначения земельных участков должны учитываться градостроительные планы развития территорий и утвержденная документация, относящаяся к зонированию территорий (в том числе правила землеустройства).Продолжая тему назначения земельных участков, необходимо автор отметил тот факт, что строительство на сельскохозяйственных земельных участках в принципе не запрещается законодательством при определенных условиях. Прежде всего, они не должны являться сельскохозяйственными угодьями(п.2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ) [1]. Важным моментом является момент, когда в юридическом смысле земельный участок приобретает иное назначение. Автор отметил, что некоторые заявители считают, таким моментом вынесение положительного решения то есть с момента составления акта, но это совершенно не верно. Смена назначения наступает после регистрации данного факта, на основании вынесенного акта в кадастровом органе. Так же, нужно прояснить еще один момент, некоторые заявители считают, что со сменой назначения появляется новый объект недвижимости, на который необходимо заново оформить свои права. Такая позиция тоже является неверной, так как, по сути, объект остался тем же, изменились лишь его свойства. Такой поход законодателя является похвальным, так как в обратном случае на заявителей легло бы бремя несения дополнительных затрат, с другой стороны государство получила бы еще один дополнительный источник дохода в виде уплачиваемой госпошлины за переоформление прав на объект недвижимости.В контексте раскрываемой темы, отмечено значение, которое сыграло государственная кадастровая оценка. Она кардинальным образом изменила отношение правообладателей, повысив уровень дисциплины, и сместило акцент на обязательство по оплате налогов. И если первые этапы – 2013, 2015 годы вызывали психологическое сопротивления общества, то в настоящее время эффективно пользоваться своей собственностью, и оплачивать налоги государству, в том числе это касается земельных участков, это норма. Во второй главе рассмотрено современное состояние использования территории Гатчинского Района Ленинградская области, краткие сведения о районе, природно-климатическаяи социально-экономическая характеристика, структура и анализ земельного фонда. В качестве объекта исследования определен земельный участок, расположенный вГатчинскомрайоне Ленинградской области: - Представлены структура земель Ленинградской области;-Дана характеристика Гатчинского муниципального района. Экономический комплекс Гатчинского муниципального района носит многоотраслевой характер. Гатчина является крупнейшим промышленным центром Ленинградской области.Третья глава посвящена оценке объекта исследования и обоснование перевода земельного участка в другую категорию. С целью выявления наиболее значимых характеристик, влияющих на ценообразование рассматриваемого объекта недвижимости, проведен анализ социально-экономической ситуации, анализ местоположения объекта.В данном разделе дана характеристика, произведена оценкаобъекта исследования: земельного участка, расположенного в Ленинградской области,Гатчинскийрайон,Новосветское сельскоепоселение, пос. Новый Свет. Цель перевода земельного участка в категорию земель промышленности -привести в соответствиецелевое назначение земельного участка с кадастровым номером 47:23:0439001:105целевому назначению земель, находящихся в формирующейсяпромышленнойзоне,сцепьюстроительстваматериальных складов для сельскохозяйственного производства.Рельеф земельного участка ровный. На земельном участке размещены разрушенные фундаменты зданий, строений и сооружений имущественного комплекса ОАО «Новый Свет». Земельный участок по виду функционального использования относится к четвертой группе земель сельскохозяйственного назначения (нарушенные земли).Средний удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения по Гатчинскому району Ленинградской области, составляет 9,84 руб./м2 (согласно информации из Отчета № 01-к/2019 «Об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости – земельных участков земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения и земель водного фонда Ленинградской области» от 01.11.2019 г. [32]. Результаты данного исследования являются основанием перевода земель в другую категорию. Таким образом, цели и задачи настоящего исследования были достигнуты, так как наряду с теоретическими положениями, рассмотрен конкретный случай перевода земельного участка сельскохозяйственного назначения в другую категорию базой для этого стало экономическое обоснование, а именно определение его кадастровой стоимости.СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВЗемельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 18.03.2020) // [Электронный ресурс]. Режим доступа: СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 30.10.2022). Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ(ред. от 30.12.2021) // [Электронный ресурс]. Режим доступа: СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 30.10.2022).Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) // [Электронный ресурс]. Режим доступа: СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 30.10.2022). Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // [Электронный ресурс]. Режим доступа: СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 30.10.2022). Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (ред. от 30.12.2021) // [Электронный ресурс]. Режим доступа: СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 30.10.2022). Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022) // [Электронный ресурс]. Режим доступа: СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 30.10.2022).Областной закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую в Ленинградской области»  (с изменениями на 15 июня 2020 года) (ПринятЗаконодательным собраниемЛенинградской области14 июня 2005 года) // [Электронный ресурс]. Режим доступа: Официальный сайт Администрации Ленинградской области www.lenobl.ru. (дата обращения: 07.11.2022).           Приказ Комитет по управлению государственным имуществом от 17.12.2013 N 34 «Об утверждении Административного регламента Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом предоставления на территории Ленинградской области государственной услуги «Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую» (с изменениями на 31.08.2022)// [Электронный ресурс]. Режим доступа: Официальный сайт Администрации Ленинградской области www.lenobl.ru. (дата обращения: 07.11.2022).           Брыжко В.Г., Семеновских Д.В. Методика оценки ущерба, наносимого изъятием земель пригородных сельскохозяйственных предприятий из аграрного оборота / В.Г. Брыжко, Д.В. Семеновских // Инновационному развитию АПК – научное обеспечение, Международная науч.-практическая конф. (2010; Пермь).–392 c.Быкова Е. Н., Экологическая обстановка территории – важныйфактор оценки земли // Инженерный вестник Дона, № 4, Т 1, 2012. – С. 1 – 10;Варламов А. А. Земельный кадастр: в 6 т. Т. 4: Оценка земель. М.: Колос С, 2006, – 463 с.Ванданимаева О.М., Оценка стоимости земельных участков [Электронный ресурс], Москва: Московская финансово-промышленная академия, 2005. – Режим доступа: http://www.refmag.ru/done/1/k/990202.htm. – Загл. с экрана.Власенко Т.В. Типология объектов недвижимости: учебное пособие. Ростов н/Д: Рост.гос. строит. ун-т, 2012. – 100с.Волович Н.В. Проблемы оценки застроенных земельных участков //Журнал Оценочная деятельность –Режим доступа URL: http://www.ocenchik.ru/docs/430.html. – Загл. с экрана.Волович Н.В. К вопросу о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Часть 1 // Имущественные отношения в РФ № № 5 (128) 2012. –Режим доступа URL: https://cyberleninka.ru/article/n/k-voprosu-o-peresmotre-rezultatov-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-zemelnyh-uchastkov. – Загл. с экрана.Волович Н.В. К вопросу о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Часть 2 // Имущественные отношения в РФ № № 11 (134) 2012. – Режим доступа URL: https://cyberleninka.ru/article/n/k-voprosu-o-peresmotre-rezultatov-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-zemelnyh-uchastkov. – Загл. с экрана.Волович Н.В. Кадастровая оценка недвижимости: тупик или новые перспективы // Имущественные отношения в РФ № 1 (172) 2016 –Режим доступа URL: https://cyberleninka.ru/article/n/kadastrovaya-otsenka-nedvizhimosti-tupik-ili-novye-perspektivy. – Загл. с экрана.Гиниятов, И.А. Основы земельного кадастра и мониторинга земель: курс лекций / И.А. Гиниятов – Новосибирск: СГГА, 2011. – 70 с.Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2020 году. Москва 2021. Режим доступа URL: https://rosreestr.gov.ru/upload/Doc/16-upr– Загл. с экрана.Доклад о состоянии и использовании земельсельскохозяйственного назначенияРоссийской Федерации в 2019 году. – М.: ФГБНУ «Росинформагротех», 2021. – 404 с.Коротеева, Л.И. Методика комплексного целевого зонированияпри кадастровой оценке городских территорий // Земельный вестник России, №1 (5), 2001. –С. 9-11.Лелюхина, А.М., Технология оценки городских земель. Учебное пособие. – М.: МИИГАиК, 2000. –87 c.Лелюхина, А.М., Об учете факторов стоимости для целей массовой оценки городских территорий //Известия высших учебныхзаведений: Геодезия и аэрофотосъёмка, №6, М: Московскийгосударственный университет геодезии и картографии, 2008. – С. 89-90;Матевосьян, Е. Н. Актуальные вопросы совершенствования системы кадастровых отношений // Экономика строительства и природопользования. 2017. № 1(2). – 13 с.Межуева, Т.В. История становления и развития оценки земли в России // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2007. N 2. Т. 2. – С. 43-47.Нуртдинова, Р.Р. Зависимость условий землепользования от категории земель по целевому назначению // Международный студенческий научный вестник. 2018. № 3-7(часть 4), – С. 626-629.Оценка недвижимости: учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой; Фин. акад. при Правительстве Рос. Федерации. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 492 с. Оценка недвижимости: учебник / коллектив авторов; под ред. М.А. Федотовой. – М: КНОРУС, 2017. – 368с.Отчет № 01-к/2019 «Об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости – земельных участков земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения и земель водного фонда Ленинградской области» // [Электронный ресурс]. Режим доступа: Официальный сайт Администрации Ленинградской области www.lenobl.ru.Подколзина, Т. И. Некоторые проблемы реформирования федерального законодательства в области кадастровых отношений // Аграрное и земельное право. № 3 (147). 2017. – 146 с.Перькова, М.В.Стратегическое территориальное планирование в РФ: основные пути развития и инструменты управления. ЖурналВестник Белгородского государственного технологического университета им. В. Г. Шухова, 2016. №9, – 77-83 с.Пылаева, А. В. Институциональные особенности налогообложения и кадастровой оценки недвижимости Журнал Имущественные отношения в Российской Федерации, 2014. №3 (150), – 83-89 с. Садков, В. Становление, проблемы и перспективы развития рынка земель в России / В. Садков, О. Попова // АПК: экономика, управление. 2000. №3.– С. 14-19. Салин, В.Н. Социально-экономическая статистика / В.Н. Салин.–М.: Финансы и статистика, 2005, –192 с.Сергацкова, Е.В. Формирование ипотечного механизма в сельском хозяйстве / Е.В. Сергацкова // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2005. №2. – С. 43-47. Соловьев П.В. Становление правового регулирования государственной кадастровой оценки // Статья в сборнике трудов конференции «Проблемы и тенденции научных преобразований в условиях трансформации общества», Стерлитамак, 2020, – с. 56-75 Смит, А. Исследования о природе и причинах богатства народов // Антология экономической классики: в 2-х томах. Т. 1. – М.: МП «Эконов», 1993, –475 с.Смирнова, И. Страхование – инструмент защиты земель сельскохозяйственного назначения / И.Смирнова // АПК: экономика, управление. – 2003. №3. – С.46-50. Совершенствование теории и методики землеустройства в условиях земельной реформы: Коллективная монография /Под. ред. С.Н. Волкова. – М., 1998, –111 с.Советов, И. Эффективно использовать земельные ресурсы / И.Советов // Экономика сельского хозяйства России. –2003. –№4. –С.29. Стариков, И.В. Экономическое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения / И.В. Стариков, В.Е. Зенякин. – М.: Алгоритм, 2003. – 320 с. Стратегия экологической безопасности Санкт-Петербурга с использованием опыта Нидерландов (материалы симпозиума 9-12.09.97 СПб). – СПб, 1998. – 544с. Стратегия социально-экономического развития Ленинградской области до 2030 года // – Режим доступа URL: https://econ.lenobl.ru/ru/budget/planning/concept2030/– Загл. с экрана.Строев, Е.С. Земля и развитие России / Е.С.Строев //Выбор пути: дискуссии на полях земельного кодекса России: Сб. межрегион, академии агроземельного менеджмента и крестьянской политики, – М., 1998. –С. 6-11.Суринов, А.Е. Доходы населения: опыт количественных измерений / А.Е.Суринов.–М.: Финансы и статистика, 2005, 432 с.Тихомирова И. Инвестиционный климат в России: региональные риски. – М.: Издатцентр, 1997, –312 с.Тяпкин, В.А. Качество земли и эффективность сельскохозяйственного производства. – М.: Колос, 1980. – 256с. Тяпкин, Н.Т. Критерии и показатели оценки эффективности использования ресурсов в сельском хозяйстве / Н.Т.Тяпкин, Н.А.Панина // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. –2004. №5. – С.25-28. Урсул, А.Д. Экологическая проблема и агроноосферная революция /А.Д. Урсул. – М.: Луч, 1994. – 196с. Уткин, Б. Невечные права / Б. Уткин, Е. Сарьян // Экономика и жизнь-Русь. –2002. №20. – С. 14. Фоломьев А., Ревазов В. Инвестиционный климат регионов России и пути его улучшения // Вопросы экономики. 1999. № 9. – С.59. Шагайда, Н.И. Формирование землепользования сельскохозяйственных организаций / Н. Шагайда // Аграрная реформа. Экономика и право. – 2003. №1. – С. 1-4. Шакиров, Ф.К. Организация сельскохозяйственного производства/Под ред. Шакирова Ф.К. – М.: Колос, 2000, – 504 с.Шаманаев, В.С. Эффективное использование земли в условиях индустриализации сельского хозяйства, – М.:Колос, 1979. – 232 с. Шуравилин, А.В. Оценка стоимости земли и других объектов недвижимости для целей налогообложения и совершения сделок: Учеб. пособие / А.В. Шуравилин,Л.Ф. Веселовская, Н.А. Попов – М.: РУДН, 2008. – 234 с.ПриложенияПриложение 1В Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществомХОДАТАЙСТВОО ПЕРЕВОДЕ ЗЕМЕЛЬ ИЛИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОСТАВЕ ТАКИХ ЗЕМЕЛЬ ИЗ ОДНОЙ КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ___________________________________________________________________________(для заявителя юридического лица - полное и сокращенное наименование, организационно-правовая форма,___________________________________________________________________________данныео государственной регистрации, в т.ч. основной государственныйрегистрационный номер (ОГРН)___________________________________________________________________________ для заявителя физического лица - фамилия, имя, отчество,___________________________________________________________________________данные документа, удостоверяющего личность)Адрес заявителя:______________________________________________________________________________________________________________________________________ Прошу перевести земельный участок, находящийся в ______________________(вид права)государственная регистрация права от __________ №__________________________общей площадью _________ кв.м, кадастровый номер __________________________,адрес (местоположение): __________________________________________________,из категории ______________________________________________________________(согласно сведениямЕдиного государственного реестра недвижимости)в категорию _______________________________________________________________Обоснование перевода земельного участка в другую категорию земель, включающее цель перевода земельного участка в иную категорию _________________________________________________________________________________________,В случае перевода земель или земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения:- сведения об объекте, планируемом к размещению на земельном участке ___________________________________________________________________________________,- обоснование целесообразности размещения объекта на испрашиваемом земельном участке_____________________________________________________________________,- обоснование возможности размещения объектов на земельном участке, в том числе способов обеспечения санитарно-защитной зоны и потребности в инженерном и транспортном обеспечении в заявленных объемах_________________________________________________________________________________________________________,- обоснование отсутствия иных вариантов размещения объектов (в случае перевода земель на основании пунктов 4, 7, 9 части 1 статьи 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую")__________________________________________________________________________________________________________________,- сведения о соотношении кадастровой стоимости земельного участка и среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу)_______________________________________________________________________________,- иные сведения, позволяющие обосновать целесообразность и необходимость испрашиваемого перевода (указываются по усмотрению заявителя)____________________________________________________________________________________________.К ходатайству прилагаются документы согласно описи.Заявитель_______________________ ___________________ _________________________ (должность) (подпись) (Ф.И.О.)Приложение 2Схема границ муниципальных образований