Загородный дом в г. Домодедово

В ходе анализа рынка, были выбраны нижеприведенные объекты, предложенные для продажи в феврале 2023 года. Подробная характеристика объектов сравнения приведена в таблице 12.Таблица №12 –Исходные данныеХарактеристики№1№2№3№4Источник информации "Инвест- недвижимость""Авито""Авито""Инвест- недвижимость"Местоположение Московская область, Домодедово, микрорайон Востряково, проспект 1 МаяМосковская область, г.о. Домодедово, д. Матчино, коттеджный пос. Новое Матчино, 122Московская область, г.о. Домодедово, д. ЗаболотьеМосковская область, г.о. Домодедово, д. Шишкино (Растуновский административный округ), территория Шишкино-4Площадь, кв.м. 100100146120Площадь участка земли, сот. 7222Цена предложения, руб. 7800000610000069950004990000Цена предложения, руб/кв.м. 86667435714791141583Передаваемые права Право собственностиПраво собственностиПраво собственностиПраво собственностиУсловия финансированияРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеУсловия сделки КоммерческиеКоммерческиеКоммерческиеКоммерческиеВремя выставления на продажу Февраль 2023Февраль 2023Февраль 2023Февраль 2023Материал стенкирпичкирпичкирпичсибитОписаниечасть дома, под с/о, есть гараж на 2 машинычасть дома, состояние отличноев отличном состоянии, часть дома, есть баняв отличном состоянии, часть 2этажного домаКоммуникацииводоснабжение - центральное, электроэнергия, печное отопление, канализация автономнаяводоснабжение - центральное, электроэнергия, печное отопление, канализация центральнаяводоснабжение - центральное, электроэнергия, газоснабжение центральное, канализация центральнаяводоснабжение - центральное, электроэнергия, газоснабжение центральное, канализация автономнаяКорректировка стоимости объектов сравненияПосле выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость Объекта оценки посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости.В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения:1. Переданные права на Объект;2. Условия финансирования;3. Условия продажи (чистота сделки);4. Время продажи;5. Местоположение;6. Качественные характеристики объекта.При сравнении Объекта оценки с объектами сравнения использовались следующие корректировки:Корректировка на местоположение. Корректировка по данному параметру производится в зависимости от расположения объекта относительно основных социально-значимых объектов и остановок общественного транспорта. Корректировка на материал стен. Корректировка на материал стен не производилась, поскольку Объект оценки имеет смешанные стены (бревно, каркасно-засыпные, кирпич, сибит). Корректировка на состояние объекта. Корректировка на состояние объекта вводится вследствие того, что объекты, находящиеся в хорошем и отличном состоянии более привлекательны, чем объекты в состоянии, требующем проведения дополнительных работ. Корректировка для аналога 1 составила +20%.Корректировка на площадь земельного участка. Данная корректировка введена вследствие того, жилые дома продаются с разными по площади земельными участками. Корректировка произведена исходя из стоимости 1 сотки земельного участка, определенной в рамках затратного подхода.Корректировка на площадь. Данная корректировка введена вследствие того, что при покупке жилого дома меньшей площади необходим меньший объем инвестиций, что увеличивает спрос на такие объекты и увеличивает стоимость 1 квадратного метра жилья.Корректировка на коммуникации. Дома с подключенные к системе газоснабжения пользуются большим спросом и продаются по более высокой цене. Корректировка для первого аналога составила +10%, поскольку помимо газоснабжения у аналога отсутствует центральная канализация. Для аналогов 2 и 4 – корректировка составила +5%.Корректировка на время продажи.Корректировка не проводилась, поскольку дата выставления на продажу объектов сравнения составляет не более 1 месяцев.Корректировка на постройки введена вследствие того, что у некоторых аналогов помимо жилого строения имеются на участках бани и гаражи. Корректировка введена в размере 5%.Итоговое значение средней стоимости квадратного метра Объекта определено как средневзвешенная цена каждого аналога после всех проведенных корректировок. Вес стоимости каждого аналога есть величина, обратно пропорциональная количеству проведенных корректировок. Иными словами, большее количество корректировок означает, что объект аналог отличается от Объекта оценки по большему количеству параметров, а значит меньшую степень надежности полученного результата. Результаты расчета представлены в таблице 13.Таблица №13 – Расчет корректировокПараметры сравненияОцениваемый объект№1№2№3№4Цена предложения, руб/кв.м.  86667435714791141583Корректировка на уторгование3%0,970,970,970,97Скорректированная цена, руб.  84 066,9942 263,8746 473,6740 335,51Корректировка на площадь 1001,10,90,850,85Скорректированная цена, руб.  92 473,6938 037,4839 502,6234 285,18Корректировка на дату выставления на продажу Февраль 20231111Скорректированная цена, руб./кв.м.  92 473,6938 037,4839 502,6234 285,18Корректировка на условия сделки Коммерческие1111Скорректированная цена, руб./кв.м. 92 473,6938 037,4839 502,6234 285,18Корректировка на передаваемые праваПраво долевой собственности1111Скорректированная цена, руб./кв.м. 92 473,6938 037,4839 502,6234 285,18Корректировка на местоположение 1,1111,1Скорректированная цена, руб./кв.м. 101 721,0638 037,4839 502,6237 713,70Корректировка на материал стен смешанный0,95111Скорректированная цена, руб./кв.м. 96 635,0138 037,4839 502,6237 713,70Корректировка на состояниеотличное1111Скорректированная цена, руб./кв.м. 96 635,0138 037,4839 502,6237 713,70Корректировка на постройки нет1,11,10,951Скорректированная цена, руб./кв.м. 106 298,5141 841,2337 527,4937 713,70Корректировка на коммуникации  0,81,0511,05Скорректированная цена, руб./кв.м. 85 038,8043 933,2937 527,4939 599,39Количество корректировок 6434Вес корректировок 35,2923,5317,6523,53Вес корректировок 64,7176,4782,3576,47Весовой коэффициент 21,5725,4927,4525,49Средневзвешенная стоимость, руб. 49936,65Средняя стоимость доли в праве собственности на 1 кв.м. составляет, 49936,65рублей. Стоимость Объекта оценки составляет 49936,65*100= 4993664,579руб.Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, определенная методом сравнительных продаж на дату оценки, составляет:4 994 000руб. (Четыре миллиона девятьсот девяносто четыре тысячи рублей 00 коп).По оцениваемому объекту недвижимости в рамках доходного подхода найдено 3 наиболее близких аналога к Объекту оценки, предложенные к сдаче в аренду в феврале 2023 года.Таблица №14 - Исходные данныеХарактеристики№1№2№3Источник информации"Инвест- недвижимость""Авито""Авито"МестоположениеМосковская область, г.о. Домодедово, с. Домодедово, Курганная ул., 10АМосковская область, г.о. Домодедово, д. Матчино, коттеджный пос. Новое Матчино, 122Московская область, г.о. Домодедово, д. ЗаболотьеПлощадь участка224Площадь, кв.м.405020Цена предложения, руб/кв.м.175300500Цена предложения, руб./мес7 000,0015 000,0010 000,00НазначениежилоежилоежилоеКоммуникациибез удобств, водоснабжение центральное, электроснабжение, канализация центральная, печное отоплениебез удобств, водоснабжение центральное, электроснабжение, канализация автономное, газоснабжениебез удобств, водоснабжение центральное, электроснабжение, канализация автономное, газоснабжениеРасчет арендной ставки 1 кв.м. приведен в таблице 15.Таблица №15 - Расчет арендной ставки 1 кв. м.Параметры сравненияОцениваемый объект№1№2№3Цена предложения, руб/кв.м. 175500716Корректировка на уторгование2%0,980,980,98Скорректированная цена, руб. 171,5490701,68Корректировка на площадь 1000,80,850,7Скорректированная цена, руб. 137,2416,5491,176Корректировка на местоположение1,0211Скорректированная цена, руб./кв.м.139,944416,5491,176Корректировка на площадь земельного участка8,5321,11,11,05Скорректированная цена, руб./кв.м.153,9384458,15515,7348Корректировка на коммуникацииЕсть1,311Скорректированная цена, руб./кв.м.200,11992458,15515,7348Средняя цена 391,33Средняя ставка аренды за 1 кв.м. Объекта оценки составляет 391,33 рубль. Следовательно, Объект оценки способен приносить доход 48 956,00 руб. в месяц. ПВД Объекта составляет 48 956,00 *12 = 587 471,96рублей. в год2. Определение ДВД (действительный валовой доход); К потерям относится коэффициент недозагрузки. Коэффициент недозагрузки равен 16,67% исходя из двух месяцев простоя в год (это средний срок экспозиции подобных объектов при сдаче их в аренду).Следовательно,ДВД = 587 471,96 * (1-0,1667) = 489 559,97руб.3.Определение ЧОД (чистый операционный доход); Таблица №16 - Расчет операционных расходовСтатья расходовВеличинаСтоимость, руб.Налог на имуществоПо данным за 2022 г5 756,20Страховые взносы0,5%10 121,17Затраты на замещение1,1%40 484,67Итого операционные расходы56 362,00ЧОД = 489 559,97 – 56 362,00 = 433 197,93 руб.2. Расчет коэффициента капитализации. Для определения коэффициента капитализации используем метод кумулятивного построения. В данном случае ставка капитализации будет складываться из следующих составляющих: безрисковая ставка, премия за региональный риск, премия за низкую ликвидность и норма возврата капитала. В качестве безрисковой была принята доходность вложений в долгосрочные государственные ценные бумаги. В качестве безрисковых ценных бумаг мы приняли облигации федерального займа Министерства Финансов РФ. На дату оценки доходность ОФЗ 6,84% по результатам торгов на ММВБ.Величина премии за региональный риск составляет 1%. Премия за низкую ликвидность – это поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.Данная премия вычисляется по формуле:где:П – премия за низкую ликвидность;Rб - безрисковая ставка;L- период экспозиции (в данном случае 2 месяца);Q- общее количество месяцев в году.Премия за низкую ликвидность составляет 1,14%.Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Исходя из оставшегося срока экономической жизни объекта (50 лет) норма возврата капитала составляет 2%. Таким образом, коэффициент капитализации составляетКкап= 6,84+1+1,14+2 = 10,98%3.Расчет стоимости объекта.С о.о. = 433 197,93/10,98% = 3 945 336,33 руб.Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом на дату оценки, округленно составляет 3 945 000 (Три миллиона девятьсот сорок пять тысяч рублей 00 коп.)4.3 Согласование результатов и определение итоговой стоимостиЗатратному и сравнительному подходу присвоены равные весовые коэффициенты (40%) в связи с равной степенью достоверности исходных данных и надежности результатов, полученных различными подходами. Доходному подходу присвоен вес 20%, поскольку он обладает низкой степенью надежности в связи с тем, что для расчета арендной ставки найдено небольшое количество аналогов, которые, однако, отличаются от Объекта оценки по большому количеству характеристик. Также при расчете арендной ставки было выявлено, что размер земельного участка, на котором располагаются дома для аренды не влияет на размер арендной платы. Таблица №17 - Расчет итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценкиПодходы к оценкеСтоимость, руб.Весовой коэффициентСкорректированная стоимость, руб.Сравнительный подход49940000,41997600Затратный подход7 274 0000,42909600Доходный подход3 945 0000,2789000Итоговая величина рыночной стоимости:15696200Таким образом, рыночная стоимость жилого дома, расположенный по адресу: по состоянию на дату оценки составляет округленно:5696000руб. (Пять миллионов шестьсот девяносто шесть тысяч рублей, 00 копеек).ЗаключениеВ работе рассмотрены теоретические аспекты проведения оценки объектов недвижимости. Тема оценки жилой недвижимости приобретает все большую актуальность по мере поступательного развития рыночных отношений в данной отрасли экономики. Методологическую основу оценки объектов недвижимости составляют три подхода: затратный, сравнительный и доходный.Цель проведения оценки недвижимости – подтверждение независимой стороной рыночной стоимости жилья для принятия решения по ее приобретению. Для дальнейшего успешного развития рынка жилой недвижимости, и, следовательно, профессиональной оценки как вида деятельности, требуется тесное сотрудничество всех участников рынка. Это необходимо и для снижения сроков проведения оценки, и для уменьшения совокупных расходов участников, и, в немалой степени, для повышения качества отчетов об оценке. Требуется более продуманная и грамотная система регулирования оценочной деятельности и, в том числе, участие государства в создании условий для доступности и открытости информации о сделках на рынке недвижимости. Несмотря на большое количество консультантов в области оценки, решающим фактором профессиональной и качественной оценки жилой недвижимости являются опыт и репутация оценщика.В работе проведена оценка рыночной стоимости для целей продажи жилого дома и земельного участка в г. Домодедово Московской области.Оценка проведена тремя методами. Затратному и сравнительному подходу присвоены равные весовые коэффициенты (40%) в связи с равной степенью достоверности исходных данных и надежности результатов, полученных различными подходами. Доходному подходу присвоен вес 20%, поскольку он обладает низкой степенью надежности в связи с тем, что для расчета арендной ставки найдено небольшое количество аналогов, которые, однако, отличаются от Объекта оценки по большому количеству характеристик. Также при расчете арендной ставки было выявлено, что размер земельного участка, на котором располагаются дома для аренды не влияет на размер арендной платы. Таким образом, рыночная стоимость жилого дома, расположенный по адресу: по состоянию на дату оценки составляет округленно:5696000руб. (Пять миллионов шестьсот девяносто шесть тысяч рублей, 00 копеек).СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВГражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (от 23.05.2016.)// КонсультантПлюс, [Электронный ресурс]Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 июня 2015 г. № 188-ФЗ// КонсультантПлюс, [Электронный ресурс]Земельный кодекс Российской Федерации, № 136-ФЗ (с изм. и доп.от 03.02.2015)// КонсультантПлюс, [Электронный ресурс] Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ред. От 26.04.2016.) КонсультантПлюс, [Электронный ресурс]Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утв. постановлением Правительства РФ от 5 июня 2014 г. № 519). // КонсультантПлюс, [Электронный ресурс]Бикулова А.С. Особенности применения сравнительного подхода при оценке стоимости объектов недвижимости // Вестник профессионального бухгалтера. – 2016. - №4-6. – С.130-135.Федеральный закон от 29.07.1998 N135-ФЗ (ред. от 21.07.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».Международные стандарты оценки, 2011. - М.: РОО, 2013.Богданова Т.В., Бочарова О.Ф. Доходный подход к оценке недвижимости в современных условиях // Единство и идентичность науки: проблемы и пути решения: сборник статей Международной научно-практической конференции. – 2017. – С.19-23.Свод стандартов оценки 2010 Общероссийской общественной организации «РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ». - М.: РОО, 2015.Архипова К.А., Тронин С.А. Понятие и принципы оценки стоимости недвижимости // Поиск (Волгоград). – 2017. - №1. – С.137-139.Жеребцова Ю.А. Сравнительный подход в оценке недвижимости // NovaInfo.Ru. – 2017. – Т.1. - №60. – С.476-481.Асаул А.Н. Оценка объектов недвижимости. – М.: Проспект, 2017. – 384с.Бердникова В.Н. Экономика недвижимости: Учебник и практикум. – 2-е изд. – М.: Юрайт, 2017. – 192с.Будник В.В. Анализ оценки объектов градостроения по затратному, сравнительному и доходному методам // Инфраструктурные отрасли экономики: проблемы и перспективы развития. – 2016. - №12. – С.77-81.Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.: КноРус, 2017. – 344с.